О рынке аренды жилья на украине.
Сдача в аренду квартиры доставшейся мне в наследство долгое время являлась значительной частью моего бюджета. особых проблем со сдачей никогда небыло. Риэлтор в течении дня приводил несколько потенциальных квартиросъемщиков и квартира сдавалась по приемлемой цене.
В этот раз всё оказалось намного сложнее.
Несколько риэлторов время от времени приводили кандидатов на аренду то сильно крутящих носом и желающих нечто особенное за свои скромные деньги, то вообще заранее проблемных лиц. Квартира бюджетной ценовой категории аккуратная с несколькими редкими для такого уровня привлекательными опциями типа места под парковку внутри закрывающегося двора. Но потенциальные арендаторы хотели чего то большего. Сделка не сросталась и пришлось взять дело в собственные руки.
Первым делом занялся исследованием предложений. Выяснилась следующая картина.
Низкий ценовой сегмент сдававшийся в аренду весь распродан. На рынке из бюджетного жилья остались лишь квартиры и дома которые по различным причинам владельцы продавать не желают. Обвал цен не компенсирует даже расходы на приведение в порядок квартиры после очередной аренды. О покупке дополнительной техники и капитальном ремонте за счет аренды даже речи нет.
В дорогом ценовом сегменте изобилие предложений по баснословным ценам которые так же не покрывают расходы на содержание элитного жилья. Но изобилие это обусловлено тем что продать особняк или огромную квартиру (в которую были с максимальным размахом вложены бешеные деньги для страхования от кризиса ) просто невозможно. Потенциальные покупатели разбежались из украины как из эпицентра кризиса. Владельцам такой недвижимости приходится изворачиваться в надежде покрыть хотя бы часть текущих расходов на содержание. Ну не отказываться же от недвижимости.
В сегменте сдачи маленьких магазинчиков на первых этажах многоэтажек весь бизнес-план заканчивается нахождением лоха который согласится арендовать помещение, убеждение его что он в этом месте будет загребать прибыль лопатой и получении предоплаты. Причем лохов, истерично ищущих куда бы вложить деньги чтобы не пропали, не смущает даже тот факт что их вывеска закрывает следы от нескольких предыдущих вывесок. В сегменте нового жилья идет активная манипуляция с целью убедить потенциального покупателя что он будет не единственным жильцом в многоэтажке и что его квартира имеет залоговую ценность!!!! в глазах банка. Нахождение лоха готового взять кредит на покупку квартиры это вершина бизнес-плана застройщика. В сегменте сдачи помещений под офисы в бывших конторах и институтах всё уныло. Арендуй любое помещение, но рискуешь быть один на этаже. Некоторым спросом пользуются офисы в центре когда то миллионного города но и тут везде баннеры "аренда" густо перемежаются с наружной рекламой и вывесками различных заведений. Свободные цеха и территории можно арендовать в любой промзоне города. Условия не знаю так как слишком далеко от моих непосредственных интересов.
По потенциальным арендаторам. Во первых их критически малое количество. Во вторых их платежеспособность стремится к мизерным цифрам поскольку многие потенциальные арендаторы лишились ипотечного жилья в результате потери дохода и пытаются выглядеть презентабельно используя заемные либо запасенные средства. вопрос о стабильности дохода вызывает у них видимое беспокойство. По рынку шарится несметное количество скупщиков недвижимости имеющей проблемы с документами, с коммунальными задолженностями и продаваемого занедорго залогового жилья. Такой народец как правило не брезгует ничем даже отжимом недвижимости у одиноких стариков и малообразованных граждан при случае. Риэлторы сейчас это как правило случайные люди потерявшие основную работу, имеющие опрятный офисный вид и радикально ничего не понимающие в работе риэлтора. включая способность общаться с клиентом которого нужно убедить арендовать помещение. В общем мрак в их головах беспросветный. Отдельной стайкой скачут по рынку сельские приезжие надеющиеся найти работу в городе. Небольшая честная платежеспособность перемежается со склонностью потратить заработанное на городские соблазны и делает таких арендаторов весьма рисковым приобретением.
Подводя итог можно констатировать факт что рынок аренды жилья в больших городах украины схлопнулся с двух сторон. В малых городах та же история со схлопыванием усугубляется оттоком населения в мегаполисы и за границу. Моногорода это вообще мрак беспросветный о котором даже говорить не стоит. Вообщем как то так всё выглядит с вершины моей кочки.
