Квартирное.

Аватар пользователя k0lun

В коментах задали вопрос по покупке квартиры, по этому решил ответить отдельным постом.
Так сложилось, что квартиры покупал часто (один раз в 6 лет - У меня свой давний риелтор и после сделки у нас уже есть шутка - "Через 6 лет встретимся") и решил поделиться небольшим опытом.
Сразу хочу предупредить, что я не риелтор и в юридических вопросах "сиди сам открою". По этому поделюсь тем что есть.
 

1. Объект покупки - первичка или вторичка. Этот вопрос исключительно личных хотелок и каждого есть свои плюсы и минусы. Новое жилье манит своей девственностью. У первички хорошие и более продуманные планировки, хотя на мой взгляд глупые тоже в наличии. Ценник будет в полтора-два раза выше чем за вторичку в том же районе. Ну у нас примерно так. На мой взгляд минусы первички в том что несколько первых лет будешь засыпать и просыпаться под шум перфораторов. Пока все заселятся, пока сделают ремонты будет суета и шум, мутные личности в подъезде и притирание с соседями. Тут можно завести приятных знакомых либо нажить врагов, т.к. все на нервах первое время. Ну и каждая первичка это "лысая гора" - отсутствие зеленых дворов. Если первичка в центре, то детские площадки чаще всего размером с носовой платок. 
Вторичка тут уже другой уклад. В доме относительно тихо, т.к. все уже давно утряслось. Дворы зеленые. Соседи уже более-менее друг друга знают, они обросли своей инфраструктурой, дом давно сел по этому ремонты протекают без неожиданностей. Из минусов - чаще всего это хреновые планировки и непонятно как будет с ТСЖ. Если в первичке все новое и можно не напрягаться, то во вторичке у ТСЖ работы больше и как они с этим справляются можно оценить по некоторым признакам. 
Я лично предпочитаю вторичку. Люблю старые, большие и зеленые дворы, протоптанные за годы тропинки и уже устоявшийся уклад. Соседи уже притерлись и каких то неожиданностей не подбрасывают, по этому свое повествование больше поведу о вторичке.

2. Инфраструктура. При покупке вторички, это уже все видно в реальности, можно оценить что есть рядом - сады (у меня два в радиусе 200 метров), школа (из окна вижу), спортивные секции для себя и детей (вот прямо камнем до стадиона из окна добросить могу), магазины (их просто дохрена любых, аптеки в том числе), поликлиника, детская больница - это все в 10-15 минутах ходьбы. По сути если кто то работает дома, то можно с района вообще не выезжать, выезд из города всегда свободен, а вот в центр поехать это уже квест, особенно утром. "Нищие и голодные россияне" накупили тачек и создают такие пробки что пешком быстрее получается (я лично проверял). Трамвай рулит, он идет по своей полосе и обставляет все модные тачки как заяц черепах. К стати с парковками в старых районах более-менее нормально, если там нет точечной застройки. По крайней мере у меня на районе проблем с парковкой нет, от слова совсем, хотя количество тачек уже зашкаливает. Большие дворы рулят. Хотя есть пример уже нового микрорайона в Ебурге "Ботаника" - это жесть. Я там бывал вечером в районе десяти часов. Смотришь этот вертеп автопрома и в случае чего, пожарной машине реально будет не проехать. 

3. Смотрим сам дом.
Перед подъездом задерживаем дыхание, входим в подъезд и "тянем носом" - запах плесени и канализации сразу вычислите. Если воняет, то лучше отказываться. Значит в подвале что то подтекает постоянно. Фундамент конечно не сгниет, но этот запах будет просачиваться везде. Как выполняет работу ТСЖ можно оценить по состоянию подъезда. Покаршены ли стены, как убраны провода провайдеров в короба или стояки. Смотрим лифт, в каком он состоянии. Поссать там конечно могут, мы даже знаем кто, но новый он или "наследие СССР" можно определить сразу. У нас на районе например дома были со старыми лифтами - их все заменили на новые.

4. Смотрим квартиру, вот тут лучше достать блокнотик)
На вторичке нам главное определить, на какие бабки мы попадаем сверх того что заплатим за квартиру. По этому начинаем осмотр снизу вверх.
Полы - это наиболее важный элемент. У нас например весь район построен с "полами по деревянным балкам" - это ппц. Кто то их демонтирует и делает стяжку, либо сухую, либо сырую. Кто то сверху нашивает фанеру. В общем - если вы хотите пройти долгий, дорогой и увлекательный квест, то берите) Полы по балкам это адЪ и израиль. Их надо демонтировать, а демонтаж полов в трехкомнатной квартире это самосвал мусора. Реально - это самосвал. Все надо демонтировать и вынести на руках. Грязи будет дохрена и больше, затем стяжка. Если "мокрая" то это еще и время. По этому если вы хотите въехать и проводить эти работы - это не вариант, т.к. будете жить в реальной грязи месяц как минимум, а если работы проводите в свободное время, то этот процесс может растянуться и на пару месяцев.
Кто хочет обойтись малой кровью, нашить фанеру - это мертвому припарки. Ламинат поползет через несколько лет, а скрип от деревянных полов будет бесить. Быстро может сделать только бригада, но это дополнительные деньги - если они есть, то лучше нанять их, чем заниматься самому.

