Знакомьтесь. Рейчел Бойр. Хитрая бабенция заметила посткризисный бум цен на недвигу США, раздутый дрожжами печатного станка ФРС, и решила на этом подкормиться. Она заплатила 25 тысяч долларов за курсы "real estate coaching", где ей за эту скромную сумму объяснили, что нужно мыслить масштабно, быть на позитиве и никогда не покидать бизнес. В 2016 она бросила свою прежнюю высокооплачиваемую работу, и бросилась в спекуляции на недвиге. Бизнес был очень простой - купить недвигу, подзаняв средства у банка, "накрасить губы" (дешевый ремонтик и т.п.) и тут же перепродать подороже. Но внезапно рынок недвиги стал чахнуть, и теперь она не может сделать платежи банку по двум своим домам, купленным в кредит для перепродажи. Но не беда! Теперь она планирует купить 25 домов в другом штате, где недвига дешевле и сдать ее в аренду. Ведь рынок аренды не может зачахнуть, хехе.
Шон Пан. Инженер, которому не хватало зарплаты. Бросился в спекуляции на недвиге. Два года назад заработал $300К. Сейчас потерял $400К.
Это просто примеры. Таких как они - десятки тысяч. Если обратиться к статистике, то мы видим такую картину:
1) Примерно 6.5% всех продаж домов США в 4-м квартале 2018 были продажи домов, купленных менее 12 месяцев назад (явный признак "краткосрочных" спекуляций - flipping).
2) Это стало рекордом с 2002 года, то есть даже пузырь на недвиге, лопнувший в 2007-2008, не привлек столько спекульского сброда, сколько его набежало сейчас.
3) Особенно много спекулей накопилось на рынках типа Калифорнии, где рост цен на недвигу составлял на дрожжах печатного станка десятки процентов в год.
4) Однако пузырь стал лопаться, покупатели куда-то исчезают, и в 4-м квартале 2018 доля спекулей, кому пришлось продавать дома в убыток (чтобы закрыть долги перед банками, ведь дома они покупали в кредит под высокий процент) стала максимальной с 2009 года.
На примере упомянутого выше Пана. У него сейчас зависло три дома, и, пока он их не продаст, он должен платить за них (совокупно - и за обслуживание, и банкам) по $30К каждый месяц. Один из домов он недавно продал на $80К дешевле, чем купил. Но эти потери гораздо меньше, чем если он бы он сидел и выжидал, а не восстановятся ли цены.
Как говорится, хотел Пан запановать, но не получилось, не фартануло. Матерые коты Базилио на таких буратинках и кормятся. Это лошье станет терпилами-пионерами нового кризиса. Но ими, конечно, процесс не ограничится. На следующих этапах кризиса начнутся массовые сокращения и мы увидим новые миллионы ипотечников, выгнанных из домов.
Комментарии
Перспективный чат детектед! Сим повелеваю - внести запись в реестр самых обсуждаемых за последние 4 часа.
Был перекос рынка и куча поцов кинулась на перекосе настричь бабла не понимая что есть предел всему и прибыли на перекосе в т.ч.... они тупо "не вписались в рынок" не спрыгнув вовремя.
"Куча поцов" вполне осознаёт "предел всему". Просто кто то успел соскочить, кто то нет. В целом мелочь менее осведомлена о перспективах изменения рынка и соответственно рискует значительно больше.
Наоборот, менее осведомленные почти всегда остаются мелочью.
Мне таки очень нравится рассуждать о ипотечном кризисе в США, на фоне собственного жилищного коллапса.
Разве у нас в стране спекулянты и ростовщики не доведут до такого же состояния?
Кто надеется "недожить"?
Не надейтесь.
Там все очень сильно запущено.
Как и во всем цивилизованном мире, спекулянты создают искусственный дефицит жилья, а ростовщики предлагают под них неподъемные кредиты.
А потом на это поле выпускают команду лохов, которые мечтают на этом разбогатеть, конкурируя друг с другом, против команды тех, кому вообще жить негде.
Жаль по телевизору это не транслируют.
Зачем транслировать по телевизору пустые дома кругом, если их и так все видят.
Это их проблемы, пусть доводят. У простого народа и так жилья всё равно нет.
"Нет" это не приговор.
