Частичное "окукливание" во внешней торговле и переориентация России с Запада на Восток :-) , и многие другие факторы позволяют предположить, что Москву (и в первую очередь, её рынок недвижимости) ждёт непростое будущее. Деревья не растут до неба!
Базовые предположения сценария:
1) До какого-то момента, переезд отдельных предприятий в регионы с более низким уровнем оплаты труда.
2) Сокращение роли Москвы как логистического центра до 50% (как по физическим объёмам торговли, так и по "бумажным" объёмам сделок). Оптимизация логистики "мимо" Москвы. Как результат, резкое сокращение доходов от ВЭД и торговли (в т.ч. крупно-оптовой).
3) Навес из инвестиционной недвиги.
Вопрос в том, до какого уровня может упасть уровень жизни в Москве, если предположить, что строительство новых районов станет невыгодным (что само по себе когда-то неизбежно наступит, деревья не растут до неба).
Полагаю, события будут развиваться следующим образом.
1. Снижение доходов москвичей до уровня, обеспечивающего реальный отток избыточного населения из Москвы.
IMHO равновесный уровень доходов в Москве должен стать даже ниже, чем в Нижнем, за счёт развитой инфраструктуры (снижение расходов на жизнь людей), избыточного количества жилья (после отъезда "понаехавших" ставки аренды рухнут, что ещё больше сдвинет вниз равновесный уровень зарплат) и фактора престижа от самого проживания в столице (культура, безопасность и возмоности образования почти целиком сохранятся).
Иными словами:
а) люди СМОГУТ ВЫЖИТЬ с очень резко снизившейся зарплатой (за счёт сокращения стоимости аренды и цены всех услуг).
б) на оставшиеся источники дохода будет одновременно претендовать очень много людей - полагаю, что полиция будет прессовать маргиналов. и не допустит разгула преступности. Т.е. за счёт фактора "столица" преступность не будет снижать уровень привлекательности Москвы и не будет повышать равновесный уровень зарплат.
2) Люди уедут, квартиры останутся. арендные ставки неизбежно рухнут. Результат -- обвал стоимости недвижимости до цены ниже себестоимости собственно строительства (без коммуникаций) по большинству объектов недвижимости.
3) Как результат, стройки и ремонты встанут почти полностью, а это около 20% экономики Москвы и IMHO 50% привлечённой раб. силы. Это запустит следующую волну оттока населения из города, с дальнейшим провалом аренды и стоимости жилья. Классическая мини дефляционная спираль.
4) Москва всё же сохранит ряд преимуществ: развитая инфрастурктура и транспорт, избыток образовательных учреждений, кадров, не до конца забывших свои первые специальности.
Поэтому в Москве может начаться ре-индустриализация, и возврат части офисов. Это было бы для города оптимальным сценарием развития.
Например, как промзоны могут быть застроены парк в Нагатинской пойме (через линию метро от территории ЗИЛа), многие клубы развлечений обратно могут быть переделаны в цеха, производства могут быть развёрнуты в уже построенных складских комплексах в Москве и области.
Освободятся площадки на месте идущих под снос районов пятиэтажек, которые городские власти смогут скупать с рынка почти за копейки (вместо предоставления людям равноценной новой площади, дешевле и проще будет скупать целые дома с квартирами по бросовым ценам).
5) лет через 10, после стабилизации ситуации и ликвидации структурной безработицы, аренда снова может начать расти (но не настолько, чтобы сделать рентабельным освоение новых районов массовой застройки).
Вывод - сейчас "инвестиции" в московскую недвигу - почти чистая благотворительность, деньги на ветер. Уже сейчас, говорят, арендовать квартиру сильно выгодней,чем брать её в ипотеку.
Но жить будем, куда уж денемся. Мегаполис...
Эксклюзивно для Aftershock. (c) Aijy
Вдогонку:
1. После публикации появилась статья:
Стоимость недвижимости в Москве падает с 2006 года (выраженная в нефти и золоте) http://aftershock.news/?q=node/261685
2. Попытка критики. http://aftershock.news/?q=node/261604
Комментарии
конечно, грядет, куда он на фиг денется. Выбор невелик - либо по образцу США спасать спекулянтов за счет бюджета, либо дать им банкротиться, а поддержать непосредственно строителей (закупками по сниженным ценам).
В свете логистики и задач реиндустриализации, очевидно, строить лучше поближе к ресурсам, где и будут возникать рабочие места по их переработке.
СССР так и строило завод или шахту, а вокруг бараки. Те, что за провлокой для "комсомольцев" , которые не обнесли колючкой - для партийного состава и "социально близких".
