Введение системы эскроу-счетов провоцирует рост цен на квартиры в Калининградской области. Компаниям невыгодно продавать недвижимость до сдачи жилья, потому что деньги «зависают» в банке. Такое мнение высказал глава «Калининградского торгово-строительного холдинга», инвестор туристических проектов на побережье Александр Качанович.
«Такая система полностью демотивирует от продажи 100% квартир на этапе строительства <...> Застройщику выгодно продать на этапе строительства половину квартир. Если он продаст все, то эти деньги лягут на какие-то счета, а он их получит только после ввода дома в эксплуатацию. Чего эти деньги будут стоить? Что он на них сможет купить? Более того, в строящемся доме квадратный метр продаётся за 100 тысяч рублей, а в уже построенном, например, за 120 или за 140», — цитирует Качановича «РБК-Калининград».
По его словам, до сдачи жилья застройщику выгодно продать только 50% квартир. Этого хватит на покрытие банковского кредита в рамках проектного финансирования.
«Любой застройщик понимает, что ему проще набрать половину, платить минимальный процент по кредиту, тогда оставшиеся метры — это будет его чистый денежный поток, свободный от кредита. Зачем продавать всё, зная, что только через полтора года он сдаёт дом? Вы знаете, что будет в нашей стране через полтора года? И какими будут стоимость квадратного метра или курс валют? И многие застройщики говорят: „Лучше я в квартирах останусь”. И это сильно снижает предложение на рынке. А рынок балансируется за счёт спроса и предложения», — считает глава КТСХ.
Ранее директор регионального фонда «Жилищное и социальное строительство» Игорь Оленин обвинил участников рынка в создании искусственного дефицита предложений. «Сегодня абсолютно нет предложения жилья для решения государственных и муниципальных задач. И не только потому, что оно выросло в цене, а потому, что застройщики сегодня выбрали стратегию придерживать жильё. Они продают ровно столько, сколько им нужно для покрытия банковского финансирования, а остальное — оставляют себе на будущее, чтобы продать ещё в полтора раза дороже», — заявил Оленин.
По данным портала наш.дом.рф, в Калининградской области введено в эксплуатацию 1,45 миллиона квадратных метров жилья, из которых застройщики реализовали 450 тысяч. При этом 433 тысячи «квадратов» или 30% от общего объёма на продажу не выставляли.
Калининград вошёл в число лидеров среди крупных городов России по росту цен на жильё в новостройках. За 2021 год стоимость квадратного метра увеличилась на 49% и достигла 103,8 тысячи рублей. Средняя квартира в городе подорожала на 56,6% — до 6,6 миллиона рублей.
еще один косвенный налог с граждан
Комментарии
Ну и что мешает появиться новым застройщикам? может сложности согласований и нет земли? так все застройщики свои. В этом бизнесе чужие если и ходят то не долго.
Всё есть. Нет денег, на которые рассчитывают застройщики. Капитализм однако!
Доллар уж не надёжен, вот в жильё и вкладывают, у кого есть что...
Временно эти деньги подстегнули спрос - вспомни кризис 2008, та же картина.
За четыре года типа рассосётся.
Появившиеся будут действовать по такой же логике, это ж было очевидно с самого начала.
"Вы знаете, что будет в нашей стране через полтора года?" - какой-то детский сад и пораженчество: не можешь работать прозрачно - уходи, желающих пруд пруди.
Эскроу-счета - нормальная защита покупателя от кидалова продавца на стадии фундамента.
Где-то в мире есть подобная практика брать с людей деньги на стадии котлована? Где-то в мире есть практика покупать не квартиру, а недоделанное помещение и уродоваться потом, доводя всё до жилого состояния?
А погуглить?
я тоже выбираю квартиру без отделки. один фиг всё сносить и делать нормально придется. пусть лучше голые стены
Например в Германии. Но там иная система: на стадии котлована известна конечная стоимость квартиры на момент окончания строительства. На момент заключения договора, например на стадии котлована, покупатель вносит определенную сумму. При переходе на следующую стадию - еще платеж, и т.д. К сдаче жилья покупатель полностью оплачивает все платежи оговоренные в договоре.
