Учитывая актуальность приобретения жилья в ипотеку для россиян, предлагаю взглянуть на данный процесс несколько с неожиданной стороны, что поставит вопрос о способе приобретения квартиры, несколько в другом ключе. Ипотека, у нас в стране, подразумевает немалые процентные выплаты, что в итоге приводит к значительным переплатам банку, в сравнении с изначально взятым кредитом. Предлагаю читателю способ снижения данных переплат.
Как обычно всё гениальное просто и лежит на поверхности, важно только об этом с *пристрастием* подумать. Перехожу к сути.
Возьмём за пример ипотеку от Сбера, расчёт которой вы можете провести самостоятельно тут https://www.sberbank.ru/ru/person/credits/home/buying_complete_house Рассмотрю два простых примера, которые актуальны для моего города Ярославль, ипотека на три миллиона рублей для покупки нормальной трёшки в готовом доме(не новостройка, ибо для себя поступил именно так если бы стоял вопрос покупки), с первоначальным взносом 500т.р.
Возьмём варианты ипотеки на 10 лет и на 5, и сравним с другим способом покупки квартиры минуя банк. Заключается этот вариант в съёме той же трёшки в течении срока предполагаемой ипотеки, а те средства, которые бы вы отдали банку в виде первоначального взноса и ежемесячных ипотечных платежей, размещаем в том же Сбере на депозит под 7% и вычитаем из этой суммы стоимость аренды квартиры. Ниже приведу две таблицы с расчётом сумм двух вариантов проживания в съёмном жилье 10/5лет, а в итоге полученной экономии, при стоимости аренды достойной трёшки у нас в городе 11тр/мес.
Поехали: Вариант1, *ипотека* 10 лет, ставка 7%, годовой платёж 420тр/год, аренда 150тр(всё чуть округлено, но сути не меняет)
500+7%+420-150=805тр набирается после 1го года эксперимента.
805+7%+420-150=1131 2ой год
1131+7%+420-150=1480 3ий год
1480+7%+420-150=1853 4ый год
1853+7%+420-150=2252 5ый год
2252+7%+420-150=2680 6ой год
2680+7%+420-150=3137 7ой год Тадам, вы уже можете купить трёшку сами
.
3137+7%+420-150=3627 8ой год
3627+7%+420-150=4150 9ый год
4150+7%+420-15=4700 10ый год кончился и Бинго, вы покупаете своим детям, ну или себе для ренты, однушку с балконом в хорошем районе и доме. Неплохо, правда.
Вариант 2, *ипотека* пять лет годовой платёж 660тр.
500+7% +660-150=1045
1045+7%+660-150=1628
1628+7%+660-150=2251
2251+7%+660-150=2920 4ый год, можем счастливые въезжать в трёшку.
2920+7%+660-150+3634 5ый год, можем купить Ладу Весту *на сдачу* 
.
Ну, как, не перехотели ипотеку брать
.
PS. Мною была приобретена трёшка три года назад, два года до этого мониторил рынок, данный расчет актуален был всё это время. Да, конечно, стоимость аренды и квартиры может расти, но это уравновесится ростом процентов по депозиту, что не изменит приведённый расчёт существенно. Ситуация по регионам разная, но думаю данный расчёт, с небольшими поправками, актуален для всей страны.
Несмотря на то, что с выводами я согласен, логика примитивная и неправильная.
Не учтены ключевые факторы, про которые отписал в комменты здесь.
Всю финансовую математику автора ещё не перепроверил.
Но статья полезна тем, что позволяют взглянуть на вопрос с другой стороны.
Для кого-то, в конкретном для него случае, такой вариант окажется более целесообразным.
Комментарии
Взять в ипотеку 1кк на 5 лет. купить уже с ремонтом и мебелью. Сдать за 13.000--15.000+к.м.у. Половину погасить мат.Капитал. Выплаты сокращаются до 12.000. Жильцы погашают ипотеку.
Я так делал.
А как называется ваша ж* мира ?
Ну там же в тексте ясно сказано, г. Ярославль.
