На фоне роста цен на недвижимость в США, продажи падают три месяца подряд

Возможно, сейчас мы наблюдаем самый искаженный и перевёрнутый рынок жилья за всю историю.

Это мир беспрецедентного вмешательства ФРС, государственного стимулирования, инфляции , которая раскалилась докрасна в этом году на фоне странного явления компаний, жалующихся на нехватку рабочей силы, в то время как почти 10 миллионов человек считаются “безработными”, а 16 миллионов человек требуют своего рода страхования от безработицы. Поскольку 2,1 миллиона ипотечных кредитов всё ещё находятся в программах приостановки платежей, инвесторы наводнили рынок жилья, включая рядовых частных покупателей, хватающих второй дом в сумасшедших торгах.

Но продажи падают уже третий месяц подряд, в то время как новые размещения и предложения начали расти с очень низкой базы, и в этом году на рынок выставлено гораздо больше объектов.

Продажи сейчас – в основном одноквартирные жилые дома, кондоминиумы и кооперативы, снизились на 2,7% в апреле с марта, после падения на 3,7% в марте и на 6,3% в феврале с учетом сезонных колебаний годового уровня в 5,85 млн. домов, это самый низкий показатель с июля 2020 года, по данным Национальной ассоциации риэлторов сегодня. По сравнению с апрелем 2019 года продажи выросли на 11,8%, в значительной степени преодолев огромный всплеск, начавшийся прошлым летом (исторические данные через YCharts):

Инвесторы покупают.

Продажи за наличные, как правило, признак активности инвесторов, составили 25% всех сделок в апреле, по сравнению с 15% в апреле 2020 года. На долю индивидуальных инвесторов и покупателей вторичного жилья пришлось 17% от общего объема продаж жилья, по сравнению с 10% в апреле 2020 года.

Президент ФРС Далласа Роберт Каплан указал на роль этих инвесторов в искажении рынка жилья и назвал это одной из причин “говорить скорее раньше, чем позже” о необходимости сокращения QE".

“За последние 6-8 недель я все чаще слышу сообщения о том, что частные инвесторы выходят на рынок односемейного жилья, конкурируют с семьями, часто делают ставки выше запрашиваемой цены и просят, чтобы дом оставался меблированным”, - сказал Каплан.

“Таким образом, мы находимся в положении, когда нуждающиеся семьи лишаются возможности купить первый дом”, - сказал он. “Это пример избытка, может быть, непреднамеренного следствия, побочного эффекта этих экстраординарных [монетарных] действий.”

Забастовка покупателей против инвестиций ? 

Хотя отдельные покупатели недвижимости до сих пор сражаются с инвесторами в глупых и дорогостоящих торговых войнах, предлагая сумасшедшие суммы, есть отдельные указания на то, что всё больше и больше покупателей теперь держаться подальше от этого зоопарка, потому что они устали или исчерпали свои финансовые возможности или вы просто не хотят в конечном итоге покупать на самом безумном пике рынка. Для покупателей это ужасное время для покупки дома. И это становится всё более очевидным.

Однако для продавцов это абсолютно лучшее время для продажи дома.

И продавцы готовятся, запасы растут.

Резерв домов, выставленных на продажу, вырос третий месяц подряд, до 1,16 миллиона домов, всё ещё исторически низких, но самых высоких с ноября. А предложение выросло до 2,4 месяца при текущем темпе продаж, самом высоком с октября (данные через YCharts):

Новые списки домов на продажу растут после падения, связанного с пандемией. В соответствии с realtor.com база данных жилья, реестры в апреле выросли на 10,9% по сравнению с мартом, после скачка на 19% в марте по сравнению с февралем, и выросли на 33% по сравнению с пандемическим минимумом в апреле 2020 года. Несмотря на рост, новые размещения остаются намного ниже сезонных нормалей (Aprils, соединенных зеленой линией):

Сдерживаемые продавцы. 

Намного больше предполагается домов к продаже в этом году: 10% домовладельцев планируют продать свои дома в течение следующих 12 месяцев, что на 25% выше чем типичная доля домов, которые выставляются на продажу в течение года, по данным опроса агентств НАР и Harris в предыдущем докладе.

Из этих потенциальных продавцов жилья 56% планируют выставить свой дом в течение следующих 6 месяцев. И 76% уже начали готовить к продаже свой дом.

Когда на рынке появляются свободные дома, не проданные в прошлом году, когда уже куплен новый дом (печально известный “второй дом”), это добавляет предложение на рынке, не увеличивая спрос, потому что эти домовладельцы уже живут в своем новом доме и не нуждаются в покупке другого.

Сумасшедшие цены.

Средняя цена на существующие дома выросла на 19,1% в годовом исчислении до 341 600 долларов, что на 48% больше, чем пять лет назад в апреле 2016 года.

Для домов на одну семью средняя цена выросла на 20,3% в годовом исчислении до 347 400 долларов. Для кондоминиумов средняя цена подскочила на 12,6% в годовом исчислении до $300 000 (данные через YCharts):

Победитель в этих безумных торгах - не покупатель. Это продавец...

Вольф Рихтер