Приговор это "Не будет"
Даже если вырубим наш печатный станок?
... ( и ростовщики и спекулянты останутся без хлеба с маслом, в своих непроданных квартирах )
Эх, у вас есть печатный станок, а у нас - нету....
И станок есть, и еще куча выключателей к другим станкам))
... И заплакав, пойдут вон. Даже не попытавшись всё это переложить на всех прочих, в том числе и тех, кто и не собирался покупать? Ага, щас.
это не приговор...Это констатация факта.
А можно подробней про жилищний коллапс у нас? Где у нас происходит быстрое и необратимое разрушение структуры? Цены на недвигу падают. Ее дохрена. Если идиоты в 2013 покупали квартиры в ипотеку по неадекватным ценам, то это их проблемы. Я не одному знакомому говорил, что будет с ком.недвижимостью и что рынок жилья присядет сильно. Речь о Челябинске была. Цены лезли вверх и люди хватали с надеждой перепродать. Ну ладно жить негде, но покупать ком.недвигу по тем ценам был полный критинизм. Несколько сейчас пытаются продать, но купленное по 200 твсяч за метр за 50 не нужно. Рынок нормально отрегулировался. В Че студия 25-27м2 сейчас стоит 700 тысяч рублей. Хорошая однушка (43м2) 1.2 миллиона, двушка нормальная 1.6 миллиона. В хороших домах, в хорошем месте 43-45 тысяч за метр. Это в больших каартирах. Поясни плиз еше раз свои стенания.
Ну возьмем к примеру Ваш Челябинск.
Сейчас там не осталось ни одного комбината ЖБИ, который мог хоть что то путное строить.
Последний Агрострой, как то вертелся за счет Тюмени, и то похоже ему кранты.
Хтия лет 10 назад все было вполне цивильно. ОДНАКО:
Череда бестолковых инвестиций, покупка технологий в разных странах мира по сильно завышенным ценам, избавление от высокооплачиваемых специалистов в угоду эффективных менеджеров, чехарда странных губернаторов, каждый из которых только усугублял ситуацию. Добавьте сюда метро, в котором закопали столько денег, что можно было уже до Москвы метро построить, дорожное строительство - дорогу до Уфы строили, а до Златоуста не достроили.
Потом череда банкротств строительных фирм - и что в итоге?
Отвечаем на вопрос.
Итак- во всем мире доступным жильем называется такое, в котором один квадратный метр стоил среднюю месячную зарплату покупателя.
Сейчас современный строитель не способен построить жилье по такой цене, да еще и в прибыли остаться.
За счет чего ОН строил до сих пор? за счет дотаций получаемых через целевые программы.
Но даже этого было недостаточно, так как собственно до строителя эти деньги доходили по остаточному принципу.
В результате получилось, что получилось - есть дефицит жилья, который увеличивается, а есть пузырь дорогущего жилья, которое все равно никто не купит по таким ценам, как за него хотят.
А если купят, то только путем директивного перераспределения.
Еесть еще и плохие кредиты, значительная часть которых так и не будет выплачена.
И это всего лишь пол-беды.
Беда вот где.
В таких городах как Челябинск, к примеру, выбытие по амортизации жилищного фонда составляет 0,8 кв.метра на человека в год.
Имеется ввиду только капитальное строительство.
Капитальное это такое, где здание стоит не менее 100 лет и 50 лет до первого капитального ремонта.
Новые дома, построенные по остаточному принципу, не протянут и 25-ти лет, таких будет процентов 70-т от того что построили в последние годы.
А для того, что бы решить жилищный вопрос нужно строить по одному квадратному метру в год на человека, то есть с учетом окончания сроков амортизации 1,8 квм на человека.
Столько даже в Китае не строят. Да и мощностей таких производственных у нас нет.
Заводы ЖБИ давно просрали все инвестиции на покупку морально устаревшего оборудования в странах Европы, по заоблачным ценам.
Сейчас это реальный металлолом, а не оборудование.
Инвестировать в новые технологии некому.
Все что можно закредитовано по самые помидоры.
В 2018 году, как результат сказанного, небыли заложены "нули" под новое строительство.
Сроки сдачи домов, в наше время составляет 2 года, значит в 2010 мы получим хрен в сдачи нового жилья.
Вот и прикиньте перспективу.
