Председатель ЦБ РФ Набиуллина: "Банк России не видит "пузыря" на рынке недвижимости и ипотеки. Хотя темпы роста ипотечного кредитования достаточно высокие, около 30% в год. Ипотечного кризиса, какой произошел в США в начале кризиса, в России не произойдет прежде всего из-за более высокого качества заемщика".
Подскажите этому куску невежества (а точнее - лоббисту интересов ростовщического олигархата) два факта:
1. Признаком пузыря является вовсе не "качество заемщика", а соотношение цен на жилье в регионе к доходу граждан в этом же регионе.
2. На следующем этапе суперкризиса, доходы будут стремительно меняться, а с ними изменится и "качество заемщика".
Формулирую еще раз критерий "пузыря":
Независимо от желаний спекулянтов и мнений чиновников, когда приток лохов в пирамиду завершается, пирамида рушится. Долгосрочный (нормальный) ценовой тренд будет таков (он хорошо известен в мире, и обусловлен статистикой) - типовое жилье в регионе = 2-3 среднегодовых семейных дохода в этом регионе. Что примерно в наших условиях, равно следующему - 1 квадрат типового жилья = 1 среднемесячный доход гражданина.
Рынок неизбежно захватят люди ориентированные на этот тренд, остальные - вымрут. Не только бизнесмены, подчеркну - но и чиновники. Их сметут либо другие чиновники, либо народ, история - объективные законы развития общества они изменить не в силах. В общем, поддержка чиновников может лишь по историческим меркам незначительно замедлить процесс, но не развернуть его - примерно так как сейчас США задерживает крах своей экономики. Задержать могут. Остановить - нет. Ибо нельзя в пирамиду закачать больше, чем средств у лохов. Это закон. Потом она рушится.
Сколько именно этот процесс обрушения времени займет? Какая разница? С точки зрения истории 1 месяц или год - не имеет особого значения, это совершенно мизерный срок.
Комментарии
Можно ещё добавить, ибо вроде не было:
http://www.interfax.ru/business/383486
"Эмиссионное финансирование бюджета неприемлемо!
Куда ты денешся !?
Партнёров нужно поддерживать. У США Псаки и компани, у России Набиулина и компани.
Что примерно равно в наших условиях, равно следующему - 1 квадрат типового жилья = 1 среднемесячный доход.
Так все верно, только одно "равно" лишнее.
А в целом - вот потому китайцы и будут, походу, строить.
>Что примерно равно в наших условиях, равно следующему - 1 квадрат типового жилья = 1 среднемесячный доход.
Для статистики. Пермь, м/р Крохалево, 1к-квартира стоит 2000 34м2 (58,8 т.р. за 1 м2), 2к-квартира стоит 2600 48 м2 (54,2 т.р за 1 м2)
Зарплаты http://www.permv.ru/News16706_1.aspx среднее предложение 26 т.р. это конец 2013 года (сейчас 28-30), т.е. твой критерий почти соответствует действительности.
Разница в 2 раза.
Двухкратный разрыв. Никакого долгосрочного устойчивого спроса там не будет.
Поэтому и загоняют лохов в ипотеку - строится долговая пирамида, которая неизбежно рухнет.
Так доход же ты определил как семейный, т.е. 2 человка, т.е. 56-60 т.р. на семью.
Это в формулировке - типовое жилье в регионе = 2-3 среднегодовых семейных дохода в этом регионе.
При переводе на более привычный нам формат квадратный метр это "один метр - среднемесячный доход гражданина".
жентельмены на ходу меняют правила.
гы. на самом деле, в оригинале - домохозяйство.
Это неочевидно совсем, к сожалению, из заметки.
Я тоже "повёлся".
Впрочем, тогда получается, что за 2-3 года "усреднённая семья из двух человек может купить 48-72 кв. м площади". Правда, есть, пить, жить ей нужно будет как-то ещё.
Не слишком ли "жирно" получается? (это без сарказма вопрос, если что)
Причем тут "жирность". Таково соотношение, обусловленное статистикой на длительных периодах наблюдений.
Иначе начинаются демографические и социальные проблемы - жилье это ведь вовсе не роскошь, а необходимая составляющая для воспроизводства системы.
Я по ссылкам потыкался, но не нашёл расчёта итогового (на Авантюристе дыра уже).
Особенно интересно, на примере каких стран этот расчёт производился (структура затрат домохозяйств тех стран).
Вот тут, например, обсуждалось:
http://glav.su/forum/3-economics/8-world-economic-crisis/message/598408/#msg598408
Давайте покажу на примере конкретной страны (США):
Берем 1969, 1979, 1989, 1999 годы.
