Недвижимость в разрезе отрывка времени

Тема недвижимости, покупки квартир и всего с этим связанного никогда не теряет актуальности.

К сожалению не могу не отметить сходство рынка недвижимости с рынком акций.  На рынке акций выросло новое поколение трейдеров не имеющих опыта работы на падающем рынке. При них он только рос. Так и на рынке недвижимости. 

Я предлагаю немного заглянуть в прошлое, не такое уж и далекое. На примере одного из регионов. Это Омск. И мои личные наблюдения.

Нет я не риэлтер, в конце еще раз это напишу если кто забудет, пока читает.

В 1994 году 2хкомн хрущевка не в центре 18млн.руб. Новая Ваз-099 равноценна. Были еще обмены а/м на квартиру. 

1998год - дефолт.  До дефолта стоимость 1комн хрущевки не в центре, составляла 10-12 тыс долларов - это около 60-70 тыс рублей. Цены были в рублях, но по привычке все пересчитывали в баксах. 4х комн в новостройке на Омской (близко к центру) товарищ отдавал 40 тыс дол. Мог тогда за эти деньги взять 3х комн в Питере в хорошем месте.

Сразу после дефолта цена в рублях не выросла от слова совсем, в долларах соответственно упала до около 2-2.5 тыс за 1комн хрущ.  В это время знакомые купили за 10тыс долл 2х комн в сталинской полнометражке в самом центре у Тарских ворот.

Примерно через полгода - к началу 99г цена немного подросла - долларов на 300. Не за метр. Это за квартиру. Сделки проходили за 1комн хрущ, не центр 80-90 тыс рублей.  Состояние квартиры имело значение и были люди покупавшие убитые квартиры тысяч за 65-70 делавшие быстрый ремонт тысяч за 5-7 (это был совсем не евроремонт) и продававшие по рынку. Сейчас этой ниши практически не осталось.

1 комн улучшеной планировки стоила 100-115 тыс. 2х комн хрущ не центр стоила до 120. 

В 2000м на работе предлагали квартиры в новом доме - в рассрочку на 10 лет или в аренду - 1 комн хорошего метража в кирпиче, но на окраине за 195т.р ! Цена почти в два раза выше рынка. Желающих практически не было, ну может 2-3 человека согласились на рассрочку, в аренду брали кому жить негде.

Цена практически стояла до 2000. 

За 2000 год цена немного выросла - 1комн хрущ 95-105. 1комн улучш - ок 120. 2комн хрущ до 140.  3хкомн хрущ в центре - ок 220 тыс руб.

В 2001 в начале года родственник покупал 1комн улуч за 119 тыс. Некоторые посчитали, что дорого купил.

к 2002 произошел моментальный скачок цен - примерно в 2,5 раза.  Чем был вызван мне лично до сих пор не понятно.  И цена встала колом примерно на года полтора.

Покупателей небыло от слова совсем. Часть риэлторов ушли с рынка в другие бизнесы, часть вообще уехали из города и даже из страны. Цены постояв, даже откатились немного вниз. 1 комн хрущ выросшая с 100 до 300 снизилась до 280, даже до 270.  

Другой родственник в это время конец 2001-начало 2002 продал 2х комн сталинку у Советского исполкома за 550 и купил в соседнем доме 3х комн тоже сталинскую полнометражку за 800.

гостинки - комнаты в комуналках стоявшие в одной поре с 98г подорожали с 30-35 тыс до 80-90.

3х комн улучшеная на окраине - Московка 550тыс.  

Следующий рост цен начиная примерно с 2004 был связан с набирающей популярность ипотекой.

Да, я сам лично видел ипотечные договоры в баксах от 2000 года -  московские. У нас - так.

Первые взявшие ипотеку хлопали в ладоши на растущем то рынке.   Рост не был моментальным и в разы. 

Но набирал обороты. Риэлтеры входили во вкус, но пока еще не теряли берега. 