Ну судя по твоей роже ты как раз из-за той колючки. Шахтёр хренов)))
Ресурсы по стране все время гонять, или кадры один раз перевезти? Ответ очевиден. Как минимум для ресурсоемких производств.
Не согласен, наукоёмкие , и при этом и ресурсоёмкие, производства лучше всё-таки поближе к Москве. Оперативнее многие задачи решаться будут. Тут и кадры и научные центры и логистика и подрядчики+смежники и испытательные центры.
О чем конкретно речь?
Допустим ОАО "Корпорация Тактическое Ракетные Вооружение"
Или "Московский завод полиметаллов"
Поживем-увидим, конечно, но собирайся я лично открыть новое производство сейчас, Москву я бы рассматривал в самом низком приоритете. Избалованность высокоими зарплатами, аппетиты местных властей и т.д.
Тут как с Украиной, считаю - для города полезен был бы сперва период некоторой диеты. Статус столицы, конечно, этому противоречит, но чем позднее начинать лечить - тем будет сложнее.
Новые -да, а попробуй ещё один "Алмаз-Антей" в Махачкале построить, вроде и места навалом, и тепло (экономия энергии) и зп не изблованы.
Ну... Питер, например (новых автозаводов несколько поставили и запустили). Или Новосибирск. Или Тольятти. Или Тагил. Кадров навалом, а чем дальше от "Нерезиновска" и "Культурной" "Северной" столицы, тем аппетиты адекватнее (кстати, на автозаводах в Питере платят не такие уж и большие деньги, больше "социальным пакетом" берут и престижем). На мой скромный взгляд, достигнув некоторой величины, мегаполис перестатаёт быть оптимальным с т.з. эффективности производственных цепочек. А "быстрее вопросы решать", так в крупном бизнесе и госструктурах (МЧС, например) уже давно проводят селекторные совещания через интернет с вебкамерами у каждого участника. Даже внутри Питера в нашей структуре (МЧС) зачастую проводятся совещания в "селекторном" режиме. Какой смысл терять время на дорогу (собирать "пробки" или злить людей "мигалками")? А "кулуарные" вопросы и так решаются кулуарно и своевременно... и не обязательно в "рабочее" время...
Очень развит сегмент спекуляций и обслуживания внешней торговли.
Мы обсуждаем, что будет когда они сдуются по причине коллапса финансовой глобализации и исчерпания ресусрной ренты, на котором это все живет.
Кадры при нормальной стоимости недвиги перевозятся без проблем. В этом случае большую роль играет социальная инфраструктура - где она лучше туда охотнее поедут.
То есть это Ваше, так сказать, отсебятина... Можно пару вопросов?
1. "Частичное "окукливание" во внешней торговле и переориентация России с Запада на Восток :-)"
Вы на фоне общих тенденций пытаетесь Масквабад на Восточное направление завязать? Так зря, это лишнее
2. "2) Сокращение роли Москвы как логистического центра до 50% (как по физическим объёмам торговли, так и по "бумажным" объёмам сделок)." Давайте называть всё своими именами. Весь транспорт (в основном) идёт через Масквабад. А бумага - так это нолики по сетям.
Ну это так, пара строк. А города - тараканники рухнут по другой причине, ИМХО.
Вы сами ответили. "Меня вот, например, тоже в Москве "нолики", стекающиеся со всей России, кормят.".
Поверьте, скоро это закончится.
Биржевая торговля только частично в Питер переместится, и то там вроде как поставочные фьючи тока, проект Сечина.
Насчёт меня лично - не надейтесь :-) ОЧЕНЬ редкая специальность :-) таких, как я, реально единицы на всю страну :-)
Потом, что за странная манера разговора. Я ни о чём не спрашивал.
Вы скажите, с каким конкретно моим утверждением вы спорите, или скажите свой вопрос в форме ВОПРОСА, иначе я реально затрудняюсь с вами общаться.
Простите, но у вас имеются явные признаки молодёжной неорганизованности сознания - проявляется в умении и желании разговаривать намёками. Но я-то ваши намёки не понимаю, так что вы уж потрудитесь, сформулируйте свои мысли на стандартном русском языке, прямым текстом.
Не о чем. Вам - нолики, мне - только результат производства.
промзоны могут быть застроены парк в Нагатинской пойме
Текст писался ради этой строки?
Нет. IMHO совершенно бестолковый парк, крайне мало в нём народу гуляет.
С моей точки зрения, если РЕАЛЬНО город будет полупустой, то так или иначе потребуется реконструкция. Но это всё перспектива не на сейчас, а лет через 5-10.
