Интересный случай в моей практике, как раз на стыке юриспруденции и строительной инженерии. Жил-был в одном из наших больших ставропольских сёл один армянин (не мигрант, если что, а наш местный, доморощенный, чуть ли не со времён Екатерины 2).

Как и положено добропорядочному армянину – решил построить магазин. Что ж, полезное во всех отношениях дело, людям товар и рабочие места, администрации налоги и развитие района.

Получил участок в аренду, построил одноэтажное здание. Да вот только магазин возвёл почти на всю площадь участка, разика в два превысив разрешенную к строительству площадь застройки участка. Администрация района сначала вежливо указала на это несоответствие. Тогда хозяин недостроенного лабаза попросил чиновников увеличить площадь арендуемого участка, аргументировав тем, что всё равно пустырь и трава кругом, но получил отказ. Это не пустырь, а земля населённых пунктов с назначением земли – рекреация, для отдыха и досуга граждан. Администрация района выделяет деньги на покос травы и на уборку участка.

Стороны не договорились, пошли в суд со встречными исками. Суд решил – площадь застройки превышена, сносите, и сделайте как было. Сходило дело в апелляцию, решение устояло. И вот спустя два года после решения второй инстанции хозяин лабаза обратился за консультацией с целью “хочу, чтобы было, как я хочу”. То есть, чтобы признали магазин законной постройкой на всю площадь.

Ну и запросы у вас, гражданин, скорее всего вы товарищ очень упрямый, если не сказать упёртый, в достижении своей цели.

Так и есть – человеку за 50 лет, работал в 90-е, в общем, отступать не привык. Достойное качество, только в данном случае выходит оно боком, сейчас 20-е годы 21 века, и нужно проявлять гибкость и в мышлении, и в действиях. Здесь же нарушено было всё что можно было, от Уголовного кодекса, до логики и здравого смысла.

Начнём, пожалуй, с логики и здравого смысла. Хозяин, лабаз-то у тебя недостроенный, а с администрацией ты споришь 10 лет, т.е. за аренду земли платишь, а выручки нет. Может, стоит прикрыть недостроенную лавочку и поискать точку торговли в другом месте?

“Нет, хочу там”.

Ок, а где, уважаемый, подъездные пути для разгрузки товара? Участок к дороге непосредственно не примыкает, ездить по земле с назначением “рекреация” грузовику нельзя, нарушите почвенный слой – и Росприроднадзор насчитает плату за негативное воздействие на окружающую среду, весьма солидную.

А где туалет для продавцов и водоотведение фекальных вод? Выгребная яма – не вариант, не согласовали пока, и даже если разрешат – она должна быть герметичной. А ещё свет и водоснабжение, и ещё куча вопросов.

Вишенкой на торте выступает ст. 315 УК РФ – злостное неисполнение решения суда, апелляцию два года как не исполнена. Но тут до уголовного дела довести надо сильно постараться. Ябедничать в органы невыгодно самой администрации района. А что? Лабаз хоть и недостроенный, но в глаза особо не бросается, а денежка с аренды хоть и маленькая, но в бюджете района совсем не лишняя, в решении суда сказано, что обязан снести свой недострой хозяин сам, а не кто-то другой.

В общем, пока хрупкий баланс – хозяин без уголовки, но и без магазина, администрация без налогов, но с арендной платой от участка.

Можно ли разрешить все эти противоречия законным способом, чтоб и магазин был, и администрация довольна, да ещё никто не присел на дорожку? Вполне. Правда, деньги нужны и смекалка.

Магазин придётся сносить, это без вариантов, но снести можно полностью – а можно хитро, конструкции лёгкие и этаж один.

Плиту фундамента оставляем, как есть. Мы её посчитаем за твердое покрытие торгового участка, она пойдёт в улучшение характеристик торгового участка, есть такая хитрость в Градостроительном кодексе. Тут шанс, что прокатит – 50/50, конструктивно это ж плита фундамента, а не твердое покрытие участка, но при грамотном проекте нового магазина администрация может и навстречу пойти, новая торговая точка в её интересах. Плита невысокая, вполне сойдёт за ж/б тротуар. Сносить можно не всё, а до необходимого процента застройки участка – в мотивировочной части решения суда на это указание есть, но это вызовет юридические сложности и дорого технически.

Дешевле будет разобрать сооружение полностью, показать, что решение суда исполнено, и собрать его заново на сохраненной плите фундамента, не превышая площадь застройки участка.

Краеугольный вопрос – это площадь торговли.

На таком участке для её увеличения к основному сооружению можно подогнать передвижную на колёсиках, это передвижка, к зданиям и сооружениям не относится никак, в площадь застройки не входит. Но стоять на арендуемом участке имеет полное право, так как соответствует разрешённому виду использования участка – проведение торговли.

Можно легкосборные-легкоразборные конструкции применить, любой некапитальный навес подойдёт. Навес даёт тень, а тень – отдых от жары. А любой отдых посетителей соответствует целевому назначению земли вокруг торгового участка.

Подъездные пути – два тротуарчика из плитки с усилением основания, шириной в колею газели, а поскольку они лежать будут вне торгового участка, то выдаём их за досуг и отдых граждан. Променад граждане совершать будут до тени.

Желательно на торговом участке под навес поставить шахматный столик, а лучше два. А они здесь зачем? А затем – у нас же зона рекреации рядом, и наши подъездные пути по ней пролегают, они же сделаны под проезд транспорта и пригодны для прохода людей к месту проведения отдыха и досуга. Может показаться смешно и наивно, но юридически соответствует назначениям участков земли.

“Шахматный столик” – это обычной столик, только 64 клетки на нем нарисовано. Есть пирожки и пить лимонад эти клетки не мешают, молодёжи есть где под навесом в смартфон позалипать. Где молодёжь – там проходимость и оборот товара, а специализированных мест досуга в деревне не очень много. К тому же шахматный столик даёт возможность отчитаться администрации района о повышении культуры и спорта в отдельно взятом селе. Шахматы же – и культура и спорт. Подобный кульбит может настроить чиновников на положительный лад при обсуждении проекта, так как мзду могут и не взять, а вот отчётный материал возьмут стопроцентно.

Другой вопрос, сколько этот деревенский Диснейленд хозяину магазина обойдётся, и какую прибыль он будет приносить по факту, а не в теории. Но уж лучше хоть как-то работающая торговая точка, чем многолетний недострой. Хозяин взял время на подумать, когда что-то решит, может и не сообщить. Ну а другим информация к размышлению, как иногда с помощью смекали на стыке юриспруденции и строительства можно вывернутся из весьма щекотливой ситуации.