Снос московских пятиэтажек: мнение архитектора

Эпопея со сносом "устаревшего" жилья в Москве началась с обыкновенной лжи о "ветхости" домов и об отсутствии альтернатив в реконструкции жилых кварталов и самих строений, заявил в интервью "НИ" известный архитектор Юрий Эхин. Аргументы "реноваторов" в профессиональной среде не выдерживают никакой критики.

В вопросе о сносе пятиэтажек в Москве, которым захвачены умы москвичей, многие почувствовали себя беззащитными перед властью. Еще больше обескуражены спешкой, с которой проталкивается так называемый «закон о реновации», якобы изобретенный в интересах москвичей и призванный решить проблему ветхого жилья. Возможно ли это в условиях спешки, сопровождаемой довольно странной эйфорией властей? Об этом размышляет эксперт по жилищной политике, член Союза архитекторов России Юрий Эхин, известный тем, что обосновал несбыточность нацпроекта «Доступное жилье» сразу после его принятия в 2004-2005 году. В точности того анализа можно убедиться сегодня – в России как не было, так и нет доступного жилья для большинства граждан.

- Юрий Брониславович, а разве не эту цель преследует закон о реновации – снести ветхое жилье и дать людям хорошее, комфортное? Во всяком случае, власти Москвы уверяют, что избавляясь от устаревших и изношенных хрущевок, они действуют во благо большинства москвичей.

- За 25 лет, в течение которых я занимаюсь жилищной проблемой, начиная с работы заместителем главного архитектора крупного города, ничего подобного не было. Все, что происходит с пятиэтажками в Москве сегодня – из ряда вон выходящий случай во всех смыслах. Первое, на что следует обратить внимание, - необоснованность аргументов для сноса пятиэтажек, выдвинутых мэром столицы Сергеем Собяниным, в сочетании со стремительностью, с которой он и другие стараются это сделать.

Дело в том, что мэр в своих выступлениях не привел достаточных доказательств, что все 8 тысяч пятиэтажек Москвы (или даже их заметная часть) находятся в ветхом, а тем более предаварийном состоянии. Одни слова мэра, а также кадры ржавых труб, сгнившего где-то пола, балконов, или не ремонтированных фасадов, таким доказательством не являются. Они могут произвести впечатление разве что на неискушённых тетушек. Однако, с точки зрения специалистов, это никакое не основание для тотального сноса. Если угодно, это свидетельство плохого исполнения обязанностей мэрией по содержанию муниципального жилого фонда, но не более того.

Полные обследования конструктивной прочности пятиэтажек, доказывающие необходимость их сноса, мэрия не проводила, экспертные заключения по ним не составлялись, собственникам они не предоставлены. Вряд ли были созданы даже Межведомственные комиссии. А именно это власти города обязаны были сделать согласно действующему «Положению о признании жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», утверждённому Постановлением Правительства РФ №47 от 28.01.2006 года. Всё остальное, извините, - введение в заблуждение.

- А зачем, по-вашему, людей вводить в заблуждение? Москвичи сейчас в крайне затруднительном положении: с одной стороны, не хочется уезжать с насиженного места, а с другой…Вот так протянешь с переселением, а потом твоя аварийная пятиэтажка рухнет, - и что делать? – Локти кусать и каяться, что в свое время не послушались мэра?

- Зачем затеян снос, можно лишь предполагать. Пока важно уяснить, что в основе всего процесса лежат не факты, а только слова мэра о якобы предаварийности пятиэтажек. Именно эти, не подтвержденные специалистами и серьезной экспертизой, слова мэра запустили процесс принятия очень опасного, не побоюсь этих слов, радикального законопроекта о так называемой «реновации», затрагивающего фундаментальные права каждого гражданина. Именно основываясь на них было принято решение о сносе на февральской встрече мэра с президентом В. Путиным.