Мини-парки (размером от 100*200 м), как мне кажется, более привлекательны, и они должны быть в шаговой доступности по всему городу. Такие мини рекреационные зоны должны быть в пределах 2-3 минут пешком от места жительства каждого горожанина.
Крупные парки пусть остаются (по типу ЦПКИО им. Горького) и пусть они являются культурными центрами. Но в этом районе (сам там живу) уже есть очень приличный парк - Коломенское. Пусть остаётся. Мини-парки можно создавать вместо (предположительно) сносимых кварталов 5-этажек, а на территории нагатинской поймы можно вполне создать ещё один автозавод, там площадь сравнимая с площадью ЗИЛа.
если РЕАЛЬНО город будет полупустой
Да не будет он полупустой. Если не считать вероятности бомбардировок.
Хорошо - а чем будут заниматься жители понастроеных районов? НУ ЧЕМ???
ВЭД уйдёт. Оптовые базы уйдут. Жители Нижнего, Ярославля и Твери будут тариться дома, а не в Москве. Как результат - массовый отток приехавших граждан к себе домой (что Москва вроде уже не раз испытывала, это реально бывает периодически), но не такой, как был в 2009 году - а НАМНОГО сильней.
Буду рад, если ошибусь. Полагаю, московскую агломерацию нужно растить на северо-запад и сращивать с Санкт-Петербургом, строить единый промышленный район. Но без резкого сокращения зарплат в собственно Москве тут IMHO не обойтись, иначе промышленнось просто не придёт.
Но без резкого сокращения зарплат в собственно Москве тут IMHO не обойтись, иначе промышленнось просто не придёт.
Может пусть лучше по остальной России вырастет до уровня Москвы?
а чем будут заниматься жители понастроеных районов
Например, ходить по плащадям с белыми лентами. Разбалованным хипстерам и эффективным манагерам морально сложно вливаться в реиндустриализацию. А вот хворост для бузы отменный.
отток приехавших граждан
Те, кто не успел закрепиться уедут. Но пусто не будет.
сращивать с Санкт-Петербургом
Между Мск и Спб медведи и лоси ходят. Хорошая агломерация "получится".
Если из Москвы реально свалит половина населения - понаехавшие - то я только обрадуюсь.
С какого перепугу сразу упадут доходы местных - я не понял.
А про снижение арендных ставок в 2015 я уже слышал от нескольких разных людей.
Гигант ЗИЛ по факту не работает, его вообще собираются ломать и что-то другое строить.
"а на территории нагатинской поймы можно вполне создать ещё один автозавод, там площадь сравнимая с площадью ЗИЛа." - я про эту мысль.
На территории Москвы много пустующих-не эксплуатируемых промтерриторий, неизвестно кому принадлежащих по факту. Конечно, если задаться целью, то можно найти собственников. Вообще, много всякого бреда. Едешь по дороге, только съехавши со МКАДа в область - а у дороги по одной полосе вкаждую сторону(ну или полторы полосы). По бокам столбы освещения, узкая полоса зелени, маленький водоотводящий кювет и частные дома. Пробки из-за трафика бесконечные- надо расширять дорогу, делать дублёры и т.д.
При советах было бы просто - расселили и построили то,что надо. Как сейчас этот вопрос решить-пёс его знает. Любой может встать в позу памятника, заявить, что я тут жил,живу и жить буду или подайте мне хоромы белокаменные.
Законы по принудительнопу переселению принимают и выполняют. Надо будет - выселят всех.
Вопрос, в целом, в том, что уже созданная инфраструктура в какой-то момент может оказаться избыточной. Тут имеет смысл "забить" на пробки и расшивать лишь самые явные узкие места, параллельно создавая новые точки роста в других, более перспективных регионах.
Катализаторами таких точек роста может быть прежде всего перенос министерств из Москвы в другие города.
Пробочное трафик - и есть это самое узкое место.Решить это не системно- невозможно. Пяти- шести полосный(в каждом направлении) частенько стоит, по разным причинам.
Пробочное трафик - и есть это самое узкое место.Решить это не системно- невозможно. Пяти- шести полосный(в каждом направлении) МКАД частенько стоит, по разным причинам.
Скорее бы уже это произошло что бы быстрее накатывало. Самое главное что бы туда молодежь не ехала а оставалась дома в своих родных *болотах*. Дома для них молодых, родные стены родственники, семьи и нормальное воспитание детей. А те кто сейчас повзрослее уже увы и ах, они отравлены, как нибудь пристроятся и допинают никчемную московскую жисть. Москва плохой неуютный, неугомонный и холодный, жестокий город там невозможно вырасти и стать нормальным членом общества. Нормальным с точки зрения простой житейской морали и семьи. Москва для Москвичей. Это уж точно.