Домов строится дохрена и больше. Я это вижу каждый день своими глазами. При чем тут метро? Да и дорога до Уфы тоже? Я тебе привел цены на жилье. Такое впечатление, что ты из дурдома пишешь.
Люди не в ценах живут а в квадратных метрах.
Я не вижу смысла с дебилами общаться.
именно по этой причине Вы не в состоянии читать даже то, что сами пишите.
Для города с населением 1,2 миллиона это ровно вдвое меньше чем требуется по програме доступного жилья.
А есть еще потребность в расселении ветхого и аварийного.
Она по методике подсчета амортизации зданий и сооружений составит 0,8 квадратных метров жилья в год на одного жителя.
То есть 0,8*1 200 000=960000. Это то жилье, которое за год придет в негодность.
То есть всего надо строить 1200000+960000=2160000 квадратных метров, то есть в 3,3 раза меньше чем надо для удовлетворения полного спроса на жилье.
При этом средняя зарплата в Челябинске около 30 тыс на человека, а квадратный метр стоит более 40-ка.
С учетом процентной ставки по кредитам, которая во всем мире составляет максимум 2,5 процента, спроса на такое жилье не будет, поэтому объемы строительства будут сокращаться.
Строители и сейчас это хорошо понимают, и в 2018 уже сократили закладку "нулей"
Это значит что в 2020 вы там получите столько жилья, сколько нулей заложили в 2018.
А вот сколько это - великая тайна. Узнаем когда настанет - это как его 2020й год.
Не знаю, кто там писал методики, но при сроке службы капитального здания в 100 лет и норме площади 20 кв.м. на человека, для замещения ветхого и аварийного жилья потребуется 20/100 = 0,2 кв.м. в год. Что вполне себе строится.
Не нравится завышенные цены на жилье в городе - купите участок в пригороде и постройте жилье сами. В 15-ти километрах предлагают 20 т.р. за сотку. (чтоб я так под Питером жил....) Профильных форумов навалом. Делов-то. Из бонусов - природа, экология, хош ветряк ставь, хош солнечную панель. Редиска опять-таки своя практически бесплатно.
Нет необходимости общаться. Это тупорылое либероидное дерьмо. Ставки во всем мире по 2.5%(типа инет же не существует и посимореть ставки "во всем мире" сложно же ), 1 метр месячная зп. При этом в Че метр меньше 40 тысяч влегкую. Двушку за 1.3 миллиона рублей влегкую. В Че стольео лепят жилья, что непонятно кому оно нужно в таком количестве. Сдавать, это 100 рублей в год, в лучшем случае. Квартиру хрен продашь, только если повезет. Домов куча на продажу вокруг Че.
Живу в поселке застроенном таунхаусами, коттеджами и малоэтажными домами с квартирами "выше среднего". Большая часть жилья выкуплена с целью перепродажи. Поскольку знаю как все строилось, цены изначально были завышены в два раза. И сдавать тут в аренду занятие совершенно бессмысленное. Рядом вообще элитный поселок, где половину коттеджей пустуют, причем цены астрономические. И позиция собственников, буду ждать годами чтобы вернуть деньги. Вот только скоро этот элитный поселок начнет разрушаться.
Так что у нас по причине еще большей наивности и разгильдяйства "инвесторов" кризис в недвижимости будет даже жестче чем в США.
Нужно упреждать налогами , тех у кого имеется жилье не единственное. (месяц-два сроку давать для продажи, а затем конские проценты им навешивать)
Ты реально очень "далекий".
Нечего иметь кучу квартир человеку.
И да и нет. То, что кто-то сдаёт внаем жилье полученное от государства (н-р бывшие силовики), это просто подлость по отношению к современным малоимущим. А вот если сдаётся жилье купленное, то почему нет?
Пример:
Коллега, уже пенсионер, переехал в Псков. Скромный дом на краю города и ещё квартиру купил двухкомнатную. Живут в доме со всеми прелестями - колодцем, септиком, электроотоплением (газа нет). Когда здоровья окончательно не останется - переедут в городскую. Квартиру сдавали, но огребли массу геморроя с этим. В итоге за год потратили 400 тыс на ремонт и сдавать впредь не собираются - себе дороже. Хорошо две дочери у них, есть кому помочь.
