Business Insider: Беспрецедентный жилищный кризис в Канаде может стать предупреждающим знаком для США

Кризис доступности жилья в США - это плохо, но у соседей Америки на севере ситуация может быть ещё хуже.

Средняя стоимость жилья в Канаде более чем удвоилась с 2011 года. Страна также почти наверняка движется к рецессии, если она уже не в рецессии, и в этом отчасти виноват рынок жилья, говорят экономисты.

Движущие силы ? Спрос опережает предложение. В стране просто не строится достаточно жилья. Моше Ландер, экономист из Университета Конкордии, утверждал, что городские власти, которые в значительной степени контролируют жилищную политику, были "предвзяты по отношению к домовладельцам, а не к арендаторам", поддерживая политику, ограничивающую жилищное строительство и повышающую стоимость жилья. Инвесторы, вкладывающие деньги в спекуляции с недвижимостью, не помогли. А рекордный рост населения за счет иммиграции только усилил спрос.

Это может показаться знакомым. Сочетание нехватки жилья, растущих процентных ставок и спекуляций инвесторов - всё это также способствовало серьёзному кризису доступности жилья в США. "В Канаде всё аналогично, но хуже", - сообщил Майк Моффатт, старший директор Института интеллектуального процветания при Университете Оттавы.

После более чем 20 лет низких процентных ставок, которые подтолкнули цены на жильё к росту, центральный банк Канады недавно повысил базовую процентную ставку до 22-летнего максимума в 5% в попытке контролировать инфляцию.

Растущие ставки по ипотечным кредитам особенно болезненны в Канаде, потому что стандартная ипотека на жильё должна быть рефинансирована через пять лет и полностью выплачена через 25 лет. Это ключевое различие между рынками жилья США и Канады, поскольку обычный американский домовладелец получает 30-летнюю ипотеку с фиксированной ставкой, защищающую его от повышения ставок на протяжении десятилетий.

Отчасти в результате этого канадцы погрязли в долгах. В стране самый высокий долг домохозяйств по отношению к валовому внутреннему продукту в G7 и 75% его приходится на ипотечные кредиты.

"У нас дисбаланс - соотношение долга домохозяйств к доходам выше, чем было в США перед мировым финансовым кризисом", - сказал Тони Стилло, директор канадского экономического факультета Oxford Economics, добавив, что результатом стала "беспрецедентная недоступность".

Моффатт заявил, что он обеспокоен тем, что, поскольку кризис доступности жилья продолжается, а уровень иммиграции остается высоким, канадцы будут винить в высоких ценах иммиграцию и стремиться ограничить миграцию. Недавний опрос показал, что растущая доля канадцев придерживается такого же мнения, что угрожает либеральной позиции правительства в отношении иммиграционной политики. Но иммиграция является лишь одним из многих действующих факторов - жилищный кризис в Канаде начался задолго до ростуа иммиграции.

"Это начинает вызывать негативную реакцию здесь, вы начинаете видеть антииммиграционные настроения", - сказал Моффатт.

Но, по словам экономистов, если ситуация в Канаде не станет резко хуже, американские политики не испугаются.

"Если рынок не рухнет, то Америка-младшая останется просто интересной историей, но не уроком политики", - сказал Ландер.

Экономисты не прогнозируют повторения в Канаде обвала американского рынка жилья 2008 года. Банковский сектор Канады регулируется более жёстко, чем в США. Ландер сказал, что, поскольку несколько крупных банков доминировали в сфере ипотечного кредитования, конкуренция и, следовательно, менее рискованное поведение, чем это было характерно для пузыря на рынке жилья в США на ранних стадиях развития , когда дело касалось кредитования.

Из-за столь высоких ставок по ипотечным кредитам продажи жилья в последнее время снизились. В октябре продажи домов упали на 5,6%. В результате цены на жилье в целом несколько выровнялись. Стилло сказал, что, по его мнению, пузырь на рынке недвижимости Канады медленно "сдувался" в течение последних 18 месяцев, несмотря на рост цен в начале этого года.

"Это не беспорядочный взрыв, но, на мой взгляд, определенно спад с весны 2022 года", - сказал он.

Несмотря на резкий рост ставок по ипотечным кредитам в прошлом году, цены на жильё в США лишь ненадолго снизились примерно на пять месяцев, прежде чем возобновить свой рост. Отчасти это связано с ипотекой с фиксированной ставкой в США, которая не позволяет тем, у кого низкие ставки, продавать свои дома и покупать новое жильё по гораздо более высоким ставкам. Это приводит к снижению запасов, усугубляя проблемы с поставками.

Ситуация настолько отчаянная, что многие канадцы празднуют падение цен. 70% респондентов, участвовавших в недавнем опросе Nanos Research / Bloomberg News, заявили, что были бы "счастливы" или "отчасти счастливы", если бы стоимость жилья снизилась. И это несмотря на то, что две трети канадских домохозяйств владеют своими домами и может столкнуться с падением стоимости жилья вместе с ценами.

Но нет единого мнения о том, лопнет ли пузырь на рынке жилья в Канаде или когда он лопнет или даже существует ли вообще пузырь. Ландер сказал, что конца этому не видно. Хотя цены на жильё в последнее время снизились по мере ослабления спроса, по его словам, нет никаких признаков существенного снижения. Он сказал, что когда канадский центральный банк снизит процентные ставки, что ожидается по мере углубления рецессии, это только подтолкнёт спрос на жилье.

"Даже если цены на жильё снизятся, это не приведёт ни к чему, отражающему рыночную стоимость — этот пузырь всё ещё будет там", - сказал Ландер. "Если рынок не рухнул, когда процентные ставки достигли 25-летнего максимума, то когда эти ставки начнут снижаться, рынок снова пойдёт вверх".

Моффатт сказал, что он не думает, что в Канаде существует жилищный пузырь — он предсказал, что, хотя цены были и будут волатильными, они продолжат расти, потому что в стране просто не хватает домов.

Как американцы, канадцы всё чаще беспокоятся о стоимости жилья. Недавний опрос, указали, инфляция была их главной заботой, внимательно следил за жильём.

Федеральное правительство Канады попыталось снизить спрос и стимулировать строительство жилья. Ранее в этом году правительство приняло несколько новых законов, в том числе запрещающих большинству иностранцев покупать дома в стране в течение двух лет, облагающих налогом инвесторов, которые покупают и быстро сдают дома с целью получения прибыли или спекуляции, и облагающих налогом пустующие дома. По словам Ландера, хотя принятые меры снизили спрос, их недостаточно для снижения цен.

"Правительство никогда не сможет законодательно закрепить справедливую рыночную стоимость, поэтому это должно быть что-то, что разрушалось десятилетиями", - сказал Ландер.

Элиза Релман