Взгляд провинциала. Последние годы даже заезжать туда не хочется, хотя живу рядом. Такие дела.
Согласен! город прельщает (казалось бы) высокими зарплатами, но аренда стоит столько, что для того, чтобы жить комфортно, многим приходится забыть о заведении семьи.
Сюда же - отстойная экология и нездоровая психологическая обстановка, постоянные простудные заболевания, вечная конкуренция либо зависть даже среди женщин - домохозяек.
По сути, город, как молох, сжирает жизни приехавших в него, недалёких, прельстившихся провинциалов. Мало кто реально может пробиться и преуспеть - а те, кто может, многие покупают либо стоят жильё ЗА ГОРОДОМ!
Неуютный - местами. Неугомонный - да. холодный, жестокий - безусловно. И нормальным с точки зрения морали люди здесь действительно непросто. Мерило успеха - деньги, и люди часто идут на предательство друзей и близких ради этого иллюзорного "успеха" и поэтому часто терпят крах, ибо "кто не рискует, тот не пьёт шампанское". Такое ощущение, что люди считают, что не попытаться добиться цели (причём ЛЮБЫМИ способами) уже само по себе почти преступление...
Самая правильная характеристика современной Москвы!
Что характерно, я москвич во втором поколении. Много раздумывал над вопросами урбанизации, демографии в городах...
Город - "коллапсирующее скопление". Город СРАЗУ включает у женщин инстинкт ограничения рождаемости.
Для возможности рожать и растить троих детей желателен ПРОСТОР, т.е. хотя бы дом за городом, или 4-комнатная квартира и большой парк под боком, детишек в коляске выгуливать. Трёшка в шумном, грязном месте - уже не то.
Совершенно согласен!
Уезжайте из Москвы.
Меньше народу - больше кислороду.
Москва - разная: тёплая и холодная, красивая и уродливая, чужая и родная...
Для одних она - гигантский пылесос: вытягивает энергию, силы, деньги, жизнь.
Для других - источник самоокультуривания и роста.
Главное - не ползать по дну, бороздя носом по асфальту, а трудиться-развиваться-не подличать-преуспевать-стремиться ввысь.
Вложения в недвигу в любом мегаполисе - беспроигрышны: движение людских ресурсов будет вечным, значит, спрос на аренду и покупку - тоже.
Недвига - реальный ликвидный актив на любой экономический разворот, всегда под контролем владельца и зависит в основном от его личного волеизъявления, цену назначает и уторговывает владелец, а не неизвестный дядя.
Акции и "билеты МММ" - вторичные или третичные инструменты рынка, где не владелец задаёт условия оборота, а чужие ушлые ребята по их внутренним правилам; человек в чужой кухне глух-слеп-не сведущ, поэтому может сегодня взлететь, а завтра - всё потерять и остаться должным.
Да это ясно все. И все же я о том что бы восстановилось равновесие. Москва сытая, обеспеченная, много зажравшаяся, от этого растолстевшая. Пускай, это ее жизнь, она долго себя строила и никому не верила. Поэтому теперь пускай дальше сытость распространяться на регионы, по городам и весям. Что бы население страны не бежало из региона в регион, а обживало свою малую родину, обживало, расширяло ареал обитания.
Угу. Расскажи это жителям Еревана, застрявшим в нем после перестройки. Квартиры меняли даже на авиабилет хоть куда.
С учетом жуткой ипотечной закредитованности - со слов некоторых участников рынка - до 40% продаж и более - ипотека, рынок недвижимости ждет феерический бадабум. Потому что когда нет денег у людей, падает спрос на все, начинает пропадать работа, а с ней деньги. И за кредиты нечем платить. Тогда банк забирает жилье. И...силит в нем, или продает. А с банками - там вопрос кто первый начнет. Они ж как бараны. Помню, все воротили нос от частного банк-клиента. А потом кто-то один запустил и все кинулись догонять. Так и тут будет. Кто-то не выдержит (банк, застройщик, инвестор, доведенный до ручки) и оползень превратится в лавину.
Просто сначала люди продают за дешево то, что не так жалко. Машину сегодня продать по вменяемой цене непросто. Слишком многие продают дешево и очень дешево.
Хотя машина всяко лучше инвестиция, чем квартира - ее хоть переместить можно. И ликвидность повыше.
Страницы