Внесу краткую справку: малое число пятиэтажек раннего периода возведения (середина 50-х годов) были рассчитаны на 25 лет службы, их надо было сносить. Это сносимые серии типовых домов - примерно 15% от всех пятиэтажек Москвы (из 1722 домов осталось снести 76). Однако подавляющее большинство всех пятиэтажек панельных, блочных и кирпичных, построенных с начала 60-х годов, рассчитывались на срок службы 100 лет и проектировались уже по I-й категории конструктивной прочности. Это те самые 8 тысяч многоквартирных домов общей площадью 25 млн. кв. метров в Москве, о которых сегодня идет речь.

В отличие от мэра простые люди могут не знать, что ветхость домов определяется по износу основных (несущих нагрузку) конструкций – фундаментов, стен, колонн, перекрытий. Но никак не по трубам коммуникаций, не по состоянию дверей, полов, фасадов, крыш. Чтобы признать дом ветхим, износ его основных конструкций должен превышать 70%, чего нет. Пятиэтажные дома прослужили всего 40-60 лет и о ветхости говорить рано. Тем более нельзя говорить об их аварийности, когда проживание в них представляло бы опасность для жителей. А также о предаварийности, когда один из конструктивных элементов мог повлечь за собой обрушение всей конструкции. Замечу, что даже сносимые серии домов прослужили вдвое больше расчётного времени – строили раньше с большим запасом прочности. Еще важнее то, что ветхость и даже аварийность не являются обязательным основанием для сноса. Аварийные дома тоже можно реконструировать, об этом прямо говорится в упомянутом Положении. Снос домов – это вообще крайняя мера.

Повторяю, всё это должна определять Межведомственная комиссия по заявлению собственника. Физически дома еще очень крепки, о чём есть заключения проектных организаций и Российской академии архитектуры и строительных наук. Потому неправда, что московские пятиэтажки ветхие. Неправда, что их нужно обязательно сносить. Неправда, что нет альтернативы.

- Но сложилось мнение, что ремонтировать пятиэтажки невыгодно, поддерживать жизнь морально устаревшего жилья – бросать деньги на ветер. Разве это не так?

- Невыгодно, на мой взгляд, сносить жилой фонд, который при грамотном подходе прослужит еще не меньше ста лет, тем более, что его комфортность, надежность и внешний вид можно повысить относительно быстро и недорого, «не ставя всех на уши», как сейчас. Власть, извините, лукаво ставит людей перед ложным выбором: снос или капремонт, а есть третий выход – реконструкция и он дает ответы на все вопросы. Реконструкция - это обычная общепринятая практика в отношении пятиэтажек, например, в Европе. А если смотреть только на подтеки на стенах, то и на Кремлевской стене они тоже бывают. И что, прикажете сносить Кремль?

Довольно странно слышать слова о морально устаревшем жилье. Пятиэтажки – это вообще-то благоустроенное жилье, а в нашей стране полно деревянных бараков с «удобствами» на улице, например, в г. Тюмени, где г-н Собянин раньше был мэром. Мы же не хотим раздражать всю Россию пижонством? Вообще моральное старение физически крепких построек прошлых лет – очень зыбкая субстанция. В Германии, например, много старых каркасных фахверковых домов в центрах городов. Средневековые замки – тоже морально устарели, поскольку не выполняют свою функцию обороны. Однако не сносят ни то, ни другое, не правда ли? То же и с пятиэтажками. Тем более, большинство квартир в них приватизировано или куплено – это частная собственность граждан. Что делать со своей собственностью, должны решать сами собственники в каждом конкретном случае, а не мэр.

- Опросы на «Активном гражданине», в соцсетях, на встречах с чиновниками, вроде бы, свидетельствуют, что многим, похоже, уже и наплевать на свои права собственности, лишь бы поскорее вырваться из старой квартиры с проходными комнатами и крошечной кухней. Для властей это очень серьезный аргумент, чтобы настаивать на реновации и продвигать это дело.

