Как будут вы­гля­деть го­ро­да через 50 лет. Хотя 70% из нас же­ла­ли бы жить в част­ном доме, со­хра­нит­ся пре­об­ла­да­ние мно­го­квар­тир­ной за­строй­ки

И это не толь­ко за счет при­то­ка "новых рос­си­ян" (ми­гран­тов). Боль­шин­ство "ста­рых рос­си­ян" (то есть, нас) планы пе­ре­ез­да в част­ный сек­тор в итоге ближе к делу от­ме­ня­ют. Это как в из­вест­ном афо­риз­ме, что бро­сить ку­рить хотят де­вять из де­ся­ти, а бро­са­ет один из ста. По­про­бу­ем разо­брать­ся в фак­то­рах, в силу ко­то­рых на про­тя­же­нии XXI века со­хра­нит­ся пре­об­ла­да­ние мно­го­квар­тир­ной за­строй­ки над ин­ди­ви­ду­аль­ной. Экс­перт Дмит­рий Бе­ло­усов про­гно­зи­ру­ет: после СВО в РФ ожи­да­ет­ся взрыв­ной рост рож­да­е­мо­сти https://aif.ru/society/posle-​okonchaniya-svo-v-rf-ozhidaetsya-vzryvnoy-rost-rozhdaemosti?ysclid=m8fwfls1lh974909286 Это ста­нет пер­вым фак­то­ром, но есть и дру­гие. Итак...

1. Рост на­се­ле­ния и - как ни па­ра­док­саль­но - рост ре­аль­ных до­хо­дов

По мере до­сти­же­ния эф­фек­та по­ли­ти­ки сти­му­ли­ро­ва­ния рож­да­е­мо­сти (на что хо­те­лось бы на­де­ять­ся) спрос на жилье будет ста­но­вить­ся опе­ре­жа­ю­щим. Мно­го­квар­тир­ное стро­и­тель­ство будет идти с ним в ногу, а ин­ди­ви­ду­аль­ное - от­ста­вать. Даже при ис­поль­зо­ва­нии самых эф­фек­тив­ных тех­но­ло­гий. 

Рост ре­аль­ных до­хо­дов, без­услов­но, под­стег­нет спрос на част­ное жилье, ко­то­рый ста­нет опе­ре­жать пред­ло­же­ние - со всеми вы­те­ка­ю­щи­ми для це­но­об­ра­зо­ва­ния. 

По­смот­рим на се­го­дняш­нее со­от­но­ше­ние цен на при­ме­ре по­сел­ка Ага­ла­то­во (Все­во­лож­ский район Ле­нобла­сти) в 20 км к се­ве­ру от Санкт-​Петербурга. На вто­рич­ном рынке 1-​комнатная квар­ти­ра здесь стоит 4-5 млн, квар­ти­ра боль­шей пло­ща­ди - от 6 млн. Част­ный дом в этом же по­сел­ке на вто­рич­ном рынке обой­дет­ся в сумму от 12 млн, та­ун­ха­ус - от 10 млн. Есть, ко­неч­но, и дома за 7-8 млн, но это ва­ри­ан­ты для фа­на­тов на­ту­раль­но­го хо­зяй­ства. В ос­нов­ном же, це­но­вое со­от­но­ше­ние до­воль­но чет­кое - 2:1. Со­от­вет­ствен­но, рост спро­са на та­ун­ха­у­сы и част­ные дома может его толь­ко уве­ли­чи­вать.

2. Сто­и­мость экс­плу­а­та­ции

Зимой 2025 года в Санкт-​Петербурге общая сумма кви­тан­ций за все ком­му­наль­ные рас­хо­ды на квар­ти­ру в месяц со­став­ля­ла где-​то 11 тысяч руб­лей. При сред­ней зар­пла­те по го­ро­ду около ста тысяч это не не столь уж много. Ос­нов­ную долю в сумме кви­тан­ций со­став­ля­ют отоп­ле­ние и элек­тро­энер­гия.