В 2005 1комн хрущ на окраине уже 550.

3х сталинка полнометражка в самом центре 1.650 взял товарищ, под полный ремонт. 

С распространением ипотеки рост становился стремительней, а риэлтеры оторвались от земли. Потом большинству из них это выйдет боком, а пока... 

Появились новостройки - строить жилье стало выгодно. Появился платежеспособный спрос. За счет ипотеки конечно.

Появилось такое понятие - играть в новостройки. Заключаешь договор долевого участия и перепродаешь.

А следующий также. По 5-6 (это не предел) переуступок на одну квартиру, до момента ввода.

И риэлторы тут развернулись во всю. Рисование справок о доходах приняло просто эпический масштаб. Ипотеку на свою, родительскую и пр. квартиру - а деньги в новостройки. Кредиты в банках и все деньги туда же.  

Завышения цены на продаваемые квартиры без ведома продавца - сначала на 50 тыс, дальше больше. До 300 было точно. Сами хвастались. Старые японки все дружно сменили на х5 и лексусы, кредитные конечно.

2007 - 1комн хрущ окраина до 1,4млн.  2х - 1.8-1.9,  хорошая 2х центр от 2.3.

гостинка(комуналка) - от 300 до 500тыс.

Первые этажи под нежилье доходили до приличных,  почти нереальных сумм. Кто продали ранее первые этажи на магистралях как квартиры - реально плакали.

2008, а потом и 2009 принесли отрезвление.

Сделки практически прекратились. Риэлтеры продолжали вкидывать деньги в рекламу - сотнями тысяч (пару-тройку месяцев) пока деньги были, надеясь что это временно и все вернется. 

Психологически сложно перенастроиться и не только риэлтерам. Если последние пару лет вы косили бабло, а тема вдруг умерла. Прохождение всех стадий - отрицание и пр. до принятия.

Все обязательства, кредитные стали вдруг неподъемными. А уже вложенные деньги как минимум сложно возвратными.

Цена покатилась вниз.

Что по Вашему мнению справедливая цена?  По мнению умных экономистов - это цена за которую реально готовы продать продавцы и реально купить покупатели.

А если покупателей нет совсем, то какова реальная справедливая цена?

Банки сели в ту же лужу.

В этот период я(да и не только я, любой) мог зайти в любой банк - зайти к управляющему в кабинет.  Без всяких предварительных звонков и договоренностей. Девочки-мальчики приносили листки с адресами объектов которые можно забрать хоть сейчас. Реально выйти из банка с документами и ключами. Банки тогда столкнулись с тем, что даже если люди приходили в банк и оставляли ключи от ипотечных квартир, а такие случаи были совсем не еденичны, то легче от этого банку сильно не становилось.  Банкам приходилось выдумывать схемы - как вытаскивать деньги или хотябы перевести обязательства на более менее платящего. Если банк регистрировал право на себя, то он автоматом попадал на налоги,  плюсом к уже имеющимся проблемам. 

Возврат банку квартиры с ключами не означал закрытие вопроса для заемщика - на него вешалась сумма - разница между суммой долга и ценой реализации квартиры. На падающем рынке суммы были значительными. 

Для разъяснения - пример из жизни - человек взял 3хкомн (однушку бы кстати вывез) за 3 млн. Начал ремонт - потратил ок 300 на ремонт и еще тысяч 250 на платежи. доделать и заехать не успел. Отнес ключи в банк. Банк продал за 1.6. Разницу повесил на человека и его жену.

Совсем упустил - завышения. Помимо рисованных справок о доходах сплошь и рядом было завышение цены. Когда квартира реальной стоимостью 1.8млн продавалась по документам как за 2.1млн и разница якобы являлась первоначальным взносом, которого в реальности не было.

И, когда все взорвалось - у банков оказалась куча переоцененной на 20-30% недвижимости. Которую купили год или пол года назад, иногда люди успевали выплатить только один месячный платеж. 

