Есть МКД. Есть Управляющая компания и есть договор управления.
Контроль за УК по выполнению обязательств по договору прописан в разделе 7 (см.фото).
Вопрос: как жителям выстроить работу по контролю, чтобы УК или ТСЖ качественно выполняла свои обязательства по договору и дом стал ухоженным?
Свой вариант ответа у меня есть (15 лет изучаю вопрос) и он в названии статьи, но хочется почитать разные идеи.
Чтобы двигаться к цели "управление, как функция" - я считаю, что надо осмыслит п.7.1 (ключевые слова подчеркнуты красным) и п.7.3 второй абзац.
Ну а про "энергофикация всех жителей дома" - я в последних 2-х статьях писал, повторяться не буду.
PS Планирую дать ссылку на эту статью в чате МКД (475 квартир), поэтому прошу оставить статью на Пульсе.
Комментарии
создание ТСЖ, вряд ли от УК можно добиться всего в полном объёме. Ук дочка от строителей самый худший вариант.
В первую очередь цена за обслугу 1 кв. м. должна быть такой, чтобы если ТСЖ, то могла платить нормально своему слесарю-сантехнику, электрику, уборщице и дворнику.
п.7.3 Услуги и работы считаются..... тут мина у Вас. УК выставляет счёт, жители оплачивают. Обычно оплачивают более 50%, поэтому услуги автоматически считаются выполненными.
Большинству людей по барабану.
Именно! поэтому на первом месте "энергофикация всех жителей дома".
На самом деле достаточно для начала 10%
Будет у людей энергия, быстрее придёт понимание что к чему.
От дома зависит. Если все квартиры покупные - одно дело, а если дом муниципальный и там сборная солянка из бесплатнополучивших и купиаших, чтото продав- то не собрать ни на консьержа ни на видеоблюдение. Зато как что случится то бегут изменившимсч лицом требовать им показать хаписи:)
Для начала правление дееспособное изберите. По одному от подъезда. Чтобы члены необходимой квалификацией обладали. Разбирались в строительстве, энергетике, сметном деле, бухгалтерии.
Потом нормальный договор. Деньги за содержание и ремонт должны идти на счет ТСЖ. Оплата - ежемесячно после подписания акта выполненных работ за месяц.
План работ - ТСЖ готовит совместно с исполнителем. Смету подрядчик разрабатывает. ТСЖ смету у независимого сметчика проверяет. Резервный фонд должен быть.
Я в свою бытность в ТСЖ так работал.
С неплательщиками - через суд, приставов, с пеней. Тоже работа ТСЖ.
Для начала надо прикинуть цену выхода если что то пойдет не так, а то я знаю сильно умных которые замутили ТСЖ, и оказалось что оно влетает кратно дороже чем было с УК при сопоставимых результатах, а потом оказалось что расформировать ТСЖ и вернуться к УК куда сложнее чем могло бы показаться.
А лучше всего еще до создания ТСЖ прикинуть какая сумма нужна в месяц просто на поддержание его штата, распилить на число квартир и в 80% случаев бросить это неблагодарное занятие потому-что сумма будет кратно выше.
Обычно на сайте районной администрации есть тариф на сод и ремонт для домов, которые не выбрали управляшку. От нее и отталкиваться.
Тариф - величина расчетная. По смете, деленной на общую площадь дома.
ТСЖ свой штат не нужен. ТСЖ большого дома - это служба заказчика. В найме разные конторы. На окладе только председатель, который совместитель, на основной работе работает.
Обслуживающая организация, бухгалтер, сметчик, охрана ... - по договору.
Хы, ага. Не нужен. Ееее, все на аусорс. Бум башлять сторонней конторе у которой время реакции по договору на форсмажор до 4х часов в три раза больше чем своему штату ))) это все классно работает в госке, госбабки пилить милое дело. Но как только бабки брать из своего кармана - оказывается сильно дешевле своих нанять. Но все равно дорого, по сравнению с ук--шкой.
Откуда Вы такие данные берете? 4 часа? Это особо одарённые...
