Частичное "окукливание" во внешней торговле и переориентация России с Запада на Восток :-) , и многие другие факторы позволяют предположить, что Москву (и в первую очередь, её рынок недвижимости) ждёт непростое будущее. Деревья не растут до неба!
Базовые предположения сценария:
1) До какого-то момента, переезд отдельных предприятий в регионы с более низким уровнем оплаты труда.
2) Сокращение роли Москвы как логистического центра до 50% (как по физическим объёмам торговли, так и по "бумажным" объёмам сделок). Оптимизация логистики "мимо" Москвы. Как результат, резкое сокращение доходов от ВЭД и торговли (в т.ч. крупно-оптовой).
3) Навес из инвестиционной недвиги.
Вопрос в том, до какого уровня может упасть уровень жизни в Москве, если предположить, что строительство новых районов станет невыгодным (что само по себе когда-то неизбежно наступит, деревья не растут до неба).
Полагаю, события будут развиваться следующим образом.
1. Снижение доходов москвичей до уровня, обеспечивающего реальный отток избыточного населения из Москвы.
IMHO равновесный уровень доходов в Москве должен стать даже ниже, чем в Нижнем, за счёт развитой инфраструктуры (снижение расходов на жизнь людей), избыточного количества жилья (после отъезда "понаехавших" ставки аренды рухнут, что ещё больше сдвинет вниз равновесный уровень зарплат) и фактора престижа от самого проживания в столице (культура, безопасность и возмоности образования почти целиком сохранятся).
Иными словами:
а) люди СМОГУТ ВЫЖИТЬ с очень резко снизившейся зарплатой (за счёт сокращения стоимости аренды и цены всех услуг).
б) на оставшиеся источники дохода будет одновременно претендовать очень много людей - полагаю, что полиция будет прессовать маргиналов. и не допустит разгула преступности. Т.е. за счёт фактора "столица" преступность не будет снижать уровень привлекательности Москвы и не будет повышать равновесный уровень зарплат.
2) Люди уедут, квартиры останутся. арендные ставки неизбежно рухнут. Результат -- обвал стоимости недвижимости до цены ниже себестоимости собственно строительства (без коммуникаций) по большинству объектов недвижимости.
3) Как результат, стройки и ремонты встанут почти полностью, а это около 20% экономики Москвы и IMHO 50% привлечённой раб. силы. Это запустит следующую волну оттока населения из города, с дальнейшим провалом аренды и стоимости жилья. Классическая мини дефляционная спираль.
4) Москва всё же сохранит ряд преимуществ: развитая инфрастурктура и транспорт, избыток образовательных учреждений, кадров, не до конца забывших свои первые специальности.
Поэтому в Москве может начаться ре-индустриализация, и возврат части офисов. Это было бы для города оптимальным сценарием развития.
Например, как промзоны могут быть застроены парк в Нагатинской пойме (через линию метро от территории ЗИЛа), многие клубы развлечений обратно могут быть переделаны в цеха, производства могут быть развёрнуты в уже построенных складских комплексах в Москве и области.
Освободятся площадки на месте идущих под снос районов пятиэтажек, которые городские власти смогут скупать с рынка почти за копейки (вместо предоставления людям равноценной новой площади, дешевле и проще будет скупать целые дома с квартирами по бросовым ценам).
5) лет через 10, после стабилизации ситуации и ликвидации структурной безработицы, аренда снова может начать расти (но не настолько, чтобы сделать рентабельным освоение новых районов массовой застройки).
Вывод - сейчас "инвестиции" в московскую недвигу - почти чистая благотворительность, деньги на ветер. Уже сейчас, говорят, арендовать квартиру сильно выгодней,чем брать её в ипотеку.
Но жить будем, куда уж денемся. Мегаполис...
Эксклюзивно для Aftershock. (c) Aijy
Вдогонку:
1. После публикации появилась статья:
Стоимость недвижимости в Москве падает с 2006 года (выраженная в нефти и золоте) http://aftershock.news/?q=node/261685
2. Попытка критики. http://aftershock.news/?q=node/261604
Комментарии
Хотелось бы отметить, что наибольшее расширение России пришлось как раз на тот период, когда столицей был Петербург. Пётр не случайно перенёс столицу именно сюда, подальше от тогдашней олигархии и московского креаклиата. Может и сейчас надо повторить тот опыт?
Газпром вот потихоничку перебирается
СПб не зачахнет, ибо в отличии от Москвы, перегоняющий нолики в компьютере и высасывающей все соки из России, занимается реальным производством, и порт в этом играет далеко на самую большую роль. Я бы даже сказал, что он для большинства горожан не заметен.