Банк "соотечественники" активно выдававший ипотеку приказал долго жить. Другим тоже было очень и очень плохо. Перепродававшим закладные в АИЖК банкам ужесточили требования к качеству закладных и вот эти откровенно хреновые закладные у них повисли. Именно на этом, по словам знающих людей и погорел "соотечественники". И видимо именно это событие положило начало концу.

До этого большинство банков работали как - выдали ипотеку человеку, на квартиру закладная. Продали закладную АИЖК, вернули деньги и комиссию за переводы, ведение счетов стригут, пока человек платит.

Конечно они вступили в гонку, что они хуже риэлтеров чтоли. На завышение цены и рисованные доходы пофигу.

В докризисный период сами сотрудники говорили - понимаешь, мы начали то по правильному - цену нарисованную рубить, заемщиков плохих отсекать. А нам руководство - плохо работаете, где объемы, где захват рынка, фиг вам, а не премия. Ну, если руководству - собственникам банка так уж нужны объемы, что у них отключилась разумность, то простым клеркам премия за результат явно ближе и роднее.

Ходили прямо командами из банка в банк увеличивая обороты, ну и себя видимо не забывая.  

Хлопнулись банки, некоторые устояли, но прекратили давать ипотеку.

Хлопнулись риэлтерские конторы. Выжившие брали на работу лучших из конкурентов в буквальном смысле - за еду. У выживших, у кого офисы были в собственности, арендовали столы в офисах, те, кто уже не мог себе позволить аренду своего офиса, но не терял надежды или доделывал дела.

Цена снизилась. А можно сказать, что и упала.

1комн ранее за 1.3-1.4 - теперь за 900тыс.  2х комн в центре у СКК на 1 этаже (можно под коммер) в 9 эт кирпиче, нормальной планировки - 1.450 стояла полгода в рекламе, не знаю продалась ли и за сколько. До кризиса за 2.5 ушла бы точно за месяц. Да я бы сам купил за 2.5 и радовался. Но до кризиса.

И покупателя еще нужно было поискать. И только с деньгами. Ипотеку было оформить очень сложно, банки не выдавали или выставляли требования к качеству заемщика такие, которым очень мало кто соответствовал, при этом прямо в банках уводили покупателя, предлагали покупателям варианты квартир из своего списка, чем отсекали риэлтеров от их комиссий. 

Слезы риэлтеров из ручьев складывались в реки. Но не помогали.

Встретил в 2009 году знакомого риэлтера - чернее черного. Полное непонимание происходящего.

он: - Что происходит?

я: -Так вы же нехорошиелюди и виноваты в этом в том числе. Кто мне год назад хвастался в новостройки играем. За неделю на 300 тыс повышаем цену? Себе кто купил квартиру - я ведь уже почти полгода риэлтером работаю, кто говорил? 

Он: - Так я же уже продал ту квартиру и залез  в большую в ипотеку, платить нечем.

Такие примеры были массовыми. Были хуже - и свою и родительскую теряли. 

Слезы людей которых эти же риэлторы, выдавая себя за специалистов, затянули в ипотечный блудняк подсчету не поддаются. 

Для чего я написал данный текст? Всё новое хорошо забытое старое. Подросло новое поколение, которое не наступало на грабли и думает, что раз сейчас у них все хорошо, то так будет всегда.

Им снизили ставки и они считают эти проценты, а следовало бы считать в деньгах.  Вот и Вуди написал по этому поводу  https://aftershock.news/?q=node/924330    и задается в комментах вопросом - может пока выгодные ставки взять вторую ипотеку.

Я  не смог принять участие в беседе, тк у него забанен - "одобрятор" . 

Странно  "одобрятор" я, а вторую подряд ипотеку хочет взять он.  Так кто из нас больший одобрятор?

Думаю, что данный текст будет интересен участникам сообщества умеющим думать и учиться на чужих примерах.