Я 10 лет наблюдал как в госке по черному пилиться бабло на аутсорсе. Содержать свой штат было бы на порядки дешевле. И это прям из договора цитата. Время приезда специалиста на объект по срочной (аварийной) заявке - не более 4х часов. В переводе на русский - от 2-3 (ибо хоть и ближайшая но область, а спецы всп в городе) до "утром какнить". Срочная заявка - это кипяток хлещущий в подвал, например. А чо нить типа "камера перестала показывать" или там "розетка не работает" это в рабочем порядке, в рабочее время и в порядке очереди, а поскольку подрядчик на спецах экономит - то это обычно один человек когда норма 2-3. Или 2-3 но на 2-5 систем, которые каждая требует своего спеца. В общем порядок работ у него расписан на месяц вперед, и еще смещается срочными.
В ук тож наблюдал, как раз домой пришел когда бабушки-соседки о чем то громко разговаривали на лестнице, позвали и меня, оказывается нам хотели поставить одну камеру в парадку со скромной ценой обслуживания чот около 550р/мес с квартиры. Я так по быстрому цифорки в голове помножил и охренел. 13камер, 9-16 этажей в зависимости от парадки, 4 квартиры на этаж. Больше полумульта в месяц за километр витухи, регистратор на чердаке и одного пту-шника который будет это обслуживать и раз в пол года доставать запись из архива. Никакого поста охраны с мониторингом и вахтерами не подразумевалось, да. За пол мульта в год(!) я сейчас на хике или трассире такое соберу, и оно будет год-другой просто работать с минимальным обслуживанием. А дело было лет 5 назад. Мы от этой радости просто отказались не дав согласия на установку свн.
Сейчас с участием администрации в СПб только большие ЖКС, которые содержат свой штат. Время приезда на аварийную ситуацию регламентируется законодательством - 30 минут. Ну а уж разговор с бабушкой на лестнице про 550 руб с квартиры на видео - уровень ОБС (одна баба сказала) буквально.
Так все что не нравится можно в обс списать.
А временем приезда подтереться. Ну мы приехали за 20 а потом четыре часа пытались остановить пока получилось. Жильцы не видели? Ну так и не могли, мыж в техподвале возились, там жильцам находиться просто запрещено. Не так давно (месяца три назад) в одном жк (все в том же питере) всплыл паркинг. Обратный клапан гдето закис и под сильным ливнем вода со внешней ливневки пошла внутря. Аварийка искала как заткнуть фонтан и откуда ваще вода прет всю ночь, на след день водоканал просто сказал "а нам похрен, мы еще ваши сети не приняли(жк года три, последнему в комплексе около полутора), даже откачивать ничего не будем".
Аварийщики могут говорить что угодно, пока не дошли до возмещения ущерба. Сразу будут соблюдаться все сроки. А в случае с всплывшим паркингом, работа для юристов: разбираться чей клапан, кто виноват и что делать. Тем более 1,5 года - гарантийный срок застройщика. Это не отменяет работу по аутсорсингу для ТСЖ. Просто надо выбирать с кем работать. и не гнаться за дешевизной))). За 2 копейки и получат аварийку, как в Вашем примере.
И как обычно нихрена не будет. Единственный вариант когда поимели аутсорсеров на моей памяти - это когда поменялось руководство у заказчика, и новому главному инженеру надо было поставить к кормушке своих, выгнав тех, кого привел предыдущий.
Не будем пока ТСЖ создавать. Надо наладить сотрудничество с УК (не от застройщика). Тем более очень неплохие подвижки в эттом направлении есть.
В тему пока пригласил 10 человек + представителя от УК
Надо создавать своё ТСЖ. Гемора больше на порядок, но результат полностью подконтролен.
Просто к вопросу создания ТСЖ и управлению МКД надо подходить профессионально. Вернуться в УК можно на чих. Проблематичнее от УК к ТСЖ.
Так именно это и пытались сделать все 15 лет!
И вот сейчас пришло понимание, что у людей тупо не хватает жизненных сил чтобы ещё и эти заниматься. Хотя все страдают от проблем.
Вот хочу попробовать соседям предложить протестировать методику
aawolf
Посмотрим будут ли желающие и что из этого получиться
15 лет "изучаете" - есть какие то результаты?
