Ипотека в Сбере на строительство дома (личный опыт)

Пару лет назад наступил момент в жизни, когда захотелось исполнить свое желание иметь собственный дом. Решено было купить участок и строить новый дом. Проблемы выбора участка и строительства в данной заметке не рассматриваю. Освещу лишь ипотечный аспект.

В конце 22 года в Сбере действовала программа льготной ипотеки на строительство своего дома. Ставка была довольно привлекательной 6.3% годовых. Имело смысл использовать этот источник финансирования строительства. Далее опишу немного реалий по работе Сбера, о которых мало кто знает. Возможно, кому-то пригодится.

1. На размер выдаваемого кредита не влияет уровень дохода заемщика. Кредит выдается только под залог реальных активов. В моем случае таким активом стал земельный участок. Оценивать участок должен аккредитованный в Сбере оценщик. Мой участок был куплен в коттеджном поселке, цены открыто публикуются на генплане, есть все необходимые договора. Ценообразование максимально прозрачное. Оценщик сделал отчет, показал мне результат с моей ценой покупки. Но потом звонит и говорит, что может поставить цену только на 20% ниже. Из общения с ним выясняется, что эту цену ему утвердили в банке. И если он не уговорит клиента согласится на такую оценку, то их лишают «аккредитации», и они перестают быть оценщиками для Сбера. Один раз их компанию уже лишали аккредитации на 3 года, поэтому они очень меня просят согласиться на такую оценку. На созвоне с менеджером банка задаю вопрос о формировании оценочной стоимости участка специалистами Сбера. Меня всячески убеждают, что банк не оказывает никакого влияния на «рыночную» оценку стоимости «независимым» оценщиком. Помимо заниженной рыночной стоимости объекта залога в договоре предусмотрена дополнительная скидка 10% для уменьшения рисков банка. Поскольку кредит от банка не является основным источником строительства и ставка хорошая, решаю согласиться на такой размер кредита.

2. Для сохранения льготной ставки 6.3% нужно страховать жизнь в пользу Сбера. Стоит это 0.8% от размера кредита ежегодно. Без этой страховки ставка кредитования вырастает до 7.3% годовых.

3. Льготная ставка ипотеки может быть изменена на ставку ЦБ+3% годовых, если заемщик не построит и не зарегистрирует дом в течение года после подписания договора. Фактически нужно успеть построить дом за 1 сезон. Для регистрации дома нужно иметь полностью построенные фундамент, стены, крышу и все закрытые проемы (окна, двери). Инженерные коммуникации и отделка для регистрации дома не требуются.

4. Несмотря на то, что у банка уже есть залог по стоимости больше размера кредита, построенный дом также требуется перевести в залог банку. И не имеет значения, что их кредит составляет лишь малую долю от стоимости дома.

5. Очень интересно построен механизм взаимодействия банка с заемщиком по обслуживанию ипотеки. Подписываются два «типовых» договора: ипотеки и открытия кредитной линии. «Типовыми» они называются потому, что якобы в Сбере эта форма утверждена на все виды ипотечных кредитов. Клиент должен поверить, что в банке нет юристов, которые могут сделать отдельную форму договора для ипотеки на строительство дома. Менеджеры объясняют, что нужно понимать, какие пункты договора имеют к Вам отношение, а какие не имеют. И их работа заключается в том, чтобы помочь правильно трактовать этот документ. Если что-то непонятно, то они на словах пояснят, как оно работает. Например, в договоре есть пункт, что запрещается производить перепланировку или какие-либо изменения предмета залога в течение всего срока действия договора без письменного согласия банка. Как это может относится к строящемуся дому? Не проще ли удалить этот пункт из договора. Но нет, скорректировать договор банк не может. Нужно поверить на слово, что этот пункт не действует в данном случае. И такие оба договора, в них полно косяков и противоречий. Фактически банк заявляет: мало ли что тут написано, нужно слушать, что мы скажем и верить нам на слово. А если условия не устраивают, то мы не заставляем брать ипотеку.

