Комплексное развитие территорий. Добавить или заменить?

В городе Ленинграде был  стадион им Кирова. Любимый горожанами памятник федерального значения.  Трибуны были устроены на земляных валах. Благодаря этому в солнечную погоду можно было валяться на обратных сторонах склонов, любуясь Финским заливом.  В 2006 году стадион снесли и за десять лет возвели  на его месте  Зенит-Арену. Оставим в стороне широко известные коррупционные скандалы при строительстве.  Интересно задаться вопросом: а в чем был  смысл этого деяния?  В Санкт-Петербурге стадионов не очень много. На сегодняшний день всего 8 штук, против 51 в Москве.  Зачем было сносить действующий стадион, когда можно было за те же деньги возвести еще один? Ведь можно было приумножить богатство, но вместо этого начали с разрушения.

Теперь с этих позиций посмотрим на намечающуюся реновацию кварталов «хрущевок».  Что мы имеем и что получим? Мы имеем прекрасно озелененные, благоустроенные и обжитые кварталы, с низкой плотностью застройки и всеми вытекающими отсюда преимуществами в виде свежего воздуха, тишины и отлаженного годами бытового обслуживания, с садиками и школами.  Их снесут и возведут высокоплотную застройку с отсутствием зелени, школ, садиков и парковок, шумную и агрессивную. Больше людей – больше машин – больше пробок.  А в стране жилплощади не хватает. Особенно в городах с интенсивной урбанизацией.  И именно в этих городах, начинают сносить кварталы не то что пригодные для жизни, а по многим показателям превосходящие то, что будет построено.  Зачем? Почему не построить новое, сохранив старое?

Тут есть смысл оглядеться вокруг.  В мире полно городов, забитых жилой застройкой весьма преклонного возраста[1], по 100, 200, 300 лет и более. Так, по данным еврокомиссии, на 2011 год в Лондоне домов, построенных до 1946 года, было 57,7% , Париже 59,7% , Вене 42,4%, Берлине  42,3% (несмотря на военные разрушения). В Москве зданий, построенных до 1950 года, только 9%. Конечно, этот процент отражает не только сносы старого фонда (оставившая болезненный след реконструкция Якиманки, Нового Арбата и т. п.), но и послевоенный рост населения, и улучшение жилищных условий.  Тем не менее бережное отношение к старому фонду экономит громадные средства. Проектов обновления «хрущевок» великое множество. Публикую фото некоторых,  воплощенных в разной стилистике.

Особенно интересно решение, при котором дом обстраивается новым контуром стен. Одновременно  происходит утепление и расширение площадей квартир. Также при надстройке одного этажа монтируется лифт. По нынешним реалиям это уже жилье бизнес-класса. Вот фото во время строительства, из которого ясна суть таких проектов.

 Посмотрим, как обосновывается необходимость реноваций. Тут много интересного. Так, в Градостроительном Кодексе указаны цели КРТ[2] .

«1. Целями комплексного развития территории являются:

1) обеспечение сбалансированного и устойчивого развития поселений, городских округов путем повышения качества городской среды и улучшения внешнего облика, архитектурно-стилистических и иных характеристик объектов капитального строительства;

2) обеспечение достижения показателей, в том числе в сфере жилищного строительства и улучшения жилищных условий граждан, в соответствии с указами Президента Российской Федерации, национальными проектами, государственными программами;

3) создание необходимых условий для развития транспортной, социальной, инженерной инфраструктур, благоустройства территорий поселений, городских округов, повышения территориальной доступности таких инфраструктур;

4) повышение эффективности использования территорий поселений, городских округов, в том числе формирование комфортной городской среды, создание мест обслуживания и мест приложения труда;

5) создание условий для привлечения внебюджетных источников финансирования обновления застроенных территорий.

2. Комплексное развитие территории осуществляется в соответствии с положениями настоящего Кодекса, а также с гражданским законодательством, жилищным законодательством, земельным законодательством, законодательством об охране объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, законодательством в области охраны окружающей среды.»

Все эти пункты, кроме разве что последнего, в старых районах воплощены намного лучше, чем в новостройках. То, что при повышении плотности застройки ухудшение транспортной доступности, благоустройства и прочих показателей неизбежно, понятно и ребенку. Послушаем, что говорят властные люди.  Например, член комиссии по жилполитике Общественного совета Минстроя РФ, президент акционерного общества "Интеко" Александр Николаев сообщил[3]: «Важно, что при реконструкции целых кварталов жители получат не просто квартиру в отдельно стоящем новом доме, но и обновленные коммуникации, благоустройство и зоны рекреации, социальную инфраструктуру»  Постойте, но ведь обновить коммуникации можно и без сноса. Собственно для этого сделали фонд капремонта. Насчет благоустройства и рекреаций, то это откуда такие вести? Все современные районы в этом отношении уступают застройке 60-х годов, особенно по части зелени, школ и детских садов. 

Или вот Евгений Муринец, член экспертного совета Минстроя России по формированию комфортной городской среды изрек, что «…это еще один способ уйти от точечной застройки». Стоп! Как же так? Точечная застройка плоха как раз тем, что повышает плотность застройки со всеми вытекающими. Поэтому её неплохо было бы брать под особый контроль, при котором баланс территории выверяется под микроскопом. Но уважаемый член совета хочет лечить занозу отсеканием конечности.

Разумеется, очень много говорится о физическом износе старого фонда. Этот грамотный ход оставляет решение за строительной экспертизой, то есть, за удивительно податливыми коммерческими структурами.  Но представим себе на секунду, что некий дом действительно совсем плох. Что дешевле: построить на его месте примерно такой же, вписав его в обустроенную среду, или поставить дом в пять раз больше, но при этом снести все вокруг? 

При этом, мы должны понимать, что экономическая целесообразность и благоприятная среда обитания иногда прямо друг другу противоречат. Нельзя отрицать, что чем больше средств задействовано в строительных работах, тем увереннее процветают все причастные структуры. И у  управляющих компаний доходность территории при высокоплотной застройке  резко повышается. Также как и налогооблагаемая база у городской администрации. Да и самих жителей пятиэтажек, тоже понять можно. Кто же откажется от новой большой квартиры? Они боятся не столько реновации, сколько жульничества. Таким образом, и получается, что с одной стороны у закона о КРТ мощная финансовая база и масса союзников, с другой стороны городам будет нанесен гигантский ущерб, а общественное богатство просто уничтожат.

Чего же не хватает во всех этих прекрасных заверениях и прилагаемых к ним картинках? Не хватает проработки альтернативных вариантов. Взгляд заострен на плюсах и минусах тотального сноса, без попыток сохранить среду и улучшить жилищные условия. Посчитал бы кто-нибудь в правительстве, что будет, если новые районы построить в другом месте, а часть доходов от их строительства отдать на реконструкцию старых. А то ведь, честное слово, начинаешь сомневаться в социальной природе родного государства. 

[1]https://ec.europa.eu/eurostat/statistics-explained/index.php?title=File:...(%25_share_of_all_dwellings)_PITEU17.png

[2] https://www.zakonrf.info/gradostroitelniy-kodeks/64/

[3] https://cntd.ru/news/read/kompleksnoe-razvitie-territoriy-kak-budet-rabo...