Добавлю, знаю вы из Москвы, так этот расчёт полностью подходит и для вас(плюс/минус) в случае ипотеки, как однушек(стоит-6000, аренда 30), так и трёшек(стоит-15, аренда 60)
.
А как в Ваш расчет вписывает такой момент, что однушку снимать стоит 10 тыр в городе где я купил квартиру. Однушка которую купил, в этом же доме, в позапрошлом году стоила 1,4кк в прошлом 1,6кк. В этом году еще подорожает. Аренда тоже подорожает. а платеж по ипотеке у меня получился 8 тыр и расти не будет.
(устало вздыхает) Частные случаи автора поста не интересуют. Автор чётко привёл пример своего региона, далее в комментах показал, что его расчёт актуален для однушки/трёшки в Москве, где цены и аренда стагнируют в рублях лет пять.
Да-да, я знаю несколько частных случев :))) В Братске Иркутской области где я жил относительно недавно цены на квартиры тоже приподнялись. В Красноярске, в Новосибирске, в Краснодаре, в Сочах тоже приподнялись. В Крыму так ваще швах(это то, что я мониторил, когда выбирал место куда податься). Но да, частный случай :)))
Перспективный чат детектед! Сим повелеваю - внести запись в реестр самых обсуждаемых за последние 4 часа.
Автор перестааил местами причину и следствия.
Проблема современной экономики планеты в огромной производительности труда, и в падающей отдаче капитала в производстве. На фоне отсутствия глобальных целей требующих большого количества рабочих рук. В итоге один рабочий в физическом измерении может обуть-одеть в продукцию своего труда сотню еловек, но купить с одной зарплаты в состоянии лишь самые дешёвый товар, или вообще не может.
Как следствие избытка кормовой базы, в странах относительно богатых появляются бесчисленные паразитарные прослойки (финансовые в том числе)
Поэтому чтобы массово продать пооизведенную продукцию, системе приходится залезать в доходы будущих периодов ( потребительский кредит)
Поэтому любое производство и строительство возможно лишь на кредит, ибо если застройщик будет сам копить эти деньги, то он не построит дом никогда.
Все остальное, лишь следствие. Маховик раскручен, и первыми подминает самых бедных. Именно они стремясь вырваться из бедноты вынуждены жить не по средствам, именно они первыми лезут в кредит и ипотеку. Ибо пока будешь пятнадцать лет копить на квартиру, ребенок вырастет в неблагополучном районе, и получит гарантирлвпнный плохой старт.
Богатые потребительские кредиты не берут, но берут на бизнес. С теми же последствиями, ибо если будешь расти лишь на накоплениях, конкуренты на кредитах тебя мигом обскачут.
Это неизбежность, и для того чтобы кредитный маховик крутился, придумана машина сбыта. Мы все рано или поздно окажемся там, не по ому что дураки, а потому что чистая арифметика и неизбежност.
Чтобы уничтожить ростовщиков, придется вместе с ними либо отгеноцидить "лишнее" население Земли, приведя производство и потребление в соответствие. Либо бросить это "лишнее" население и ресурсы в мясорубку освоения новых средств, территорий, космоса или океана, и т.п. где планета опять будет вынуждена жить только на свои (чистенько но бедненько, - прощай айфоны с брюликами у ткачих и Тесла у Небесной Овцы 80), будут массово гибнуть, заниматься репльно нужной работой, компенсируя прирост рожденных.
Глубоко копнули, спору нет. Я по простому/понятному прошёлся...
Вопрос осено серьезный. На кону прохождение точки невозврата на выживание цивилизации.
Если сейчас победят ростовщики и конвертируют бабло во тотальную власть (создав роботов, ИИ, и планетарно-низкоорбиьальную сеть мониьорящую всех граждан в реальном масштабе времени), исторические ворота закроются и человечеству никогда не стать космическим разумным видом. Эволюция этого не допустит, природные процессы через мотню-другую деградационных лет нас сотрут как доминирующий вид, как динозавров (за то что "поленились" и не стали разумными) или атлантов (зациклились на силе). Выведут на старт новых претендентов (неважно, био или кремний)
В такой ситуации необходимо тотальное понимание участников процесса.