Другой коллега поступил наоборот - жил в квартире и построил дачу. Но этот эксперимент окончен - в благодатном южном климате Пскова он прожил всего пять лет. Кстати, после переезда он там даже работал какое-то время. Отзыв о рынке работы был краток - "полная жопа".
Если у вас недвига в миллионнике или, например, курортом регионе, то можно и заработать. Но это далеко не вся Россия.
Можно конечно и так сделать, только тогда жилья в собственности граждан станет еще меньше, а денег у спекулянтов еще больше.
Вы даже не представляете масштаб проблемы и в каком порядке оно происходит:
Был в Уругвае, Монтевидео. Увидел очень странную картину - в 200 метрах от их аналога красной площади красивые двухэтажные особняки либо пустуют, либо уже заселены явно очень небогатыми людьми.
А потом до меня дошло - есть центр. Есть красивые и дорогие дома рядом с этим центром. Затем эти по-настоящему богатые жители уезжают в пригород и красивые дома возникают там, я их видел. Но верхний средний класс не переселяется в эти освобождённые дома рядом с центром. Он просто не потянет такие суммы. Поэтому просто состоятельные граждане селятся в хороших новых высотных домах у моря, где двор является крепостью под охраной консьержа с полувоенной выправкой. Где есть охраняемая парковка в этом дворе и это стоит вменяемых денег.
А дома в центре (напоминаю - в самом центре), постепенно ветшают, потому что красить и охранять то, что не приносит и не может принести прибыль, нет смысла. А потом туда селятся бомжи. Вот такой странный круговорот элитной недвиги.
С местными не разговаривал, только мои наблюдения и ИМХО.
Вспоминается ситуация с выкупными платежами после отмены крепостного права. Доиграются, что граждане на вилы правительство поднимут....
Блииин! Ви меня нещадно удивили!
Какая свежая новость! Лохи в бизнесе!
ИГРА НА ПОНИЖЕНИЕ (2016) Шикарный фильм про кризис 2008. Мне понравилась сцена, где
проституткастриптизерша из мелкой забегаловки - "владелица недвиги", объясняла как она набрала ДОМОВ под "сдачу" (ипотеку за предыдущий выплачивала с аренды следующего). Очень удивилась, что этой красивой жизни светит ...эээ... (подставить приемлемое).Фильм основан на реальных событиях.
"Игра на понижение" - редкое для Голливуда кино вроде "Хвост вертит собакой", когда показывается кусочек того, что реально происходит под ковром. И когда есть интересная история, хорошие актеры, неплохой режиссер и не стандартная подача тяжелого для публики материала - вполне может получиться как раз такая вещь, вроде "Игры на понижение". Вполне редко, но иногда такое выходит, как в тот раз. Даже Оскар за лучший адаптированный сценарий фильм получил - то есть его все-таки посмотрели и вполне оценили, не сказать что прошел незаметно. Там есть нюансы, как раз весьма напоминающее описанное в изначальной статье Алексмеча.
Из личного опыта. В апреле покупаю квартиру. Приезжаем с риэлтером квартиру смотреть. Продавец весь на нервах. Оказывается квартира продавалась за 3500000 с мебелью. Не продалась. Вывезли мебель. За 2800000 не продается. Сняли люстры, розетки, сплит(нужен он мне 4-5летний). Вот тут я и приехал за 2600000. Когда речь завели о комиссионных, продавец аж позеленел, пришлось комиссию риэлтерам мне заплатить, квартира понравилась, брал себе, не на продажу.
На вторичном рынке все доп.опции б/у лучше рассматривать бонус изначально.
Лучшее вложение в недвигу - это покупки земли по кризисным ценам. Даже постройка дома это уже своего сорта бонус к земле, и если это сделать в неправильное время вполне можно отработать в минус.
Поздравляю с удачной покупкой! Если не секрет, насколько большая квартира и в каком городе? Интересно сравнить с немецкими реалиями.
2 комнаты 50кв, постройка 2014года, самоотопление, исторический центр города, город небольшой, 125 000 человек.
Как-то очень дорого для такого городка. У нас 42-44 за метр кирпичного новостроя. Но строительный метр с половиной лоджии. 5-летний дом с хорошим ремонтом, думаю, за 50 метр. Хотя ремонта можно нагородить и за 80 будут продавать. Но это 100 метровые двушки бывает. 50 метров это чуть больше хрущевки 45 метровой для двушки. Город в разы больше.
