Советы валютному ипотечнику (по результатам обсуждения)

Не надо платить разницу между ставкой по кредиту и ставкой рефинансирования центробанка

Кстати, в том же НК РФ Статья 212, в пункте один есть следующее:

1) материальная выгода, полученная от экономии на процентах за пользование налогоплательщиком заемными (кредитными) средствами, полученными от организаций или индивидуальных предпринимателей, за исключением:

материальной выгоды, полученной от экономии на процентах за пользование заемными (кредитными) средствами, предоставленными на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома, или доли (долей) в них;"

Поэтому если у Вас ипотека, то нужно разбираться.

Почему стоит перекредитоваться из валютной ипотеки в рублевую

Первый раз за 10+ лет чтения Алекса в разных его ипостасях сподобился на комментарий. Постараюсь писать только по сути вопроса:

1. Правы все кто говорит, что должен быть баланс между активами и обязательствами - если доходы в рублях, то и обязательства должны быть только в рублях. Это базисный принцип. Не надо брать на себя валютный риск, которым Вы не управляете и даже не можете его предсказать с высокой степенью достоверности. На этом горят крупнейшие компании (посмотрите иск Транснефти против Сбербанка), куда уже простым физикам. С этой точки зрения совет №1: конвертируйте кредиты в рубли.

2. С точки зрения процентных ставок. Гораздо лучше иметь 8,75% в рублях против 6,81% в долларах в условиях, когда ФРС целенаправленно повышает ставки, а ЦБ РФ их также целенаправленно снижает. Никто не сказал, что стоимость кредита (LIBOR +Х%) не будет расти и дальше. А курс ЦБ на удушение инфляции (отчасти вместе с экономикой) позволяет предполагать дальнейшее сближение ставок ФРС и ЦБ РФ. Это скорее всего среднесрочный тренд. Отсюда совет №2: конвертируйте валютные обязательства в рубли.

3. Пусть Вас не смущает инициатива банка. Как бывший зампред правления банка могу привести несколько примеров мотивации для банка: (а) нарушение банком своей валютной позиции - депозитов в валюте стало меньше, чем кредитов - банк стремиться поддерживать баланс (в полном соответствии с нашим п.1), соответственно дали отмашку перетащить часть заемщиков в рубли; (б) стоимость фондирования для банка в валюте стала слишком высокой и с учетом стоимости хеджа валютной позиции валютная ипотека перестала быть доходной; (в) кроме того для банка разница около 2% годовых на стоимости кредита может дать существенный рост доходности в целом на портфеле; (г) банк что-то знает о грядущей девальвации рубля и стремиться, чтобы заемщики оставались платежеспособными, а не банкротились из-за очередной переоценки кредита вверх. Банкиры - не адвокаты, им не надо выпить сразу всю кровь жертвы, им выгоднее присосаться надолго. Отсюда совет №3: конвертировать, это тот случай, когда интересы банка краткосрочно совпали с вашими интересами.

4. Стоимость квартиры очевидно тоже упала, т.к. одной девальвации рубля недостаточно, чтобы за 10 лет погашения кредита стоимость остатка долга и стоимости квартиры по-прежнему были равны, верно? Соответственно учтите еще и такой сценарий, что цена квартиры в долларах при очередной девальвации опять упадет и вы получите дисбаланс кредита и стоимости залога, который придется покрывать за свой счет. Отсюда совет №: КОНВЕРТИРОВАТЬ.

5. Краткосрочный тренд на укрепление рубля, на мой личный взгляд, подходит к концу. Об этом говорит и резкое сокращение количества спекулятивных позиций на дальнейшее укрепление рубля. Так что, возможно, сейчас именно тот момент, когда перекувырнуться в рубль можно относительно выгодно для ипотечного заемщика. Отсюда совет №5: конвертировать и не затягивать это до осени.

