Пря­мая связь между ценой недви­жи­мо­сти, став­ка­ми ипо­те­ки и сто­и­мо­стью арен­ды

От­кро­ем клас­си­ка:

"Если, на­при­мер, сред­няя про­цент­ная став­ка 5%, то го­до­вая зе­мель­ная рента в 200 ф. ст. может рас­смат­ри­вать­ся как про­цент на ка­пи­тал в 4 000 фун­тов стер­лин­гов. Ка­пи­та­ли­зи­ро­ван­ная таким об­ра­зом зе­мель­ная рента и об­ра­зу­ет по­куп­ную цену, или сто­и­мость, земли, ка­те­го­рию, ко­то­рая prima facie столь же ир­ра­ци­о­наль­на, как и цена труда, так как земля не есть про­дукт труда, сле­до­ва­тель­но, не имеет сто­и­мо­сти.

Но с дру­гой сто­ро­ны, за этой ир­ра­ци­о­наль­ной фор­мой скры­ва­ет­ся дей­стви­тель­ное про­из­вод­ствен­ное от­но­ше­ние. Если ка­пи­та­лист по­ку­па­ет за 4 000 ф. ст. землю, при­но­ся­щую го­до­вую ренту в 200 ф. ст., то он по­лу­ча­ет сред­ний го­до­вой доход в 5% — со­вер­шен­но так же, как если бы он вло­жил этот ка­пи­тал в про­цент­ные бу­ма­ги или прямо отдал его в ссуду из 5%. Это — уве­ли­че­ние сто­и­мо­сти ка­пи­та­ла в 4 000 ф. ст. из 5%. При таком пред­по­ло­же­нии в 20 лет он воз­ме­стил бы по­куп­ную цену сво­е­го име­ния до­хо­да­ми с по­след­не­го. По­это­му в Ан­глии по­куп­ная цена зе­мель ис­чис­ля­ет­ся по из­вест­но­му числу years' purchase, что есть лишь иное вы­ра­же­ние ка­пи­та­ли­за­ции зе­мель­ной ренты. В самом деле, это по­куп­ная цена — не земли, а той зе­мель­ной ренты, ко­то­рую она при­но­сит, — ис­чис­лен­ная в со­от­вет­ствии с обыч­ной про­цент­ной став­кой. Но эта ка­пи­та­ли­за­ция ренты пред­по­ла­га­ет ренту, между тем как рента не может быть вы­ве­де­на и объ­яс­не­на в об­рат­ном по­ряд­ке, из её соб­ствен­ной ка­пи­та­ли­за­ции. На­про­тив, её су­ще­ство­ва­ние, неза­ви­си­мо от про­да­жи, яв­ля­ет­ся здесь пред­по­сыл­кой, ис­ход­ной точ­кой.

Из этого сле­ду­ет, что пред­по­ла­гая зе­мель­ную ренту как по­сто­ян­ную ве­ли­чи­ну, цена земли может по­вы­шать­ся и по­ни­жать­ся в об­рат­ном на­прав­ле­нии с по­вы­ше­ни­ем и по­ни­же­ни­ем став­ки про­цен­та. Если бы обыч­ная про­цент­ная став­ка по­ни­зи­лась с 5% до 4%, то го­до­вая зе­мель­ная рента в 200 ф. ст. пред­став­ля­ла бы го­до­вой при­рост сто­и­мо­сти ка­пи­та­ла уже не в 4 000 ф. ст., а в 5 000 ф. ст., и таким об­ра­зом цена того же са­мо­го участ­ка земли по­вы­си­лась бы с 4 000 до 5 000 ф. ст. или с 20 years' purchase до 25. В про­ти­во­по­лож­ном слу­чае про­изо­шло бы об­рат­ное. Это — неза­ви­си­мое от дви­же­ния самой зе­мель­ной ренты и ре­гу­ли­ру­е­мое лишь про­цент­ной став­кой дви­же­ние цены земли. Но так как мы ви­де­ли, что в ходе об­ще­ствен­но­го раз­ви­тия норма при­бы­ли, а вме­сте с ней и про­цент­ная став­ка, по­сколь­ку она ре­гу­ли­ру­ет­ся нор­мой при­бы­ли, имеет тен­ден­цию по­ни­жать­ся; что, далее, даже остав­ляя в сто­роне норму при­бы­ли, про­цент­ная став­ка имеет тен­ден­цию по­ни­жать­ся вслед­ствие роста ссуд­но­го де­неж­но­го ка­пи­та­ла, — то из этого сле­ду­ет, что цена земли имеет тен­ден­цию по­вы­шать­ся и неза­ви­си­мо от дви­же­ния зе­мель­ной ренты и цены зе­мель­ных про­дук­тов, часть ко­то­рой со­став­ля­ет рента."