Так что ответ на первый вопрос: да, в мире существует практика продаж на стадии котлована.
А вот по второму: действительно это бред, но законодательно это не запрещено чем застройщики и пользуются. В той же Германии покупатель получает полностью готовое жилье, без мебели конечно, но все остальное: сантехника, отделка, полы и даже кухня входит в стоимость квартиры и согласуется во время строительства, на соответствующих этапах.
Интересно как сейчас застройщики там будут выкручиваться. Ибо заложил стоимость материалов на стадии котлована, а через полгода ценник уже другой и чего тогда? кто заплатит?
Так что сдается мне везде в мире будут изменения.
Это не детский сад, детка, это большой бизнес. Ты не в теме, поэтому в непонятках.
Тема такая: у кошерных застройщиков есть свой круг перекупов, они обычно заводятся через менеджмент компании. Всё толковое жилье скупали они (раньше), на стадии котлована, менеджмент обычно не борщил и половину (худшую по характеристикам) оставлял для простолюдинов. Поэтому распродавалась, по факту, большая часть объектов. Перекупы скидывали на стадии отделки, плюс-минус.
Сейчас реально нахрен не хотят в руководствах стройкомпаний продавать через эскроу, по описанной в статье причине: ты скинешь по нижней цене рынка, но денег хрен увидишь, а когда увидишь, хрен знает что будет в деньгах, может резко всё обесцениться. Застройщики ведь тоже люди и планируют доход не в рублях или в процентах, а в тачках/ яхтах/особняках и т. п.)). Ну или просто в будущих приобретения земельных наделов под застройку. А они тоже быстро дорожают.
Кстати, с введением эскроу и коммерческие метры застройщики перестали скидывать. Теперь только шлак могут продать, а хорошую коммерцию оставляют себе под дальнейшую аренду. Всё по той же причине: когда ты уже финансово дотерпел, достроился и ввёлся в эксплуатацию, смысл терять постоянный доп доход?
Вот и обламываются все, кто раньше зарабатывал на перепродажах, на покупках коммерции и дальнейшей сдаче в аренду. Ну и простолюдинам вариантов подешевле не осталось.
Спасибо за специфические нюансы отрасли. Но "посредничество" и прочие прокладки - это, увы, общемировая практика: где-то больше, где-то меньше, но в итоге все издержки кладутся на конечного покупателяя товара/услуги. Поэтому чем меньше таким "бизнесом" будут размеры яхт и особняков, тем больше и качественней получит квадратных метров массовый приобретатель жилья, при прочих равных, разумеется.
Т.е. выбирая между минимизацией через эскроу-счета обманнутых на фундаменте дольщиков фирмами однодневками и не только и толстыми кошельками жирных котов в стоительной отрасли гос-во на данном этапе решило урезать "пирог" последним.
Да риск эскроу-счетов в девальвации денег, курса рубля, недополученой возможной прибыли, оборотных ср-в, но, пмсм, лучше так чем было. И потом современем как и любую новацию правоприменительная практика притрёт шестерни закона к реалиям жизни, т.е. к разумному компромиссу между предпринимателем и обывателем, ибо, оба друг без друга не существуют в пост капитализме.
Нет, ты так и недопонял. Как бы понял, а выводы сделал не те. Чтобы всем было хорошо, нужно было сделать квалификационный отбор среди застройщиков, чтобы самые топовые и надёжные работали по старым лекалам, более удобным для всех участников, включая частника-покупателя. Весь кипиш поднялся из-за того, что в какой-то момент на этот рынок попёрли все кому не лень, полонские всех мастей, мелкого и среднего пошиба. В результате под правительственный замес попали все. А теперь правительство все время ноет и жалуется. То на отсутствие дешёвой рабсилы, то на рост цен на материалы. Раньше такого не было, т. к. старые схемы были удобнее и эластичнее.
В Природе сильный всегда съедает слабого - это естественный отбор. Рынок - в приныпе то же самое. И процесс поглощения крупными, финансово устойчивыми застройщиками более мелких уже во всю идет в России и не только, тут, правда, надобно не допустить олигополии. Как акционр средней, но публичной ГК "Эталон" ситуацию отслеживаю.
Однако, репутация, имя, возраст компании ни гарантируют от банкротств: Лерман бразерс в банковской отрасли или китайский Evergrande Group в строительстве.
И с тезисом, что делом должен заниматься профи, а не делетант/временщик - абсолютно согласен.
Ну и из свежайшего (хоть и не большого по размеру):
Домострой, [20.02.2022 15:32]
В Питере арестовали девелопера.
Глава "ГК Мегаполис" Виталий Хребтов пробудет под домашним арестом до 28 марта. Он обвиняется в крупном мошенничестве (ст.159 УК), но вину свою не признает.
По версии следствия, в 2015 - 2017 годах руководители компании украли деньги (7 млн руб.) дольщиков ЖК "Щеглово парк" (Ленобласть, район Всеволожский).
Выход есть - пусть строят на свои.
А в целом нормально вскрылся - 50% квартир хватит на полное покрытие расходов. Остальные 50% это видимо маржа.
Ну, так все застройщики так и делают - продают столько чтобы хватило на построить. Никаких истин так то не открыл. Кроме офигенных барышей.
Вот именно.
Сначала коммент написал потом прочитал и дописал. Напрасно он такой говорливый, иногда лучше молчать.
самое смешное - эти 50% получат физические строители, т.е. это реальная себестоимость + норма прибыли строителей, а вот остальные 50% маржа застройщика))
Нет. Это примитивный вывод. Чуть выше я описал структуру зоопарка, который существовал до эры эскроу. Застройщику так много не падало. Вернее падала эта маржа всему зоопарку, а он довольно разнородный и многочисленный. Был. Сейчас, действительно, 50% продаж покрывают кредиты, но это совсем не значит, что оставшееся-навар. В кредит ведётся не вся опердеятельность застройщика. В основном материалы, топливо, техника. Но вот подрядчики довольно большую часть работ делают в долг, либо за квартиры, поэтому застройщик большУю часть построенного фонда отдаёт в счёт оплаты за его постройку. Ну и земельку под застройку тоже отбить нужно. Не забываем, что она редко обходится по белому ценнику, а откаты вряд-ли входят в сумму банковского кредита)).
откуда вы взяли, что "вскрылся - 50% квартир хватит на полное покрытие расходов"?
я понял это по другому - эти 50% ведь все так-же лежат не эскроув счетах и недосягаемы для застройщика, но "под них" он получает кредит на стройку, или при их (50%) наличии под другой, меньший процент... а вот какой кредит фих знает, пмсм больше чем этих 50%
А что удивляет?
Цель капитализма - извлечение максимальной прибыли.
и достроит ли он этот дом вообще...
В моём подмосковном городке недострои и бараки. Некоторые недострои стоят с 2008, некоторые с 2014. Сейчас один человейник вроде как достроили, но по остальным всё печально. Один даже объявили самостроем, хотя он есть в реестре и люди все эти годы исправно платили налог на недвижимость.
а этот достроит..
"мамой клянус, да".
Причем прикидывается, что не понимает: продажная цена квартир зависит только от объема денег на руках у покупателя. Себестоимость для застройщика всем вообще пофиг. Может конечно не продавать года три, но на мало-мальски конкурентном рынке это не прокатывает.
Нет уж, лучше пусть продают 100%, потом ничего не строят и уезжают в Лондон. Зато больше предложений на этапе котлована будет.
Бредятина натуральная про 50%.