- Просьбы жителей прямо противоположные и их очень много. При этом озвученные цифры желающих сноса не убедительны. Например, мэр С. Собянин 13 апреля в прямом эфире телеканала ТВЦ сказал, что у него лежат 250 писем от граждан, мечтающих о сносе. Но, извините, при общей численности жителей пятиэтажек 1,6 миллиона человек - это капля в море. По численности это всего одна пятиэтажка, ее в таком случае и надо снести. Но когда на основе чьей-то просьбы принимается решение о сносе всех домов, независимо от их состояния и мнения собственников, это странная и безобразная манипуляция. По закону в каждом отдельном многоквартирном доме решение о сносе должно приниматься двумя третями голосов собственников жилья. Если действовать открыто, с заботой о москвичах, то нужно предложить оба варианта (снос или реконструкция) и вынести его на референдум. Однако сейчас закон хотят, так сказать законодательно обойти, сделать его избирательным, в чем таится большая опасность.

То же, с социологическими опросами в интернете. Известно, что было опрошено 8 тысяч каких-то респондентов. Это 0,5% от общего числа жителей пятиэтажек, что в разы меньше статистической погрешности. Не говоря о том, что в фейсбуке отвечать за жителей пятиэтажек Москвы могли совсем другие люди. Даже, если власти обзвонили 300 тыс. жителей пятиэтажек, этого мало. Цифры голосов «за» и «против» не обнародуют, их достоверность ничем не подтверждена. Все это очень слабая аргументация для столь серьезного решения.

Истинные причины просьб и жалоб жителей пятиэтажек, во-первых, в том, что были пропущены два капитальных ремонта домов подряд (капремонт в любом доме должен выполняться каждые 25 лет). А во-вторых, в элементарном незнании жителями своих прав и неумении на них настаивать. В пятиэтажках действительно изношены коммуникации, сантехника, столярка, фасады, балконы, крыши. Именно они должны обновляться при капремонтах. Капремонты должна была делать мэрия, но не сделала, хотя жители платили исправно. По сути, ненадлежащим исполнением обязанностей был нанесен ущерб имуществу жильцов и городскому имуществу. Теперь же мэрия называет аргумент о плохих коммуникациях как причину сноса даже очень крепких пятиэтажек. Все это, простите, выглядит как преступная халатность, а может злонамеренный умысел.

Потому можно с твёрдостью утверждать: никакой чрезвычайности в пятиэтажках нет. Оправдание мэром сноса надуманное и необоснованное. Неправда, что эти дома целесообразно снести. Все с точностью до наоборот. Правда в том, что пятиэтажки нельзя оставлять без внимания, но это другое дело.

- Интересно, а как поступают с пятиэтажным фондом в других странах? По примеру СССР, там в свое время тоже понастроили немало «хрущевок», только назывались они по-другому. СССР давно развалился, а что с его наследием в Европе?

- Пятиэтажные дома не сносят нигде, хотя требования к качеству жилья и обеспеченность жильем в Европе выше. В Германии, Финляндии, Чехии, Словакии, Венгрии, Польше, Румынии пятиэтажки реконструируют, надстраивают и прекрасно в них живут. Даже в центре Берлина – столице самой богатой страны Евросоюза- есть немало пятиэтажек. Согласитесь, странно, когда мэрия копирует с европейских столиц благоустройство центра Москвы, парковочные пространства, транспортные развязки, а в отношении пятиэтажек почему-то принимает противоположное решение о сносе. За этим кроется большее, чем логика и желание сделать лучшее, возможно - чьи-то большие интересы.

Сегодня отработан убедительный метод модернизации пятиэтажек, о котором жителям не говорят. Это надёжная технология надстройки несколькими этажами без нагрузки на пятиэтажку, которая на 40% дешевле сноса и нового строительства. При этом перепланируют все квартиры, меняют трубы, полы, окна, двери, устанавливают лифты, мусоропроводы, улучшают тепло- и звукоизоляцию – все доводят до уровня современного жилья за девять месяцев. Срок службы домов продлевается на 100-125 лет (ваша газета уже рассказывала об этом в статье моего коллеги Алексея Кротова «Москвичи растворятся как сахар в чае»). Жители получают современное жилье большей площади в этом или соседнем доме. У технологии богатые архитектурные возможности – от классики до модерна, способные украсить безликие сегодня районы массовой застройки Москвы. Департамент градостроительной политики мэрии Москвы этот метод робко распространял, но радикально ничего не изменилось.

