Ведомости: Почему российские застройщики больше не смогут строить много жилья

Аватар пользователя TDN

Масштабные проекты в новых законодательных условиях становятся невыгодными, говорят строители

Отрасль практически полностью потеряет независимость, фактически став подконтрольной банковскому сектору, опасаются эксперты. Минстрой рассчитывает, что останутся наиболее профессиональные и надежные застройщики.

Цена спасения

По данным Минстроя РФ, более 34 000 граждан включены в реестр обманутых дольщиков, всего по итогам полугодия в стране насчитывается 880 проблемных объектов, по которым заключено 90 617 договоров долевого участия. Во время кризиса 2008–2009 гг. таковых насчитывалось около 150 000, вспоминает управляющий партнер «Метриума» Мария Литинецкая.

Чтобы не появлялось новых, государство ужесточает законодательство, усиливает контроль за отраслью. Уже пострадавших граждан также спасают власти: находят другого девелопера, который достраивает проблемный ЖК за определенные преференции, выделяют бюджетные средства на достройку. К примеру, сообщалось, что на достройку объектов Urban Group федеральное правительство планирует выделить 14,6 млрд руб., из них 3 млрд выделят в 2018 г. Около 40 млрд руб. может выделить областное правительство, писали «Ведомости». Всего, чтобы достроить дома, потребуется 55,7 млрд руб., подсчитали аудиторы для Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства (отчет опубликован на сайте фонда).

Крах Urban Group, по мнению президента ГК «Основа» Александра Ручьева, «вызван неэффективным управлением: у компании был раздут штат, она строила слишком дорогой в себестоимости продукт в неликвидных местах и тратила запредельные деньги на рекламу и маркетинг». То, что компания достраивала часть объектов за рухнувшей ранее ГК «СУ-155», могло внести свой вклад, но это не основная причина, уверен он. По сути, «девелоперский бизнес превратился в социальную историю – есть понимание, что государство в любом случае достроит объекты. Вместо понятия «инвестор», у которого есть риски, в ходу понятие «дольщик», подчеркивает Ручьев. Сейчас об отличии дольщика от инвестора заговорили и девелоперы, и чиновники (например, руководитель Москомстройинвеста Константин Тимофеев на пресс-бранче «Девелопмент: перезагрузка» в августе) – о том, что инвестор все-таки должен оценивать риски, когда вкладывает средства в проект. Однако в стране, где уровень благосостояния населения невысок, это превращается в социальную проблему. «Потеря доверия к девелоперам приведет к куда более серьезным последствиям, чем кажется на первый взгляд», – говорит Литинецкая. Последние годы число банкротств застройщиков постепенно увеличивается, по данным РАСК, в 2016 г. закончили свое существование 149 девелоперов в России, в 2017 г. – 157 компаний, в середине 2018 г. процедуру банкротства проходило уже около 300 компаний.

Крайние меры

В октябре 2017 г. президент России Владимир Путин дал распоряжение правительству вместе с Центробанком разработать план перехода от долевого строительства к проектному финансированию. Произошло это спустя буквально несколько дней после начала работы компенсационного фонда дольщиков, в который застройщики перечисляют по 1,2% с каждого ДДУ в том числе на достройку проблемных объектов. Сейчас власти рассматривают возможность увеличения отчислений до 6%.

175-ФЗ о внесении изменений в федеральный закон об участии в долевом строительстве 214-ФЗ вступил в силу с 1 июля 2018 г. Закон вводит серьезные ограничения для девелоперов на стыке их взаимодействия с банками и контролирующими органами, отметил глава Минстроя РФ Владимир Якушев на всероссийском совещании «Новеллы законодательства о долевом строительстве». В частности, это принцип «одна компания – одно разрешение на строительство», опыт работы не менее трех лет и наличие в ее портфеле 10 000 кв. м многоквартирных домов, соответствие нормативам финансовой устойчивости, 10% собственных средств, наличие в одном уполномоченном банке счетов застройщика, технического заказчика и генподрядчика, наличие отчислений и взносов в компенсационный фонд и др.

