Я буду описывать ситуацию наших мест. В других она будет отличаться, но идея будет та же самая.
Предположим, что вы платите $2000 в месяц = $24 тыс. в год за свое жилье. То есть вы каждый месяц просто теряете эти деньги. Более того, вы платите эту сумму после налогов, скорее всего около 35% для семьи, которая будет снимать такое жилье. Стоимость дома, где вы будете снимать такое жилье, скорее всего будет стоить около $400 тыс.
Вместо этого вы можете купить свое жилье и не терять деньги. Вы заплатите за него на 3% больше, которые с вас возьмет агентство, то есть $412 тыс. Кроме того, если раньше налоги на собственность платил владелец дома, то теперь вы будете платить их сами, около 1.15% в год, то есть $4600 в год. Кроме того вы самостоятельно будете платить за уборку мусора и еще различные расходы такого же типа около $1800 в год. Пока мы не рассматриваем расходы на ремонт вашего дома.
Вы приходите в банк и он вам предложит около 3.8% годовых при условии, что вы сразу заплатите 20% первоначальной стоимости дома. Еще $12 тыс. агентству вы тоже заплатите из своего кармана. То есть вы тратите 20% = $80 тыс. + $12 тыс. = $92 тыс. и дальше вы платите $400 тыс. - $80 тыс. = $320 тыс. * 3.8% = $12 тыс. в год.
В результате получается $12 тыс. процентов банку + $4600 налогов + $1800 локальных выплат = $18,400 в год вместо $24 тыс. Очевидный выигрыш. Вместо $2000 долларов в месяц вы платите всего $1533.
И это еще не все. Ваш дом каждый год растет в цене в среднем на 2%, то есть в месяц на $400 тыс. * 2% / 12 = $666. То есть каждый месяц ваша реальная плата составит $1533 - $666 = $867.
И это еще не все. Когда вы платили $2000 в месяц, вы выплачивали их после 35% налогов. Но вы не платите налог на банковский процент, который вам обойдется на треть дешевле. В результате реальные выплаты будут меньше еще на 300 долларов.
То есть вы вместо $2000 в месяц вы реально платите почти вчетверо меньше.
Если вы придете в любой банк, сотрудник вам приведет эту арифметику. Зачем снимать жилье, если можно его купить?
-----
Шаг 2. Вы, счастливый обладатель (почти) своего дома.
Однажды банк не принимает ваш платеж. Например, он решит, что ваша подпись на чеке неразборчива. Или он никого не уведомив уйдет в отпуск полным составом на то время, когда ваш платеж должен прийти. Или еще что-нибудь придумает, имеются десятки трюков.
После этого банк, не получив вовремя ваш платеж, отправит вас в дефолт. С вас возьмут солидный штраф и ваш процент увеличат до 25. То есть ваши $1000 в месяц выплат банку превратятся в $320 тыс. * 25% / 12 = $6666.
Никаких проблем, вы просто продаете свой дом, вы уже заплатили за него $92 тыс. (см. выше). Вы пытаетесь выставить его на продажу. Но дом, вообще-то, не ваш, он принадлежит банку. Банк не против его продажи. Просто он не торопится... в течении года или больше, пока все ваши вложения не будут покрыты долгом по банковскому проценту.
В результате вы хорошо сэкономили. Будьте уверены, банк в курсе всех ваших сбережений и другой вашей собственности. Он не продаст ваш дом, пока ваш долг банку за его процент не исчерпает всего, что у вас имеется. И вы не сможете просто забесплатно вернуть дом банку, такой процедуры не существует.
Добро пожаловать в Америку. Кризис 2008 года имел причиной массовой практики той процедуры, которую я вам описал.
-----
Шаг 3. Вы скажете, ну ладно, банки обули каких-то лохов. Но ведь они только выиграли получив собственность. Кто-то выиграл, кто-то проиграл. Откуда взялся кризис?
Я вам напомню, что в процедуре, которую я вам описывал, банк получил в фактическую собственность дом за $320 тыс. Но эти $320 тыс он заплатил предыдущему владельцу из своих средств.
Затем произошла процедура, которую я вам описал на шаге 2. Вопрос. Как поведет себя "владелец" дома, после того, как его так кинули? Может быть в другой стране как-то по другому. Но в Америке он сделает все, чтобы банк трижды пожалел. Типичная практика - залить дом водой + пробить стенки. В результате реальная стоимость дома сокращается где-то тысяч до 100.
То есть в массовом порядке в США уничтожалась собственность, принадлежащая банкам.
Почему ничего не было сделано на уровне банков или государства? Это называется капитализм. Каждый конкретный служащий банка больше заинтересован в своих личных доходах. А государство не смеет вмешиваться в деятельность банков.
Считаю неоправданным комплиментом ублюдочной стране-пирату называть США "Америкой". "Америка" - часть света. Дом можно за копейки купить в той же Аргентине.
Комментарии
А если при этом жилья понастроено где можно и нельзя и с большим запасом? Все равно вызовет в 2-3 раза? А кто проверил?