Стены - смотрим - выравнивали их или нет. Обои новые хозяева чаще всего меняют. Смотрим по углам, которые примыкают к внешней стене - там чаще всего обои отходят и их "пузырит", возможны щели на улицу. 

Потолок - тут вообще не заморачиваемся. Натяжной потолок рулит. Скрывает все косяки. Даже если наклеено это убожество как потолочная плитка, натяжной это все скроет. Я лично считаю что это самое лучшее решение по критерию цена-качество. Можно колхозить гипсокартон, но по мне так это потеря времени, тем более я не понимаю многоуровневых потолков в наших квартирах. Я понимаю если у тебя потолок 3 метра, но делать гипсократон на 2,55 это извращение, еще если и многоуровневое. Проще натянуть натяжной, вставить софиты и забить на него. 

Окна - сейчас практически везде поставлены пластиковые. По этому смотрим сами, либо спрашиваем у хозяев что за марка. Я не специалист в окнах, но все они очень сильно отличаются друг от друга. Дешевка она и есть дешевка, хоть и пластиковая. Механизмы гавно. Внешне их не отличить, но я проверяю по трем критериям: - цвет пластика. На дешевых окнах он быстро выцветает и становится грязно-желтоватого цвета. - механизм - если окно не становится в положение микропроветривание (ручка на 45 градусов от вертикали) - это дешевка. - ну и самый показательный момент балконная дверь - ей пользуются чаще и в первую очередь механизм приходит в негодность там. Если это выявлено, то либо смиритесь, либо заменяйте. Хорошее окно служит очень долго без проблем. Если начинает сифонить, то меняем резиновый уплотнитель, а лучше всего поставить сразу силиконовый и забыть про окна на 10 лет как минимум. Брендовые окна очень хорошего качества. Если они уже стоят, то считайте что сэкономили 100 тыщ.

Электрика и трубы - тут больше электрики могут прокомментировать, но я лично менял на медь. Делал в квартире щиток (в кладовке) и к каждой розетке разводил свой кабель. Прям по толку шлейфами. от потолка вниз штробление. Кабель в гофре. Во первых по ПУЭ, во вторых нет монтажных коробок, а все это безобразие закрывается натяжным потолком. Очень удобно и быстро получается и грязи меньше. С точки зрения безопасности тоже - минимум соединений (в щитке и в розетке). С трубами больше колдовать надо в ванной чем на кухне. Ванна это вообще отдельная песня. Там у нас чаще всего стоит стиралка (ненавижу стиралку на кухне), "труба - полотенчик" и еще водонагревательный котел бывает. 
Кто то его вешает, что бы пользоваться им во время плановых отключений, но есть еще один нюанс - ранее утро. Если Вы просыпаетесь рано, например часов в 6 утра, то вода в душе будет холодная и ее надо прогнать, пока пойдет горячая, т.к. все еще спят, а это большой расход воды и не факт что дождетесь ее. По этому лучше иметь электрокотел. Он греет воду полтора часа ночью, по ночному тарифу, но с утра у вас всегда горячая вода что бы принять душ. Так вот все эти девайсы надо между собой увязать и в идеале все это спрятать под кафельную плитку. Ремонт ванны это отдельная песня. Лучше нанимать специалиста. Есть еще один интересный нюанс - качество воды. После опрессовок, да и после аварий она идет кхе.кхе - ржавая, со всяким дерьмом, что негативно влияет на технику. По этому поставьте проточные фильтры. Фильтры надо будет менять. Я меняю раз в два месяца, в общей сложности затраты составляют 1-1,5 тыщи в год. Зато я не переживаю за технику, а ремонт джакузи то еще удовольствие. Ну и всегда в ванной чистая вода без ржавчины. Эти фильтры воду питьевой не сделают, но весь крупный мусор они чистят великолепно.
Очень рекомендую. 

И еще нюанс при выборе квартиры - не смотрите больше двух квартир в день. Иначе в голове будет каша. 
Я делал просто - просмотр двух квартир в день и по каждой квартире делал пометки, где записывал какие то критические вещи. Потом сводная таблица с учетом всех плюсов и минусов, банальный SWOT-анализ, т.к. вариантов может быть очень много. Например есть время - можно купить голые стены и самому забубенить конфетку. Либо нанять бригаду. А бывает что надо срочно переезжать и денег в обрез. Тогда лучше выбирать подороже, но что бы был уже сделан ремонт, либо был минимум грязных работ. Когда у тебя все систематизировано и наглядно - выбор сделать проще. Записывайте все нюансы по квартире - бумага все стерпит, а вы не забудете какие то важные моменты.

Ну и стандартный набор вопросов к хозяевам - Какой размер комуналки? Это будут постоянные затраты. Я реально вам говорю - два соседних дома, в них разные ТСЖ и комуналка отличается почти на 50% за одну и ту же квартиру, при том же количестве прописанных жильцов.
Про "соседей" можете не спрашивать) Они все исключительно порядочные и интеллигентные люди) Даже если бухают, то исключительно интеллигентно)

Шум с улицы. На это тоже обращайте внимание. Если недалеко оживленная улица, то будет постоянный шум. Летом окна не открыть, надо вешать внешний кондиционер. Этот шум реально добивает и бесит. По этому когда будете вбирать - посмотрите какие магистрали находятся рядом, насколько оживленные. Откройте окно и послушайте во время просмотра.
У меня вот окна выходят во двор, там много зелени, все шумы гасятся хорошо. Тишь и благодать.