Карл Маркс "Ка­пи­тал" Том 3, Глава 37.

А как же закон спро­са и пред­ло­же­ния? сни­же­ние став­ки уве­ли­чи­ва­ет спрос, если рост пред­ло­же­ния будет успе­вать за спро­сом за­мет­но­го роста цены не будет, за ис­клю­че­ние де­фи­цит­ных вещей.  Да и в ну­ле­вые рост был свя­зан ско­рее с ро­стом зар­плат, а не сни­же­ни­ем став­ки. Более того они росли быст­рее, чем росла цена на недви­гу, а потом цена во­об­ще на­ча­ла стагни­ро­вать, ибо пошло уже пе­ре­на­сы­ще­ние рынка. 

Автор ис­хо­дит из пред­по­ло­же­ния, что у "ипо­теч­ни­ков" и "ин­ве­сто­ров" бес­ко­неч­ное ко­ли­че­ство бабла. В ре­аль­но­сти мы на­блю­да­ем прямо об­рат­ное: дикую за­то­ва­рен­ность рынка, ибо от­сут­ству­ет пла­те­же­спо­соб­ный спрос. И у тех и у дру­гих.

Т.е. пер­ви­чен ба­ланс спро­са и пред­ло­же­ния. По­это­му все эти про­цен­ти­ки - нио­чем.

В этих рас­че­тах не учи­ты­ва­ют что если цена вы­рас­тет, то и пред­ло­же­ние тоже вы­рас­тет. Будет вы­год­но боль­ше стро­ить. 

Жилья все­гда не хва­та­ет. По­это­му, чем до­ступ­нее ипо­те­ка, тем до­ро­же недви­жи­мость. Если было, пред­по­ло­жим 100 квар­тир и 1000 же­ла­ю­щих их ку­пить, то от сни­же­ния ста­вок по ипо­те­ке квар­тир боль­ше не ста­нет, они про­сто вы­рас­тут в цене, но до­ста­нут­ся они тем же 100 пла­тё­же­спо­соб­ным.

забыт мо­мент, что строй­ка чаще всего тоже идёт не на свои, а на за­ем­ные сред­ства. Что, в слу­чае роста ста­вок, также при­во­дит к росту се­бе­сто­и­мо­сти недви­ги и, как ре­зуль­тат, цены для по­ку­па­те­ля.

Автор, всё верно, но это толь­ко одна сто­ро­на ме­да­ли. Вто­рая со­сто­ит в том, что по край­ней мере в ма­лень­ких го­ро­дах, един­ствен­ным су­ще­ствен­ным для всего на­се­ле­ния ис­точ­ни­ком на­лич­ки на рынке недви­ги, яв­ля­ет­ся ипо­те­ка. Есть при­ток ипо­те­ки, есть сдел­ки, нет ипо­теч­ных денег - нет сде­лок.

Я до­ста­точ­но много за­ни­мал­ся недви­гой чтобы уло­вить эту же­лез­ную за­ко­но­мер­ность на при­ме­ре го­ро­да, в ко­то­ром тогда жил.

При сни­же­нии ста­вок ипо­теч­ные пла­те­жи за один и тот же займ для новых за­ём­щи­ков ста­но­вят­ся мень­ше, а зна­чит, ипо­те­ка до­ступ­нее. Боль­шая до­ступ­ность ипо­те­ки уве­ли­чи­ва­ет при­ток денег на рынок (за­ём­щи­ков, спо­соб­ных поз­во­лить себе ипо­те­ку ста­но­вит­ся боль­ше), и на­ка­чи­ва­ет спрос. А от­ве­том на рост спро­са все­гда ста­но­вит­ся бОль­шая цена.