Комментарии
Перспективный чат детектед! Сим повелеваю - внести запись в реестр самых обсуждаемых за последние 4 часа.
В Риге схожая картина. Снять и сдать жилье на вторичке по адекватным ценам проблематично. Строится жилье бодро, но продается уныло , что в центре, что на окраине или в пригороде.В центре полно сдается/продается коммерческой недвиги, но нафиг никому не надо. А если поднять глаза выше второго этажа, то вообще жутковато становится. Юрмала, после отмены программы "инвестиции за гражданство ЕС" вообще превратилась в заброшенный элитный поселок с видом на море. Тоскливо, одним словом.
Паспорта ЕС отозвали у москвичей?
Я сам долгое время жил в моногороде,Харьковская область.
Был там химзавод, крупнейший в Восточной Европе.Сейчас его нет.Его не просто нет,сейчас там ровное поле,заваленое битым бетоном.Раздолбали стены и сдали арматуру в металлолом.Пара крепких парней с кувалдами превращает бетонную плиту 6х3 в пыль за 3-4 часа.Доход- металла на 10 баксов.
Провода к многим поселкам украли давно,сейчас сносят столбы.Приезжают хлопцы,с кувалдами,за два часа полностью утилизируют столб,то есть разбивают его в щебень и забирают арматуру.
Это считается бизнесом.
Гаражные постройки около райцентров - отдельная песня.
Исчерзают за сутки.В ноль разбирают,один погреб пустой остается.И жаловаться просто некому.
Металлоискатели уже не модны и давно.
Все просеяно.Все выкопано.Пусто везде.
Уровень деградации поражает.
Почти все,кого знал,уехали.Кто куда,хоть на Запад,хоть на Восток,хоть на Юг,без разницы вообще.Везде лучше,чем на Украине.
Но это только жалкое начало.
Платить и каяться,платить и каяться будут эти бандерлоги.
Нет у этой территории будущего.
Украина будет разделена и поглощена.
Будущего нет у украины. У этой земли будущее есть. Но достанется очень тяжело.
Абсолютно верно
Годный срач. Ахтунг - пахнет трольчатиной! Автор, нет ли в обсуждении упырей? Сим повелеваю - внести запись в реестр самых обсуждаемых за день.
Появилась реальная угроза, что "Укрбуд" рухнет и это будет десять новых "Элита-центров"
Укрбуд только поверхность болота. Глубже могут заглянуть не только лишь все. Да и плевать на "покупателей" квартир. Наймут общественников которые будут водить этих
лоховпокупателей как Сусанин ляхов по митингам и манифестациям пока те не устанут и всё закончится громким пуком и разбродом стада.пирамида укрбуда накрылся еще летом, сейчас идет процесс передела верхушки пирамиды.
Ну, насчёт лоха для магазинчиков на первых этажах - это давно уже и про нас тоже.
Скорость смены вывесок феерическая. И, ведь, находятся каждый раз. Ложные цели плодят ложные надежды и калечат жизни тем, кто поверил.
Одни из соседей по даче за сыночка своего до сих пор расплачиваются - "бизнес открывал"....
Лох и барыга вымрут одновременно как симбиотические виды организмов объевшись резаной бумаги.
Понаехавшие продаваны это отдельная пестня.
В нашем спальном районе Одессы улицы позастроили сплошными рядами магазинчиков.
По тротуарам. Там, где раньше стихийная торговля процветала.
Аренда от шести до двадцати пяти тысяч в месяц (зависит от улицы).
Построила, кстати, фирма с Западной Украины :)
И доят понаехавших, только в путь.
Селюкам кажется, что в Одессе деньги под ногами валяются. Не ленись, поднимай.
Снимают магазинчик. Вывеска типа "первая пекарня твоего города" или "модная кавярня".
У них всё в таком ключе. Или первая или лучшая. Село оно село и есть :)
Назанимают грошей и открываются. Думают - очередь стоять с ночи будет :)
Месяц отстояли - въезжают новые.
Поделом лохам.
У меня есть квартира в Одессе в центре. Сдаю. но под офис- там жилплощадь большая. После Майдана цены на аренду упали в 3 раза в долларовом эквиваленте, но клиенты есть всегда. Максимум квартира простаивала месяц. Как по мне- так от района и городских развязок все очень зависит.