5. Риелтор. Это блин не хухры-мухры. Хороший риелтор стоит дорого. Скидку они делают только постоянным клиентам. Мне лично вот повезло и услугами одного риелтора я пользуюсь уже больше 15 лет. Женщина достаточно суматошная, но свое дело туго знает и в своем вопросе она профи. 
Лично мое мнение - риелтор должен провести юридическую часть сделки. Они так или иначе хотят заработать и ваши личные предпочтения не учитывают. Нет ни каких сакральных квартир, которые "специально для Вас" - это разводка. Все квартиры выставлены на самых популярных ресурсах по недвижимости. Надо их просто внимательно промониторить. Риелтор будет делать то же самое - откроет сайт, сделает поиск, выберет по цене и принесет Вам список. Вы тоже самое можете сделать вечером с бутербродом и чаем.
На просмотр квартир лучше релтора не брать. Он конечно подскажет какие то моменты, но все равно - его задача совершить сделку и чем быстрее тем тяжелее будет его кошелек. Я лично ходил на просмотры без риелтора. Когда что то нравилось, я просто давал телефон и мой риелтор созванивался с риелтором продавца и они уже решали вопросы сделки.
Риелтор не должен сидеть и ковырять в носу, ожидая когда вы созреете. Он должен проверить объект покупки - в какой собственности, приватизацию, есть ли возможные наследники и все кто может покуситься после сделки.
Я это лично наблюдал когда проводил свою сделку. Мой риелтор заранее арендовал комнату переговоров в банке (это очень удобно, ни кто не ходит рядом, можно спокойно проверить документы, чаще всего есть машинка для подсчета купюр что бы рассчитаться если нал на руках), спокойно проверили все документы, она предоставила отчет по всей проверке объекта покупки и т.д. - бумажек там много.
А вот риелтор продавца прямопротивоположный персонаж - пустой взгляд, просрала несколько документов и договор о приватизации вообще не брали, не говоря уже о справке что нет задолженности по комуналке. Продавец был обычный мужик, не искушенный в этих делах. В итоге сделка затормозилась, а это время и нервы. Я потом у продавца спросил - А сколько риелтору заплатил? - Он сказал - 60 тыщ, я своем заплатил 90 тыщ. Разница в 30 тыщ, но если бы с моей стороны был бы такой риелтор, то ХЗ что там дальше было бы.
Резюмирую - Задача риелтора, досконально проверить объект покупки, подготовить и провести сделку. Точка. Выбор объекта должен быть за вами, риелтор тут заинтересован в скорейшем проведении сделки, по этому так или иначе будет торопить, а спешка хороша только при ловле блох.

С первичкой конечно же все намного проще, но и цена выше. Этот вопрос исключительно на вкус и цвет. 

6. Где деньги Зин? Старый и сакральный вопрос. 
Я не хочу объяснять очевидные истины, но чаще всего люди обращаются в банк. Например продают свою квартиру и надо немного добить для покупки новой. Своя квартира и есть первоначальный взнос и надо немного добить. Если есть свои, то все очень просто, а если их нет, то банк. И вот тут надо просто оценить свои возможности и как все это будет - ни кто не расскажет, надо считать самому и соизмерять.

Во первых - люди всегда забывают про страховку. Чаще всего это 1% от суммы кредита/ипотеки. Это надо выплатить сразу. Оплата за "справки", пусть размер небольшой 1-5 тыщ, но это надо иметь ввиду.
Саму ипотеку можно выплатить более менее безболезнено. 
Для этого дедушко k0lun даст вам ексельную табличку, что бы можно было поиграть с цифрами.
Кредитные калькуляторы на сайтах часто косячат, по этому лучше сделать самому.

Выглядит он так.


Собственно все просто и понятно. Вводите сумму займа, процентную ставку и срок ипотеки - там надо формулу поправить вручную. У меня в таблице стандартные 15 лет. Если Вы рассматриваете меньше, ну например 10 лет, то в формуле 15 изменяете на 10, если на 25 лет, то на 25 меняете.

Отдельно обращаю внимание на столбец "Досрочный возврат" - там два столбца - один на снижение ежемесячных выплат, второй на сокращение времени кредита. В любом онлайн-банке есть кнопачка "Досрочное погашение" и вот внося дополнительно незначительные суммы вы можете либо сократить время выплат, либо размер ежемесчной выплаты и жирным выделено - сколько денег вы не отдадите банку. 
Попробуйте поиграть с этими цифрами и увидите, что даже незначительная сумма досрочного погашения в долгосрочном периоде очень сильно экономит ваши средства.
Так же вы можете в необходимую сумму ипотеки включить необходимые затраты на ремонт. Ну например приобретаете квартиру и там надо сделать "косметику", ну например на 200 тыщ. Сразу таких денег у вас нет, а проценты по потребительсткому высокие. Включаем это в сумму ипотеки, делаем ремонт и начинаем небольшими суммами гасить иоптеку досрочно, экономя при этом значительные средства. 

