Градостроительная политика в РФ

C принятием Градостроительного кодекса РФ (далее- ГрК РФ) в 2004 году в Российской Федерации были установлены основные принципы градостроительного развития в стране.

В основе этих принципов предполагается планирование застройки территорий с целью устойчивого развития.

Что получилось в результате планирования и позволяет ли данное планирование устойчиво развиваться территориям будет описано в данной статье.

ГрК РФ предполагается следующие этапы планирования:

Разработка территориальных схем планирования РФ для объектов федерального значения;

Разработка территориальных схем планирования субъектов РФ (области, края и.т.д) для объектов регионального значения;

Разработка Генеральных планов и Правил землепользования и застройки для территорий местного значения (городские округа, районы, Москва и Санкт- Петербург).

Предполагалось, что данные документы будут разрабатываться с учетом программы социально-экономического развития РФ, субъектов РФ и муниципальных районов и городских округов соответственно.

Согласно 191-Фз о введении в действие  ГрК РФ предполагалось, что ген планы и ПЗЗ должны быть разработаны и утверждены за 4 года (с учетом предельного срока выдачи разрешения на строительства без утвержденных в составе ПЗЗ градостроительных регламентов). В последствии предельный срок неоднократно продлевался. Согласно данным Министерства регионального развития РФ к концу 2013 года ген планы и ПЗЗ были разработаны для  80% территорий (на текущий момент можно говорить уже и о 95-99%).

Предполагалось, что за 4 года на всей территории РФ будут разработаны документы территориального планирования.

При этом не учитывались следующие аспекты:

- наличие кадрового потенциала в субъектах РФ, местных органов власти способных качественно разработать и контролировать разработку документов территориального планирования;

- Отсутствие единых федеральных требований к разработке ПЗЗ и ген планов и схем территориального планирования.

-Передача в рамках ГрК РФ полномочий на региональный и местный уровень  утверждения градостроительных нормативов проектирования (данные законы необходимы для разработки ПЗЗ) увеличило сроки разработки документов территориального планирования .

С целью эффективного реализации планирования территорий РФ необходимо было разработать программу социально-экономического развития РФ, программы социально – экономического развития субъектов РФ. Утвердить поадресный перечень объектов федерального, регионального и местного значений. После чего разрабатывать схемы территориального планирования, ген планы и ПЗЗ территорий. Однако данные мероприятия не были предусмотрены нормативно правовыми актами и по факту выполнены были  не в полном объеме.

В рамках  ГрК РФ предусматривалось:

-разделение нормативных документов в части: зонирования территорий и разработки комплексных инженерных схем. При этом каким образом должны  будут коррелироваться  капитальные вложения в инженерную и транспортную инфраструктуру (как правило – это бюджетные денежные средства) со строительством капитальных объектов ( с видами разрешенных использований установленных ПЗЗ) законодательством не разъясняется.

-разработка и утверждение объектов федерального, регионального и местного значения. Виды объектов необходимые для утверждения на федеральном, региональном и местном уровне установлены ГрК РФ.  Необходимо отметить, что промышленные (производственные) объекты не предусмотрены в данных видах.

Также законодательством не регламентируются количество выданных ГПЗУ и объем будущего капитального строительства. Например в каком-нибудь  регионе при среднем  ежегодном объёме спроса в 3 -4 млн. кв.м жилья может быть выдано ГПЗУ на 15 млн кв.м. или наоборот на 1 млн. кв.м., что существенно может сказаться на динамике цен на жилье  в данном регионе  в среднесрочной перспективе.

Что же получилось по факту?

По факту разработка град регламентов в составе ПЗЗ происходила в первую очередь с учетом текущей рыночной конъюнктуры (как правило жилье, офисы, торговые центры  и.т.д.). и интересов правообладателей (инвесторов) земельных участков и не учитывала среднесрочные и долгосрочные государственные интересы.

В отсутствии единых требований и должного контроля со стороны федеральных органов власти к разработке ген планов, ПЗЗ и градостроительных нормативов проектирования, местные органы власти проводили несбалансированную градостроительную политику. В первую очередь учитывались интересы влиятельных застройщиков, которые извлекали прибыль от реализации коммерческих объектов. Затраты на строительство транспортной, социальной (школы, поликлиники, дет сады и.т.д) и отчасти инженерной инфраструктуры, как правило, возлагались на местные бюджеты.

Необходимо отметить, что платежи Инвесторов (Застройщиков) в бюджет за землю или иные компенсационные платежи были существенно меньше стоимости вышеуказанных затрат.

Отсутствие единого центра координации и регулирования привело к хаотичной застройки в субъектах РФ, преимущественно конъюнктурных на текущей момент объектов капитального строительства (жилье, офисы, торговые центры) и с отставанием строительства транспортной и социальной инфраструктуры. 

 Для устойчивого развития регионов необходимо определиться с первичными объектами экономического роста. Осуществлять контроль за реализацией данных проектов на федеральном уровне. С учетом реализации данных проектов лимитировать (в рамках установленных верхнего и нижнего пределов) выдачу ГПЗУ (для жилья и других наиболее востребованных нежилых зданий). При этом необходимо контролировать наличие и возможности бюджетных затрат и затрат естественных монополий на развитие социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры.