Китай: "Катастрофические" продажи недвижимости - наихудший сценарий событий

Как бы ни драма Evergrand ни разыгрывалась: неконтролируемо, хаотично, ликвидацией, контролируемой реструктуризацией, когда держатели облигаций получают какую-то компенсацию, чтобы спасти базовую отрасль Китая - рынок жилья, помните, что Evergrand - это всего лишь симптом тенденций. На рынке недвижимости с прошлого года значительное сокращение в результате политики ужесточения финансовых условий в рамках нового программы "общего процветания" с целью сделать жилье более доступным для всех, а не только для самых богатых.

Кризис компаний-девелоперов с крупной задолженностью будет влиять не на банки, а на всю собственность секторе, который, как Goldman недавно подсчитали, оценивается в $62 трлн, что делает его крупнейшим в мире активом, умопомрачительными 29% китайского ВВП (по сравнению с 6,2% в США).

Доля недвижимости в национальном богатстве.

Именно поэтому:

Помните: для Китая речь идет не об Evergrande, как таковом, а о сохранении доверия в секторе недвижимости вообще

Компания Evergrande, на пороге крупнейшего дефолта в стране с долгом более чем в 300 миллиардов долларов, уже дважды в прошлом месяце пропустила купонные выплаты по долларовым облигациям.

И с учетом того, что платёж так и не произведен, похоже, что в эти выходные мы получим новости об объявлении группой кредиторов вынужденного дефолта, что приведет к эффекту домино.

Кажется, что Китаю не нужно, чтобы Evergrande официально объявила дефолт, чтобы запустить кризис собственности, но он уже наступил.

В сентябре Goldman набросал три сценария развития жилищного сектора Китая: базовый, суровый и жёсткий:

Наихудший Goldman резюмировал следующим образом:

В третьем и наиболее медвежьем сценарии продажи земли и жилья начинают падать на 30%, а продажи недвижимости, цены на жилье и завершение строительства падают на 10% с 2021 по 2022 гг. Ужесточение финансовых условий удваивает это во втором сценарии. Обратите внимание, что в этом сценарии ужесточение имеет ту же величину, что и ужесточение Индекса финансовых условий Китая Goldman (FCI) с ноября 2017 по июнь 2018 года, когда ужесточение внутреннего кредитования и торговая война между США и Китаем значительно потрясли финансовый рынок.

Если этот сценарий осуществится, он также уничтожит по меньшей мере 4% ВВП Китая в 2022 году, что будет иметь катастрофические последствия для остального мира. 

Малоизвестный отчёт в Shanghai Securities News со ссылкой на исследование China Real Estate Information Corp. (ссылка) показал, что более 90% продаж 100 крупнейших застройщиков Китая снизились в сентябре в среднем на 36% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. 

Эти цифры страшнее, чем "наихудший сценарий" Goldman и это происходит даже до того, как Evergrande объявит дефолт - событие, которое приведёт к шоковой заморозке на рынке недвижимости, поскольку потенциальные покупатели воздерживаются от ожидаемых распродаж от гиганта недвижимости в надежде на выгодные сделки. 

Проблема в том, что помимо того, что рынок недвижимости Китая является крупнейшим в мире активом, он также является крупнейшей в мире схемой Понци (пирамидой), и без постоянного притока нового капитала он рухнет, особенно учитывая 90 миллионов пустых квартир которые быстро будут выброшены встревоженными владельцами на рынок и приведут к падению цен.

Остальные застройщики, которые находятся в гораздо лучшем финансовом состоянии, чем Evergrande, быстро рухнули: China Jinmao Holdings упала на целых 10%, China Overseas Grand Oceans Group упала на -7,9%, Sunac -3,7%, Country Garden Holdings -3%, Agile Group -2,8% и так далее.

Когда стоимость недвижимости упадёт, весь сектор недвижимости рухнет, что приведет к эпическому взрыву пузыря на рынке жилья, который на порядок больше, чем был на рынке жилья США в 2007/2008 годах.

Как пишет Bloomberg, китайские компании по недвижимости "могут столкнуться с волной дефолтов" в следующем году, если углубляющийся долговой кризис China Evergrande Group закроет доступ к ключевому источнику финансирования, а условия для заемщиков с крупной задолженностью не улучшатся. 

Опасения по поводу рисков эффекта домино усилились на этой неделе после неожиданного дефолта Fantasia Holdings Group, спровоцировавшего резкую распродажу на оффшорном рынке.

Это привело к росту доходности по мусорным облигациям до 17,5% - самого высокого уровня примерно за десятилетие, в то время как цены на долларовые облигации Evergrande упали до рекордно низкого уровня. После падения на 80% акции Evergrande, торгуемые в Гонконге, остаются на прежнем уровне.

Как отмечает Bloomberg, признаки напряженности на внутреннем кредитном рынке Китая в размере 12 триллионов долларов США после нескольких месяцев устойчивости могут усилить давление на рефинансирование заёмщиков. Уровень стресса вырос как на местных, так и на оффшорных рынках облигаций в сентябре, показал китайский кредитный трекер Bloomberg.

Если Си допустит, что весь китайский сектор недвижимости стоимостью 62 триллиона долларов рухнет, результат будет на порядки более плачевным, чем с Lehman.

Поэтому, хотя некоторые наблюдатели сравнивают беды Evergrande с эпическим крахом Lehman, правда в том, что грядущий дефолт - это всего лишь триггерное событие, последствия которого могут разрушить весь китайский карточный домик. Никакая схема Понци не может продолжаться, если участники теряют веру в благоприятный исход.