Дом за 400 тыс в кредит с 10%-15% ставкой смогут позволить себе, в той же америке, еденицы. И срок такого кредита будет 5-7 лет максимум. А за 0.5-2% эту сумму можно брать уже на 20-40 лет и людей которые могут себе позволить будет больше.
Математика, емнип, 6 класс.
Это да, 6 класса достаточно. Особенно, если в эту несложную формулу не вводить удвоение-утроение. Ох, налетят-налетят...
Хотя - чего мне оспаривать про США, если я не там, и не посвящён в специфику.
Ну так Вы и не указали, что именно для них Ваша максима)
Поэтому - не считайте за спор.
Да, пример Германии подтвеждает эту теорию, именно так и произошло.
У нас порядка 5% комиссия. Без всякого жульничества со стороны банков за 30 лет выплатишь 2.5 дома. 1 дом, то что в долг брал и 1.5 то, что банку на комиссию. Короче один хрен - все равно куча денег чужому дяде, то же, что и при ренте. Выгодней рентовать попроще что нить, копить и вкладывать во что-то стабильное, потом продать и купить дом сразу без всяких долгов. Правда при буме цен лучше покупать, но как узнаешь, что там в будущем.
Тут такой еще финт ушами есть - у кого доход хороший покупают развалюху алканскую где нить в районе куда хороший транспорт планируется или где район неплохой. Кредит лет на 30. Скажем 400 тышь за участок. Старые дома как правило на больших участках земли, а на цену это не особо влияет. Потом пробивают дележ участка, и оппа - у тебя уже три участка. берут кредит на постройку дома, отгрохивают двухэтажный современный тыс за 250 ценой строительства и тут же спихивают за 800 тыс. с землей. Тоже с остальными 2-мя частями или с одной если там планируется жить. В этом случае можно при продаже хороших соседей выбрать с обоих сторон. Закрываются кредиты по мере надобности и вот ты уже богат и успешен.
5 процентов банку равноценны 2.5 процентам на весь срок на всю сумму. И не важно платеж пропорциональный или иннуитетный. За 30 лет набегает 75 процентов, а не 150.
Сходил в банковский калькулятор выплат NAB, действительно меньше - на 400 тыс за 30 лет 350 тыс интересу набегает при 5.18%. Давно не интересовался этой темой, тогда когда считалось процент был выше наверное, а в памяти сумма выплат осталась. Все равно солидный куш дяде налево.
У нас такую цифру называют с учетом налогов и других выплат, которые вы не платите при съеме.
Если кто-то может заплатить 750 тыс за 30 лет, то он же может накопить 400 тыс за 15 лет и не платить проценты банку. А жить можно и в палатке, главное объявить что это протест против чего-то.
У нас финт с разделом участка не пройдет потому, что никто не даст на такое разрешения. Нередко делают достройки, но они в половине случаев незаконные. А на дом с незаконными достройками не дадут кредита, так что вы его не продадите при необходимости.
В России тоже разделить участок - очень большая проблема.
И тут тебе богатому и успешному налог в 2% от кадастра.
Калифорниец, какая средняя площадь земельных участков в ваших краях?
В городе 400-600 кв. метров.
У Блондинки в ее ЛонгбичАх та же история. 4000 мериканьских квадратов - норма. 3.5 сотки. Так шо если опять начнёт рассказывать про сад-огород, трёхэтажный дом, три высших образования, шесть языков,
пиджак кожаный, портсигар серебряный... Делите всё пополам. Видел я её виллу:)Ну вотъ... Забанила меня эта чудачка. Привычно соврав шо таки я ей одни гадости говорю. Ойвэй!
Не смог дочитать ее последнюю статью. Вроде все похоже на правду, а...... А впечатление, как от Грудинина. Не стал мучиться
Калифорниец, в США же аннуитетные платежи в ипотеке? А как идет распределение между телом долга и процентами? Сначала идет погашение процентов и потом долга, или распределение одинаковое за весь период?
Стандартно сумма платежа фиксированная, например 3000, соотношение вначале примерно такое: 1000 в счет долга и 2000 в счет процентов. По мере выплаты долга сумма по процентам уменьшается а сумма выплаты в счет долга увеличивается.
Обычно срок делится на 2 периода. Первый до достижения выплаты 20-25% стоимости дома. Затем рефинансирование, после которого процент уменьшается и дальше выплаты основной суммы идут гораздо быстрей. Гибкость выплат зависит от банка.
Выплатил половину и тут фрс поднимает ключевую ставуу до 5 %
Запросто.
А зачем?
И еще один момент. Предположим, что местоположение домовладения удачное, кризисов нет, и цена на это самое домовладение растет. Но даже в таком случае, реализация этой возросшей цены - это лишь потенциальная возможность, и записывать ее в смету реальных расходов некорректно. Дом покупается для того, чтобы в нем жить, а не продавать, как только сложится удачная конъюнктура. А то так в пределе получится, что жизнь будет состоять из одних продаж - покупок, и нафига такая жизнь? Чтобы взять очередной кредит под вроде бы выросшую где-то в обзорах риэлторов-аналитиков стоимость дома?