Для общего развития из педивикии:
Основа промышленности Санкт-Петербурга — тяжёлая индустрия, в том числе энергетическое машиностроение. В городе работают такие гиганты машиностроения как Кировский завод, Ленинградский металлический завод, «Электросила», Завод турбинных лопаток (все три предприятия входят в компанию «Силовые машины»), НПО ЦКТИ им. Ползунова, входящее в ОАО «Группа Е4», Ижорские заводы (Колпино, компания «ОМЗ»), Ленинградский электромашиностроительный завод, Невский завод и др. Многие предприятия специализируются на выпуске вооружений (в частности, Ленинградский Северный завод и др.).
Развито транспортное машиностроение: «Вагонмаш» (выпускает вагоны метро), Петербургский трамвайно-механический завод, сборочный автобусный завод «Скания-Питер». Действуют автомобильные заводы компаний Toyota и General Motors, Nissan и Hyundai. Также начато или планируется строительство ряда предприятий, выпускающих автокомпоненты. Таким образом, с учётом расположенного рядом (во Всеволожске) завода «Форд», в отношении Санкт-Петербурга начало входить в словесный оборот устойчивое словосочетание «российский Детройт».
Санкт-Петербург — крупнейший российский центр военного и гражданского судостроения и судоремонта: работают заводы «Северная верфь», Балтийский завод, Адмиралтейские верфи, Канонерский завод, Невский судостроительный завод, Судостроительная фирма "АЛМАЗ", Кронштадтский морской завод.
Также развито станко-, приборостроение, производство оптики (ЛОМО), электроприборов (Ленинградский электромеханический завод) и электронной техники, производство электрооборудования среднего и низкого напряжения. Значительный объём промышленного производства формируется предприятиями отрасли производства вооружений.
Развита чёрная (Ижорский трубный завод компании «Северсталь») и цветная металлургия (завод «Красный выборжец»), химическая, лёгкая, полиграфическая промышленность.
халва, халва.
При существующей системе ценностей среди населения и устоявшейся системе управления и власти в стране.... далее хочется всю цепочку не упоминать в суе... но в итоге - стоимость жилья в Москве не снизится.
Скорее наоборот, из-за дефицита строительства стоит ожидать роста спроса на квартиры в престижных местах, ну а за ними будут и прочие районы подтягиваться.
А вот кстати первые звоночки уже есть.
Знаю лично нескольких белорусов, вернувшихся обратно в Белку. При этом от них слышал, что это тренд.
Остатков ЗП после вычета необходимых жизненных затрат хваиает в итоге на большее, чем в Москве.
Лучшая СТОЛИЦА РФ- Абакан, с юга горы защищают, с Востока на дойдёшь, с Запада подавно, можно и Саяногорск. Да заберите их всех скопом из Москвы!!! Стоимость жилья в Москве интересна инвесторам, а стоимость моей однакомнатной квартиры, интересует только в ипотечных платежах.Моя семья в ней живет, а не сдаёт. В Ульяновске за эти деньги можно взять трёшку, но я коренной Москвачь, вся моя семья в Москве, в любом другом городе СНГ буду восприниматься неудачником,но в тоже время попробуйте пожить на вокзале!
Автору уже посоветовали свою ненаучную фантастику начать публиковать?
А что я по вашему мнению делаю? как раз ПУБЛИКУЮ.
так не бывает, описываемые вами события приведут к трансформации Москвы по сценарию америкосовского детройта
никто ничего скупать не будет, т.к. не будет денег
Добрый день Я редко пишу но тема заинтересовала, давайте сначала о том что уже видно невооруженным глазом.Рынки уже настолько надули что вот вот начнется падения.конечно не сразу нужна время на раскачку 1-2 мес но уже видно что ждет падения всех рынков. что вызовит снижения леквидности, если спасать компании не будет ЦБ а такое уже звучала то простите меня будут дефолты.увольнения тысячи людей,которые набрали ипотеку, далее нефть так же будет падать еще минус РФ, спасать будут избранных как обычно но падения уровня жизни уверен что будет и опять увольнения очень сильные, проблема еще в том что по сравнению с 2008 годом кредитов и ипотек уж очень много набрали, это очень плохо обвал будет очень сильный, банки валится будут как карточные домики уже ЦБ показал что выжевут сильнейшие, поэтому общий тренд действительно падать будет недвига очень сильно,по скорости снижения кто говорит будет внезапное падения сильное а кто говорит что волна будет уж очень долгой и нудной,пока второй вариант считаю более подходит,все же запасы Правительство в своих фондах нарастила чуют что назревает дефляционный штопор.
Буду признателен к критике по рынкам и остальному.
А смысл критиковать!?
Вот и посмотрим.
Нас уже очень давно, с 1991 года хоронят. Все никак дохоронить не могут. Я выше уже на все эти "вопросы" ответил. Не упадет недвига. Максимум - кратковременно прогнется в цене вниз, но вернется на прежний уровень. ИМХО.