6. Не прямо по сути вопроса, а по поводу налогов. Счета за 2012 год выставленные в 2016 году можете использовать в качестве туалетной бумаги. Три года - это срок, в который налоговая может предъявить вам претензии по неоплаченным налогам. По суммам сверх 3-летнего периода - судитесь, оспаривайте, жалуйтесь в вышестоящие инстанции, но не платите. Это проблемы налоговиков и бардака в их системе. Вы не обязаны оплачивать их бардак. И точно никаких пеней и штрафов за эти периоды. Учет же ваших потерь на валютной переоценке обязательства имеет смысл только в том случае, если кредит был оформлен на юридическое лицо. Для физических лиц, по-моему, такой опции не предусмотрено. Но я могу ошибаться, это надо бы еще проверить. Отсюда в целом совет №6: конвертируйте и больше не связывайтесь с темой, которой не в состоянии управлять.

7. Ответ на вопрос по поводу моих советов - я всегда даю только те советы, которые реализую сам. И именно так и говорю о них - "я бы сделал так ...". В данном случае, у меня несколько обратная ситуация - у меня накопления. Но я держу их в рублях, т.к. планирую тратить в рублях. А что планирую тратить на отдых/покупки в валюте - держу в валюте. Соответственно моя валютная позиция сведена к минимуму.

Надеюсь помог Вам. Если будут еще вопросы - пишите.

Как заставить банк заплатить валютную ипотеку

Уважаемый Brecotin, вся ситуация с "валютной ипотекой", представлена для общества таким образом, так,  как это выгодно самим банкстерам: либо такой заемщик «лох, который попал», либо «хитрожопый, который хотел сэкономить на %» Однако, как показывают факты, вся "валютная ипотека" - это ловкая афера,   Причем, все это безобразие, осуществлялось и осуществляется при полном попустительстве со стороны ЦБ и других государевых служб.

Суть в том, что никакой валюты в "валютной ипотеке" нет и не было. Иностранная валюта на счет заемщика не перечислялась. Перечислялись сразу рубли. При этом Банкстеры, не стесняясь, брали положенную комиссию за "конвертацию", которой не было. И, помимо процентов за пользование кредитом, искусственно подсаживали заемщика  на маржу по курсовой разнице.

 Сейчас в судах, на разных стадиях,  находятся иски о защите прав потребителей, о признании кредитного договора незаключённым, от примерно трех сотен пострадавших в этой афере заемщиков. Суть исков  проста: Предметом исковых требований является признание договора не заключенным с момента её совершения в силу правил пункта 3 статьи 812 ГК РФ. (Безденежность). Иском  не оспаривается условия и  валюта договора. Доллары, так  доллары. Однако, основным условием договора является предоставление денежных средств в иностранной валюте и перечисление их на счет заемщика. 

-  Уважаемый банк, ты валюту на мой счет перечислил? Покажи-ка подтверждающий документ, будь любезен. Мы все ходим по магазинам, оплачиваем услуги, и везде нам дают кассовый чек. Так вот тут, точно такая же ситуация:  заемщик тоже требует  - Продали мне деньги? Дайте чек! (первый экземпляр расчетного (платежного) документа - подтверждающего предоставление денежных средств в иностранной  валюте (кредита), оформленного банком по правилам законодательства и нормативным актам Банка России. Согласно законодательства, при осуществлении безналичных расчетов между сторонами договора допускаются: расчеты платежными поручениями, по аккредитиву,  чеками,  расчеты по инкассо; а также расчеты в иных формах, предусмотренных законом, установленными в соответствии с ним банковскими правилами и применяемыми в банковской практике обычаями делового оборота.) Или, попросту, покажи платежное поручение, поскольку иного документа нет и быть не может! Равно, как и иного способа проконтролировать добросовестность банка в части исполнения основного условия договора, а именно предоставления денежных средств в иностранной валюте.