ЖКХ - сфера не для теоретиков, ИМХО.
ТСЖ - самый правильный вариант управления МКД.
Я не теоретически изучал. Сделано за эти 15 лет куча всего реального. И дом становиться ухоженнее и ухоженнее, но есть куда ещё расти.
Просто заплатить и ждать, что тебе сделают хорошо работает только в развитых, конкурентных отраслях. ЖКХ и не развито и не конкурентно, поэтому только личным участием (не разово, а системно) можно добиться приемлемого результата.
Я нигде не предлагал заплатить. Я хочу предложить соседям попробовать один метод, чтобы не просто быть недовольными, а понимать как тут всё устроено.
Хорошо, если метод согласятся попробовать 10% жителей.
Перечитал ваш комментарий ещё раз. На самом деле я полностью с ним согласен!
Но возникает вопрос: КАК "...только личным участием (не разово, а системно) можно добиться приемлемого результата..."??? Тут одной, даже 2 или 3 личностей мало на такой большой дом!!!
Вот тут и возникла идея, что лично и системно люди начнут участвовать только если у них будет запас энергии на это. Поэтому и хочу предложить попробовать методику.
На самом деле огромное спасибо, за комментарий. Очень верное утверждение, которое порождает верный вопрос КАК
Самый лучший вариант - ТСЖ с деятельным, здравомыслящим председателем. Все. Не нужна толпа деятельных жителей. Более того вредна. Для любого ДЕЛА, кстати. Разумный председатель обратиться к нужным специалистам и организует процессы. Как объяснить "деятельному" правлению и деятельным жителям, что сейчас мы все деньги закопаем в подвал. И так будет года 3-4, может 5-8, а только потом будем наводить красоту? Как же доводят жалобы: отремонтируйте парадную, когда в ней ещё деревянные окна, и текущие стояки в квартирах? Увеличить квартплату на 1 руб. /кв. М в месяц? Нет... Пусть ТСЖ за имеющиеся наводит порядок... Поэтому в управлении МКД, ка и везде: лидер и его команда. Предлагаем же здесь варианты меняют местами: команда и лидер, выполняющий их "хотели". Так или иначе, кто несёт ответственность, тот и принимает решения. Работаю с ТСЖ почти 15 лет. "Потрогала руками" многое: от организации ТСЖ, "битв" с управляющим компаниями, до многолетний повседневной рутины. Лучший результат, когда перед собранием встаёт вопрос: а что ещё сделать по текущему ремонту, потому что все хорошо)))
Именно чтобы объяснение было понято и надо поднять уровень жизненной энергии у жителей.
Как гарантировать, что председатель будет порядочным?
Есть способ, который тоже будет обсуждаться...
Результаты расскажу.
Жизненный уровень у жителей? А это что? Я полагаю, это должно быть здравомыслие и элементарные знания. Как часто слышно: "Да мне на первом этаже, все равно, что верхние этажи заливает". И наоборот: "Сырость из подвала не достает меня на последнем этаже". И таких в среднем - процентов 40%. Что Вы предлагаете с ними делать? Просвещать? А они хотят? Как указывали выше, уровень сознания в домах в "бесплатными" - приватизированными квартирами находится на уровне "мне все должны". И это не истребимо.
Более того, я являюсь адептом концепции - лучшая управляющая организация та, о которой не вспоминают. Т.е. Вы приходите домой, у Вас чистенько в парадной, вода, свет, газ, работает лифт... И У Вас не болит голова об этом. Вы же предлагаете возбудить жителей и устроить что? Кто более горласт, того и тапки? Кто хочет, тот и будет заниматься и вникать. Вдумчиво, а не на уровне ОБС: а вот в соседнем доме, и далее по списку. В реальных условиях не нужна еще одна точка напряжения, Ваша же концепция только возбудит народ и ни к чему не приведет в силу разности "толкования" нормативных актов и удовлетворения собственных пониманий и желаний.
Ваше предложение - это размывание ответственности и боязнь ее принятия на себя. При коллективной энергофикации жителей ответственного нет. А вот МЫ тут...
