Как стать мил­ли­ар­де­ром в Ка­ли­нин­гра­де. Неболь­шое рас­сле­до­ва­ние по ито­гам недав­ней по­езд­ки

На про­шлой неде­ле был в Ка­ли­нин­гра­же и немно­го коп­нул тему ахо­вых рас­про­даж по­бе­ре­жья на Бал­ти­ке: https://t.me/SergeyKolyasnikov/18453

Ин­те­ре­со­ва­ла кон­крет­ная схема:
1. Вы стро­и­те на му­ни­ци­паль­ной земле дом.
2. Как соб­ствен­ник зда­ния, име­е­те пре­иму­ще­ствен­ное право вы­ку­па земли под ним.
3. При под­держ­ке мест­ной ад­ми­ни­стра­ции вы вы­ку­па­е­те не про­сто землю под домом - а целых 10 гек­та­ров на самом по­бе­ре­жье.
4. Раз­би­ва­е­те уча­ток в 10 га на более мел­кие и сда­е­те в арен­ду под жилые ком­плек­сы, квар­ти­ры в ко­то­рых про­да­ют­ся по 200.000 руб­лей за квад­рат­ный метр и выше.

Ка­мра­ды спо­ри­ли в ком­мен­та­ри­ях, что такое нере­аль­но. Увы, за­про­сто. Сразу скажу, по­доб­ное рас­сле­до­ва­ние стало воз­мо­жым бла­го­да­ря как от­кры­то­сти го­сор­га­нов в Рос­сии (в том числе судов) так и ре­сур­сам вроде пор­та­ла Го­сус­луг.

Итак, в Зе­ле­но­град­ске Ка­ли­нин­град­ской об­ла­сти на самом бе­ре­гу Бал­тий­ско­го моря есть за­ме­ча­тель­ный жилой ком­плекс ЖК "Ре­зи­ден­ция у моря" (на фото 1 и 2).



А далее на фото №3 вы ви­ди­те стро­я­щи­е­ся кор­пу­са но­во­го ЖК Ат­ла­нис, он тоже будет очень кра­си­вым, а до моря менее 100 мет­ров.





На сайте ЖК "Ат­лан­тис" ука­зан номер ка­даст­ро­во­го учат­ска, что под­твер­жда­ет­ся пуб­лич­ной ка­даст­ро­вой кар­той РФ 39:05:010326:311. Там же на сайте ука­за­ны вла­дель­цы участ­ка - фи­зи­че­ские лица и есть даже скрин до­го­во­ра с ними: https://39atlantis.ru/uploads/02.-​Dogovor-arendi-zemli-i-2-dopa.pdf
Ле­ви­на Кри­сти­на, Афа­на­сьев Сер­гей, Под­ле­га­ев Алек­сандр и ООО "Го­ри­зонт" (ИНН 3906381576)

Там же упо­ми­на­ют­ся до­го­во­ра купли-​продажи, в со­от­вет­ствии с ко­то­ры­ми дан­ные граж­дане стали соб­ствен­ни­ка­ми участ­ка:
Ле­ви­на, 1%, до­го­вор купли-​продали от 03.09.2019
Афа­на­сьев, 49%, до­го­вор купли-​продали от 03.09.2019
Под­ле­га­ев, 50%, до­го­вор 463/216 от 29.12.2016

Со­глас­но вы­пис­ке ЕГРН, из­на­чаль­но уча­сток 39:05:010326:311 был ча­стью более круп­но­го участ­ка 39:05:010326:191 (сей­час снят с учета), ко­то­рый еще ранее вхо­дил в 39:05:010326:117 (сей­час снят с учета) чья пло­щадь была 108.596 м.кв.



А вот уже 39:05:010326:117 был пред­ме­том су­деб­но­го раз­би­ра­тель­ства 24 ок­тяб­ря 2017 года, ко­то­рое лежит в от­кры­том до­сту­пе и может про­лить свет на то, как в Ка­ли­нин­град­ской об­ла­сти "зо­ло­тые" гек­та­ры по­бе­ре­жья ухо­дят в част­ные руки.