И вот тут-то и начинается самое интересное: платежек нет. Мало того, даже банковскую выписку банки предоставить не могут. Не ту Филькину грамоту, которая банкстерами ловко обзывается "Выписка -  движение по счету", а нормальную выписку, форма по ОКУД 0401301 (Приложение 27 к Положению Банка России "О безналичных расчетах в Российской Федерации" от 3 октября 2002 г. N 2-П действует и сейчас) с приложением оригиналов документов, как того требуют положения ЦБ - предоставить не могут  (разница между этими двумя документами, примерно такая же, как между "Сгущенкой" с пальмовым маслом и Молоком цельным сгущенным с сахаром). Казалось бы, чего проще-то. Покажи платежное поручение и все, вопрос закрыт. Но, до сих пор, ни один банк, ( ни ВТБ, ни Дельта, ни Фора, ни Абсолют, ни Нордеа  – ни один!) а прошел уже не один десяток судебных заседаний, подтверждающих документов в суд не представил. Кто-то честно говорит – документов нет. Кто то, как например, Дельта –притаскивают в суд акт об уничтожении этих документов. Но акт об уничтожении не является доказательством того, что эти документы когда-либо в природе существовали. И на них стояли чьи-то подписи.  Еще момент: банк обязан хранить эти документы еще пять лет, после того, как кредитный договор будет исполнен сторонами.  То есть имеем очевидный факт -  никакого перечисления валюты на счет заемщика не было.  Этот факт, доказан уже неоднократно. Причем, в этом, совершенно без палева, скромно признался, не какой-то «Вася Пупкин», а Заместитель Министра Финансов Алексей Владимирович Моисеев: https://youtu.be/uN3-dRKjUDs  («…когда гражданин Российской Федерации получает от банка кредит в иностранной валюте, строго говоря, нигде никакой валюты , в общем-то не движется»)

Следующий момент, точнее сразу два, т.к. один вытекает из другого:  банк может требовать обратно только то, что действительно предоставил, так же должно быть установлено, что заемщик получил право и фактически  воспользовался денежными средствами в иностранной валюте. Эти факты подтверждается довольно просто:

1.       Банк предоставляет первичный расчетный (платежный) документ (ПП) является доказательством возникновения у банка права (требования) к заемщику о возврате предоставленного кредита с процентами и в срок по условиям  договора.

2.      Распоряжение Заемщика (подписанное собственноручно)  на конвертацию средств в иностранной валюте, в основное платежное средство на территории РФ – рубли РФ. За доллары в России, в соответствии с законом, купить ничего нельзя.

Про платежки я писал выше. Их нет. Может есть распоряжение на конвертацию? Как бы не так! И его тоже нет. Банкстеры разводят руками… ну нет у них этих документов.

Теперь момент вытекающий, раз за доллары купить ничего нельзя, то каким образом заемщик может использовать кредит целевым образом, а именно на приобретение недвижимости? Логичный ответ – никаким. Договор валютной ипотеки невозможно исполнить в принципе.  Вместо того, чтобы на «предоставленные» средства в иностранной валюте купить недвигу, заемщик вынужден купить рубли, т.е. потратить деньги не целевым образом!

Из этого следует, что любой договор валютной является частью Притворной сделки, состоящей также из договора купли – продажи предмета ипотеки в силу закона. Стороны сделки указали в условиях договора кредит в иностранной валюте – прикрывающая сделка, а на самом деле имели в виду и исполняли другую сделку кредит в рублях - действительную сделку. Договор в иностранной валюте стороны совершили для того, чтобы прикрыть этой сделкой скрытую сделку кредит в рублях РФ. Таким образом, стороны договора купли – продажи предмета залога иностранную валюту в расчетах между собой не используют.

Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила. СТ 170 ГК РФ.

Это вкратце, основные принципиальные тезисы, для понимания, что же за зверь такой «валютная» ипотека.

Помимо этого, при исследовании (если глубже копать) «валютных» ипотечных кредитов систематически обнаруживаются такие нарушения закона как:

1.      Самовольное открытие банками (сотрудниками банков) рублевого и валютного счетов на имя клиента.

2.      Отсутствие и несвоевременная передача сведений в бюро кредитных историй.

3.      Подделка банками и предоставление в суд подделок выписок из ЕГРП, Закладных. Банковских ордеров, доверенностей лиц-подписантов.

