Два разговора на выходных. В блоги.

Разговаривал я тут с турком. О том о сем, разница в возрасте лет 10-15, более менее тем для разговоров было достаточно. Зеленый чай, баранина, фоном восточная музыка.

И зашла речь про строительство. Грех было не затронуть данную тему, у себя на родине турок строит дома. Большие, красивые, многоэтажные, но не выше мечети. 

Мне дико любопытно и страшно как интересно было, как у них все протекает с данным видом экономической деятельности. 

За каждое его слово как правдивое не ручаюсь, не жил, не строил и даже не отдыхал в Турции. Плюс ко всему турок не всегда понимал меня, а я его. Разговаривали на русском. Но что узнал то и расскажу.

Пробегусь по основным фактам того что удалось узнать:

1. Гешефт при строительстве максимум 10%

2. Банки кредитуют застройщика под залог дома при минимуме документов (дог. аренды на целевой зем. участок/свид. о собств на землю, разрешение на строительство)

3. Банк кредитует под 0,95% годовых

4. Квартиры сдаются только с финишной отделкой и мебелью (не знаю как у них законодательно это обязательно или нет, но как минимум так принято) У застройщика в офисе продаж выбираешь вариант дизайна квартиры и дизайн мебели. Все. В установленный договором срок тебе выдают ключи от квартиры в которую ты просто заезжаешь на все готовое.

5. Благоустройство дома, парковки, детские площадки обязательны до сдачи дома в эксплуатацию. (а не как у нас, как договришься)

6. Метр квадратный в среднем стоит 25-30 т.р. на наши деньги

7. Про сети мы друг друга не поняли, врать не стану.

Завидует нашим застройщикам, у которых 100% накрутка от себестоимости

Разговор второй. Уже с нашим застройщиком. Тут надо заметить, что застройщик застройщику рознь. Скажем так, разговаривал со среднестатистическим застройщиком.

1. Денег мало, всегда. Отсрочка платежа, всегда. Взаиморасчет/бартер, всегда.

Пример. Нужен кирпич на стройку. Половина суммы закрывается за счет квартир по договорной цене, вторая половина закрывается гарантийным письмом. Те берется на заводе с отсрочкой платежа (цена +10%), обычно от первых продаж.

Таких примеров много. Кирпич, Бетон, Арматура, Окна, Асфальт и тд.

2. Банки кредитуют мин. под 20% годовых. Под залог. Фирма, завод, техника и т.д. 

Вспоминаем про бартер, отсрочку платежа и тд. 

3. В среднем 1/4 - 1/3 себестоимости квадратного метра это приобретение земельного участка, проект, экспертиза, разрешение на строительство и ввод в дальнейшем в эксплуатацию. Причем в такой пропорции 80/20.

К примеру:

60 тыщ. - стоимость квадратного метра. 

30 тыщ. - себестоимость строительства

10 тыщ. - из них расходы на приобретение земли и необходимых документов

8 тыщ. - земля под строительство

2 тыс. проект, экспертиза, ввод

Но надо сказать, что застройщик никогда не видел в сухом остатке эти самые 30 тыщ. с квадрата. 

После незапланированных расходов, вычетов налогов, и продаж за наличку с неплохими скидками, когда живые деньги ой как нужны, остается в сухом остатке процентов 20 - 25 от 60 тыщ. 

К чему это, я? Да ни к чему. Выводов не будет, как и дешевых квартир в ближайшее время.