США: Рынок недвижимости впервые почти за 20 лет достиг тревожного рубежа

Согласно новому исследованию компании John Burns Research and Consulting (JBREC), покупка дома начального уровня в США сейчас обходится более чем в два раза дороже, чем аренда. Это говорит о том, что ситуация с доступностью жилья в стране далека от улучшения, несмотря на рост предложения.

Впервые почти за 20 лет, с 2006 года, ежемесячные расходы на содержание дома начального уровня более чем в два раза превышают среднюю стоимость аренды квартиры в стране. Это мрачное напоминание о том времени, когда рынок жилья в США был на грани краха.

Почему владение недвижимостью сейчас обходится так дорого?

По данным JBREC, дом начального уровня — это дом, цена на который находится в нижней части спектра. Как правило, такие дома предоставляют покупателям, впервые приобретающим жильё, наилучшую возможность начать свой путь в сфере недвижимости.

Исследователи подсчитали, что стоимость владения домом начального уровня включает в себя первоначальный взнос в размере 5 %, ипотеку с фиксированной ставкой на 30 лет, проценты, налоги и страховку, а также любые работы по техническому обслуживанию, стоимость которых может составлять от 0,85 % до 1,25 % от стоимости дома.

Учитывая, что ставки по ипотечным кредитам по-прежнему колеблются в районе 7 %, легко понять, с какими трудностями сталкиваются те, кто впервые покупает жильё. По данным Freddie Mac, по состоянию на 26 июня средняя ставка по 30-летней ипотеке с фиксированной процентной ставкой — самой популярной среди американских покупателей жилья — составляла 6,77 %, что всего на 0,09 процентного пункта меньше, чем годом ранее.

^{Современные новостройки в Портленде, штат Орегон. Getty Images}

Тем временем цены на жильё продолжают расти, несмотря на снижение продаж из-за давних проблем с доступностью жилья, в том числе из-за повышения взносов в товарищества собственников жилья (ТСЖ) и страховых взносов. По данным Redfin, средняя цена продажи дома на одну семью в США в мае составила 462 206 долларов, что на 0,5 % больше, чем годом ранее.

С другой стороны, рынок аренды стал гораздо доступнее. По данным Redfin, средняя запрашиваемая арендная плата в США в мае снизилась на 1 % по сравнению с прошлым годом и составила 1633 доллара, поскольку увеличение предложения дало арендаторам больше возможностей для ведения переговоров. В таком городе, как Остин, штат Техас, где за последние пять лет резко возросло количество новых многоквартирных домов, запрашиваемая арендная плата снизилась на 9 % — это самый низкий показатель с 2021 года.

Согласно анализу JBREC, в настоящее время стоимость владения домом начального уровня в стране на 101 % выше стоимости аренды средней квартиры. С начала пандемии этот разрыв увеличивается: в 2020 году стоимость владения была на 39 % выше стоимости аренды, в 2021 году — на 44 %, в 2022 году — на 78 %, в 2023 году — на 93 %, а в 2024 году — на 97 %.

John Burns Research and Consulting

По прогнозам JBREC, в ближайшие годы этот разрыв сократится, но всё равно останется на исторически высоком уровне: в 2026 году стоимость владения домом начального уровня будет на 91 % выше стоимости аренды, в 2027 году — на 93 %, а в 2028 году — на 95 %.

Падение уровня доверия в будущем

JBREC опубликовала результаты своего исследования в социальных сетях, где спрашивала пользователей, когда, по их мнению, покупка жилья снова станет доступной для покупателей в США.

Большинство из примерно 450 проголосовавших (42,1 %) ответили, что «в ближайшее время этого не произойдёт». Около 30 % считают, что владение жильём может снова стать доступным через три-пять лет, а 16,3 % заявили, что это может произойти в течение двух лет. Примерно 12 % сказали, что этого не произойдёт как минимум до 2031 года.

Американцы столь же пессимистично оценивают доступность жилья в США в настоящее время. По имеющимся данным, количество обращений домовладельцев к юристам по поводу потери права выкупа заложенного имущества достигло пятилетнего максимума. Недавний опрос LegalShield показал, что более 70 % домовладельцев и потенциальных покупателей обеспокоены возможной рецессией в стране в ближайшие месяцы.

Эти опасения могут привести к дальнейшему снижению спроса на рынке жилья, что в конечном итоге может привести к падению цен. По данным Redfin, к концу 2025 года цены на жильё снизятся примерно на 1 %.