4.      Повторное предъявление банками требований по договору кредита (это вытекает из п.1.) Человек, может быть не в курсе, что счета у него «левые». Спокойно выплачивает кредит. Полностью рассчитывается с банком, а ему говорят: «Дружок, мы твоих денег не видели, сотрудников, которым ты платил – не знаем, они у нас не работают, средства перечислялись на счет частного лица и т.д. Платите- ка, вы нам полную суммочку (еще разик)».

5.      Пункт первый  - это прямой путь к отмыванию денег, поддержке коррупции, финансированию терроризма. Сколько средств можно перекачать через такие «левые» счета?  

Сплошная уголовщина.

Весьма интересна, в этом свете, позиция суда. Сводится она, к одному простом тезису: банк прав – потому что он банк. Сделка состоялась, а вот в какой валюте был заключен договор предоставления кредита - не имеет значения (у меня в апелляционном решении Мособлсуда так русским по белому и записано). Иными словами суд создает опасную, с точки зрения права - предмет договора, а именно валюта кредита, становится из основных условий договора, не важным. Заказали некто, к примеру, диван кожаный белого цвета. Подписали договор. Привозят тканевый, да еще и черный. Некто бежит  в суд. А суд говорит - Уважаемый, ну диван- то  у вас есть, а вот какого он цвета - не важно. В иске отказать...

ЦБ, всячески пытается выгородить своих подопечных. Когда я, например, предъявил в ЦБ факт открытия (бумагу с подписями и печатями) "левого" валютного счета самовольно открытого банком на мое имя, то ЦБ ответил, что сотрудник банка открыл счет "по неопытности". Причем, там два сотрудника расписалось, один открывал, второй контролировал, на основании доверенности от председателя правления банка (неопытный сотрудник ага!). И счет был открыт за несколько дней до сделки. А если бы сделки не было? После повторной жалобы ЦБ (ответ на которую откладывался три раза), таки признал факт нарушения. Но дальше- тишина. Прокуратура, ОБЭП и МВД спускают такие дела "на тормозах" 

Так вот, имеет ли смысл конвертировать то, чего не было?

Как проверить закладную на валютную ипотеку

Да действительно, первый практический совет, если все же решитесь на конвертацию, надо обязательно предварительно разобраться с вашей закладной. Для начала, получить её копию (не факт что в банке ее дадут, хотя обязаны, тут 50/50 ), проверить правильность оформления и подлинность. Закладная - документ по значимости стоит на первом месте, она гораздо более важный  документ, чем сам кредитный договор. Неправильно оформленная закладная - недействительна=у банка отсутствует залог! И в таком случае у вас просто потреб. кредит ;-). (Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 N 102-ФЗ глава III). Закладная с залогом в иностранной валюте - как минимум, спорный документ. Очень часто банки их подделывают.

Так же нужно выяснить, не перепродал ли банк вашу закладную (это ценная бумага). Если перепродал, то кому, кто залогодержатель? Сперва хотя бы в Росреестр запрос сделать через их сайт о объекте недвижимости, содержащий общедоступные сведения (выписка из ЕГРП). В ней будет указано - кто залогодержатель. Это 15 мин времени и 150-200 руб. денег. Через три дня получите электронную подписанную выписку.

При конвертации, оригинал действующей закладной должен быть уничтожен в вашем присутствии и факт уничтожения - заактирован.  В противном случае, залогодержатель может предъявить свои права на залог по суду и спокойно заберет себе объект залога=останетесь без денег и квартиры. После конвертации оформляется новая закладная. Помните, что закладная - это документ который ВЫ выдаете банку. Т.е. Вы имеете полное право оформить его самостоятельно в полном соответствии с 102-ФЗ глава III ст. 13 п. 5, а не подписывать туфту, которую попытается подсунуть банк. 

Ну и выписку по счету форма ОКУД 0401301 было бы неплохо получить - но скорей всего вам ее не дадут. Но попытку сделать надо. Даже просто посмотреть, как банкстеры заерзают. 