Александр Казначеев зампредседателя правления Московского кредитного банка

«Почти четыре года назад было принято 963-е постановление правительства, которое позволило банкам отработать все технологические и организационные решения, требующиеся для банковского сопровождения. Пугают потенциально огромным объемом денег, которые нужно предоставить девелоперам. Использование счетов эскроу в связке с проектным финансированием потенциально может существенно увеличить кредитные портфели банков, что может отразиться на нормативе достаточности капитала. Но с учетом сроков проектирования и строительства материальное увеличение объемов проектного финансирования пойдет с лагом в год-полтора после 1 июля 2019 г. Еще есть пара лет на детальную подготовку. Банки, безусловно, увеличат численность соответствующих подразделений. Кредитные организации будут наращивать экспертизу не только финансового, но и строительного контроля. Кроме того, многие процессы взаимодействия банков, участников строительства и дольщиков уйдут в цифровые каналы. Существовал же в СССР Стройбанк, а впоследствии Промстройбанк, отвечавший и за финансирование строительства, и за контроль целевого использования средств. Если несколько десятилетий назад подобный механизм успешно работал, то сегодня – в условиях повсеместного внедрения web-камер на стройках, наличия специализированных порталов для передачи документов в банк для акцепта платежей и других современных технологий – точно можно будет более эффективно решать прикладные задачи финансирования и контроля строительства жилья».

Для проектов, начатых после 1 июля 2018 г., вводится полное банковское сопровождение, которое по замыслу властей должно исключить котловое и перекрестное финансирование. Банки будут полностью контролировать застройщиков, пресекая нецелевое использование средств дольщиков.

Для проектов, которые были начаты до вступления правок в силу, планируется применять усеченный формат сопровождения, не будут распространяться и другие новые требования, говорил Якушев на совещании. Девелоперы надеются, что так и будет, хотя поправки то и дело поправляют заново («Все же вряд ли будут отнимать выданные разрешения на строительство»), и что по полученным заблаговременно разрешениям удастся строить по прежним правилам еще 2–3 года.

«За последние полгода застройщики получили рекордное количество разрешений на строительство, этих проектов хватит еще на несколько лет», – говорит управляющий партнер «Векторстройфинанс» Андрей Колочинский. По данным Москомстройинвеста, с 1 июля, после вступления в силу поправок в законодательство о долевом строительстве, столичные власти выдали 57 заключений о соответствии новым требованиям, по ним можно построить и продать около 1,8 млн кв. м жилья.

Уже сейчас девелоперы могут переходить на эскроу-счета, что позволит им опробовать новую схему и избежать большинства ограничений, в том числе отчислений в компенсационный фонд. Расчет через эскроу-счета призван сохранить для людей возможность приобретать квартиры на этапе строительства по более низкой стоимости. Но девелопер получит доступ к этим средствам только после ввода дома в эксплуатацию, строить он будет только на свои и привлеченные в банках деньги. Какой смысл тогда продавать дешевле на этапе строительства? Предполагается, что кредитная ставка будет снижаться до 5–6% на накопленную на эскроу-счетах сумму, объясняет Колочинский. Девелоперам может быть удобнее распродать все квартиры к моменту завершения строительства, чтобы быстрее расплатиться по кредиту.

«И покупатели, и девелоперы будут замораживать средства в банке на период строительства дома: покупатели – не получая адекватного процентного дохода на вклады, девелоперы – не получая средства от покупателей напрямую и неся взамен бремя процентных платежей по банковским займам», – отмечает директор по развитию ДСК-1 Григорий Алтухов. Переход на эскроу-счета станет обязательным для новых проектов с 1 июля 2019 г.