Когда придумали возможность печатать книги и начали их печатать, многие к этому отнеслись негативно... что мол злые силы придумали эти печатные станки для своих злых целей, кое где даже убивали книгопечатников.
В Российской Империи церковь часто выступала против электрофикации страны.
Сейчас бояться роботов и ИИ... и злые силы прикручивают и высшие силы...
Просто работая таксистом нужно понимать, что относительно скоро такси будут беспилотными и никакие ростовщики тут не виноваты т.к это технологический прогресс.
Что в переводе на русский означает, - каждый враг сам себе буратино. Удачи за рулём.
+1. Тем более НТР не убирает профессии, а заменяет на более эффективные. Был возница, везший на лошади 4 человека, со скоростью 20-40 км/ч, сейчас автобус и 1 человек везут 60 человек на скорости 60 км/ч. Были таксисты, возившие по 1-2 человеку, их заменяют программисты, тысячи которых пишут софт и ИИ, который потом будет возить милллионы людей. Это просто эволюция. Чем заниматься людям? Учиться, учиться и еще раз учиться. Впереди еще много интересного генетика, биоинформатика, и везде нужны мозги.
умеющий считать влазит в долги с процентами, в любой их форме, только при крайнем форс-мажоре
Бред.
Брал ипотеку в 2007 на 10 лет. Под 10.5%. 600т.р. (250т.р первоначальный) отдал 1200т.р. (в месяц 9300) при покупке квартира стоила 850, в 2017 году стала стоить 2040. Цена на съёмную хату у нас 12т.р. Если бы у меня на момент взятия ипотеки был такой советчик, то через 10 лет я бы имел на счету в банке 250 тысяч и стоимость новой квартиры в 2,5 раза большей.
Добавлю. В 99 брал однушку за 3 000 долларов. Лет через 10 поучаствовал в сраче на форуме, который устроил гражданин, работающий в банке. Он так же, как и автор статьи, предлагал вкладывать в банку под проценты для накопления. Я для него посчитал сколько бы у меня вышло закинь я деньги под проценты на счет. На то время получилось комната в общежитии, которая в 2 раза меньше по цене однокомнатной. У "банкира" подгорел стул, он тупо уперся, что цена квартиры не могла быть такой.
Основная ошибка автора статьи-он реалия нынешнего времени пытается размазать на 10 лет вперед и на этом основании делает предположения.. По комментариям видно, что этот пункт смутил многих.
Хорошо, вариант намбо ту(хэдж от форсмажора). Сохраняйте треть на валютном депозите. Вы, как и многие не рассматриваете обратный вариант, а именно отсутствие колебаний наподобие начала нулевых, когда данная политика ЦБ будет постоянной, даже падение нефти в кризисной ситуации нивелируется у нас накопленными резервами, а шальные нефтебаксы тупо стерилизуются бюджетным правилом.
Я указал в комментах не раз, период начала нулевых не подходит под этот расчёт полностью, ибо тогда был сильнейший рост недвиги на нефтебаксах, а вот потом, мой расчёт, можно несколько даже преукрасить, на фоне стагнации цен, и высокой ставки по депозитам.
Жопа в том, что кроме начала нулевых случились еще 2008 и 2014, а кроме этого некоторые банки приказали долго жить и не все из них смогли вернуть вкладчикам накопления+проценты, а иногда и просто накопления. Вкладывать деньги в банки еще не пропало желание :). Мы ж помним как изящно кинули вкладчиков Сбера при ликвидации СССР. А самое интересное, что в новейшей истории была еще и великая депрессия. Ну и сама недвижимость не гарантия ничего. Достаточно вспомнить пузыри недвиги в Европе.