6. Для выяснения большинства вопросов нужно записываться на консультацию в отделение банка. Обычно на встречу приходят все время разные сотрудники. Все разъяснения даются только на словах, нигде это не фиксируется. У разных сотрудников бывают противоположные мнения на один и тот же вопрос. Например, по условиям ипотеки нужно успеть зарегистрировать дом в течение года после подписания договора. Также надо застраховать этот дом в пользу Сбера. Удалось построить и зарегистрировать дом за 10 месяцев. Вопрос был в том, когда делать страховку на дом. Менеджер заверил, что это надо сделать до конца года от начала действия договора. Позднее выяснилось, что Сбер начислял мне штраф 0,1% в день (36% годовых) за отсутствие страховки с момента регистрации дома. И этот штраф и такое обязательство в их приложении не показывается. Получается, что можно на словах вводить клиента в заблуждение относительно трактовки положений договора, а потом выставлять ему штрафы за нарушение договора. И никак не докажешь, что тебя развели сами сотрудники. Очень хитрая модель.

7. Сбер имеет право запрашивать любую информацию относительно предмета залога и нужно предоставить такую информацию в течение 5 дней. Иначе будет начисляться штраф.

8. Штрафы предусмотрены за любые просрочки: месячные платежи, страховки, предоставление документов. Ипотечная ставка может вырасти, если допустить просрочку.

9. Банк имеет право требовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства по основаниям, предусмотренным действующим законодательством. Под такой формулировкой скрывается право банка требовать вернуть деньги в любой момент. Откуда обычному человеку знать, какие в законодательстве есть основания? Менеджеры Сбера не смогли назвать для примера хоть один из возможных вариантов в законодательстве, дающих банку основания требовать досрочного возврата денег. Ожидаю от них подлянки в будущем на эту тему. Иначе зачем им включать такую фразу в договор.

10. После регистрации дома Сбер требует произвести его оценку. В чем смысл этой операции кроме как создания дополнительного дохода у аккредитованных оценщиков – не понятно. Во-первых, у банка еще до начала строительства дома был залог на сумму большую, чем размер кредита. Во-вторых, дом регистрируется в черновом виде. Он находится в процессе строительства, цена будет меняться. В-третьих, сама по себе оценка – это чистой воды профанация. Никто дом даже не смотрит. В отчете об оценке дома несколько десятков страниц идет рассуждение, что такое оценочная деятельность, чем она регулируется, какие виды бывают и т.п. Потом заявляется, что оценка будет производиться сравнительным методом. Берутся 3-4 «похожих» объекта с Авито. Далее средняя цена применяется к оценке дома. За этот «нужный» документ надо выложить несколько тысяч рублей. Золотой бизнес. Получать на халяву несколько тысяч за использование шаблона и вставление небольшого описания объекта и ссылок на «аналоги».

11. В настоящий момент у Сбера в залоге находится моего имущества на сумму в 5 раз больше, чем размера кредита. И это соотношение будет только увеличиваться по мере вкладывания средств в отделку дома, обустройство участка и погашения ипотеки. Фактически такой кредит эквивалентен ипотеке с 80% первоначальным взносом. Учитывая мутные полукриминальные схемы разводки на дополнительные платежи, смысла в таком кредите мало. Все плюсы: льготная ставка и возможность получения возврата НДФЛ за ипотечные платежи обеспечиваются за счет государства. Банк здесь вообще лишний. На мой взгляд намного эффективнее было бы выдавать субсидию живыми деньгами от государства (наподобие маткапитала) на строительство дома один раз в жизни с контролем целевого расходования средств.

12. Из положительных моментов можно отметить, что Сбер не собирает подтверждающие документы по расходованию средств на строительство. Хотя в самом начале один из менеджеров заявлял, что все чеки и договора придется приносить в банк, по факту у них некому это собирать и анализировать. Сбер сократил кучу сотрудников и оптимизировал свои расходы на персонал за счет набора людей в отдаленных регионах с меньшей зарплатой. Теперь продвигает взаимодействие с клиентами через приложение Домклик.

Для сравнения банк ВТБ выдает кредит на строительство дома тремя траншами: на фундамент, стены и крышу. За каждый этап строительства надо отчитаться, предоставляя документы о расходовании средств. Если банку что-то не понравится, то дальнейшее финансирование прекращается. Такие условия мне озвучили, когда я изучал условия ипотеки в разных банках в конце 22 года.

13. Кредитная линия в Сбере открывается сразу на всю сумму. Для использования денег нужно записаться на встречу с менеджером, назвать какую сумму хочешь взять из выделенного лимита, после этого Сбер зачисляет деньги на открытый у них ипотечный счет и их можно тратить. С этого дня начинают начисляться проценты на величину реально полученных денег. Неиспользованные в течение года лимиты аннулируются. Если банк утвердил лимит 5 млн, а за год было получено 3 млн, то потом уже нельзя взять еще 2 млн на дальнейшее строительство.