За свою жизнь я видел цикл надувания-​сдувания рынка два­жды. И все­гда ис­точ­ни­ком нала были ипо­теч­ные день­ги, дру­гое дело в том, что сни­же­ние кре­ди­то­ва­ния часто по­лу­ча­лось из-за мак­ро­эко­но­ми­че­ских фак­то­ров, к став­ке ЦБ на пер­вый взгляд не име­ю­щих.

Таким об­ра­зом, можно кон­ста­ти­ро­вать, что имеет место муль­ти­пли­ка­тив­ный эф­фект. Не толь­ко про­цент­ная став­ка под­ни­ма­ет цены, но и от­дель­но от её пря­мо­го вли­я­ния - уве­ли­че­ние при­то­ка ипо­теч­ных денег на рынок в силу боль­ше­го ко­ли­че­ства одоб­рен­ных за­ём­щи­ков.

Вто­рой мо­мент, что сни­же­ние став­ки может но­сить ре­аль­но кри­ти­че­ский ха­рак­тер.

Если об­ва­лить став­ку на­столь­ко ,что пла­тёж по ипо­те­ке ста­нет мень­ше, чем аренд­ная плата за жильё, то все, кто в силах одоб­рить­ся в банке, чтобы "вы­год­но" вло­жить­ся в жильё. Это при­шпо­рит спрос (и цены) до фе­но­ме­наль­ных не ви­дан­ных ранее зна­че­ний. Если такое в Рос­сии когда-​нибудь (не дай Бог) про­изой­дёт, то я даже пред­ста­вить не могу, до какой сте­пе­ни под­ско­чат цены, но точно в разы.

1. Из до­хо­да по де­по­зи­ту надо вы­чи­тать ин­фля­цию

2. Доход от арен­ды не фик­си­ро­ван, а яв­ля­ет­ся функ­ци­ей пред­ло­же­ния (чем боль­ше квар­тир - тем ниже цены)

3. Сни­же­ние бан­ков­ско­го про­цен­та на ипо­те­ку дей­стви­тель­но по­вы­ша­ет спрос на квар­ти­ры, в крат­ко­сроч­ной пер­спек­ти­ве это вы­зы­ва­ет рост цен, а затем - по­вы­ше­ние пред­ло­же­ния, и цены опять па­да­ют до "се­бе­сто­и­мость + сред­няя норма при­бы­ли". Ис­клю­че­ние - на­ли­чие огра­ни­че­ний по пред­ло­же­нию ("Москва - не ре­зи­но­вая"), в этом слу­чае, при на­ли­чии спро­са, цены легко могут быть силь­но выше нор­маль­но­го уров­ня.

Глав­ный ре­гу­ля­тор цен на недви­жи­мость это налог на недви­жи­мость. Когда у нас на­ло­го­вые став­ки под­ни­мут­ся до 2-3 %, то и цена недви­жи­мо­сти сни­зит­ся

Почему-​то от мно­гих усколь­за­ет дол­го­сроч­ный эф­фект от вы­со­ких цен на жильё. Стро­и­тель­ство ста­но­вит­ся более при­быль­ным, в от­расль идут ин­ве­сти­ции, раз­ви­ва­ет­ся кон­ку­рен­ция, уве­ли­чи­ва­ют­ся про­из­вод­ствен­ные мощ­но­сти и улуч­ша­ет­ся ка­че­ство то­ва­ра, а на ещё более дол­гих пе­ри­о­дах, когда спрос и про­из­вод­ство сба­лан­си­ру­ют­ся - па­да­ют и цены. Ска­жем, сей­час цены на мос­ков­скую недви­жи­мость в дол­ла­рах сду­лись до уров­ня ~2005 года. При недо­сти­жи­мых в СССР тем­пах ввода жилья.

>> Цена од­но­тип­ной квар­ти­ры в Москве и в 50 км от об­ласт­но­го цен­тра в глу­бин­ке Рос­сии может от­ли­чать­ся в 20 раз.