Попробуйте просчитать ситуацию дальше: все стало хорошо, но Ваши энергоэффективные жители встали на "рельсы" энергоэффективности и с них уже не сойдут. Задолбят кого угодно. Дом просто станет чумным, от которого все откажутся.
Хотите сделать хорошо - возьмите дом в свои руки: организуйте ТСЖ, возглавьте и управляйте с учетом всех нормативных требований, а не "хотелок". Это и решение проблемы "порядочного" председателя. Повторюсь, Ваше предложение - это размывание ответственности
Не совсем так. Я говорю о уровне жизненной энергии.
Это когда ты не уставший и утомлённый жизнью, а энергичный и готов к работе. Тебе интересно жить, ты хочешь познать что-то новое.
Управление МКД - это для большинства жителей абсолютно новая тема. Но рассказывать об этом и тем более предлагать что-то сделать, даже осуществлять какой-то контроль на регулярной основе, жителям, которые устали после основной работы или вообще жизнью раздавлены - это бесполезное занятие.
Поэтому первый шаг попробовать с помощью методики дать силы для освоения новых знаний.
Не задолбят. У меня есть чёткий план действий. Просто нужны люди, которые согласятся начать действовать по этому плану.
Ответственным останется УК, просто на начальном этапе моего плана нужны люди которые будут аккуратно требовать выполнения п.7.1 договора см.тизер
В качестве стимула, чтобы 7.1. выполнялось есть п.7.3 второй абзац
Стать самому председателем - это надо уходить с основной работы, а мне на ней интересно.
И тут интересно выстроить работу. Поэтому я придумал план. Посмотрим что получится
Давайте попробуем определить круг тех, кто может домом по Вашему сценарию заниматься: матери с маленькими детьми и пенсионеры. Все остальные, как правило загружены детьми, работой, родителями, делами житейскими. Как не повышай их энергию, но если ты пришёл с работы, у тебя не выученные уроки, обед на завтра и т. д. и т. п, то тебе не до управления домом. А управление это тоже работа, которая требует скурпулезности, серьёзности и ответсвенности. Вот у нас и остаются две категории. Ну плюс маргиналы. Извините, но ничего не получится... У Вас ещё более абсурдная ситуация, Вы хотите кого-то сподвигнуть контролировать то, что вы полагаете нужным. Либо этим надо заниматься серьёзно, либо не надо вообще. Вы растормошите Ваше маленькое сообщество, а дальше по басне "Лебедь, рак и щука", вы не сможете контролировать контролёров. Дому только навредите
речь пока идет о контроле со стороны жителей, т.е. об:
"...аккуратно требовать выполнения п.7.1 договора (см.тизер)
В качестве стимула, чтобы 7.1. выполнялось есть п.7.3 второй абзац..."
Я хочу объяснить и жителям и представителям УК как я понимаю эти пункты договора и что с моей точки зрения надо делать. Тоже есть план.
Уважаемая НН
Перечитал все ваши комментарии в этой теме. Видно что вы очень грамотный специалист. Мне бы очень хотелось развернуто ответить на ваши комментарии, но в письменном виде - это займёт очень много времени. Может вы запишитесь хотя бы на 3 бесплатный урока у aawolf? Вот там я прямо буду читать ваш очередной комментарий и отвечать. Просто наверняка после моих ответов у вас появятся новые вопросы. И наверняка будет и наоборот: на ваши ответы у меня появятся вопросы. Уроки проводятся через zoom по 1 часу (как правило с 7 до 8 утра) в течении 3 дней. Просто ваш опыт очень хорошо вписывается (как частный случай) в тематику уроков. Пойму, если вы откажетесь по причине отсутствия времени.
Не надо уходить с основной работы. ТСЖ - это служба заказчика.
Председатель - совместитель.
В нашем случае надо уходить, т.к. есть очень большой фронт работ по замене инженерных коммуникаций.
Председатель не сам меняет коммуникации и не должен стоять над душой. Вполне возможно совмещение. Но личного времени практически не останется)))
Именно! Личного времени не останется.
Если дом большой, больше 300 квартир - наймите управляющего.