Об обманутых дольщиках

Продолжая тему обманутых дольщиков. Так получилось, что тема мне оказалась близка, к сожалению.

В 2012-м вложился в котлован застройщика Квартстрой. Застройщик крупный, много сданных объектов в Москве, Нижнем Новгороде и Волгограде. Качество жилья на уровне, красивые холлы и лестничные площадки, подземные парковка, обустроенная территория. Знакомые жили в одном из их жилых комплексов. Опять же гарантии тогдашнего губернатора Нижегородской области Валерия Шанцева. Но был у застройщика минус - часто не соблюдал сроки. В-общем рискнул и вложился. Срок сдачи 4-й квартал 2014-го.

На дворе февраль 2019, состояние дома на фотке. За это время пришлось поучаствовать в акциях протеста, на встречах в администрации, с омбудсменами, с активистами и членами НПО. Выложу свой опыт и анализ по проблеме.

 

Что заставляет людей вкладываться в долевое строительство.

Ответ однозначный - цена. На уровне котлована цена квартиры раза в 1,5-2 ниже цены готового жилья. Поэтому люди осознанно идут на риск. Это уже потом в случае проблем включают режим "наивного чукотского юноши", мол я же не знал, я же думал. Реально наивных мало, все понимают что это рисковое вложение и есть шанс пролететь.

По этой же причине основная масса дольщиков покупают жилье как инвестицию. В качестве основного все-таки покупают что-то более материальное. Хотя бывают и исключения. Их и стараются выпячивать на публику после остановки стройки - молодые семьи, живущие в съемном жилье, одинокие мамы, инвалиды, пенсионеры. В нашем доме обнаружилась пенсионерка, купившая 4 квартиры, в том числе двухъярусный пентхаус, и пару парковочных мест. Когда инициативная группа вышла на нее с целью зарегистрироваться в реестре обманутых дольщиков, она крыла всех матюгами покруче нашего армейского старшины.

 

Почему появляется недострой.

Основных причин две - кидало и "не шлогла". 

Кидалово это когда роют котлован. начинают заливать каркас, собирают денег с дольщиков и делают ноги. Схема была популярна в начале 2000-х, сейчас все-таки какой-то прядок навели и такое встречается редко.

В-основном стройки встают действительно из-за финансовых проблем застройщиков. Причем банкротятся часто крупные застройщики с оборотами в десятки миллиардов рублей. Тот же Квартстрой был не маленькой организацией. Или не к ночи будь упомянут СУ-155. Последний вообще был какое-то время крупнейшим застройщиком в России. Казалось бы с такой вилкой возможностей и диверсификацией банкротство не страшно. Ан нет.

Причина в мозгах руководства и учредителей. Поздно поняли что "золотой век девелоперов" начала 2000-х кончился и рынок изменился. До 2008 года цены на жилье росли как на дрожжах. Застройщики собирали деньги с долевщиков, за время стройки цены на недвижимость вырастали раза в 2. Как правило застройщик через аффилированных лиц закупал часть квартир в доме. т.е. по факту тоже выступал как долевщик. Продажа этих готовых квартир по рыночной цена, плюс парковки, плюс нежилые помещения, плюс создание управляющей компании под крылом застройщика, с лихвой компенсировала все затраты. Застройщики стремились максимально захапать участков для строительства.

После 2008-го начался спад, цены на время упали, но вскоре вернулись к росту. Застройщики тоже вернулись к старой схеме. Но рост цен был уже намного скромнее и вскоре снова встал. Денег долевщиков стало не хватать, компенсировали банковскими кредитами, все больше уходя в долги. Некоторые начали закладывать новые объекты чтобы привлечь еще долевщиков по принципу пирамиды. Ресурсов на все объекты уже не хватает, сроки срываются, появляются массово судебные иски от владельцев  недостроенных квартир, коммерческой недвижимости и коммунальщиков. Далее просроченные кредиты, остановки строек и бегство за границу руководства с учредителями. При этом перед бегством обычно стараются максимально усложнить процедуру банкротства. Например в нашем случае в качестве зиц-председателя оставили пожилую женщину с онкологией. Она большую часть времени проводит в больнице и физически не может участвовать в судебных заседаниях.

Обычно владельцы до последнего не оставляют планов вернуться на строительный рынок. За границей они не бедствуют, но одно дело жить на старых запасах в статусе беглеца в чужой стране, другое дело иметь постоянный доход и статус "хозяина жизни" на Родине. А запасы рано или поздно кончаются, особенно учитывая привычный образ жизни. Поэтому периодически они возвращаются, даже перед угрозой отсидеть срок.