Я к тому, что изначально озвучил-ваша схема (и расчеты) верна, если имеется определенная стабильность. А в банках сидят люди , которые ваш оптимизм разделяют не полностью. Поэтому к концу заложенного в расчетысрока ипотечники выплачивают банку 2 или даже 3 стоимости жилплощади. Лица взявшие ипотеку то же не идиоты, в зависимости от обстоятельств жилье сдается в наем\кредит гасится быстрее. Это все есть в комментариях то же.
Если цены растут - да, ипотека безальтернативна.
Если цены на квартиры стоят, как сейчас в Москве, да и в целом по России, а стоимость аренды ощутимо , хотя бы раза в два, ниже ипотечного платежа на 10 лет, то смысла в ипотеке для первой квартиры нет. Снимайте (что попроще), копите и откладывайте на первоначальный взнос: сумма, уходящая в аренду и сбережения должна быть не меньше, чем сумма за ипотечный платеж. За 3-5 лет накопите на квартиру без ипотеки или на ипотеку с минимальными платежами.
Главное - не пропустить момент роста цен на квартиру. Тут есть всего два значимых критерия: снижение ставки по кредитам и массовый рост доходов населения. Ни того, ни другого в ближайшие 3 года не будет, так что цены на квартиры будут в целом стабильны. Разве что за исключением местных специфических факторов, например, массовые покупки недвижки в Краснодарском крае работягами с северов.
Подсыплю дегтя.
В реальности платеж по ипотеке сопоставим с ценой аренды, и уж точно не в 3 раза больше весь срок платежа.
Вот пример для Москвы аренда однокомнатной будет около 30 тысяч, платеж по ипотеке такой квартиры от 74 до 23 тысяч в конце срока. Или же 57 000 постоянно.
Казалось бы много, только переплатив в 2-2.5 раза в начале, ты через 20 лет получишь квартиру, а арендуя не получишь ничего. И да застрахованная сумма в банке 1.4 миллиона.
А что в провинции? А в провинции еще забавнее. 1 комнатная квартира в Саратове аренда 8000 тысяч минимум. Есть и по 12. А платеж по ипотеке 15-21. Ну и смысл?
Зачем что то искажать. Берём калькулятор Сбера и смотрим. Однушка 5лям, первоначальный взнос 1лям, кредит соответственно 4, платёж в месяц 59тыр. на 10лет. Считаем, и в итоге я прав. В стране не один банк(1.4 миллиона).
А почему на 10 лет то? Может вообще на 5 возьмем? Берите 20.
Уже была новость что хотят сделать одну выплату на вкладчика за жизнь.
Средний срок 8 лет, от туда и расчёты https://www.sravni.ru/novost/2017/11/21/v-deltakredite-vyschitali-realny...
То что люди раньше погашают это значит у них переплата уменьшается.
20 лет - слишком большой срок для нашей страны.
Пример. Я брал ипотеку в 2004-ом, тогда был единственный вариант - Дельтакредит в долларах под 15% годовых на 30 лет. В 2008-ом погасил досрочно, как раз перед скачком доллара с 30 до 36. Если бы я продолжал платить по графику, до сих пор был бы должен, причем с учетом скачка доллара в 2014-ом, возможно, до сих пор был бы должен сумму, сопоставимую с исходной стоимостью квартиры. Т.е. за 15 лет было уже два кризиса с падением доходов и сменой правил игры на финансовом рынке.
Поэтому целиком и полностью поддерживаю топикстартера - если берете ипотеку, то не более, чем на 10 лет, а лучше - 5 лет. Отсюда, кстати, и средний срок погашения - 8 лет, народ понимает эти риски. И если есть возможность снимать в два раза дешевле, чем платеж за 10-летний кредит, и цены на недвижку не растут, то лучше снимать и копить, чем брать ипотеку.
Для меня вообще не понятно, почему большинство критически отнеслось, кто то сказал, что считать не умею мягко говоря. Ну ну. Схема простая как две копейки и главное рабочая по цифрам, есть конечно минусы но они преодолимы, для трети всех ипотечников актуальность стопроцентная.