Почему не стоит играть на валютных курсах валютному ипотечнику

В свое время, один очень ретивый, но высокопоставленный менеджер (наш, русский) делал доклад бывшему председателю правления Барклайз Кэпитал (он тогда у нас работал).

Опуская ненужные подробности суть доклада сводилась к тому, что этот менеджер пол года аккумулировал деньги компании в валюте и за счет разницы валютных курсов и банковских депозитных процентов компания получила дополнительный доход на существенную сумму.

Ответ буржуина меня лично поразил и врезался мне в память надежно и очень надолго (не дословно, но как уж помню):

- не плохой результат, но очень рискованные действия. Мне, как бывшему валютному спекулянту, данный подход близок и я хорошо понимаю механизмы валютного рынка. Тем не менее. хочу Вам сказать, что никто в мире не способен предсказать колебания валютного курса на период более двух месяцев и в данном случае Вы необоснованно рисковали деньгами компании. Никогда не позволяйте себе таких действий, если ваша компания не специализируется на валютных спекуляциях т.к. Вы рискуете не своими средствами, а деньгами акционеров. В форсмажорных обстоятельствах потери могут быть колоссальными.

==================================

Валютный рынок не предсказуем. Ты рискнул своими деньгами. Ты проиграл. Сейчас ты хочешь совета, но какой бы тебе совет не дали "рубли" - "доллары" - "банкротство", валютный рынок останется непредсказуемым и НИКТО не сможет дать тебе правильный ответ, тем более на такой срок. Советчики могут только случайно угадать.

Если интересен мой совет, то он такой: "Девушка, не суетитесь под клиентом". Вопросы денег, особенно больших денег, не терпят суеты. Ты свое решение уже принял. Ты уже проиграл. Впереди еще 15 лет выплат. Не дергайся и держи вектор ранее принятого решения. Судя по всему выплаты стали большими, но не непосильными. Спокойно жди у моря погоды и внимательно следи за рынком.

1. Государство приняло решение о снижении ставок на ипотечные кредиты. Следи. Если процент станет приемлемым - перекредитуйся.

2. Может быть действительно курс рубля сильно укрепится относительно доллара, хотя лично я в это не верю. Нет предпосылок. 

ИМХО. Если доллар начнет настоящее движение вниз, то начнется реальный ужас без конца в масштабах, которые просто трудно представить. Всем будет не до ипотеки и рубля. Войны бы избежать...

Возможно правительство что - то будет делать с валютными ипотечниками

Сильно смущает инициатива банка. За 10 лет первый раз ко мне с такой инициативой выходят. Может чего знают?

Может это: 

Путин обсудил с омбудсменом права человека и резонансные дела

Еще одна проблема - валютная ипотека. "Сегодня у людей отнимают квартиры, потому что они не могут вернуть долг, взятый по тому курсу", - пояснила Москалькова и попросила продлить программу по возврату этого долга.

"Программа уже принята", - заметил президент. "Но она завершается, - сказала омбудсмен. - Кроме того, не все идут на реструктуризацию. Конечно, идеально было бы, чтобы люди выплачивали долг по тому курсу, по которому они брали ипотеку, иначе большое количество людей пострадает"  

Ссылка

Москалькова обсудила проблемы валютных ипотечников на встрече с президентом России Владимиром Путиным в пятницу. Омбудсмен обратила внимание президента на трудности выплаты ипотеки по нынешним курсам доллара и евро, что приводит к отчуждению квартир. Кроме того, она отметила, что не все кредиторы соглашаются реструктуризировать валютную ипотеку.

Омбудсмен попросила Путина вернуться к вопросу валютной ипотеки и рассмотреть ее план по решению данной проблемы. Москалькова напомнила, что предлагает продлить программу возврата данного долга, а также назвала справедливым выплату ипотеки по тому курсу, на который она была оформлена.

Автор: Григорий Егоров

Если,так, то у банков есть не малый риск, что их таки "слегка нагнут", хотя они и так в шоколаде.