А те­перь по­про­буй­те со­по­ста­вить это с со­от­вет­ству­ю­щи­ми рас­хо­да­ми для част­но­го дома (если это, ко­неч­но, не хи­бар­ка с печкой-​буржуйкой, ко­то­рую и оскол­ка­ми досок то­пить можно). В от­ли­чие от квар­ти­ры, он гра­ни­чит не с дру­ги­ми та­ки­ми же по­ме­ще­ни­я­ми, а с зим­ним воз­ду­хом и зим­ней зем­лей. Как, ин­те­рес­но, будет ме­нять­ся се­бе­сто­и­мость ки­ло­ват­та элек­тро­энер­гии в те­че­ние бли­жай­ших 50 лет? Ко­неч­но, хо­те­лось бы на­де­ять­ся на какой-​нибудь ре­во­лю­ци­он­ный про­рыв в науке, ко­то­рый швыр­нет эту се­бе­сто­и­мость в кру­тое пике, но что-​то мне под­ска­зы­ва­ет, что в своих меч­тах сле­ду­ет быть все же по­скром­нее.

Но дело не толь­ко в рас­хо­де ки­ло­ка­ло­рий и ки­ло­ватт. В мно­го­квар­тир­ном доме под­дер­жа­ние ком­му­наль­ной ин­фра­струк­ту­ры в ра­бо­чем со­сто­я­нии (то есть, ее ре­монт и за­ме­на ком­плек­ту­ю­щих) осу­ществ­ля­ет­ся цен­тра­ли­зо­ван­но управ­ля­ю­щей ком­па­ни­ей, ко­то­рая в со­от­вет­ству­ю­щих раз­де­лах кви­тан­ций рас­кла­ды­ва­ет эти рас­хо­ды между вла­дель­ца­ми квар­тир, и на каж­до­го при­хо­дит­ся не столь уж много. В част­ном же доме все рас­хо­ды ло­жат­ся лишь на вла­дель­ца, а это уже дру­гой уро­вень сумм.

3. От­се­ле­ние мо­ло­де­жи

За ис­клю­че­ни­ем ред­ких слу­ча­ев, когда кто-​то из ро­ди­те­лей нуж­да­ет­ся в уходе, мо­ло­дежь после 18 лет, на мой взгляд, долж­на жить от­дель­но от них. Все-​таки, надо как можно рань­ше по­лу­чать на­вы­ки са­мо­сто­я­тель­ной жизни и на­учить­ся вести свой бюд­жет. Ско­рее всего, по мере роста ре­аль­ных до­хо­дов семей, боль­шин­ство пар­ней и де­ву­шек, еще не со­здав­ших соб­ствен­ную семью, будут не про­тив от­се­лять­ся в неболь­шие квартиры-​студии в вы­сот­ных мно­го­квар­тир­ках с ми­ни­маль­ной се­бе­сто­и­мо­стью каж­до­го по­ме­ще­ния. При со­зда­нии семьи и по­яв­ле­нии детей - будут пе­ре­ез­жать в квар­ти­ры, уже боль­шие по пло­ща­ди и мет­ра­жу. Вот и до­бав­ля­ет­ся еще один сти­мул для опе­ре­жа­ю­ще­го раз­ви­тия имен­но мно­го­квар­тир­ной за­строй­ки. Воз­мож­ность про­жи­ва­ния в от­дель­ном доме у сред­ней мо­ло­дой семьи по­явит­ся толь­ко позже.

сту­дия эконом-​класса

4. Тру­до­за­тра­ты и пси­хо­ло­гия

По мере при­бли­же­ния к мо­мен­ту вы­бо­ра между ти­па­ми жилья, мно­гие при­хо­дят еще и к по­ни­ма­нию того, что част­ный дом - это не толь­ко гамак и шаш­лык во дворе, но еще и нема­лый труд по уходу за по­ме­ще­ни­я­ми, куда боль­ши­ми по мет­ра­жу, чем квар­ти­ра. К тому же, зимой со сне­гом и льдом на при­до­мо­вой тер­ри­то­рии тоже ведь надо что-​то де­лать.