Характерно, что сносить в Москве собираются не только жилые дома, но судя по всему, детские сады, школы, поликлиники, соцкультбыт, инфраструктуру. Это прямо следует из слов главного архитектора Москвы Сергея Кузнецова о том, что вместо микрорайонов пятиэтажек будет новая квартальная застройка. В микрорайонах все это было, а квартал - иная городская структура. Значит, должен быть гарантированный снос всего на территориях микрорайонов – иначе кварталы сделать нельзя.

Кстати говоря, снос - дело очень недешевое. По оценкам Государственного минского института жилища им. Атаева снос одного квадратного метра пятиэтажки стоит в среднем $300. В Москве называют другую цифру - $200 за метр, что странно. Но даже если $200 умножить на 25 млн. кв. метров пятиэтажек, получится 300 млрд. рублей. Это огромные деньги только на разрушение, о которых никто не говорит.

Есть еще проблема утилизации. Снесенное нужно вывести и захоронить, а где и как это делать? Районы Подмосковья заполнены свалками бытовых отходов мегаполиса. Дополнять их огромным количеством строительного мусора – преступно. Без наличия технологии и мощностей по переработке этого делать нельзя. Вообще-то Указом президента 2017-й год в России объявлен Годом Экологии, но именно сейчас намерены довести все до экологического коллапса.

- О строительном мусоре вообще никто не заикается, в законе о нем ни слова. Похоже, с ликвидацией пятиэтажек мы получим такие «ужасы нашего городка», что из него придется бежать сломя голову.

-Большая ошибка думать, что «реновация» касается только сноса пятиэтажных домов столицы. В законопроекте прописана возможность сноса «аналогичных по своим конструктивным характеристикам многоквартирных домов». А под это можно подвести все, вплоть до американского посольства на Новинском бульваре.

Уверенным не может оставаться никто из москвичей, независимо от этажности и состояния их домов. Даже в названии законопроекта сказано об «установлении особенностей реновации жилищного фонда в столице», без слов о пятиэтажках. В законопроекте нет определения термина «первого периода индустриального домостроения», с которого все начинается. Вообще этот термин означает полносборное панельное железобетонное домостроение ранних лет. Однако мэрия вовсю говорит о сносе кирпичных и блочных домов, в том числе девятиэтажных, а это совсем другое. Такая подмена понятий, размытость и широта прав мэрии порождает вопросы, естественные страхи и возмущение москвичей. Этот опыт хотят распространять и на другие регионы.

- Давайте все-таки вернемся «к нашим баранам». Опросы жителей, имеющиеся в распоряжении чиновников, вы назвали «неубедительными». Многие противники сноса им тоже не верят. Сомневаются и «нейтральные» - те, кого снос, вроде бы, не должен коснуться. Но все происходит так быстро – давай-давай, голосуй, давай-давай побыстрее принимай закон, - что не успеваешь разобраться, какие ловушки для людей расставили власти? Как от них увернуться? И вообще, возможно ли это?

- Коварная полуправда в том, что сносить будут только при согласии большинства жителей, как это утверждает мэр Собянин и главы управ районов Москвы. Она не должна никого успокаивать. По ныне действующему ЖК РФ нужно согласие не просто большинства жителей (в т. ч. несобственников и арендаторов), необходимо большинство двумя третями голосов собственников при обязательном их уведомлении – это совсем другие цифры и процедура.

Однако новым законопроектом о «реновации» хотят это обойти, давая мэрии право устанавливать формы опроса так, как захотят. Дословно записано: власти «устанавливают порядок, случаи и формы выявления учёта мнения населения по вопросам реализации программы, в том числе в целях принятия решения о реновации» (Статья 1, п. 3 законопроекта). Они могут установить это, например, в интернете, куда большинство жителей не заглядывает, а собственникам не сообщат. И что выйдет? По их законопроекту будет верно, а по ЖК РФ и по сути – обман.