Вход отдельный или подъезд? Разрешение? Переведена в нежилое? Оф или в черную? Цена если не секрет. Я снимаю под офис одного из проектов в Че на Ленина 24 (не самый центр) квартиру 106 метров. Официально, с разрешениями. 40000. С нг переезжаем ближе к складу артиллерийская 102 (167 метров 54000). Все естественно с ремонтом. Если квартира халявная то еше как то, а в бизнес покупать смысла нет вообще. Это с учетом, что мы годами стоим и платим строго вовремя. А так то 3-4 раза в год и менятся монут.
Подъезд. Третий этаж. Но на каждом этаже по 2 квартиры только ( бывший доходный дом). Но парковка перед домом и хорошая развязка. Пушкинская, ближе к вокзалу. 120 метров. В нежилое не переводила) Офис закрытого типа. Платят намного меньше, чем платите Вы))) Не готова в публичном пространстве озвучивать. Но если принимать во внимание, что я не хочу ее в нежилой переводить, то норм..
Я так понимаю, в общем не бизнес. Чисто есть и чуток дает денег.
Абсолютно правильно понимаете)). Продавать смысла нет. Денег, конечно, она зарабатывает больше чем чуток))) А связываться с переооформлением в нежилой фонд смысла нет. Потом очень трудно перевести обратно, если что. Иногда проще не делать, чем потом поиметь гембель.
Спасибо! В общем ситуации с недвигой схожи с РФ.
Тренды схожи. только мы упали на несколько уровней ниже.
5 кварталов от Вашего офиса в сторону вокзала. Но для меня лично все от вокзала по Пушкинской до Дерибасовской центр))) Квартиранты меняются раз 3-4 года в среднем.
Я в Че (Челябинске). Так что дальше 5 ти кварталов. Было интересно понять по Украине, это все же можно как бизнес рассматривать или нет. Получается, как бизнес нельзя. Я немного связан сейчас с Украиной. Магазины бвтовой техники в Крыму на ип.
А я по карте Одессы смотрела Ленина 24). Я ж в Нью-Йорке живу, так что мне сложно говорить про Украину. Но у многих друзей серьезный бизнес в Одессе- пока рыдают ( после Майдана рухнуло многое), но держатся, не закрывают. Кстати, до Майдана я по таким же ценам как ваши сдавала и даже выше.
Думаю, что сейчас как бизнес рассматривать нет- полный бардак и неизвестно что будет. Но в Одессу много белорусов подтянулось- скупают пока недвижимость. Чем это обусловлено - не знаю. Одесса ведь тоже не Украина, она сама по себе всегда была. А вообще лучше спросить у тех, кто там сейчас живет.
Мне проще про Нью-Йорк написать))))
Я помню про Вас. Читал Вашу статью. Очень интересно. Но Америку я не люблю. Как государство. В РФ тоже после 2014 стало сильно по другому. Мне нравится больше сейчас, мозги и разум стал более актуалными. Проект начался осенью 2015. Успешно, никто не верил в него, кроме меня. Сейчас думаю как дороже и стабильнее продать свои знания и опыт. Текущие инвесторы очень сильно мешают. Они в Европе уже и плохо понимают в ситуации. Правда изза санкций почти умер еще один проект с 2009, но такова жизнь. Вам удачи!
Ой, Сергей. Жизнь- штука непредсказуемая. Я никогда не планировала здесь жить от слова вообще))) Ну вот.. живу). И что теперь- если США поссорились с Россией, то мне бросить хорошего мужа, собак, дом, работу и уехать с детьми куда глаза глядят? Все сложно в этом мире..
Если не трудно- напишите про Ваш проект в мне в личку, о чем он. И интересно и вдруг мысля какая появится) Я ведь тоже всю жизнь не варежки шила)))
И Вам добра и удачи!
Я именно о государстве. К Вам это вообще никак не относится. Я не умею зарабатывать деньги(копить и прочее) и всегда делал, то, что интересно. Не хочу в Москву(там наааамного проще и бизнес делать и с инвесторами и предложерия есть), а в Челябинске что то серьезное сделать очень сложно. Практически все мои деньги уходят на бездомных животных. Жить для себя, просто не понимаю как. Это сильно мешает в стратегии.
