В прошлом году вышло немало заметок о том, как изначально полезный механизм льготной ипотеки во многом превратился уже в спекуляцию, взвинтил цены на жилье и сделал его недоступным для многих несмотря даже на рекордный обьем введенного жилья. Кроме того, большие расходы стало нести и само государство тратя уже сотни миллиардов на компенсации тем же банкам. Однако мало кто мог предположить, что новый год породит и совершенно новую проблему и даже конфликт: ведущие банки вдруг решили ввести с застройщиков комиссию за оформление льготной ипотеки покупателям новостроек (до 11% от суммы кредита). При этом, в качестве основания банки ссылаются на ужесточение правил выдачи ипотеки, однако указанное не выдерживает никакой критики. В частности, согласно Постановления Правительства от 15.12.2023г. размер надбавки из бюджета был сокращен лишь на 0,5%, т.е. банки потеряли только полпроцента, а вот комиссии сразу выставили по сути заградительные.

В итоге между банками и застройщиками начался серьезный конфликт ведь на кону миллиарды: в частности, ряд крупных застройщиков уже отказался как платить комиссии так и работать через такие банки. Как видно, проблема нарастает и уже необходима была срочная реакция госорганов, ведь демарш банков просто невиданный. При этом, на банки стали жаловаться и граждане, которым отказали в уже почти одобренных кредитах. И вот первым проявился ЦБ, который на этой неделе заявил о рисках новой схемы, т.е. выступил по сути против комиссий. В частности, он заявил что выдача банками льготных кредитов только у тех застройщиков, что выплачивают комиссию снижает прозрачность и конкуренцию. Более того, комисии могут быть в итоге переложены застройщиками просто в цены на жилье. Но самое главное ЦБ особо отметил, что несмотря на недавние изменения ипотечных программ они все равно остались прибыльными, т.е. причитания банков как уже указывалось выше несостоятельны.

Также ЦБ предложил и конкретные варианты помощи тем банкам, которые отказались брать комиссии: в частности, увеличить им лимит на выдачу льготной ипотеки. Однако не все так просто, ведь лимиты уже распределены среди банков, а значит чтобы увеличить средства одним властям надо будет сперва решиться отозвать их у других (и в первую очередь у гигантов рынка, т.е. Сбербанка и ВТБ).

Как видно, конфликт идет между двумя мегаструктурами у каждой из которых есть немалый админресурс, т.е. предсказать "победителя" пока невозможно. Однако зато можно сказать кто уже является потерпевшим:

- Во-первых, это само государство которое и далее будет нести большие расходы на компенсации банкам причем независимо от исхода текущей "битвы титанов". При этом, ситуация осложнилась в связи с резким ростом ставки ЦБ, что сразу увеличило и госрасходы на льготную ипотеку: в частности, в ноябре к уже потраченным сотням миллиардов было внепланово выделено еще почти 100 миллиардов и это при дефиците бюджета более чем 3 трлн. (в этом же году расходы могут превысить уже полтриллиона).

Еще недавно многие с весельем смотрели за ростом ставок в США, но теперь это произошло и здесь, но только гораздо быстрее: так, ставка ЦБ выросла сразу в 2 раза лишь за 3 месяца и это уже напрямую "бьет" в т.ч. по бюджету. Самое интересное, что ЗамМинфина Моисеев еще в 2020м пророчески заявлял, что льготная ипотека может стать пирамидой для бюджета, что сейчас по сути и произошло.

В последнее время банки рапортуют о рекордной прибыли, а застройщики - о рекордных обьемах жилья однако указанное в т.ч. достигнуто как за счет резкого роста закредитованности граждан, так и за счет прямых убытков государства, которые все время растут. 

- Во-вторых, еще одним потерпевшим являются конечно и сами граждане, ведь всего лишь за 3 года цены на жилье подскочили почти в 2 раза, а на рынке появился невиданный ранее дисбаланс. При этом, подобное признается по сути и тем же ЦБ: в частности, еще в ноябре Набиуллина заявила в Госдуме о "кричащем дисбалансе" цен на рынке жилья. Кроме того, если сейчас застройщикам не удастся добиться отмены комиссий, то они видимо будут просто включены в стоимость жилья, т.е. переложены на плечи простых покупателей. Так, в одном из крупнейших застройщиков "ЛСР" уже заявили, что стоимость квартир может вырасти в среднем на 8%.

Все упомянутые проблемы являются прямым следствием как явной недоработки самих ипотечных программ, так и того что они не были вовремя свернуты. При этом, появляются уже и другие "сюрпризы": к примеру риски затоваривания на рынке жилья, а значит главные вызовы еще впереди.