Дальше – больше, власти сами «определяют содержание программы реновации жилищного фонда в городе Москве, утверждают такую программу» (статья 1 п. 3 законопроекта). Мэрия самостоятельно принимает решение о реновации квартала без учета действующих градостроительных норм (статья 71 законопроекта). Мэрия сама «устанавливает примерную форму договора между собственником и властью города Москвы» (статья 1, п. 3), которая может быть такой, какая ей выгодна. Мэрия своим решением выводит из эксплуатации многоквартирный дом (статья 71 законопроекта). С момента решения о таком выводе права на вашу квартиру и земельный участок под домом переходят городу Москве, дом отключается от технологических сетей, жить в нем уже нельзя, дополнительное решение о сносе не требуется (статья 71законопроекта). При этом собственникам будет предложен один единственный вариант переселения (не три, как раньше). В случае отказа или несогласия, собственника (или уже не собственника?) принудительно выселят по суду. Причем суд, в нарушение Конституции, хотят обязать это делать. Если это не обман, не произвол и не беззаконие, то что это?

И все это делается под ложным предлогом якобы безальтернативности. Депутат ГД Николай Гончар, вносивший законопроект, прямо говорил: «Мэр Москвы Сергей Собянин наглядно продемонстрировал безальтернативность программы сноса».

Нельзя верить и словам властей о предоставлении жителям новых квартир на 20% больше. В законопроекте записано другое: «помещение, жилая и общая площадь которого не меньше» - это означает «равнозначная» (статья 73 законопроекта). То есть, по законопроекту, - такая же квартирка или чуть большая, но только в отдельных случаях, по усмотрению мэрии. Совсем не учитывается то, что жители пятиэтажек теряют в площадях земельных участков со стоянками, которые сегодня являются частью их собственности - общедомового имущества. Даже в этом нет равнозначности, поскольку высотность новых домов будет явно больше, плотность населения выше. Не говоря об этаже будущего проживания, о расположении у дороги, о виде из окон, о соседях – все это значимые характеристики жилья, имеющие отдельную и немалую цену. Любой риэлтор это отлично знает.

Таким образом, снести любой ваш дом и переселить вас могут без вашего мнения, практически насильственно, произвольно, без справедливой компенсации. Причем мэра с его обещаниями завтра может не быть, а закон будет работать. Все эти нарушения прав дают москвичам очень большой повод возмущаться и сопротивляться.

- Вы сказали о нарушении градостроительных норм. А что, наверху вообще не в курсе, что такие нормы существуют? Складывается впечатление, что законы у нас пишут либо профаны, либо те, кто возомнил, что до них мир не существовал и все надо начинать с чистого листа

- Это еще одна странная особенность законопроекта – нарушение законов. Для экстренного обеспечения так называемой «реновации» отменяют длинный ряд положений Градостроительного Кодекса, Жилищного Кодекса, Гражданского Кодекса, Закона о кадастре, о капремонте, а также санитарные нормы. Не имея градостроительного образования и опыта, понять это порой трудно, но поверьте, это так. Получается: либо кодексы и законы не работают, тогда все 12 лет жилищной реформы оказались бессмысленными и Госдума зря получает свои деньги и привилегии. Или, повторяю, мы имеем дело с из ряда вон выходящим случаем, преследующим чьи-то особые интересы под вымышленным предлогом.

Да, что там говорить, если законопроект грубо нарушает базовые положение Конституции РФ о защите частной собственности, а также о свободе и независимости судебной власти – о чем уже говорила глава профильного Комитета Госдумы Галина Хованская. Очень большие вопросы также по поводу нарушения антимонопольного законодательства. Тут уместно задуматься - кто выгодоприобретатель закона о «реновации»? Ясно, что не жители пятиэтажек и не город Москва, нагрузка на который вырастет в разы.

- Давайте будем разоблачать: кому же это выгодно?

- Начну с первого признака обмана. Итальянское слово «реновация» (лат. renovatio) означает обновление, возобновление, ремонт. Под прикрытием этого красивого слова нам подсовывают снос всего, задумываясь о москвичах в последнюю очередь, вводя в заблуждение общество.

Сам термин «реновация» отсутствует в федеральном законодательстве РФ. Однако он есть в московском законодательстве со ссылкой на Владимира Ресина. «Реновация – принудительное освобождение территории (снос зданий и сооружений, извлечение из подземного пространства инженерных коммуникаций, сетей и др.) для обеспечения возможности нового строительства вне зависимости от степени сохранности расположенных на ней строений» . Этот термин Веденеева Н. С. и Маклаковой Т. Г. применен к строительному переустройству Ресиным В. И. в директивных документах Правительства Москвы.