Сам уча­сток 39:05:010326:117 был раз­бит на пять дру­гих (в том числе и на при­ве­ден­ный выше на скрине 39:05:010326:191), вот тут ссыл­ка на су­деб­ное ре­ше­ние, оста­вив­шее уча­сток в этих самых част­ных руках:

https://sudact.ru/regular/doc/oZfcT5USGWU8/?regular-​txt=Ле­ви­на®ular-​case_doc=®ular-​lawchunkinfo=®ular-​date_from=®ular-​date_to=®ular-​workflow_stage=®ular-​area=®ular-​court=Зе­ле­но­град­ский+рай­он­ный+суд+%28Ка­ли­нин­град­ская+об­ласть%29®ular-​judge=&_=1628588206517

- Про­ку­ра­ту­ра Зе­ле­но­град­ско­го рай­о­на Ка­ли­нин­град­ской об­ла­сти об­ра­ти­лась в суд с иском к ад­ми­ни­стра­ции МО «Зе­ле­но­град­ский го­род­ской округ», Под­ле­га­е­ву А.В. и Лёви­ной К.И. о при­зна­нии недей­стви­тель­ным до­го­во­ра купли-​продажи зе­мель­но­го участ­ка с КН 39:05:010326:117 и при­ме­не­нии по­след­ствий недей­стви­тель­но­сти за­клю­чен­ной сдел­ки, с ука­за­ни­ем на то, что зе­мель­ный уча­сток с КН 39:05:010326:117 рас­по­ло­жен во вто­рой зоне окру­га са­ни­тар­ной охра­ны ку­рор­та фе­де­раль­но­го зна­че­ния Зе­ле­но­градск, в связи с чем, он в силу ч.2, п. 1 ч. 5 ст. 27 ЗК РФ яв­ля­ет­ся огра­ни­чен­ным в обо­ро­те и в част­ную соб­ствен­ность пе­ре­да­че не под­ле­жал, од­на­ко ад­ми­ни­стра­ция МО «Зе­ле­но­град­ский го­род­ской округ» пе­ре­да­ла 29.12.2016 зе­мель­ный уча­сток с КН 39:05:010326:117, пло­ща­дью 108596 кв.м в соб­ствен­ность Под­ле­га­е­ва А.В. и Ле­ви­ной К.И. по до­го­во­ру купли-​продажи за № 463\2016. По­сколь­ку дан­ная сдел­ка со­вер­ше­на в на­ру­ше­нии тре­бо­ва­ний за­ко­на, она яв­ля­ет­ся ни­чтож­ной, в связи с чем, про­ку­рор вы­нуж­ден об­ра­тить­ся в суд.

Также из тре­бо­ва­ний «при­знать недей­стви­тель­ным право соб­ствен­но­сти Под­ле­га­е­ва А.В. и Ле­ви­ной К.И. на зе­мель­ные участ­ки с КН 39:05:010326:187, 39:05:010326:188, 39:05:010326:189, 39:05:010326:190, 39:05:010326:191, снять эти участ­ки с ка­даст­ро­во­го учета, вос­ста­но­вить на ка­даст­ро­вом учете зе­мель­ный уча­сток с КН 39:05:010326:117»

Итак, мы видим, что Про­ку­ра­ту­ра тре­бо­ва­ла при­знать недей­стви­тель­ным до­го­вор 463/216 от 29.12.2016. И даже видим, по­че­му - "рас­по­ло­жен во вто­рой зоне окру­га са­ни­тар­ной охра­ны ку­рор­та фе­де­раль­но­го зна­че­ния Зе­ле­но­градск, яв­ля­ет­ся огра­ни­чен­ным в обо­ро­те и в част­ную соб­ствен­ность пе­ре­да­че не под­ле­жит". И ссыл­ка на ста­тью за­ко­на име­ет­ся, в Кон­суль­тан­те легко най­де­те.