1) нефть пока что держится, ибо пик добычи на Земле мы, похоже, уже прошли. По крайней мере по лёгкой нефти. Остались битумозные пески, сланцы, баженовская свита и прочая дрянь.
2) Москва ещё долго будет кормить хотя бы часть своих дармоедов. РЕЗКИЙ обвал никто никому не обещает, речь идёт лишь о том, что на фоне безработицы будет резкое снижение зарплат до уровня прожиточного минимума и даже ниже (после вычета аренды). Это вызовет бегство из МСК арендаторов, и коллапс рынков аренды и недвиги.
3) в падёж банков не верю, ЦБ спасёт ключевые банки.
4) а падёж акций и недвиги давно не волнует тех, кто не планирует продавать, или тех, у кого нет ни того, ни другого.
Природа наступает, однозначно.
http://www.mreporter.ru/reports/41128
с учетом инфляции не такой уж быстрый рост цен на недвижимость в Москве, не более 6% в год, а к 2008 году (на пике было 170 тыс.рублей) они с учетом инфляции вообще не выросли, а сейчас 180 тыс. рублей - за 6 лет 6%, по 1% в год
Айджи один момент по недвиге за нее вроде тут речь ведем,Вы говорите не будет волновать, простой вопрос будет ли волновать тех кто набрал ипотеку и те банки которые дали деньги под процент,причем заметте обороты огромные стали на этом рынке, тут главная мина которая в США все обвалила и у них были рычаги в итоге спасли, а у нас какие, когда банк требует деньги, Вы без работы не можете оплатить, банк заберает недвигу и пытается продать ее при том масштабе отьема жилья и выставление на прадажу будет обвал,кто бы что не говорил, и все это будет проходить на второй волне падения всех рынков.НУНУ посмотрим как не упадет.Проблема именна с тем дильем которое в долге.Долг это не оплата за него полностью а расчет выплат на годы стабильности впереди.
Я согласен с вашей цепочкой размышлений. Это ещё один из механизмов, которые усилят возможный обвал.
Впрочем, живы будем - не помрём, а кто не спрятался (не вывел деньги с депозитов в сомнительных банках), тот сам себе злобный буратино.
Набирать кредиты (неважно какие), когда 3 мировая на носу и мировой кризис, в любом случае не слишком разумно.
Анализ интересный но несистемный. Многие факторы неучтены. На выводы большое влияние оказали личные приоритеты автора, что для аналитики недопустимо.
Теперь о себе). Как правильно заметил один камрад ранее в комментах - значительное влияние на миграцию населения в мск оказывают "хотелки" родителей дать своим чадам лучшее образование. Это объективно так, сравниться по этому параметру с мск могут разве что Питер и Томск. Сам в подростковом возрасте оказался в мск именно по этой причине - ну не видела моя мама образовательной перспективы мне в прекрасном г. Хабаровск (.
Вообще, это как бы нормальная ситуация - концентрировать образовательные ресурсы в одном месте. Но обязательным условием при этом должен быть баланс притока абитуриентов - оттока молодых специалистов. И вот этот баланс в 90-е был кардинально нарушен, по понятным причинам. В условиях развала экономики выпускники ВУЗов не разъезжались по стране, а "оседали" в мск по экономическим причинам. БОльшая часть работает не по специальности, теряя квалификацию, даже не успев ее закрепить в реальном секторе. Короче полный провал системы высшего образования. Эту ситуацию необходмо переломить как можно скорее - восстановление реального сектора экономики уже буксует из-за нехватки квалифицированных кадров.
Еще раз о себе). Я в мск с 1991 года. В последние годы город для жизни стал совершенно невыносим. С удовольствием уехал куда-нибудь где поспокойнее, но нет точек приложения моих навыков, вернее есть - нет необходимых условий для успешной работы. Сейчас пытаюсь сам себе их создать.
И еще одно, я глубоко убежден в том что органы власти необходимо из Москвы убирать полностью. Пусть останется финансово-экономическим и логистическим центром. Это будет лучше для всех - в первую очередь повысится эффективность властных структур, улучшится управление огромной страной. Куда переносить - это уже другой вопрос. Вполне неплохо смотрелась бы столица посередине между Питером и Москвой. Но это нелогично с точки зрения безопасности. Учитывая смещающиеся акценты с Европы на Азию логично подыскать место между Сибирью и Уралом.
Почитал внимательно все.
Хочу узнать у автора его опыт инвестиций (личный или профессиональный)куда либо, особенно в московскую недвижимость.
Желательно с объемами, сроками и результатами.
А то что то там говорили про сапоги и сапожника...
Боюсь, как бы властям самим не пришлось переселиться куда-нибудь подальше. Как на Украине. С таким-то подходом!
Да, тоже вариант.
Страницы