Ну вот я для затравки ввел данные - сумма 1,5 ляма, срок 15 лет, ставка текущая Сбербанка, хотя ВТБ уже снизил. 
Если гасим досрочно каждый месяц по 6 тысяч, то экономим 570 тыщ и вся ипотека будет погашена через 9 лет и 8 месяцев.

Со слов моего риелтора - Основная масса гасит ипотеку за 6 лет досрочно. По этому "Встретимся через 6 лет" - это можно сказать диагноз этого мероприятия. Хотя кто то гасит и как положено. Я всего лишь привел слова моего риелтора.

Скачать этот калькулятор можно ТУТ.

Пойдем дальше считать.

Затраты на ремонт. 
Тоже есть калькулятор

Он немного сыроват.
Например если вам не надо укладывать ламинат или плитку - он все равно считает, по этому сумму на ламинат или плитку вычитайте вручную.

мне реально просто лень и некогда это дорабатывать. По крайней мере расход материалов она считает более менее точно, а цену за квадрат Вы сами вставите даже с того же сайта Леруа.
Скачать ТУТ

Ну вот вроде бы и все.

Для одаренных еще раз повторю - я не риелтор, не юрист и не занимаюсь ремонтами квартир от слова СОВСЕМ. Ремонты делал сам, конечно же не без косяков как эталонный рукоjob. 
Мне просто нравиться работать руками, получаю от этого удовольствие. 
Хотя нанятая бригада профессионалов сделает все быстрее и качественнее.
Тут как говорится - На вкус и цвет все карандаши разные. У всех разные возможности и разный кошелек.

Главное мотивация и цель.
Как сказано в моем любимом фильме "Малышка на миллион" - Чудеса происходят когда человек рискует всем ради мечты, которую кроме него не видит ни кто.

Всех благ. Творите чудеса.

Авторство: 
Авторская работа / переводика

Комментарии

Аватар пользователя Осса
Осса(8 лет 7 месяцев)

В своем доме с водой проще) В квартирах общий стояк не все меняют, оттого и проблемы)  Как- то видела в одной квартире при ремонте, пласстиковую трубу вставляли в старую чугунную, загаженную годами до нельзя трубу, не удивлюсь, если там через время течь будет. Для воды, как и для канализации на каждый дополнительный метр рассчитывается угол наклона труб, даже ванна относительно пола имеет небольшой уклон, чтобы вода не застаивалась+ смотровое окно для контроля! (Внизу экрана) Мы акриловую ванну ставили на кирпичи и запенивали, чтобы шума не было и вода тепло держала! Прекрасно стоит)

Аватар пользователя Ptiburdukov
Ptiburdukov(5 лет 11 месяцев)

Запенивание пространства под днищем известный метод установки акриловых ванн и поддонов. И дело даже не только в теплоизоляции, но и в упрочнении - прогибы от пяток меньше. Уклоны, ессно, обязательны их и считать не надо - они нормативные, то есть давно рассчитаны.  

А вопрос, собственно, все тот же - есть нюансы, о которых на ютубах не скажут, а хороший профи их знает. Стало быть, богу богово, а кесарю кесарево и риск благородное дело, особенно при поносе (одно из правил преферанса).  

Комментарий администрации:  
*** отключен (содомитский жаргон, невменяемое общение) ***
Аватар пользователя Осса
Осса(8 лет 7 месяцев)

Вы знаете сколько сейчас стоит рулон итальянских обоев) От 3700₽! Но работать с ними одно удовольствие. У них хорошая основа, они не выгорают, отлично моются, если это горячее теснение, то животным их трудно повредить. Прежде чем их купить, нужно провести точные расчеты, для экономии,  работать приходится сразу с несколькими рулонами, тогда отходов бывает меньше. А уж правильно подрезать стыки, максимально подобрав рисунок в малозаметном месте- очень не просто) Вы бы видели, как я на высоте( лестничная площадка) с левой руки лезвием и метровой линейкой состыковывала  торцы! Как сделать так, чтобы швы не разъезжались? Как вывести рисунок по периметру на одном уровне если лазерного уровня нет? Откуда начинать? Часто, чтобы точно рассчитать рисунок обоев работать приходится с 2 стенами, а то и с тремя) Так что, не всё так просто)

Аватар пользователя Ptiburdukov
Ptiburdukov(5 лет 11 месяцев)

Итальянские обои имеют место быть... Я не против, пусть будут. Но одному нравится арбуз, другому свиной хрящик. У меня стекло Витрулан под покраску на кухне (очень практично, знаете ли), в остальных местах кракелюр, тоже практично. И таки да, не все так просто, о чем Колун и талдонит.

Комментарий администрации:  
*** отключен (содомитский жаргон, невменяемое общение) ***
Аватар пользователя Осса
Осса(8 лет 7 месяцев)

У нас на итальянские обои как- то пролили помесь ржавчины с жиром( дети старую консервную банку на улице нашли) Коричневое пятно на бело- серых обоях убирала и перекисью, и белизной,  и средством от ржавчины... Обои целые) Правда, пришлось часть рисунка тенями для век восстанавливать) Сейчас, кто не знает-не заметит. С обоями под покраску, пришлось бы делать ремонт по новой) Они пористые, и цвет ( если не осталось нз) подобрать сложно.