Идем в опи­са­ние, как имен­но он стал част­ным:

- В про­цес­се рас­смот­ре­ния дела про­ку­рор Зе­ле­но­град­ско­го рай­о­на до­пол­нил ос­но­ва­ния иска, ука­зав, что зе­мель­ный уча­сток с КН 39:05:010326:117 был предо­став­лен ад­ми­ни­стра­ци­ей от­вет­чи­кам на ос­но­ва­нии ст. 39.20 ЗК РФ, как соб­ствен­ни­кам объ­ек­та недви­жи­мо­сти, при этом пло­щадь предо­став­ля­е­мо­го зе­мель­но­го участ­ка была несо­раз­мер­ной пло­ща­ди, необ­хо­ди­мой для экс­плу­а­та­ции этого зда­ния.
- При этом судом учи­ты­ва­ет­ся, что зе­мель­ный уча­сток с КН 39:05:010326:117 про­дан от­вет­чи­кам по цене 15% от его ка­даст­ро­вой сто­и­мо­сти, как соб­ствен­ни­кам объ­ек­та недви­жи­мо­сти, вме­сте с тем от­вет­чи­ки вы­де­ли­ли под об­слу­жи­ва­ние дан­но­го объ­ек­та пло­щадь зе­мель­но­го участ­ка, рав­ной 2129 кв.м, сле­до­ва­тель­но, от про­да­жи участ­ка, пло­ща­дью более 105000 кв.м в бюд­жет не по­сту­пи­ли пла­те­жи, в слу­чае вы­став­ле­ния участ­ка на торги, в раз­ме­ре более чем 200.000.000 руб., что на­ру­ша­ет права му­ни­ци­паль­но­го об­ра­зо­ва­ния, а так же права неопре­де­лен­но­го круга лиц на уча­стие в таких тор­гах.

То самое, о чем го­во­ри­ли. Бе­решь уча­сток в арен­ду, стро­ишь на нем будку, те­перь как у соб­ствен­ни­ка - у тебя пре­иму­ще­ствен­ное право вы­ку­па земли под стро­е­ни­ем. Вот граж­дане и по­лу­чи­ли от ад­ми­ни­стра­ции окру­га участо­чек на бе­ре­гу аж в 108.000 квад­ра­тов (более 10 га). Да еще и за 15% от ка­даст­ро­вой, даже не ры­ноч­ной, сто­и­мо­сти. По­нят­но что без по­ру­ки в ад­ми­ни­стра­ции окру­га такое фиг про­ка­тит

Те­перь самое ин­те­рес­ное. Ре­ше­ние суда:

- При­знать недей­стви­тель­ным до­го­вор купли-​продажи № 463\2016 от 29 де­каб­ря 2016 года, за­клю­чен­ный между ад­ми­ни­стра­ци­ей МО «Зе­ле­но­град­ский го­род­ской округ»» и Под­ле­га­е­вым Алек­сан­дром Ва­си­лье­ви­чем, Лёви­ной Кри­сти­ной Иго­рев­ной в от­но­ше­нии зе­мель­но­го участ­ка с КН 39:05:010326:117, пло­ща­дью 108596 кв.м, с ка­те­го­ри­ей земель-​ земли на­се­лен­ных пунк­тов, с раз­ре­шен­ным ис­поль­зо­ва­ни­ем - под стро­и­тель­ство объ­ек­тов ре­кре­а­ци­он­но­го на­зна­че­ния с до­ма­ми от­ды­ха се­мей­но­го типа.

- Вер­нуть зе­мель­ный уча­сток с КН 39:05:010326:117 в рас­по­ря­же­ние МО «Зе­ле­но­град­ский го­род­ской округ».

...