Да и пси­хо­ло­гия у всех раз­ная. Все­гда будут оста­вать­ся те, кто счи­та­ет, что жизнь в сто­роне от бур­ля­щих го­род­ских квар­та­лов ста­нет их тя­го­тить и вос­при­ни­мать­ся ими как некая са­мо­изо­ля­ция в духе пла­не­ты Со­ля­рия из ро­ма­на Ази­мо­ва "Об­на­жен­ное солн­це". Если в семье из че­ты­рех че­ло­век та­ко­го мне­ния при­дер­жи­ва­ет­ся хотя бы один (вот вам и со­от­но­ше­ние 25:75) и он на­ло­жит вето, пе­ре­езд семьи в част­ный дом не со­сто­ит­ся.

5. Ло­ги­сти­ка и ин­фра­струк­ту­ра

С ло­ги­сти­кой (речь о рас­сто­я­нии до места ра­бо­ты) все по­нят­но, по­это­му по­го­во­рим об ин­фра­струк­ту­ре. Про­дук­то­вые ма­га­зи­ны здесь имеют зна­че­ние в мень­шей сте­пе­ни - бла­го­да­ря си­сте­ме до­став­ки. Речь об об­ра­зо­ва­нии и здра­во­охра­не­нии. На­ли­чие в по­сел­ке школы может быть обос­но­ва­но толь­ко адек­ват­ной чис­лен­но­стью на­се­ле­ния. На­при­мер, в том же Ага­ла­то­во сред­няя школа есть - по­то­му что здесь на­се­ле­ния около 6,5 тысяч че­ло­век. Но такая чис­лен­ность до­сти­га­ет­ся как раз за счет мно­го­квар­тир­ной за­строй­ки. В по­сел­ках по­мень­ше ез­дить в школу при­дет­ся за их пре­де­ла­ми.

И тут мы воз­вра­ща­ем­ся к уже упо­мя­ну­той ло­ги­сти­ке. Если в семье че­ты­ре че­ло­ве­ка (муж, жена и двое детей школь­но­го воз­рас­та), то, по ло­ги­ке вещей, чаще всего, од­но­му из су­пру­гов надо к 9 утра ехать на ра­бо­ту, а дру­го­му (то есть, дру­гой) - к тому же вре­ме­ни от­во­зить детей в школу. По­лу­ча­ет­ся, во из­бе­жа­ние хро­ни­че­ско­го стрес­са, в такой семье долж­но быть два во­ди­тель­ских удо­сто­ве­ре­ния и два ав­то­мо­би­ля. Но если в каком-​то кот­те­дж­ном по­сел­ке число ав­то­мо­би­лей удво­ит­ся, то он ста­нет не очень-​то при­ят­ным ме­стом для про­жи­ва­ния. Впро­чем, ре­ше­ни­ем может стать школь­ный ав­то­бус, но для этого надо ко­опе­ри­ро­вать­ся с со­се­дя­ми.

С ме­ди­ци­ной все слож­нее. Для "ско­рой по­мо­щи" ло­ги­сти­ка в плане ско­ро­сти не со­по­ста­ви­ма с та­ко­вой в го­род­ских квар­та­лах, это же ка­са­ет­ся и вы­зо­ва врача на дом. Есть ва­ри­ант по­сто­ян­ной точки - ФАП (фельдшерско-​акушерский пункт), но его воз­мож­но­сти огра­ни­че­ны. Из боль­шин­ства по­сел­ков до мно­го­про­филь­ных по­ли­кли­ник нужно до­би­рать­ся, они могут рас­по­ла­гать­ся или в рай­он­ных цен­трах, или в особо круп­ных по­сел­ках (го­род­ско­го типа). Что же ка­са­ет­ся ста­ци­о­на­ров, то самые пер­спек­тив­ные врачи все­гда будут стре­мить­ся ра­бо­тать в кли­ни­ках ме­га­по­ли­сов и об­ласт­ных цен­тров, но не рай­он­ных цен­тров. На­счет внед­ре­ния новых тех­но­ло­гий можно ска­зать то же самое. До­ста­точ­но срав­нить, на­при­мер, си­ту­а­цию с ме­ди­ци­ной в Санкт-​Петербурге и Ле­нобла­сти. 