Руки не доходят оформить это в статью, очень много работы:
"Состояние американских долговых рабов на I квартал 2019 г."
https://wolfstreet.com/2019/05/08/the-state-of-the-american-debt-slaves-...
Свежие данные по студенческим долгам и автокредитованию в США
Когда мне это еще было интересно, общался с эмигрантами. Случайно пересекался, на тех форумах. Просто товарищи оные любили переходить на личности (типа совка и тд.)...
Самый больной вопрос у них - недвига. Нормально, по моим меркам , жил только один товарищ. Нормальный район, дом хороший в аренде, хорошая школа и тд. Правда был нюанс - сдавал 2 квартиры в Москве... :) естественно в наследство от пап-мам-дедушек...
А я им правду-матку. Я простой
советскийбелАруски инженер, 2 собственные квартиры (одна хорошая, долевое...) , без папо-мам (в принципе это более чем реальная ситуация у нас. и немного повезло - вовремя продал старую недвижимость и + попал под приватизацию ведомственного жилья...).Ребята эмигранты сдувались - все сидели в аренде... "Живу в Нью-Йорке" оказывалось дырой в окрестностях, где за счастье раз в неделю заехать в соседний городок в супермаркет закупиться и посидеть в мексиканской забегаловке... У меня в окрестностях дома, в шаговой доступности, 2 гипер, 3 супермаркета, 3 продуктовых минимаркета в паре метров... Предлагал фото машин из нашего района "совка" (район неплохой).
И начинали плакаться. Это , пля, еще их и пожалеть надо? "Сваливших из Совка"?...
Но поразил больше всего "канадец".Запредельно упертый (хохол?...), предпенсионного возраста. Так сей фрукт был "инвестор Теслы", правда свалил вовремя, в плюсе... А затем он пустился в спекуляции с недвигой. Продал единственную хату (это в предпенсионном такие авантюры...) , пошел на сьемную... В надежде на падение цены. Но пару месяцев позже цены брали рекорды на скорости роста... Чем кончилось, уже не отслеживал... Но сей фрукт учил, меня, "совка@" инвестициям, пел про личного менеджера по инвестициям в банке и тд.
Я сказал ему прямo что он не инвестор а старый долб...еп.
Еще пример- знакомый, бывший генконструктор микросхем. Переманили в Силиконовую долину. Более 10 лет там, даже без вида на жительство. Платят наполовину меньше местных. Возраст тоже уже заметный...Жилье безнадежно - аренда... Лично я не вижу его радужных дальнейших перспектив.
Поэтому 1. Нужно запретить какую либо спекуляцию, особенно с недвижимостью.
2. Отменить частную собственнность на жилье, либо ограничить количество недвижимости на 1 лицо. Скажем 2 единицы на семью.
3. Сделать возможным получение бесплатного жилья без очередей всем гражданам РФ, кто имеет стабильную работу. Как вы думаете, после такой инициативы количество мигрантов сильно увеличится?
По пункту 2 есть минимум одна очень серьёзная проблема. Это практически ликвидирует рынок жилья и одновременно делает крайне затруднительным переезд в другую местность. Как в СССР - за бугор было проще уехать, чем переехать в соседний город. Короче, "где родился - там и пригодился". Это хорошо, если ты грузчик и можно за день переквалифицироваться с переноски люминия на переноску чугуния, а если авиадиспетчер или машинист электровоза и предприятие закрылось? Куда?
Только не надо, что где-то будет строится предприятие и жильё к нему по плану. Этого и в СССР толком не было, не будет и сейчас. У нас в советское время темпы стройки бешеные были - всего пять лет в гадюшнике и своя квартира даром, но это редкое исключение.
Пункт 3 - как у вас всё просто. Осталось только издать президентский указ о обязательном всеобщем счастье, благоденствии, запрете коррупции, гриппа и каждой бабе по мужику.
А по 1 пункту для недвиги купленной после 16 года перепродажа без налога только спустя 5 лет. Налог 13%. Так что считай это и есть запрет на спекуляцию. Хотя можно продать за 70% от стоимости покупки, тогда налог тоже не берут... И ещё там было что-то про стоимость меньше ляма. В общем прежде чем грозно запрещать спекуляцию, гражданину надо закон почитать.