И даже в СМИ эта но­вость была:

— Изу­чив ма­те­ри­а­лы дела, суд под­твер­дил, что земля не под­ле­жа­ла пе­ре­да­че в част­ную соб­ствен­ность. При этом в суде новые вла­дель­цы так и не пред­ста­ви­ли до­ка­за­тель­ства, под­твер­жда­ю­щие необ­хо­ди­мость ис­поль­зо­ва­ния участ­ка пло­ща­дью около 108,6 тыс. кв. м. для об­слу­жи­ва­ния зда­ний пло­ща­дью не более 900 кв. м. Кроме того, суд уста­но­вил что вла­сти Зе­ле­но­град­ска про­да­ли уча­сток за 34,3 млн руб., в то время как его ка­даст­ро­вая сто­и­мость пре­вы­ша­ет 200 млн руб.

https://rugrad.eu/news/996429/

Ка­за­лось бы, спра­вед­ли­вость вос­тор­же­ство­ва­ла. Вот толь­ко ЖК Ат­лан­тис сей­час стро­ит­ся на ос­но­ва­нии до­го­во­ра арен­ды с ука­зан­ны­ми в ре­ше­нии суда ли­ца­ми от 19 но­яб­ря 2019 года. И до­го­вор 463/216 от 29.12.2016 по преж­не­му дей­ству­ет, как и раз­бив­ка ка­даст­ро­вых участ­ков.

А зна­е­те по­че­му?

— Ка­ли­нин­град­ский об­ласт­ной суд от­ме­нил ре­ше­ние суда пер­вой ин­стан­ции в части удо­вле­тво­ре­ния тре­бо­ва­ний про­ку­ра­ту­ры, со­глас­но ко­то­ро­му в соб­ствен­ность му­ни­ци­па­ли­те­та дол­жен быть воз­вра­щен уча­сток в ку­рорт­ной зоне на ул. При­мор­ской в Зе­ле­но­град­ске.

— Апел­ля­ци­он­ная ин­стан­ция по­счи­та­ла обос­но­ван­ной про­да­жу участ­ка Под­ле­га­е­ву и Ле­ви­ной по цене 15 % от его ка­даст­ро­вой сто­и­мо­сти. Земля необ­хо­ди­ма для экс­плу­а­та­ции зда­ний дома от­ды­ха и оздо­ро­ви­тель­но­го цен­тра, иных объ­ек­тов, пла­ни­ру­е­мых к со­ору­же­нию: фе­сти­валь­ной пло­щад­ки, поля для голь­фа на 4 лунки, поля для со­рев­но­ва­ний по кон­ку­ру, па­ла­точ­но­го го­род­ка и пло­щад­ки для про­ве­де­ния ме­ро­при­я­тий и т. д.

Это май 2018 года: https://rugrad.eu/news/1043156/

За­меть­те, «поле для голь­фа на 4 лунки, фе­сти­валь­ная пло­щад­ка» . Ни слова про жилые ком­плек­сы пло­ща­дью в ты­ся­чи и ты­ся­чи квад­рат­ных мет­ров.

И после этого про­ку­ра­ту­ра … сми­ри­лась. По­го­ва­ри­ва­ют, что к этому при­ло­жил руку один из сы­но­вей от­стра­нен­но­го в ян­ва­ре 2020 года ге­не­раль­но­го про­ку­ро­ра. Но тут мы уже из об­ла­сти фак­тов и пру­фов пе­ре­хо­дим к га­да­ни­ям, так что оста­вим это пра­во­охра­ни­тель­ным ор­га­нам, ко­то­рые вполне могут про­ве­рить, были ли по этому делу кас­са­ци­он­ные жа­ло­бы и об­ра­ще­ния в Вер­хов­ный суд РФ.

И по­лу­чи­лось в итоге, что ни в целой Ка­ли­нин­град­ской об­ла­сти, ни в Ге­не­раль­ной про­ку­ра­ту­ре, за­ин­те­ре­со­ван­ных в воз­вра­ще­нии 108.000 кв.м. по­бе­ре­жья ку­рор­та фе­де­раль­но­го зна­че­ния в соб­ствен­ность го­су­дар­ства не на­шлось.