Для властей достройка за счет старого застройщика самый желательный вариант, без геморроя с поиском нового застройщика и достройкой за счет бюджета. Бывают случаи когда компания банкротится, те же учредители создают новое юрлицо и берутся за достройку своих объектов. Только уже без хвоста в виде долгов и необходимости держать сроки.

 

Каким способы достройки

1. Софинанс и достройка за счет жильцов.

В этом случае жильцы недостроенного дома организуются в НКО, через суд получают дом с землей в собственность, заключают договор с коммунальщиками и за свой счет достраиваются. Работает в случае если дом в высокой степени готовности. Если степень готовности ниже 90%, то вариант практически нереальный. Как писал выше основная масса дольщиков покупали квартиры с целью инвестиций и доплачивать дополнительно кругленькую сумму на достройку желающим мало. тем более многие брали ипотеку и заплатили до фига процентов. поэтому предпочитают давить на власти с целью достроиться без дополнительных вложений.

В случае нашего ЖК два дома первой очереди были готовы на 97 и 99 процентов. Жильцы смогли достроиться за свой счет, но получили геморрой в виде долгостроя за окнами, торчащих кранов и открытых котлованов. Вдобавок Квартстрой официально так и не признан банкротом, поэтом коммунальщики отказались заключать с НКО прямые договора. Оплата идет через фиктивную фирму посредник. Инициативные жильцы собирают квартплату с соседей и выдают им квитанции в своей программе. Некоторые отказываются платить, требует нормальных квитанций. Потому как этими филькиными грамотами даже прикрыться не получится если коммунальщики потребуют заплатить долги. Многие пытаются продать квартиры, но не особо успешно. Жилье проблемное, цены ниже рыночных и желающих купить такое счастье явный дефицит.

2. Передача объекта другому застройщику.

Вариант предусматривает передачу недостроя другому коммерческому застройщику. Для это нужно найти фирму-застройщик, который согласится достроить дома за свой счет. Проблем в том что для нового застройщика объект будет убыточным. Деньги уже ушли старому застройщику, его коммерческие квартиры переоформить на себя не всегда возможно, коммерческие площади не всегда имеются в достаточных количествах. Плюс придется брать ответственность за косяки предшественника и вникать в чужой проект. А чужой проект по определению хуже собственного. Поэтому застройщик требует от властей компенсации в виде выделения новых участков под застройку по льготным ценам и прочих преференций.  Начинается торг и здесь успех сильно зависит от активности обманутых дольщиков.

3. Достройка за счет бюджета.

Здесь нужно разделять достройку за счет федерального и местного бюджета. Проще всего с тему объектами, на которые выделяются деньги из федерального бюджета. Например по домам СУ-155. В этом случае и новый застройщик быстро находится, и местные власти не жадничают.

Достройка же за счет местного бюджета это самый долгий вариант. Богатых регионов у нас мало, денег вечно не хватает. Поэтому местные власти максимально затягивают процесс, пытаясь всячески выбить денег из центра или найти застройщика, который согласится сделать это за свой счет.

 

Какие изменения в законодательстве.

Ситуация с обманутыми дольщиками сильно достала всех, поэтому в последнее время ввели изменения в законодательстве. Ввели специальный страховой фонд (фонд 214) который возьмет на себя достройку в случае банкротства застройщика. 

С 1 июля 2018 года появились так называемые эскроу-счета. Средства дольщиков зачисляются на специальный банковский счет. Доступ к ним застройщик получает только после сдачи дома. До этого момента деньги заморожены, строительство ведется за счет застройщика или же банк под эскроу-счет выдает кредит.

Вчера, 12 февраля, Путин объявил что 1 июля 2019 года на схему эскроу-счетов переводятся все застройщики, привлекающие средства граждан. В обязательном порядке.

 

Что делать если оказался обманутым дольщиков.

При первых же признаках проблем со строительством нужно попытаться выйти на других жильцов этого дома. порежде всего собрать группу в соцсетях или мессенджерах типа вайбера. Попытаться организовать инициативную группу и взять под контроль ситуацию. Нужно быть готовым что основная масса жильцов будет инертной и не будет предпринимать активных действий пока гром не грянет явно. Зато с удовольствием передадут полномочия этом другим. Привлекать внимание властей, правоохранителей, СМИ и общественности.

Если уже все, то максимально быстро занести в реестр обманутых дольщиков минимум 80% жильцов. Это дает дополнительные преимущества при организации НКО, в судах и при выбивании денег из федерального бюджета.

А также готовьтесь к тому, что у многих поначалу милых коллег по несчастью выплывут не совсем хорошие черты характера. Наша инициативная группа перегрызлась между собой раз 20. Некоторые попытались извлечь из этой ситуации материальную выгоду для себя. 

И главное поменьше эмоций. Эмоции это продукт жизнедеятельности мозга. своего рода фекалии. Не нужно идти на поводу у фекалий.