Аватар пользователя Ptiburdukov
Ptiburdukov(5 лет 11 месяцев)

Конечно, конечно,... Вы абсолютно правы. Конгениально правы, я даже не буду Вас переубеждать.

Но все таки на досуге ознакомьтесь со свойствами стеклообоев Витрулан (линия Фэнтези, плотность 275 г/м.кв. - это немножко не рогожка для дешевых офисов, кстати в т.ч. применяются в дорогих отелях, а там вопрос ремонтопригодности немножко не на последнем месте - бизнес, знаете ли) и красок для них. Цвет краски подбирается по шкале RAL. Попадание 100 %, как в хорошем авторемонте кузова. Элементарно, Ватсон.

Вот что бы не заниматься этавотсамым с прекрасными итальянскими обоями и тушью, я и применил стеклообои Витрулан с покраской по RAL. Кстати, заодно они и укрепляют стены от микротрещин.

Комментарий администрации:  
*** отключен (содомитский жаргон, невменяемое общение) ***
Аватар пользователя Ptiburdukov
Ptiburdukov(5 лет 11 месяцев)

Грёбаный МТС.

Комментарий администрации:  
*** отключен (содомитский жаргон, невменяемое общение) ***
Аватар пользователя Medved075
Medved075(6 лет 2 месяца)

если риэлтор "правильный" и дорожит _репутацией_ то он будучи в курсе разных подковерных дел на рынке недвиги, отговорит вас от покупки такого варианта где застройщик-должник продал задним числом свои права какой-то левой фирме, которая теперь продает квартиры, но спустя пару лет вы с удивлением узнаете что ваша (не ваша, вернее) квартира - собственность того банка, которому застройщик Айрапет не вернул кредит на миллиард. Примерно так. Ну а "одноразовые" риэлторы понятно шо утиль и шлак, пристрелить и все.

Аватар пользователя пополам
пополам(7 лет 11 месяцев)

или не отговорит, не проще не связываться с шараж монтаж? а где такой случай был, просто ради любопытства почитал бы детали, а покупателей там как положено ДДУ через регпалату проводили?

Комментарий администрации:  
*** Многодетные матери и прочая социальная шваль (с) ***
Аватар пользователя Medved075
Medved075(6 лет 2 месяца)

Вот для примера - болемене понятно написано, что происходит.

http://www.bankrotstvozast.ru/bankrotstvo/urban-grupp-urban-group-bankro...

 

Тут дело вот в чем - всякие кризисные управляющие в первую очередь ублажают интересы совсем не частников , купивших там себе студию 3 квадрата, а тех организаций, обязательства перед котрыми возникли _раньше_ вашей покупки.. Если быстро не подсуетился с адвокатами, заявлениями и прочим шмурдяком бумажным, могет запросто оказаться что в мультике "мы делили апельсин" - тебе даже кожуры не достанется. 

Аватар пользователя пополам
пополам(7 лет 11 месяцев)

в случае жилого помещения ни какой проблемы нет, стандартный механизм.. в случае нежилого(апартаменты) - действительно проблема, но тут уж каждый сам должен был взвешивать риски при сделке

Комментарий администрации:  
*** Многодетные матери и прочая социальная шваль (с) ***
Аватар пользователя serg2013
serg2013(10 лет 10 месяцев)

Если самостоятельно опасаешься продовать/покупать, то вместо риэлтора лучше воспользоваться услугами нотариуса. Он берет дешевле, несёт материальную ответственность за сделку, проверяет все документы.

Аватар пользователя Vavilon
Vavilon(8 лет 1 неделя)

вы можете получить справку из психоневрологического диспансера на постороннего человека?

а реестр всех прописанных в квартире за последние 28 лет при трех разных хозяевах?

Вы знете в чем разница, была ли квартира подарена продавцу кем-то в 2014 или 2016 году? (не связано с правом на налоговый вычет)

Аватар пользователя пополам
пополам(7 лет 11 месяцев)

а риэлтор может? о_О.... запросить справку и выписку из домовой книги у продавца я и сам могу

про дарение без понятия. в чём разница не подскажете для общего развития? но я в принципе не имею дел с наследством, приватизацией и теперь похоже с дарением лучше не связываться, да?)

ps. погугли, действительно с таким тоже не стоит связываться

Комментарий администрации:  
*** Многодетные матери и прочая социальная шваль (с) ***
Аватар пользователя Vavilon
Vavilon(8 лет 1 неделя)

а ри­эл­тор может?

хороший может.

 запросить справку и выписку из домовой книги у продавца я и сам могу

Вы готовы довериться в таких вопросах продавцу, цель в сделке которого совсем не совпадает с вашей?

про да­ре­ние без по­ня­тия.

И есть масса других нюансов, про которые хороший специалист в курсе,  а обыватель сможет погуглить только если ему про этот нюанс рассказать. Как говорят, "на сделке нет подсказки "звонок другу"". Причем возможна обратная ситуация - вы напрасно перестраховываетесь и отказываетесь от хорошего варианта. Хороший специалист обоснованно укажет на реальные риски.