1969:
Медиана годового дохода домохозяйства: $8486
Медиана стоимости нового дома: $25600 - или 301%
1979:
Медиана годового дохода домохозяйства: $16841
Медиана стоимости нового дома: $62900 или 373%
1989:
Медиана годового дохода домохозяйства: $30056
Медиана стоимости нового дома: $120000 или 399%
1999:
Медиана годового дохода домохозяйства: $41994
Медиана стоимости нового дома: $161000 или 383%
Если учесть, что медиана стоимости дома на вторичном рынке колебалась в диапазоне 80%-88% от нового дома, то получим, что на вторичном рынке меидана стоимостьи дома составляла (в процентах от медианного дохода):
1969: 241-265%
1979: 298-328%
1989: 319-351%
1999: 306-337%
Замечу, что экономику США можно было считать здоровой с точки зрения базовых параметров физического производства лишь до конца 60-х, о чем неоднократно писалось в МЭК. В 70-е возникли и гигантский торговый дисбаланс, и постоянно растущий дефицит бюджета, и деградация экономики (с точки зрения производства реальной продукции на душу населения). Как видно из цифр выше, вспух и нездоровый многолетний пузырь на недвиге, который в 2007 начал сдуваться.
В общем, последние десятилетия обусловлены "банковским засильем" (я об этом писал в заметке "Конец касты торговцев" - http://alexsword.livejournal.com/32009.html) и за "нормальный уровень" следует брать 60-е.
Источники данных -
1) http://www.census.gov/const/pricerega.pdf
2) http://www.census.gov/hhes/www/income/histinc/state/state1.html
3) http://www.realtor.org/wps/wcm/connect/d83da280415d4daca9dfb908069f8e0c/rel09q4t.xls?MOD=AJPERES&CACHEID=d83da280415d4daca9dfb908069f8e0c
Этого не видел, спасибо.
Но что-то мне подсказывает, что структура затрат домохозяйств в США несколько отличается от структуры затрат домохозяйств в РФ.
Собственно, именно в этом я вижу причину, по которой несколько неправильно делать именно расчёт 3-4 года на новое жильё для семьи со средним доходом (из всех жителей).
Ну, можете подождать, когда долговая пирамида, как и в США, достигнет предела роста и рухнет - просрочка уже растет.
Только у нас это случится гораздо быстрее - нет колониальных налогов.
Да вопрос не в подождать/не подождать. И не в рухнуть/не рухнуть.
Вопрос в структуре затрат. Т.е., условно, "съэкономить" 10% доходов в США (60-х годов, пускай) и столько же в РФ (сейчас, например) могут оказать совершенно разное влияние на дальнейшую жизнь этого домохозяйства.
Я мало знаю о структуре затрат домохозяйств США. Думал, сможешь показать.
Нет - так нет.
Так все-таки получается медиана, а не среднее? почти в 2 раза медиана меньше средней бывает, в некоторых городах.
Отдельный домик построить - вариант сэкономить.
Я в курсе, спасибо.
" загоняют лохов в ипотеку"
У меня есть друзья два брата. У одного два маленьких ребенка, у другого один скоро родиться.
Живут в 3х комнатной квартире с родителями и бабушкой, соответственно и со своими женами. Будут брать ипатеки или какой либо кредит.
Подскажите пожалуйста в чем они лохи???
- В том, что женились и "плодят нищету"?
- В том, что в России живут?
- В том, что хотят отдельное жилье?
Проблема не в них лично, но возможные проблемы коснутся как раз их.
Штатовский опыт десятков миллионов выгнанных ипотечников намекает на то, чем заканчивают общества идущие на поводу у ростовщиков.
Конечно все издержки упадут на обычного человека, только не он лох т.к покупка жилья это необходимость, ипотеку и кредиты на жилье в РФ берут обычно из за семейных причин.
Лох это государство, кое ведет мнимую политику стимулирования рождаемости и тем самым толкает народ в финансовую пирамиду, если уж на то пошло.
Есть конечно вариант ухать в деревню, жить натуральным хозяйством, вот тогда никакой банкстер не доберется)
Если надо будет - доберутся. Как два пальца об асфальт. Налог на землю. Цена на землю. Сертификация любой деятельности - т.е. разрешение у барина. Монополия при скупке продукции (а продавать все равно нужно будет - иначе на что купить товары промпроизводства и лекарства?). Т.е. это вообще не проблема, при желании. Просто сейчас это неинтересно, проще массово выдавать ипотеку.
Я щетаю, нужно вообще ипотеку при рождении давать. Вместе с ошейником и личным номером. У нас ведь гуманное государство? Гуманное. Все имеют право на жилье? Все. Это даже в конституции прописано - что каждый Вася имеет право. А ежели денег нет, государство может помочь и сразу же выдать ипотеку. С отсрочкой платежа и льготными, обращаю ваше особое внимание, условиями. Т.е. гуманно со всех сторон, и все счастливы. А еще кредит на образование, и вот он - готовый сознательный член общества.
