Как уживаются хорошая статистика и плохая застройка?

Рассмотрим очевидное противоречие.  С одной стороны, население страны не растет, и при этом строится большое количество нового жилья. Делим метры на число жителей и получаем прекрасные показатели по обеспеченности жилой площадью. Есть чем гордиться.

С другой стороны, если жизнь и жилищные условия становятся лучше, то это должно сказываться и на качестве жилья, да и городской жизни в целом. В чем заключается благосостояние, если не в комфорте повседневной жизни? Однако посмотрев на новостройки, мы видим движение в противоположном направлении.  Дома все выше, квартир на этаже все больше, дворы превращены в большие парковки. Строится гигантский процент «студий», а средняя площадь квартиры находится на уровне 60-х годов, то есть эпохи расселения коммуналок и рабочих общежитий.

Как так может быть?

Объяснение этого феномена лежит в плоскости, которая плохо фиксируется статистикой. Получается так:

Массы людей переезжают в большие города.  И новый квартирный фонд в спальных районах этот приток обеспечивает. Конечно,  это сложный, не прямолинейный процесс. Солидная часть новых квартир выкупается местным населением и используется для сдачи в аренду.  Разумеется, возможны случаи, когда местные сами будут жить в новостройке, а сдадут квартиру в центре, переделав её под хостел. Но, так или иначе, в город приезжают люди на заработки и без больших средств.  Им нужно дешевое жилье, и рынок его предлагает.  Это причина, по которой ухудшается качество среды.   При этом, какая-то часть людей богатеет, и тут все происходит, как и должно быть: для них строятся квартиры с увеличенной площадью, дома небольшой этажности и благоустроенные дворы. Но доля таких домов на рынке ничтожно мала и не меняет общей статистики. 

Официальный учет плохо видит это «сгущение» людей,  так как этот рынок аренды  в основной массе не попадает в статистику.  Сдаваемые в аренду квартиры числятся за владельцами и улучшают их показатели, хотя если квартира сдаётся в аренду, то для владельца она уже капитал, а не жилая площадь. Она увеличивает его доходы, но не улучшает жилищные условия.

«Сгущение» в одном месте компенсируется «разряжением» в  другом.  Люди, приехавшие в мегаполисы, оставляют свои квартиры, которые будут числиться на балансе в течение долгих лет. Они могут стоят в резерве, обеспечивая возможность возвращения в случае неудачи, в них доживает старшее поколение; человек также может работать в режиме маятниковой миграции. Но для статистики он живет именно там.   То есть в провинции также возникают излишки площади, о которых статистика мало что знает, так как мигранты не становятся  на учет. К тому же часть людей приезжает из-за границы и этого покинутого жилья находится за пределами досигаемости статистики. Старушка, одиноко доживающая свой век в большом доме, из которого разлетелись кто куда все дети и внуки, это наглядный образ улучшения жилищных условий в провинции.  

По прошествии времени часть этого фонда исчезнет.  Настанет момент, когда к власти придет молодой энергичный мэр и займется ликвидацией аварийного жилья.

Но какая-то часть  будет перепрофилирована. Мы этот процесс также можем наблюдать и сегодня. Посмотрите на пригородные поселки. В сезон отпусков их население возрастает в несколько раз.  Это говорит о том, что квартирный фонд в них поменял свою функцию. Он уже не место постоянного проживания, а рекреация.  Гостиница, дом отдыха, дача.  Но статистика считает его квартирным фондом, также как и все загородные дома. Хотя только в малой части таких домов проживают круглый год. Загородное строительство растет, но людей, занятых в сельском хозяйстве все меньше. То есть, то что строится, это также в значительной части рекреации. Вещь нужная и полезная, но улучшает ли она жилищные условия? Если да, то весьма специфическим образом. Так можно улучшать показатели и за счет египетских отелей.  

Итак, мы видим, что если бы статистика отличала площади, сдаваемые в аренду, от площадей фактического проживания, а также площади постоянного проживания от площадей, используемых для отдыха, то картина не была бы столь радужной. Зато она показала бы реально происходящие процессы.