Цена: Застройщик ранее (без Эскроу) допустим строит 4-8 корпусов (реальный пример 2012 года). Далее как 1 этап идет "закрытая продажа квартиру пулом "много штук" закрытым фондам-партнерам. Через неделю. начинается 2-й этап: "Закрытая продажа ранее записавшимся клиентам по 4 квартиры в руки", цена при этом партнерам оговаривается, что последующие покупатели уже будут минимум на 200-300.000 руб дороже покупать. И далее 3-й этап: для всех остальных. Но и цена "для всех остальных" до 2015 года была отличная.
Итого по ценникам: Москва, Бутово, на примере 1-ки -
1 этап дешевле 2.773.000 руб за 35 кв.м. (тысяч на 200. сейчас не вспомню
2 этап ровно 2.773.00 за 35 кв. по 4-е квартиры на 1-й площадке в 1-м корпусе.
3 этап от 3.228.000 от 1-й квартиры в руки, далее 3.773.000 руб в течении 3-х месяцев и максималка в декабре 2014 была 4.800.000 руб. в последнем корпусе.
Задача: на месяц Застройщик выставлял примерно столько квартир, сколько нужно было для оборота денег (з/п, расходники. строй,материалы, налоги и т.п.), и только, когда объект был почти построен, они весь объем выставляли, но тоже не особо много.
Ситуация сейчас: т.к. денег нет у Застройщиков и они пошли с поклоном в Правительство, те решили, что будет Схема такая - сделал 1 этаж, подписал Акт с Банком, получи деньги, и так по каждому этажу или подъезду, в зависимости от договоренностей с банком.
Да, в общем то же, что и я описал выше. Стройка это реально много суеты и схем. И заработок весьма рамазан по различным интересантам. Но если раньше был нащупан баланс и все имели по маленьку , то сейчас самый жирный буржуй в этом зоопарке - это банк.
А спасибо за это нужно сказать как раз дворовым "застройщикам" и наивным покупателям, которые верили, что можно из первых рук в начале стройки купить любой из вариантов.
Лучшеб придумали как квалифицировать и ранжировать строителей. Тогда бы тухляк сам отвалился, а возможность урвать нормальный ценник был бы даже у простолюдинов.
Про банки согласен)))
Мой новострой был в зоне риска. Хотя я брал специально почти готовый, а не котлован. Проверял все доки, ходил на месте опрашивал. И то не угадал. Просрочили на год с лишним. Были митинги. Приезжал владелец на машине за 23млн рублей, рассказывал что денег нет. ТБМ. Достроили благодаря близости центральной власти.
Я, как прошедший по краю - за эскроу-счета! Если застройщик теперь сможет машину за 23млн рублей не раз в полгода, в раз в год менять - мне ложить, как ему было ложить, где мне жить и что кушать на время просрочки. Маржа прибыли видите ли у них упала. Ну идите тогда щи домой варить, раз не нравится. А лучше варежки шить в места не столь отдаленные.
Верно. Я вот почти 2 года назад взял хатку на котловане по дешевке на эскроу, и сижу не парюсь. А застройщик жилы рвет шоб достроить и сдать, хожу контролирую. Правда затянули сдачу, на волне роста цены влепили в наш ЖК дополнительно еще 2 корпуса, но то хрен с ним, пусть зарабатывают.
Конечно не выгодны эскроу-счета, ведь дом надо теперь достроить и сдать, чтобы добраться до денег, и банк кинуть на кредит - это не тоже самое, что людей.
У нас в Днепре обычная практика когда счастливые покупатели обнаруживают что дом не может быть введен в эксплуатацию. А то и вовсе стоит на земле на которой строительство запрещено или коммунальные сети на новостройку не рассчитаны и всё стоит на временных подключениях и врезках.
Есть еще вариант. выкинуть всех застройщиков, и строить государству.
Ну и что! Это все равно лучше кидалова. Пусть так и будет, а то мимо мэрии раньше спокойно не пройти. Обманутые дольщики ходят, ноют, денег просят. Как будто государство виновато, что граждане вложили свои деньги в сомнительные проекты