Валютная ипотека. Спасибо ЦБ

ЦБ рекомендовал банкам  изменить валюту валютных кредитов на рубли. По курсу на 18 февраля 2022. По состоянию на указанную дату официальный курс доллара составлял 75,75 руб., евро — 86,13 руб.

Подобные условия рекомендуется применять для конвертации по заявлениям заемщиков, которые будут поступать до 31 мая 2022 г. Но дьявол в деталях.

ЦЕНТРАЛЬНЫЙ БАНК РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ (БАНК РОССИИ) 

107016, Москва, ул. Неглинная, 12

www.cbr.ru тел. (499) 300-30-00

Информационное письмо о реструктуризации кредитов в иностранной валюте

Кредитным организациям

Бюро кредитных историй

В связи с повышением уровня кредитных и валютных рисков на финансовом рынке Банк России рекомендует кредитным организациям в случае обращения до 31 мая 2022 года заемщиков – физических лиц по кредитным договорам, обязательства по которым обеспечены ипотекой, заключенным до 22 февраля 2022 года в целях, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, если обязательство заемщика выражено в иностранной валюте или привязано к курсу иностранной валюты, с заявлением об изменении условий договора, предполагающим изменение валюты обязательства на рубли, удовлетворять данные заявления заемщиков.

Банк России при этом полагает, что прежде всего внимание должно быть обращено на следующие виды кредитов:

остаток задолженности по договору на 1 февраля 2022 года составлял не более 150 тысяч долларов США или эквивалентную сумму в иной валюте по курсу Банка России к рублю на указанную дату;

на дату обращения к кредитору в собственности заемщика на территории Российской Федерации нет другого жилого помещения, пригодного для его постоянного проживания, кроме являющегося предметом ипотеки;

при наличии у заемщика просроченной задолженности – срок ненадлежащего исполнения на дату обращения не превышает 120 дней;

целью выдачи кредита являлось приобретение жилого помещения.

Банк России рекомендует использовать для целей расчета размера задолженности заемщика официальный курс рубля, установленный Банком России на 18 февраля 2022 года, а также при формировании требования в рублях определять размер процентов за пользование кредитом в рублях в размере не более ключевой ставки Банка России на 25 марта 2022 года, предусмотрев в качестве условия кредита возможность снижения размера процентов в случае уменьшения ключевой ставки Банка России.

Банк России рекомендует бюро кредитных историй и пользователям кредитных историй – займодавцам (кредиторам) не учитывать в моделях оценки вероятности дефолта заемщика, применяемых займодавцем (кредитором), и расчете индивидуального рейтинга субъекта кредитной истории, применяемого бюро кредитных историй, в качестве фактора, ухудшающего кредитную историю заемщика, реструктуризацию, проведенную источником формирования кредитной истории в соответствии с рекомендациями, изложенными в настоящем информационном письме.

Настоящее информационное письмо подлежит опубликованию в «Вестнике Банка России» и размещению на официальном сайте Банка России в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Первый заместитель Председателя Банка России В.В. Чистюхи

На 1 февраля 2022 года непогашенными оставались  2011 ипотечных кредитов в иностранной валюте, задолженность по ним составляла 16,64 млрд рублей (0,14% портфеля жилищных кредитов). В основном это кредиты, выданные до 2014 года. 

В декабре внёс очередное частичное условно-досрочное своей валютной ипотеки. 10,5% годовых. И было лень отказываться от предложения менеджера взять потребительский кредит. Его тоже кинул на уменьшение ежемесячного платежа. Курс доллара был 73,8. В 2021 платеж был 2400$ в месяц (начинал с 3060$), в результате осталось  750$ в месяц + минимальный платеж 30 000 рублями. Что-то подсказало в этот раз уменьшать не срок ипотеки, а месячный платеж.

Потребительский кредит был 7,5% годовых. Это не считая страховку. Её отдаешь сразу за пять лет. Чем быстрее гасишь кредит, тем большую сумму страховки возвращают обратно. Расчет идет пропорционально времени пользования кредитом. Даже если гасить кредит за год, эффективная ставка получалась выше 10,5%. 

Так что если бы курс доллара падал, то от такого рефинансирования был бы только в проигрыше. 

Получилось, что получилось. В марте в онлайн приложении взял доллары по 113 рублей. В итоге, месячный платеж оказался даже меньше, чем в прошлом году.

А что даёт предложение ЦБ?

Сегодня онлайн-приложение показывает 96 рублей за доллар. Ежемесячный платеж 750 х 96 = 72 000.

А если воспользоваться предложением ЦБ? Главный вопрос - процент годовых. Если указано ставить не выше ставки, то, скорее всего, эту ставку банк и попросит.

Пересчитываем остаток задолженности в рубли по курсу 75,75, подставляем в кредитный калькулятор 20% вместо 10,5%. Вуаля. При том же сроке кредита (18 месяцев) ежемесячный платеж оказывается 61 000. Профит!

То есть, при краткосрочном кредите ставка 20% не так страшна, как её малюют.

При долгосрочном кредите, понятно, всё будет наоборот. Если подставить срок 300 месяцев (первоначальный срок ипотеки), то при 10,5% годовых и 750$ ежемесячный платежа сумма кредита будет около 80 000$. По курсу 75,75 - чуть больше 6 миллионов рублей. Ежемесячный платеж при ставе 20% уже 101 000 рублей. Побольше будет, чем 72 000. Здесь выгода будет, если ставка упадет и банк, ха-ха, последует рекомендации ЦБ снизить процент по кредиту. Или если курс доллара вообще улетит в небеса. Что, надеюсь, уже вряд ли.