Слева на фото №6 Ко­ше­вой Сер­гей Ан­дре­евич, глава Зе­ле­но­град­ско­го го­род­ско­го окру­га с 2009-2014 и далее с 2016 года.

Спра­ва на фото Антон Ан­дре­евич Али­ха­нов, глава Ка­ли­нин­град­ской об­ла­сти с 6 ок­тяб­ря 2016 года.

Суд, на­пом­ню, про­хо­дил с ок­тяб­ря 2017 года, апел­ля­ция про­шла в мае 2018.

ЖК Ат­ла­нис за­ни­ма­ет менее 20% пло­ща­ди участ­ка 39:05:010326:117, какие то жал­кие 20160 квад­рат­ных мет­ров. Сред­няя сто­и­мость жилья в нем, это легко про­ве­рить на сай­тах, 220.000 руб­лей кв.м. всего там будет про­да­но более 500 квар­тир пло­ща­дью от 28 до 120 кв.м.

Лар­чик от­кры­ва­ет­ся про­сто. И если бы я, лопух, начал свои по­ис­ки не со зда­ний, ко­то­рые мне по­ка­за­ли ка­мра­ды и ка­даст­ро­вых участ­ков, а про­сто с фа­ми­лий, то но­во­сти на­шлись бы сразу, ровно с теми же фи­гу­ран­та­ми. Ста­тья от мая 2021 "Зем­ли­ца у Бал­ти­ки: кого в Зе­ле­но­град­ске ода­ри­ва­ют ку­рорт­ной недви­жи­мо­стью":

https://newizv.ru/article/general/18-05-2021/zemlitsa-​u-baltiki-kogo-v-zelenogradske-odarivayut-kurortnoy-nedvizhimostyu

Ци­ти­рую:

- Пой­дем даль­ше по пуб­лич­ной ка­даст­ро­вой карте. Вот уча­сток номер 39:05:010326:311 - он пока при­над­ле­жит Кри­стине Ле­ви­ной. Но на его тер­ри­то­рии идет строй­ка круп­ней­ше­го жи­ло­го ком­плек­са, ко­то­рую ведет го­су­дар­ствен­ный ДОМ.РФ. Строй­ка свя­за­на с сыном Ко­ше­во­го - Ни­ки­той, ко­то­рый за­кан­чи­вал один юри­ди­че­ский ин­сти­тут МВД РФ вме­сте с Алек­сан­дром Ло­пат­ко 13 лет назад. В про­ект­ной де­кла­ра­ции стро­и­тель­ства жи­ло­го ком­плек­са «Ат­лан­тис», раз­ме­щён­ной на офи­ци­аль­ном сайте 27 ап­ре­ля 2020 года (по дан­ным ГК «Бал­тий­ский парус»), ука­за­но, что Ни­ки­та Сер­ге­е­вич Ко­ше­вой со­фи­нан­си­ру­ет стро­и­тель­ство ЖК «Ат­лан­тис». Он предо­ста­вил два займа: пер­вый на 4,95 млн руб­лей со сро­ком воз­вра­та 21.11.2020 года, вто­рой – на 10,55 млн руб­лей – со сро­ком воз­вра­та 26.03.2021 года.

Судя по ста­тье, вы­хо­дит, что стро­и­тель­ство на участ­ке, ко­то­рый ад­ми­ни­стра­ция МО «Зе­ле­но­град­ский го­род­ской округ» пе­ре­да­ла груп­пе то­ва­ри­щей за 15% от ка­даст­ро­вой сто­и­мо­сти (как сле­ду­ет из ре­ше­ния суда) — со­фи­нан­си­ру­ет сын главы этого са­мо­го Зе­ле­но­град­ско­го го­род­ско­го окру­га?

При­коль­но вышло?