Законопроект о так называемой реновации тоже был внесен депутатами Гончаром и Ресиным, спустя считанные дни после одобрения решения на высшем уровне. Учитывая объем, сложность, многочисленные ссылки на другие законы, быстро его подготовить было невозможно. Везде фигурирует В. Ресин – бывший заместитель московского мэра по градостроительству, ярый противник реконструкции.

Снесенные микрорайоны собираются застраивать, в том числе типовыми домами из железобетонных панелей, этажностью 20-25 этажей с повышением плотности застройки от 2 до 5 раз. В Минстрое подводят под типовое строительство новые основания. Больше всего в этом заинтересованы домостроительные комбинаты (ДСК), в том числе Су-155, печально известная массовыми скандалами с обманутыми дольщиками по 145 многоквартирным домам в разных городах. Достаточно набрать в интернете слова «ресин, су-155», как вывалится длинный перечень фактов, подтверждающих тесную связь В. Ресина и Су-155. Нынешний глава Минстроя М. Мень тоже приложил немало усилий, что вернуть долги Су-155 обманутым дольщикам, но за счет бюджетов.

Как тут не обратить внимание, что делать «реновацию» также собираются за счет бюджета города Москвы в сумме 3,5 трлн. рублей. Это очень лакомый кусок, который видимо, дает ключ к ответу на все вопросы. Известно, что с кризисом рынок продаж жилья сильно упал. В Новой Москве по разным данным стоят непроданными от 7 млн. до 11 млн. кв. метров жилья. Скорее всего, строительные компании, мощные девелоперы и те, кто с ними связан, нашли для себя выход из ситуации в пятиэтажках города Москвы. Но поскольку реконструировать им непривычно, решили нахрапом свалить все, прикрываясь якобы безальтернативностью. По крайней мере, такая версия объясняет многое. Москвичам же, по сути, говорят: «чего это вы тут расселись на нашей дорогой московской земле?»

Парадокс в том, что панельные железобетонные дома нигде в мире уже не строят из-за их дороговизны, плохой экологичности, неремонтопригодности, уродливого внешнего вида. Специалистам известно, что именно панельные железобетонные дома являются морально устаревшим типом дома в полной мере. Получается, идя напролом, хотят поменять устаревающее жилье на уже морально устаревшее. Какая-то бессмыслица, если понимать огромную выгоду такой замены для ДСК. Кстати, типовое строительство вообще исчерпало свою способность решать жилищную проблему еще в 80-е годы прошлого века. А власти пытаются возобновить его, наступая на те же грабли, прикрываясь обманом.

Мои коллеги-градостроители называют эту «реновацию» аферой. Так это или нет, но нельзя не заметить множественные симптомы того, что у москвичей пытаются отнять их имущество в особо крупном размере, путем обмана и злоупотребления доверием, а это признаки состава преступления по статье «Мошенничество».

В этой ситуации, чтобы не накалять страсти или как-то сохранить лицо властей, я бы рекомендовал Госдуме вернуться к истинному значению реновации, как возобновлению, ремонту и реконструкции. Это помогло бы снять напряжение и проблему в целом. Достаточно уточнить формулировку реновации уже нового законопроекта, поскольку этот исправить невозможно. Тогда будет обновление города и благодарность от москвичей.

И еще одно, напоследок. Подсчеты показывают, что если на 8 тысяч пятиэтажек Москвы потратить запланированные 3,5 трлн. бюджетных рублей, то получится по 423 млн. рублей на дом. Для модернизации (реконструкции) пятиэтажек до уровня современного жилья, с надстройкой четырех-пяти этажей требуется около 300 млн. рублей на дом. Оставшиеся 123 млн. рублей можно выделить в виде кредитов и субсидий москвичам для улучшения их жилищных условий, поскольку нормы постановки на учет в Москве до сих пор как в 50-е годы прошлого века - унизительные 5 кв. метров на человека. Властям и мэру должно быть стыдно…