вы не учи­ты­ва­е­те сто­и­мость земли под этой квар­ти­рой пы­та­ясь сде­лать рас­чет. По­про­буй­те взять ро­сре­естр и срав­нить од­но­тип­ные квар­ти­ры в Москве и где то в тьму­та­ра­ка­ни.

Так же вы не учи­ты­ва­е­те тре­бо­ва­ния к но­во­му жилью. Не знаю как в везде, а в Москве ныне жилье может быть по­стро­е­но толь­ко если есть, либо будет по­стро­е­на со­ци­аль­ная ин­фра­струк­ту­ра за­строй­щи­ком. А это дет­ские сады, школы, боль­ни­цы, ко­то­рые пе­ре­да­дут на ба­ланс му­ни­ци­па­ли­те­та. Иначе - толь­ко ап­пар­та­мен­ты.

Еще не ма­ло­важ­но, то что цена на недви­гу по­пол­зет вверх, если про­пор­ци­о­наль­но уве­ли­чит­ся число по­ку­па­те­лей. А так как зар­пла­та не уве­ли­чи­ва­ет­ся, и банк про­сто не ква­ли­фи­ци­ру­ет по­тен­ци­аль­ных про­си­те­лей ипо­те­ки, то и цене по­вы­шать­ся не из-за чего.

про­бле­ма ипо­те­ки ре­ша­ет­ся до­ста­точ­но про­сто, если за­хо­теть

день­ги, став­ку и ин­фля­цию эми­ти­ру­ет го­су­дар­ство

зна­чит, для "со­ци­аль­ной недви­жи­мо­сти" (1-2 кв. по 40-60 кв.м.) за­каз­чи­ком долж­но быть го­су­дар­ство.
а с элит­ной недви­жи­мо­стью пусть ком­мер­сан­ты раз­би­ра­ют­ся.
го­су­дар­ству до­ста­точ­но про­да­вать жилье под 5% сразу или в ипо­те­ку (если это един­ствен­ное жилье) по став­ке ре­ви­нан­си­ро­ва­ния/ин­фля­ции
при этом земля под стро­е­ни­ем оста­нет­ся го­су­дар­ствен­ной, а граж­дане будут обес­пе­че­ны жи­льем по адек­ват­ной цене
про­грам­му, ра­зу­ме­ет­ся, рас­про­стра­нить на тех, кто не имеет жилья в соб­ствен­но­сти. по­куп­ка вто­рой "со­ци­аль­ной" квар­ти­ры будет невоз­мож­на, что ис­клю­чит спе­ку­ля­ции

Автор, у вас есть в соб­ствен­но­сти недви­жи­мость, обя­зан­но­сти по со­дер­жа­нию (на­ло­ги, квар­пла­та, тех. об­слу­жи­ва­ние, ре­монт) ко­то­рой пол­но­стью лежат на Вас ?

Измышлизмы-​теоритизмы:

1.. Давно и всем из­вест­но (по край­ней мере для РФ), что по­куп­ка квар­ти­ры с целью сдачи её в арен­ду при­но­сит в разы мень­ше денег, чем де­по­зит (ну, может кроме самых бюд­жет­ных квар­тир, там раз­ни­ца на де­сят­ки про­цен­тов). Это не спо­соб за­ра­бо­тать мак­си­мум при­бы­ли, а спо­соб за­ра­бо­тать хоть что-​то и со­хра­нить от ин­фля­ции и про­чих ка­зу­сов ос­нов­ной ка­пи­тал. Квар­ти­ру за 2400 за 20 не сдашь!!!! Как-​бы не 10-12 было.

Уже после этого рас­чё­ты можно вы­ки­ды­вать на свал­ку.

2. Ма­ни­а­ков, бе­ру­щих им­по­те­ку с 10% взно­сом не много, как и на 20 лет, её, им­по­те­ку, во­об­ще смыс­ла брать при взно­се менее 50% нет и более чем на 15 (а лучше 10 лет). В таком слу­чае арен­да ~ ме­сяч­но­му пла­те­жу.

Берём вы­ду­ман­ные из го­ло­вы цифры, по­лу­ча­ем невер­ный ре­зуль­тат....