Аватар пользователя денис74
денис74(4 года 7 месяцев)

Вам просто пока везет с риэлтором. Ваше утверждение, что риэлтор должен проверить доки доставило. Если учесть, что риэлторы это бывшие учителя, воспитатели детских садов, да и вообще все подряд. Лучше уж проверить чистоту через юристов, тоже та еще лотерея. Если в местном БТИ есть коммерческий отдел, то лучше через них. По п.3 Смотрим дом - обойдите дом вокруг - на предмет трещин в капитальных стенах и отваливающихся балконов. Как нынче строят - то действительно лучше вторичка (имхо, сталинские полнометражки).

Аватар пользователя Vavilon
Vavilon(8 лет 1 неделя)

Никто не утверждает, что все называющие себя риэлторами способны предложить качественные услуги. Риэлтора, как репититора, стараются брать по рекомендациям.

Сложность в сделках с недвижимостью в том, что косяки могут выползти десятки лет спустя, успешная регистрация права собственности вообще ничего не гарантирует.

Аватар пользователя carcass1996
carcass1996(8 лет 11 месяцев)

Риэлтор реально нужен продавцу - собрать кучу бумажек по доверенности, сдать документы в МФЦ на регистрацию.

Покупателю - да, только проверить юридическую чистоту объекта сделки, если не доверяете риэлтору продавца.

Аватар пользователя k0lun
k0lun(12 лет 2 месяца)

Покупателю - да, только проверить юридическую чистоту объекта сделки,

Ну еще и перепроверить риелтора продавца.

Аватар пользователя пополам
пополам(7 лет 11 месяцев)

ни чего уже нести не надо, можно сдать документы на электронную регистрацию из дома, да и с введением мфц исчезли дикие очереди как раньше

Комментарий администрации:  
*** Многодетные матери и прочая социальная шваль (с) ***
Аватар пользователя carcass1996
carcass1996(8 лет 11 месяцев)

лучше явно запрещать такие вещи, если не хотите, чтобы кто-то сдал документы на вашу квартиру за вас
только личное присутствие в МФЦ

Аватар пользователя пополам
пополам(7 лет 11 месяцев)

вы всё перепутали, запретить сделку по ЭЦП нельзя, можно запретить сделки по доверенности(без личного присутствия), ваша ЭЦП = ваше присутствие

Комментарий администрации:  
*** Многодетные матери и прочая социальная шваль (с) ***
Аватар пользователя Kirrr
Kirrr(12 лет 2 месяца)

ВСТУПИЛ В СИЛУ ЗАКОН О ДОПОЛНИТЕЛЬНОЙ ЗАЩИТЕ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ В ЭЛЕКТРОННОМ ВИДЕ

Вступил в силу федеральный закон, который предоставляет гражданам право внести в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) отметку о возможности представления в Росреестр заявления о переходе или прекращении права на принадлежащую им недвижимость, подписанного электронной подписью*. Закон направлен на обеспечение защиты прав граждан при оформлении сделок с недвижимостью, которые совершаются в электронном виде.

Если гражданин допускает проведение сделок с его недвижимостью в электронной форме с использованием усиленной квалифицированной электронной подписи, то он об этом отдельно должен подать заявление в Росреестр в бумажной форме. При отсутствии такого заявления от собственника государственная регистрация перехода прав на основании электронного пакета документов будет невозможна.

Таким образом закон защищает граждан от мошеннических действий с их недвижимостью, совершаемых при помощи электронной подписи. Он направлен на исключение случаев, когда мошенники завладевают чужими квартирами путем подачи документов на государственную регистрацию прав с незаконным использованием электронной подписи собственника, полученной в удостоверяющем центре в том числе по поддельным документам.

При этом закон предусматривает ряд случаев, когда для проведения сделок с недвижимостью в электронном виде не требуется специальная отметка в ЕГРН, сделанная на основании заявления собственника недвижимости.

В частности, внесение отметки в ЕГРН не требуется, если электронная подпись выдана Федеральной кадастровой палатой Росреестра, при проведении сделок с участием нотариусов и органов власти, которые взаимодействуют с Росреестром в электронном виде. Не требуется также специального заявления от собственника, если электронный пакет документов на регистрацию сделок с его недвижимостью подает в Росреестр кредитная организация.

https://rosreestr.ru/site/press/news/vstupil-v-silu-zakon-o-dopolnitelnoy-zashchite-sdelok-s-nedvizhimostyu-v-elektronnom-vide-/

 

 

Аватар пользователя пополам
пополам(7 лет 11 месяцев)

Спасибо за информацию, получается теперь стоит запрет по умолчанию, но если сделка по ипотеке то она пройдёт, в принципе очень удобно.

Комментарий администрации:  
*** Многодетные матери и прочая социальная шваль (с) ***
Аватар пользователя k0lun
k0lun(12 лет 2 месяца)

Я именно по этой системе и проводил свою последнюю покупку.
Сейчас уже нет Свидетельства о регистрации как было раньше) Такое красивенькое, цветное с вензелями.
Сейчас просто обычный листок из банка и две печати. Это свидетельство о собственности и есть. По этой бумажонке и прописывают.

Аватар пользователя feodor89
feodor89(6 лет 4 недели)

Не из банка. Нужна выписка ЕГРН с РосРесстра. Получается в МФЦ, ну или есть любовь к приключениям из других мест

Аватар пользователя izib
izib(9 лет 8 месяцев)

В Москве и МО первичка дешевле, если на этапе котлована. Но тут ждать вселения можно год-два в лучшем случае.