6. Тер­ри­то­ри­аль­ные огра­ни­че­ния роста част­ной за­строй­ки

Эле­мен­тар­ная физика-​математика: где нет роста вверх, там воз­мо­жен рост толь­ко вширь. Но неогра­ни­чен­но рас­про­стра­нять­ся по пло­ща­ди стро­и­тель­ство кот­те­дж­ных по­сел­ков не может. Они могут стро­ить­ся, на­при­мер, на пу­сто­шах, но без за­хо­да на тер­ри­то­рии при­ро­до­охран­ных зон, тер­ри­то­рий от­ды­ха и сель­ско­хо­зяй­ствен­ных уго­дий. Это же ка­са­ет­ся и про­клад­ки дорог. Соб­ствен­но, ню­ан­сов на­мно­го боль­ше ("Гра­до­стро­и­тель­ный ко­декс Рос­сий­ской Фе­де­ра­ции" от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 26.12.2024, с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2025). 

Раз­бе­рем на при­ме­ре СПб и ЛО, и я уве­рен, что те же за­ко­но­мер­но­сти при­сут­ству­ют в любом ре­ги­оне. На­ив­ный дет­ский во­прос: в какую сто­ро­ну расти ме­га­по­ли­су? (Речь о сплош­ной за­строй­ке, неза­ви­си­мо от ад­ми­ни­стра­тив­ной при­над­леж­но­сти к СПб или ЛО). На север - это по­гло­ще­ние Ка­рель­ско­го пе­ре­шей­ка, места все­об­ще­го от­ды­ха. Ван­гую со сто­про­цент­ной уве­рен­но­стью, что в какой-​то мо­мент вла­сти двух субъ­ек­тов Фе­де­ра­ции про­чер­тят го­ри­зон­таль­ную "крас­ную линию" от Ток­со­во до Зе­ле­но­гор­ска. Есть еще ги­гант­ские бо­ло­та вдоль за­пад­но­го бе­ре­га Ла­до­ги, вот там хва­ти­ло бы места еще один Питер по­стро­ить, толь­ко де­ве­ло­пе­ры туда не су­нут­ся: прибыль-​то нужна "здесь и сей­час".

На юг дви­гать­ся можно по­доль­ше, здесь пу­сто­шей по­боль­ше, при­ро­да по­бед­нее. Но бес­ко­неч­ность су­ще­ству­ет толь­ко во Все­лен­ной. "Внут­ри­квар­таль­ная река Оре­деж" - это уже из об­ла­сти весь­ма неже­ла­тель­ной ан­ти­уто­пии.

Есть, ко­неч­но, за­ме­ча­тель­ный спо­соб пе­ре­се­че­ния "крас­ных линий" - такая форма, как СНТ, но эта юри­ди­че­ская кон­струк­ция бы­ва­ет шат­кой. СНТ - это не опе­ка­е­мые го­су­дар­ством ТСЖ, слу­ча­ев банк­рот­ства хва­та­ет, осо­бен­но, когда по­яв­ля­ют­ся два па­рал­лель­ных пред­се­да­те­ля со сво­и­ми прав­ле­ни­я­ми, во­ю­ю­щие в судах за место в ЕГРЮЛ и до­ступ к сче­там. Банк­рот­ство СНТ - это де­гра­да­ция ин­фра­струк­ту­ры и, воз­мож­но, на какой-​то пе­ри­од - пыхтелка-​генератор в ка­че­стве ис­точ­ни­ка жизни.