Ну если ставить вопрос о создании семьи. То 18м на человека -- это 62М на семью из 4-х человек с двумя детьми.
В моем случае, это ~9М. Если считать без эмоций кто сколько зарабатывает и справедливо ли это, то для устойчивости по критерию 2 годовых дохода, доход должен быть 4.5М в год или всего лишь скромные 375р в мес. Поэтому у кого двухкратный разрыв, а у кого и трехкратный :)
"Поэтому и загоняют лохов в ипотеку" -- лох это применительно к тем, у кого есть выбор хотя бы из двух вариантов и они под воздействием нехитрых манипуляций третьей стороны, делают неправильный для себя выбор. Какие еще есть варианты кроме ипотеки? Можно подумать людям какой-то выбор остается, ну кроме гайдаровского: молча не вписаться в рынок.
Вопрос в том, что считать "среднемесячным"/"среднегодовым" доходом. И у кого.
Вот среднемесячный доход в Москве, по-моему, 35 тыс. рублей/чел. Т.е. "на семью" - 70 тыс. рублей уже. Небольшой пузырёк есть с этой точки зрения.
С другой точки зрения - 35 тыс. рублей в Москве получают либо на "первых порах", либо при совсем низкой квалификации. Реальные зарплаты начинаются в районе 60 тыс. рублей. "На двоих" - 120 тыс. рублей. Вполне себе "1 кв. м на окраине".
А если впятером на однушку за МКАДом зарабатывать, так вообще нормально. А если в ипотеку на 30 лет, то и совсем без напряга. Зато потом - небо в алмазах - ведь вы станете владельцем недвижимости, в Москве! Представляете, целых 40-50 метров счастья - и все ваши. Готова новая ячейка общества, ответственных квартиросъемщиков и достойных граждан. Этой... этого... государства.
Одним словом, нет никаких пузырей, как и говорит госпожа Набиуллина.
Я б на Вашем месте истерику прекратил и предложил модель структуры расходов семьи в городе.
Ибо в противном случае, живя вдвоём на 35 тыс. рублей, на вторые 35 тыс. рублей можно было бы каждые 3-4 года покупать по "хорошей однушке".
При этом не рассматриваем тех, кто получает "выше" и "сильно выше" этого "среднего дохода".
Отдельный вопрос, кто всё это (огромные площади) будет строить, обустраивать, обслуживать.
> Отдельный вопрос, кто всё это (огромные площади) будет строить, обустраивать, обслуживать
Если население сосредоточивается в паразитарных, непродуктивных секторах, то, очевидно, возникают проблемы и с рабочими руками на продуктивных направлениях.
Разгоните эти сектора - и никаких проблем не будет.
А иначе готовьтесь повторять судьбу США.
---
"ложь - расходы на жизньт никто не отменял"
перечитай исходный посыл: "Ибо в противном случае, живя вдвоём на 35 тыс. рублей, на вторые 35 тыс. рублей можно было бы каждые 3-4 года покупать по "хорошей однушке"." какие такие расходы на жизнь двух человек, превышающие 35 тыс. рублей?
сектант ты алекс, сектант.
Потому что это ложь - расходы на жизньт никто не отменял, и при данном соотношение никт опокупать каждые 3-4 года не в силах.
На месяц предлагаю покинуть комменты к моим записям, на изучение логики.
Алекс, вопрос не в паразитах, а в росте жил. фонда.
Т.е. каждые 3-4 года (в реальности - каждые лет 8-10, т.к. "есть и пить" тоже надо) он будет увеличиваться на 48 кв. м/жителя страны трудоспособного возраста. Лезть в Росстат лень, пусть это 80 млн. человек в РФ. Т.е. 3,84 млрд. кв. м нового жилья за 8-10 лет. Или 384-480 млн. кв. м/год.
Плюс прилегающая территория, магазины, транспорт (общественный!), коммунальные структуры и пр.
"Эффективных менеджеров" точно хватит на всё это?
Сейчас спрос не имеет долгосрочного баланса (не выполняется указанный критерий) и завышается путем разгонки кредитного пузыря.
Очевидно, долговая кабала не может расти вечно, и по мере исчерпания лоховской базы, наступит крах.
Это полностью соответствует опыту США в предыдущие годы.
Я немного ухожу от темы, развивая свой вопрос.
А этот уход обозначается так: где взять людей на обслуживание инфраструктуры этого жилого фонда? За счёт естественного прироста населения?
Кто-нибудь считал, сколько рабочих мест будет создаваться за "период", описанный в моих расчётах?
Собственно, итоговый вопрос: какой коэффициент рождаемости должен быть, чтобы всё это "крутилось и вертелось" в реальности.
На надлежащее обслуживание инфраструктуры требуется гораздо меньше людей, чем кормится сейчас в ростовщичестве и риэлтерстве :-).