Есть тут какая то засада. Во первых те 150 тыс.руб которые вы платили бы за аренду, живя в ипотечной квартире, вы легко можете пустить на досрочное погашение основного тела кредита. И расчеты ТС уже не будут неоспоримыми. Во вторых, я сам ярославский, с нефтестроя, дочь два года назад взяла в ипотеку двушку-хрушевку. До этого снимала периодически двушки. 10 тыс.руб месяц, это у хороших знакомых, плюс оплата коммуналки. Я не буду спорить и смотреть на авито, но говорю, то что знаю. Есть у меня сомнения что за 150 тыс.руб. в год можно снимать приличную трешку, да еще при этом хозяин будет оплачивать вам коммуналку. В третьих, своя крыша, это все таки своя крыша, в которой вы можете сделать ремонт под себя, да и не только это. Понимаете когда вы собственник, вы можете и вести себя как собственник. Например договорится с соседями, о стоянке для вашего авто, на которое они не будут претендовать. Да мало ли чего.
Хотел что то еще написать, но уже забыл. Жизнь многовариантна, ваш расчет то же имеет право на жизнь, но все таки я больше за тех, кто готов ввязаться в драку, а там посмотрим. Копить несколько лет при возможности вьехать в свою квартиру здесь и сейчас, ну как бы не знаю.
Стоимость комуслуг считать не надо, они в обоих вариантах имеются.
В Саратове никаких 150 тысяч на год за трешку, это сумма хорошоей однушки.
Соседу пофиг кто собственник... вы, ваш Банк или ваша бабушка... на договоренность никак не влияет.
Да нет, не пофиг. Если знают, что это один из десятка жильцов, которые меняются каждый год, а то и чаще, даже разговаривать не станут. Да и вам не будет смысла заморачиваться, что толку нервы трепать, когда через месяц могут выставить за дверь? Вот и придется бросать машину где другим неудобно.
Надо сказать, что с финансовым инструментарием мы отстаём на десятилетие(я) как минимум. Пока банкиры, а вместе с ними и чиновники, не
укралиперебрали все лёгкие деньги, до которых смогли дотянуться, про ипотеку никто и не вспомнил. А ипотека это люди. С процентами та же история - сначала обобрали через проценты самых жирных, потом снизошли до среднего класса, обирают через конские проценты уже его. А реальные выплаты по ипотеке очевидны - они должны соответствовать рыночной аренде жилья. Это и есть реальная, а не грабительская ипотека. Моё имхо - ипотека, как и армия, слишком серьёзное дело, чтобы оставлять его частникам. Своё жильё, особенно дом, стимулирует спрос и даёт слишком сильный экономический эффект, чтобы позволять кучке жулья становиться поперёк государственных интересов.чтобы хорошо купить или продать жильё, нужно идти в маклеры. или даже своё агентство.
всё равно, ответственности никакой.
а вот чтоб таких хитрожопых не было- ЦБ накрутит вам инфляцию
Без роста реальных доходов бетонометры не *взлетят*, накручивай не накручивай. Вслед за инфляцией непременно поднимется ставка по ипотеке и депозитам, так что расчёт остаётся актуальным.
Ахахахахаха!!!!
Итак. Автор имеет 0,5 млн свободных денег, которые он размещает на депозите с капитализацией процентов. На неопределенный срок. Автор предполагает, будто банковский процент превышает инфляцию. Поэтому сумма в реальной покупательной способности всегда у него растет. Более того, инфляцию он не учитывает вовсе. Поэтому сумма у него растет невиданными темпами. ОК.
Далее автор считает, что у него есть ежегодных свободных 420 тыр на оплату ипотеки. То есть, 35 тыр в месяц. Ну.... Такое бывает.
Вместе с этим аренду трешки он оценивает в 150 тыр/год или в 12,5/мес.
Какая гнилая арифметика :)))
Вновь, для тех кто в танке. Все цифры проверяемы, Авито в помощь. Цены на недвигу в Ярославле В РУБЛЯХ, семь лет назад были ТАКИЕ ЖЕ (инфляция).
ну, да, за последние 7 лет реальные (с учетом инфляции) цены на недвигу падали. а в 00-х росли, причем бурно.