Уве­рен, что у мно­гих чи­та­те­лей этого поста в их ре­ги­о­нах при­сут­ству­ют схо­жие гео­гра­фи­че­ские мо­мен­ты. Хотя есть иные ва­ри­ан­ты - южные степ­ные ма­ло­на­се­лен­ные ре­ги­о­ны с энер­го­эко­но­мич­ным кли­ма­том и невы­со­кой сто­и­мо­стью жизни. На­при­мер, шах­мат­ная сто­ли­ца Рос­сии Эли­ста окру­же­на сте­пя­ми и может рас­ши­рять­ся еще сто­ле­ти­я­ми, до­сти­гая раз­ме­ров га­лак­ти­че­ской сто­ли­цы Нью-​Васюков. По­это­му там тео­ре­ти­че­ски можно спро­гно­зи­ро­вать "кот­те­дж­ный бум", ве­ро­ят­но, то же можно ска­зать об Орен­бург­ской об­ла­сти и еще несколь­ких по­хо­жих степ­ных ре­ги­о­нах. Но при одном усло­вии - если воз­ник­нет внеш­ний спрос на пе­ре­езд туда, что во мно­гом за­ви­сит уже от вла­стей Кал­мы­кии, Орен­бур­жья и т.д.

Итак, под­во­дим итоги. До­ми­ни­ро­ва­ние мно­го­квар­тир­ной за­строй­ки оста­нет­ся и во вто­рой по­ло­вине XXI века, хотя част­ный сек­тор тоже зна­чи­тель­но рас­ши­рит­ся. Мно­го­этаж­ки будут за­се­лять­ся, в ос­нов­ном, "но­вы­ми рос­си­я­на­ми" (ми­гран­та­ми), от­се­ля­ю­щей­ся от ро­ди­те­лей мо­ло­де­жью и вновь воз­ни­ка­ю­щи­ми мо­ло­ды­ми се­мья­ми, а ма­ло­этаж­ные мно­го­квар­тир­ки, та­ун­ха­у­сы и част­ные дома будут оста­вать­ся или ста­но­вить­ся ре­зи­ден­ци­я­ми "ста­рых" (в обоих смыс­лах этого слова) рос­си­ян.

Те­перь о внеш­нем об­ли­ке бу­ду­щих го­ро­дов. По­нят­но, что зда­ния со­вет­ской за­строй­ки ("ста­лин­ки", "хру­щев­ки" и "бреж­нев­ки") будут по­сте­пен­но про­хо­дить ин­но­ва­цию и ме­нять­ся в луч­шую сто­ро­ну как по внеш­не­му об­ли­ку, так и по внут­рен­ней пла­ни­ров­ке. Ис­то­ри­че­ские цен­тры го­ро­дов со­хра­нят­ся в ны­неш­нем виде. Но речь сей­час о новой за­строй­ке, за счет ко­то­рой (в ос­нов­ном) го­ро­да будут расти вширь.

Вот та­ко­го точно не будет - https://dzen.ru/a/ZHrvAfDfnDgG8PwZ В этой за­мет­ке то ли автор решил по­при­ка­лы­вать­ся, то ли у ис­кус­ствен­но­го ин­тел­лек­та вдруг про­ре­зал­ся юмор в духе немец­кой "Пар­тии зе­ле­ных".

В ре­аль­но­сти, в новом стро­и­тель­стве можно ожи­дать пре­об­ла­да­ния пяти ар­хи­тек­тур­ных сти­лей, ко­то­рые сей­час при­зна­ны оп­ти­маль­ны­ми и да­ю­щи­ми ши­ро­кий выбор в со­от­вет­ствии со сво­и­ми фи­нан­со­вы­ми воз­мож­но­стя­ми.

"Хай-​тек" (от­сут­ствие клас­си­че­ской сим­мет­рии, нере­гу­ляр­ные формы, боль­шое ко­ли­че­ство стек­ла и стали)

Ека­те­рин­бург

"Ми­ни­ма­лизм" (на­прав­ле­ние, стре­мя­ще­е­ся к пре­дель­но­му упро­ще­нию ар­хи­тек­тур­ной ком­по­зи­ции и от­ка­зу от де­ко­ра). Может быть вполне бюд­жет­ным ва­ри­ан­том.