Вот очень короткий комментарий. И извиняюсь перед автором блога, так как абсолютно не хочу создавать флуд в его дискуссии не по теме.
В США эта тема решена довольно просто. Если у тебя не чистопородные собаки для выведения дальнейшей породы- то будь добр кастрировать. Собак на улице нет вообще. Есть кошки ( но они все обычно привязаны к какому-то дому), белки, опоссумы, еноты. Все. Больше комментировать вне сабжа ленты не буду. А то люди обидятся и будут правы)
Тут я вообще против. Мне в принципе не нравится, что собак делят по породам. Воообще! Терпеть не могу заводчиков. Надеюсь автор простит.
Без проблем. Тоже интересная тема. тем более интересна в свете когда арендаторы просятся с животными. Таким очень трудно найти жильё. Многие отказывают зная что у людей кошка или собака.
Я это прошел. Приехав из Казахстана в Челбинск у нас нр было денег от слова соваем(бывало и на еду не было, только для кошек), но было две кошки. Искали квартиру, волбще не просто, да еще с очень ограничннными финансами.. нашли. Потом пришлось еще раз искать... зато была мотивация и по итогу это помогло.
Кошкам печенка пожизненно!
Тётя Соня с привоза таки спалилась!!
И в чем же я спалилась, уважаемый?
Для особо одаренных сообщаю) У меня не только квартира в Одессе, но и земля на Багамах, и не только. Это абсолютно не значит, что я живу на Багамах или я "багамская" тетя Соня)
Учите матчасть- интернет в помощь
имхо, если в долларах Вам продолжают платить как в 15-ом году - то это какая то разводка. С тех пор цены(долларовые) выросли больше чем в полтора раза. Сейчас по Киеву и Одессе аренда приблизительно в 2 раза дешевое(в долларах) чем была при янеке. Касается ликвидного сегмента.
Трудно рантье на окрайне.
Это единственный плюс гидности.
Зато в России у них полный порядок. Это минус.
Не советую злорадствовать. Сами то от фанфурика небось не отрываетесь, а гордитесь чужими заслугами.
Нет хУда без добра.
Гордонистый бузинесс дает все большую нерентабельность. Чем же капо из Треблинки будет платить за назойлийвые телеэхвиры?
Полезный опыт для арендаторов на 2:30
Слона-то я и не приметил...
Развели срач на ровном месте из за ничего. Стоит не стоит, такие цены сякие, центр не центр. Смысл то другой, спрос есть, а платежеспособность населения падает.
Почем сейчас снять дешевую однокомнатную квартиру не в центре в Киеве?
тысяч пять гривень + коммуналка это минимум для более-менее приличного жилья на окраине Киева(в черте города), если очень стараться можно найти и за 4000 но это или повезти должно или какой то дефект.
Спасибо за развернутый ответ. А то на сайтах объявлений цены начинаются с 7000-8000, наверно накручивают.
Цены на сайтах объявлений ничего общего с реальностью не имеют. На сайте 10 000, но риэлтор лично для вас договорился с хозяином за 8000. Но риэлтору отдадите из расчета 10 000. И многие объявления просто флуд. Мою квартиру риэлторы выставляли и по 4000 и по 5000 хотя реально эта бюджетка за 3500 пошла к примеру. Сайтам верить нельзя. Нужно брать и обзванивать владельцев. Сейчас многие сами занимаются сдачей своей недвиги.
Запись, растолкав других достойных претендентов, ворвалась в лидеры по читаемости. Сим повелеваю - внести запись в реестр самых читаемых за неделю.
Сколько тут днепрян! Сколько среди них агентов сбу?
Днепрян сидит где то с десяток. Сбушников зырит сайт неизвестно. Они тщательно шифруются через VPN. И молчат. Очень часто в глубине души согласны с авторами. Либо признают за автором статьи или комента правду. Ну не все же на территории украины дебилы, барыги и клоуны.
я у себя в сибири наблюдаю следующую картину, коммерческая торговая недвижимость просела в цене сильно, пустых мест много. даже в самых центровых торговых центрах есть места.
аренда просела, но однушки малогабаритные и меньшие квартиры метут нормально, трёшку за разумные деньги сдать и продать не реально. по элитке не знаю.
но так всегда было, просто экономический спад и это ярко выражено
Страницы