Если дом сдан, то разница со вторичкой 0,5-*1 млн. Т.е. перпвичка дешевле на ту самую сумму, в которую обойдется ремонт.

А не ремонтировать и сразу жить не получится. В первичке есть только картонная дверь, временный электрический щиток возле нее, вентили воды в туалетном отсеке (самого унитаза нет, есть заглушенное отверстие в сливном стояке), временные батареи отопления, с кое-как проложенными по полу трубами и пожарные датчики. Бывает , строители делаю примитивный ремонт. тогда и ценник возрастает на те самые 0,5млн. В этом случае хоть как-то жить можно, раскинув по квартире удлинители.

У вторички "советских времен" в Москве свои минусы: риски нечестности продавца, тесные дворы, маленькие кухни и комнаты, тараканы. Если этих минусов нет и квартира "нулевых" готов постройки, то и ценник возрастает.

Аватар пользователя пополам
пополам(7 лет 11 месяцев)

в том то и дело, что, ценник на нормальные квартиры в Мск просто конский, а жить в 50-70 летних домах то ещё удовольствие, плюс у меня личный бзик - не панель =)

Комментарий администрации:  
*** Многодетные матери и прочая социальная шваль (с) ***
Аватар пользователя feodor89
feodor89(6 лет 4 недели)

А с панелью то что не так ? =)

Аватар пользователя jamaze
jamaze(12 лет 2 месяца)

Первичка в Москве - это заМКАД с (обычно) хреновой транспортной доступностью, очень плотной упаковкой домов и так себе инфраструктурой. Она - да, существенно дешевле внутриМКАДовских.

Аватар пользователя пополам
пополам(7 лет 11 месяцев)

да ладно внутри МКАДА тоже полно первички, я вот взял, причём даже ближе к ТТК, чем к МКАД и гораздо дешевле чем вторичка :P

Комментарий администрации:  
*** Многодетные матери и прочая социальная шваль (с) ***
Аватар пользователя Григорич
Григорич(7 лет 5 месяцев)

Потолок - тут вообще не заморачиваемся. Натяжной потолок рулит. Скрывает все косяки.

Панельная пятиэтажка 1971 года выпуска. Их полно по стране. Потолок - 2,50. Если сделать натяжной будет ещё меньше. Начинаешь инстинктивно горбиться. Так, что натяжной рулит не всегда и совсем не везде.

Аватар пользователя k0lun
k0lun(12 лет 2 месяца)

Делаете глянцевый и горбиться не надо.
Глянцевый визуально увеличивает пространство.
Моему дому уже больше 20 лет, потолок 2,55. Везде натяжные потолки. У меня рост 1,9 ни какого дискомфорта.
А вот если потолки многоуровневые, то да - есть такое ощущение. Он "давит". Вообще любые детали на потолке давят. По этому лучше прямой, белый (или глянцевый, хотя я его не очень жалую) без каких либо степенек. 
Лучше всего светодиодные софиты а не люстра. 

Аватар пользователя Gato de seda
Gato de seda(7 лет 9 месяцев)

У Новостроек есть ещё один, не очевидный минус. В эпоху дикого капитализьма, где рулит Профит и Откат, качество всегда стоит на последнем месте. Притом что в этой пищевой цепочки навариваются все. От штукатура (который фирменный кафельный клей, бадяжит) до ТОПов ( где за откаты проталкивают что надо). Ну и тендерную политику тоже никто не отменял, где главное выиграть, а уж там потом как нить разрулим. В итоге, если новостройка не падает сразу, то всё равно через пять лет вылезают такие сюрпризы, от которых жильцам сильно плохеет.

И ещё, крайне немаловажный фактор. Сейсмоустойчивость. Для некоторых регионов это не шутка. При СССР гос комиссия всё таки худо-бедно выполняла свои функции. В лихие 90-е там был такой бардак, что акты подписывали на коленке за самый скромный прайс. Сейчас может и по лучше, но коррупцию никто пока не искоренил. 

Помню у нас на конторе (лидере по продажей сухих строительных смесей в КЗ) один знакомый прораб по дешёвке урвал квартиру в новостройке для себя. В спальне место на кроватью усилил стальным каркасом, потом что знал, не дай бог он со своего 6 этажа выбежать не успеет.

Комментарий администрации:  
*** Гнилоязыкий - https://aftershock.news/?q=comment/12929719#comment-12929719***
Аватар пользователя пополам
пополам(7 лет 11 месяцев)

вы шутите что ли? любой новострой перестоит совковые хрущобы, это факт, и я уже не говорю про нормальные планировки и комфортные дворы

Комментарий администрации:  
*** Многодетные матери и прочая социальная шваль (с) ***
Аватар пользователя Gato de seda
Gato de seda(7 лет 9 месяцев)

Вы бы так словами не разбрасывались, говоря про ЛЮБОЙ новострой. Ну а насчёт перестоит хрущобы (которым уже пол века минимум)  это надо поговорить с ремонтниками. Сколько они потом доделывают и замазывают в новостройках.  Но самое интересное всегда в арматуре и бетоне. Оно проявится лет через 10-15

Комментарий администрации:  
*** Гнилоязыкий - https://aftershock.news/?q=comment/12929719#comment-12929719***
Аватар пользователя Intel4004
Intel4004(11 лет 7 месяцев)

Самое интересное - в фундаменте. На геоисследовании можно сильно сэкономить, что все застройщики и делают. А потом бьют сваи (например) на 22м, при уровне грунтовых вод 23м. А через пару лет уровень поднимается на метр, сваи тонут, дом трескается. А заказали бы исследование по гидрогеологии - пришлось бы бить сваи покороче и, соответственно, урезать этажность.