Крас­но­дар­ский край

Не знаю, где это

"Ар-​деко" (пе­ре­мен­ная этаж­ность, де­ле­ние на пояса, пор­таль­ные вы­дви­же­ния)

Один из про­ек­тов в Москве

"Лофт" (от­кры­тые про­стран­ства, вы­со­кие по­тол­ки, боль­шие окна и про­мыш­лен­ные эле­мен­ты де­ко­ра). Ви­ди­мо, этот стиль пси­хо­ло­ги­че­ски боль­ше под­хо­дит людям с тех­ни­че­ским скла­дом мыш­ле­ния.

Москва

Ин­те­рьер таких квар­тир также вы­пол­ня­ет­ся в стиле лофт-​дизайн 

Био-​тек (от­ли­ча­ет­ся есте­ствен­ным про­дол­же­ни­ем ар­хи­тек­тур­ных форм, пла­стич­но­стью и те­ку­че­стью фа­са­дов, па­но­рам­ным остек­ле­ни­ем, на­ту­раль­ны­ми и эко­ло­ги­че­ски чи­сты­ми ма­те­ри­а­ла­ми, на­пол­нен­но­стью сим­во­ли­кой)

Выше - Син­га­пур. У нас этот стиль пока в ста­дии раз­ра­бот­ки. Впро­чем, один такой про­ект уже есть (ниже). Но его оче­вид­ный недо­ста­ток в том, что ма­ши­ны могут за­ез­жать на часть при­до­мо­вой тер­ри­то­рии (левее се­ре­ди­ны кар­тин­ки), что не ко­миль­фо. К со­жа­ле­нию, не видно, на­сколь­ко бла­го­устро­е­ны сами дворы, ведь сквер внизу - вне жи­ло­го про­стран­ства

Зато у нас есть и свой ва­ри­ант - "рус­ский стиль". Вот такое зда­ние недав­но по­яви­лось через квар­тал от Ли­тей­но­го про­спек­та в Пи­те­ре. Впро­чем, здесь можно и вспом­нить, как Фурье фа­лан­сте­ры изоб­ре­тал.

И по­след­нее - на­счет пла­ни­ров­ки мик­ро­рай­о­нов. Здесь в деле усо­вер­шен­ство­ва­ния явно впе­ре­ди всех идет Ком­му­нар­ка - се­го­дня это южный фор­пост Моск­вы. В ней на­ча­ли со­зда­вать новые (можно ска­зать, экс­пе­ри­мен­таль­ные) мик­ро­рай­о­ны, где дворы по сте­пе­ни бла­го­устрой­ства можно при­нять за тер­ри­то­рии пан­си­о­на­тов. При­том, речь не о за­строй­ке бизнес-​класса, а о той, что рас­счи­та­на на мас­со­во­го по­ку­па­те­ля с обыч­ным уров­нем до­хо­дов. Дело даже не в том, что сто­ян­ки ав­то­мо­би­лей вы­не­се­ны за пре­де­лы при­до­мо­вых тер­ри­то­рий (этим се­го­дня уже не уди­вишь), но есть и нечто новое - огром­ные парково-​спортивные зоны от­ды­ха в цен­тре таких мик­ро­рай­о­нов, со­по­ста­ви­мые по пло­ща­ди с са­ми­ми при­до­мо­вы­ми тер­ри­то­ри­я­ми и до­ступ­ные также для жи­те­лей со­сед­них мик­ро­рай­о­нов (про­пуск­ной режим есть толь­ко для машин). Это тема уже дру­гой за­мет­ки с фо­то­га­ле­ре­ей, там же еще со­сед­нее Ма­рьи­но - ти­по­вой по­се­лок ближ­не­го Под­мос­ко­вья с об­раз­цо­вым бла­го­устрой­ством: https://www.litprichal.ru/work/590806/