Аффтор додраматизироаался до полного отрыва от реальности. Это ж надо так обкуриться
Хотя! В целом интрига неплоха, народ повелся. Так что сочинение можно смело отнести к разряду городских легенд.
Расскажете своё видение ситуации с ипотекой?
Могу написать статью про Канаду, у меня лицензия агента по ипотеке, так что только факты
Ваша статья была бы очень к месту!
И лицензия.
Автор, если в курсе - есть ли в Америке понятие - земля в аренде. А то у нас, особенно в черте города, оформляют только в аренду, зачастую на 25 лет, а потом начинаются пляски с бубнами о продлении аренды.
У нас есть места, где по условиям районирования вы не можете землю купить. Если городу земля понадобится, вас оттуда сгонят. Стоимость домов там в 2-3 раза меньше. Раньше такие районы были совсем нищенскими, но сейчас при отсутствии свободных участков даже такие варианты стали считаться приемлемыми.
Вообще Калифорниец какой то левый или пересказывает с чьих то слов. Я не хочу ввязываться в дискуссии, но цифирь явно гуляет и в нужную ему сторону.
Если бы он покупал дом сам то таких процентов с таким ачальным взносом бы не было. А потом волшебным образом страховка на лоан пропала куда то. Годовая оплата тоже почти в два с половино раза занижена. Короче плюнте и не ведитесь на это. Mzen прав- обкурился браток.
Расскажите свою версию американской ипотеки.
Вы, наверное, не дочитали до конца. Да, он пересказывает слова банкиров, о чём есть в тексте:
Если вы придете в любой банк, сотрудник вам приведет эту арифметику. Зачем снимать жилье, если можно его купить?
Ну да. Он только процент считает, а само тело 320 тыс.? Где-то тыщи две в месяц платёж по кредиту выйдет. Не считая остального. Если на пальцах.
Прапорщик съезжает с квартиры, бгг.
Годный срач. Ахтунг - пахнет трольчатиной! Автор, нет ли в обсуждении упырей? Сим повелеваю - внести запись в реестр самых обсуждаемых за день.
Лет 10 назад, когда мне с гордостью сказали "я фром таки америка", я уточнил, из перу или боливии? У чела была прострация кста =)))
Обратите внимание, что когда канадцам на АШ говорят, что они из Америки, они поправляют - я из Канады.)
Что не мешает им в Вас иногда кидаться
Это еще не так страшно. В основном меня обучают американским реалиям участники с российскими флажками.
Уважвемый!
Если вы описали личный опыт, то мне вас даже и не жаль, потому что только полный лох мог так повестись, стало быть такая у вас судьба.
А если это взято из левых источников, то зачем же лапшу на уши вешать уважаемой публике.
Да-да-да. Конечно житель Канады с опытом, подчерпнутым из комментариев хохлов из Винницы, гораздо лучше разбирается в американской действительности.
Вы используете очень распространенный вариант ухода от ответа на прямо поставленный вопрос, переходя на личности и приписывая оппоненту то, чего он (т. е. я) не говорил.
Следовательно вопрос попал в цель и вы ЛОХ. И не просто лох, а лох в квадрате, потому что отвергаете саму возможность вашего обучения своей позицией в дискуссии.
Собственно никакой дискуссии с вами быть уже не можеть. Неудачник это надолго. А еще берется народ поучать.
Это беспредел. Потом за такую самодеятельность менеджеры банков получают немаленькие сроки.
В нормальной ситуации:
1. Повышенный процент применяется только к сумме просроченного платежа, а не к остатку.
2. Если заёмщик перестал платить, то взять деньги заёмщика из других источников, например, из сбережений банк не может.
В разных юридических системах действуют разные правила.
И покупатели жилья подписывают такие кредитные договоры?
Они же не могут их не читать, это же америка, образец рыночной экономики
Вы можете не подписывать. Тогда не получите кредит.
Если кредит даёт только один банк из нескольких, в которые чел обратился, значит все в общем-то видят, что у него будут проблемы с выплатами и им это не нужно, а единственный согласившийся даёт на хреновых условиях, сразу с прицелом нахлобучить. Блин, это американская азбука.
Прежде всего, условия кредитов (также как и вообще всего) отличаются в разных банках. Это - американская азбука. Вы всегда тыркаетесь в несколько. В зависимости от того, какие у них условия и как они оценят вас, вы получите кредит на разных условиях. Договор в разных банках разный, но у основных банков он отличается в деталях, хотя по сути один и тот же.
Никто текст договоров на кредит никогда не читает, это стандартная глупость только что приехавших, от которой они быстро отучаются. Вместо этого можно почитать в блогах или поспрашивать у знакомых, какие подводные камни у выбранного вами банка имеются. Можете договор почитать попозже не ради того, чтобы от него отказаться, а просто чтобы иметь в виду не что вы подписались и постараться не попадаться.
Страницы