верно сказал алексворд - тут не угадаешь, что будет. поэтому ваш расчет - сферический в вакууме. точнее сказать - он верен при сохранении текущих условий на 10 лет.
Лотерея брат - дело верное...
Автор очень умный человек, умнее миллионов взявших ипотеку. ЕСнно он не учитывает ни инфляцию, ни рост стоимости жилья, ни кризисы, ни рост зарплат. Взяв жилье ты имеешь недвижимость. Храня деньги в банке ты имеешь в лучшем случае бумажку. ЕСли верить автору, то если я сейчас вместо покупки квартиры положу 5 миллионов в банк, то через 30 лет я буду ОЧЕНЬ БОГАТЫМ человеком...НО блин, жизненный опыт говорит, что это совсем не так работает.
У автора ни слова о применении имеющихся 5миллионов, автор приводит чёткий расчёт *схемы*, заменяющий ипотеку, с пользой для применившего.
схема не рабочая.
Ну ну, вот так вот без всяких доказательств/расчётов...
ДА фигли считать. Очень много людей клали в банк в России суммы в несколько миллионов , но мультимиллионерами они не становились. ТО кризис, то инфляция , то реформа.
Тут не просто класть деньги в банк, а аналог ипотеки с ежегодным довнесением денег на депозит, вместо ипотечного платежа. Инфляцию(если случится) нивелирует автоматом повышенная ставка рефинансирования, от кризиса спасёт внесение к примеру четверти платежа на валютный депозит.
Блин, я просто купил вторую квартиру и она спокойно себя окупает в аренду, при этом не теряя в цене и востребованности на рынке. Отбил уже половину стоимости. Если же говорить для себя, то инфляция достаточно быстро обесценивает ежемесячный платеж (в 2007 году средняя ЗП была около 12000 емнип и платеж в 10 000 был реально доступен еденицам, сейчас за 40 ) , ты имеешь надежное вложение, имеешь стены в которые ты можешь вкладывать, и даже зарабатывать, и не зависить от дяди. Более того даже в случае потери работы или платежеспособности у тебя будет куча возможностей договориться с банком в отличии от арендатора. Я до получения первой квартиры сменил десяток квартир, и каждый переезд вставал мне в копейку (реально два переезда сравнимы с одним пожаром).
+100, фигли считать. Это же проще - купить одну квартиру себе, а вторую - банку, и считать ничего не надо.
Именно. Ты получишь все и сразу. Не переживая за кризис и инфляцию. Повторюсь, вы реально считаете, что если сейчас положить 5 млн. в банк (что эквивалентно примерно 2 кг золота), то через 10 лет у вас будет 12 млн (если верить альфабанку) и это будет примерно 5 кг золота, а через 20 лет у вас будет эквивалент 10 кг золота в рублях? Я просто, может не доверчивый, но что то мне подсказывает, что таким простым способом никто еще себе состояние не сколотил (при том, что 5 млн. это сравнительно небольшая сумма).
У Сбера с его процентами по долгосрочным вкладам тоже не все однозначно. Если там написано 7% годовых, это не значит что вы столько и получите. Практика показывает, что это не так. И какой там мелкий шрифт надо читать, чтобы узнать сколько реально и как там эти проценты по вкладу будут начисляться вообще не понятно. Черный ящик.
И насчет того, что если будет инфляция проценты по вкладу тоже повысят... Совсем с ума сошли? С чего бы это? Это разовые акции, когда можно открыть вклад с процентом чуть повыше. Когда народ начинает масово в доллары или в другие банки убегать.
Так что хз. Но вообще мне говорили, что на депозите деньги держать выгоднее, чем покупать квартиру и сдавать ее внаем.
Так что возможно ТС и прав. Выгоднее копить и покупать. Но только если вы способны накопить на квартиру лет за пять. Если двадцать лет жить на сьемных квартирах, то нунах. Лучше ипотека тогда. Тем более если вы не сможете выплачивать ипотеку, то васда, могут выселить. Но если вы не сможете платить за сьем, вас выселят еще быстрее.
Страницы