Цифр не имею, поэтому и просил оценки.
Эта проблема легко решается повышение налога на владение недвигой в разы. Купить легко-содержать довольно дорого, причем налог прогрессивный сделать в зависимости от размера квартиры. Заодно можно отсечь тех кто скупает кучу квартир и держит как инвестицию.
Что вы, никаких истерик, я с вами полностью согласен. Берем 35 тысяч, за 4 года это 1680000 руб. Идем - и покупаем! Хорошую однушку.
Ну а кто получает "сильно выше" - там понятно, по той же схеме берут хорошую трешку, и вот оно - тихое семейное счастье.
Поэтому госпожа Набиуллина совершенно права - с жильем никаких проблем.
А если ориентироваться по зарплатам , хотя бы на топ менеджмент( ну 0,1-0,2 процента работников), то ваще чудо!! Все на " канарах оттыхают от трудов праведных".))
Я выше написал. Чтобы заработать за два года на двушку в Зеленограде, нужен доход 375р.
Но т.к. это не является таким уж распространенным медианным доходом, то наше Правительство позаботилось о нас при помощи ипотеки.
http://www.sberbank.ru/moscow/ru/person/credits/home/buying_complete_house/
И вуаля. Нескромные 375р в мес превращаются всего лишь в 105р ежемесячного платежа по ипотеке на 15 лет за квартиру стоимостью 9М с первоначальным взносом 1М. А 105 уже более реально для Мск.
Так что 120р на двоих это вполне себе на окраине. И вполне себе однушка (кто там про поднятие рождаемости говорил?) Причем очень-очень на окраине. Зеленоград -- тоже не центр садового, если что.
Речь вообще-то была про 2-3 года и семейный доход, т.е. двух работающих взрослых.
35 тыс. рублей/(мес. * чел.) *2 чел. *36 мес. = 2520 тыс. рублей. Однушка на этапе котлована на окраине. А дальше - увеличивать жил. площадь постепенно.
100 тыс. рублей/(мес. * чел.) *2 чел. *36 мес. = 7200 тыс. рублей, к слову.
Особенно умилило-- "на этапе котлована" ( а потом такие же как вы как начнут орать про "халявщиков" да про сами дураки).
Что опять не устраивает-то?
Это по Вашей логике люди появляются из вакуума в 20 с лишним лет и не имеют ни родителей, ни родственников, ни подъёмных.
Обычно есть и то, и другое, и третье. И именно это закрывает "кассовый разрыв".
Поэтому "этап котлована" - это минимальное требование, снижающее стоимость, но повышающее риски. Не умеете пользоваться - копите ещё годик и покупайте уже готовое в том же месте.
Обманутые дольщики не устраивают, а с кризисом их будет все больше и больше по вполне объективным причинам, и если квартиру им некто не гарантирует, то плату банкирам вынь да положь.
Вы нормальный? Какая ипотека? Вы вообще читаете перед тем, как пишете? Речь о накоплении.
А так - и революция может быть. И "дольщики" опять будут в проигрыше.
"Вы нормальный" -- вам такой вопрос задавать смысла нет, так видно что вы не в порядке и истину вы видимо не просто так ищете, а потому что глубоко запутались.
Даже при доходе 375р, как я написал выше. Копить 9М вы будите откладывая по 300р в мес. 30 мес. Но это если. У некоторых реальность немного хуже, этак раза в два. Т.е. копить уже не 30 мес, а более 60. За это время инфляция у нас составляет примерно 15%*5 = 75%. И опаньки. Не накопили все равно.
Да-да-да. А ещё квартиру нужно снимать, т.к. родителей нет. Троих детей кормить, т.к. "невовремя забеременели". Алименты платить, т.к. "был ветер в голове в молодости". Я всё понимаю. Важно найти объяснение проблемы, а не её решение.
Вы себя спросите, я вообще про ипотеку не писал, тут разницы нету купити вы "на стадии котлована" по ипотеке или накопив.
Все равно риски запредельны.
Это я писал про банкиров, что ли?
Ещё раз. Вопросы ценовой политики, рисков и площадей - это сугубо индивидуальное решение.
Можно хотеть "готовую однушку сейчас", а можно хотеть "двушку через 1-2 года (т.е. сейчас этап котлована)". Это разные "хотелки" для людей с примерно одинаковыми доходами.
А хотеть "всё и сразу", конечно, можно. Но бесперспективно совершенно.
Так именно о том и речь, о явно завышенных ценах на недвижимость.
И ценовая политика , это ни коем разе не индивидуальное решение , а тренд рынка.
Можно хотеть "готовую однушку сейчас", а можно хотеть "двушку через 1-2 года (т.е. сейчас этап котлована)". Это разные "хотелки" для людей с примерно одинаковыми доходами.
Про примерно одинаковые доходы , это вообще полный бред.
Страницы