Налоговый вычет либо лям, либо стоимость покупки. 13% только на превышение и до 5 лет. Плюс всякие схемы с переуступкой, комиссией и т.д.
Атличный план, таварищ! Маладца! Еще зиму отменить и чтобы из крана пиво или молоко на выбор текло.
Не всем нравится лозунг всё взять и поделить. Желательно поровну.
Одни считают после этого, что их обделили при разделе поровну. Другие уверены, что им полагается больше, а иначе это нечестно.
Но одно очевидно: приток желающих халявы увеличится несомненно. Но приток очень бедных халявщиков. Американские негры к нам ехать не захотят.
Да, в остальном житуха класс: демократия, свобода, приятные улыбчивые люди кругом и т.п. Но с недвигой - засада!
Вспомнил книги Роберта Кийосаки. Как он тоже считал лохами тех, кто покупает для перепродажи или подержать до лучшей цены. У него самого в этом плане стратегия была лучше - рассчитать доходы проекта (сдача дома в аренду и вообще спрос на аренду) и расходы (процентные платежи банку). И если доход превысит расход (т.е. прибыльно), то заключать сделку.
Отсюда и своя терминоголия, отличная от бухгалтерской: актив - то, что приносит деньги; пассив - то, что забирает деньги (на содержание). Т.е. спекули считают, что они покупают активы (надо же лохам впаривать недвигу), а на самом деле получают пассивы, которые забирают деньги на содержание и на процентные выплаты банку.
Соответственно, пассивы по такой логике сожрут любое состояние, даже миллиарды (убыточные корпорации типа теслы именно так и делают). А активы будут приносить некоторый доход, даже небольшой.
Конечно, Кийосаки имеет свои заблуждения (и даже получил подозрения в мошенничестве), но в целом он ближе к вершине, т.к. думает, а не делает как все, следуя трендам. Не буду спорить по поводу кучи мошенников, которых полно на американских вершинах бизнеса. Ибо там благодатная почва.
Те, кто на вершине, живут как Сталин - создают целые отрасли, а не живут в стиле "пузырь лопнет, что нам делать?". Фраза Кийосаки "Не будь средним", но многие советы он дает в стиле "как стать этим средним человеком", фраза Сталина "Кадры решают все!" и намекает, что в одного в такие игры не играют.
Про перепродать. Было время, лет 10 назад, у нас менялась растаможка на импортные бу авто. Дорожала. Народ начал судорожно закупаться, неплохо шла перепродажа, да даже тем же россиянам... Но оказалось что таких умных много... Народ понабирал этого автохлама, понескольку экземпляров, в надежде перепродать.. В залоги квартир, в долги и тд...
А потом - переизбыток хлама на рынке. Цены очень просели... Кто-то очень и очень попал...
я указал двоих, оба были против перепродажи.
По сути, описанная схема - снова про обычных лохов. Которые не контролируют условия продажи и могут надеятся на "авось".
Тут самый первый пример, как увеличить контроль над ситуацией - просто вместо купить, подержать и продать, можно было:
- открыть свой таксопарк.
- для таксопарка нужна ремонтная мастерская, открыть и ее, но для широкой общественности, исходный таксопарк будет главным и приоритетным клиентом (в случае, если не найдется более крупный заказчик услуг).
- рабочих надо кормить. Открываем столовую. Снова открытую для всех, но главный заказчик - упомянутые фирмы.
- такси можно специализировать и для доставки еды. Не обязательно та машина, которая будет возить пассажиров, специальный транспорт для еды никто не отменял. Просто неважно - свою или чужую еду будет возить.
- подключаем грузовые перевозки, доставки из интернет-магазинов. Можно хоть свой склад организовать где-нибудь вдали от города.
- работая на доставку из чужих интернет-магазинов, не забываем и про себя, создавая свой, причем можно несколько - для еды, для автозапчастей и т.д.
- создавать интернет-магазин не посторонними людьми, а создавая свой ИТ-отдел...
Империя строилась, миллионы капали на карман, все больше создавалось рабочих мест. Но тут прозвенел будильник и я проснулся, идя на работу и думая, что можно купить подешевле, чтобы потом продать подороже
Страницы