Аватар пользователя Aleks Братский

Таки да , 10-12мм руками ломал , шутки ради .

Производство дядюшки Ляо или Сяо в Ангарске ) , интересно конечно кто ее покупал и что из нее строил .)

Аватар пользователя yarik_d
yarik_d(5 лет 7 месяцев)

При СССР гос комиссия всё таки худо-бедно выполняла свои функции.

родственники жителей Спитака и Ленинакана смотрят на Вас с грустью и недоумением...

Комментарий администрации:  
*** отключен (систематические набросы) ***
Аватар пользователя ЧаГао
ЧаГао(5 лет 11 месяцев)

"первички хорошие и более продуманные планировки, хотя на мой взгляд глупые тоже в наличии. Ценник будет в полтора-два раза выше чем за вторичку в том же районе."

Это где так?))) 

Точнее, что бы стоила в два раза меньше, это должен быть клоповник откровенный... куда на ремонт еще уйдет вся разница. 

Комментарий администрации:  
*** Отключен (лидер бан-рейтинга, систематический срач и забивание эфира) ***
Аватар пользователя k0lun
k0lun(12 лет 2 месяца)

Это где так?)

200 метров прямо, затем налево, возле деревянного камня.

Аватар пользователя ЧаГао
ЧаГао(5 лет 11 месяцев)

В такой деревне возможно. У меня в районе такой роскоши нет...

Комментарий администрации:  
*** Отключен (лидер бан-рейтинга, систематический срач и забивание эфира) ***
Аватар пользователя k0lun
k0lun(12 лет 2 месяца)

Я описал свой конкретный случай, точнее несколько случаев, т.к. со своего района не уезжал. Менял квартиры исключительно в своем районе. За это время уже сдали два микрорайона и построили несколько домов в шаговой доступности. Планировки в некоторых просто великолепные. Ценник ровно в два раза выше за новостройку. Ремонт в них конечно есть, но материалы дешевые. Те же окна надо менять. Обои простенькие, ламинат дешевенький. Двери межкомнатные обычные. 
В общем косметика нужна по любому, но она уже без грязных и капитальных работ.
Я один раз полностью менял "полы по балкам" и сейчас такие варианты даже не рассматриваю. 

Аватар пользователя ЧаГао
ЧаГао(5 лет 11 месяцев)

В каком городе? Какого класса новостройки? 

 

Комментарий администрации:  
*** Отключен (лидер бан-рейтинга, систематический срач и забивание эфира) ***
Аватар пользователя k0lun
k0lun(12 лет 2 месяца)

Город Ебург, новостройки в 5 "А" класс пошли.

Аватар пользователя ЧаГао
ЧаГао(5 лет 11 месяцев)

А класс это "комфорт" или "бизнес" что ли? 

 

Комментарий администрации:  
*** Отключен (лидер бан-рейтинга, систематический срач и забивание эфира) ***
Аватар пользователя k0lun
k0lun(12 лет 2 месяца)

Я откуда знаю?
Вижу что строят новые дома. Внешне красивые. Кто там будет жить - пизнисьмены или офисный планктон - меня не интересует.
Забейте в Гугл - Екатеринбург новостройки и там определяет. Цены там есть.
Есть сайт наш УПН (Уральская палата недвижимости) это для сравнения первички и вторички. Конечно там многое от района зависит. По этому сравнивать вторичку в Центре и первичку где нить на Вторчермете нельзя. 

А вообще "Гугл" для слабаков, настоящие мужики спрашивают у ясеня)

Аватар пользователя aftorshog
aftorshog(6 лет 6 месяцев)

90 тыщ риэлтору... ну и аппетиты у них...

Аватар пользователя k0lun
k0lun(12 лет 2 месяца)

Я думаю в Москве они берут еще больше.
Я же на своем примере показал разницу. 
За 60 тыщ - просохатила документы, пришла с неполным пакетом да еще и сделку до конца не довела.

У нас есть и за 45 тыщ риелторы, но там какие то МЛМщики работают, много говорят а по конкретно сказать ни чего не могут.
У нормальных риелторов в банках есть "подвязки". Они могут подсказать к кому в банке подойти что бы сделали быстро и дешево.
Мне вот например кровь из носу потребовалось срочно 2,1 ляма наличкой. Проблем нет, за день делаешь заявку, на следующий день получишь. Но обстоятельства были такие что надо сейчас. Сделали в течении одного дня. 

Выбор как говорится за Вами)
Конечно когда надо заплатить 90 тыров, то приступ амфибиотропной асфиксии неистовый, но на кону стоит хата за несколько лямов.

Аватар пользователя пополам
пополам(7 лет 11 месяцев)

Сделали в течении одного дня. 

я вас умоляю, сбер за 15 минут принимает решение и выдаёт - всем)

Комментарий администрации:  
*** Многодетные матери и прочая социальная шваль (с) ***

Страницы