Плата за безопасность

С помощью перехода на проектное финансирование государство планирует сделать девелоперский рынок более цивилизованным – как в Европе, где жилье строится именно по такой схеме. Однако, как отмечает Ручьев, российский вариант будет иметь несколько значительных отличий. В Европе кредиты строительным компаниям выдают по ставке 1,5–2%, у нас – под 10–11%. Даже если ставка будет в среднем на уровне 5–6%, как прогнозируют власти, разница все равно ощутима. Кроме того, эскроу-счета со средствами покупателей в Европе раскрываются по мере завершения этапов строительства дома, в России – только после ввода дома в эксплуатацию.

Эти обстоятельства превращают безопасную покупку жилья в довольно дорогое удовольствие. По прогнозам большинства опрошенных «Ведомостями» экспертов, неминуемо произойдет подорожание недвижимости – на 15–40%. «Раньше застройщик получал деньги от дольщиков бесплатно, теперь он будет оплачивать дорогостоящие кредиты, а также комиссии за банковское сопровождение сделок», – уточняет Колочинский. «Каждый расчетный счет в месяц стоит 5000 руб. Эта погрешность ляжет на стоимость метра квартиры», – сказал замглавы Минстроя РФ Никита Стасишин на всероссийском совещании «Новеллы законодательства о долевом строительстве». «Банки не возьмут на себя девелоперские риски – они все возьмут с девелоперов», – говорил Вениамин Голубицкий, президент ГК «Кортрос», на пресс-бранче «Коммерсанта» 24 августа.

Но Литинецкая считает, что в течение ближайшего года цены могут даже немного снизиться: застройщики будут стараться вывести свои проекты до 1 июля 2019 г., и предложение на стадии котлована увеличится.

Безопасность покупателей строящегося жилья все равно остается под сомнением – пока есть риск банкротства банков. Страхование вкладов предполагается только на сумму до 10 млн руб. Покупатели более дорогих квартир не смогут получить обратно все свои деньги. Если же обанкротится девелопер, то люди будут или получать обратно средства, стоимость которых, как считает вице-президент по правовым вопросам ЮИТ Валентина Епифанова, значительно снизится по сравнению с моментом входа в проект, или будут ждать, когда банк выберет нового застройщика.

Назад в светлое будущее

Все нововведения, по предположениям большинства опрошенных «Ведомостями» экспертов, приведут к укрупнению девелоперов, которое уже происходит из-за банкротства компаний и перехода их проектов к другим игрокам. «Возможна консолидация рынка, вызванная изменением регулирования: получить проектное финансирование смогут только финансово устойчивые компании с хорошими проектами», – говорит Стасишин. Ведущий аналитик ЦИАНа Александр Пыпин прогнозирует, что преимущество получат застройщики, аффилированные с крупными банками, допущенными к приему денег покупателей новостроек. «Застройщики, «удаленные» от крупных банков, могут уйти с рынка», – считает он.

По мнению Литинецкой, число девелоперов в России в результате всех реформ может сократиться на сотни и даже тысячи компаний (сейчас на рынке, по информации Минстроя РФ, работает более 4000 застройщиков). Но оставшиеся не будут превращаться в мощных монополистов, как можно было бы предположить, а, наоборот, значительно снизят объемы строительства жилья, считает Ручьев. Он выделяет три основных фактора, которые приведут к этому: «Во-первых, это увеличение как минимум вдвое срока оборачиваемости капитала, из-за того что деньги с эскроу-счетов можно будет снимать только после окончания строительства. Во-вторых, снижение рентабельности: объем привлеченных кредитов значительно возрастает по сравнению с текущим моментом, расходы по привлечению денег застройщиком вырастают на 60% и более; вырастет НДС. И наконец, увеличатся риски застройщиков на фоне, по сути, потери контроля над самой стройкой: при личном поручительстве застройщик оказывается в полной зависимости от финансирующего и контролирующего стройку банка. В таких условиях строить много невыгодно и нет возможности. Я считаю, что время крупных частных девелоперских компаний в России закончилось». «Нужно зафиксировать новые условия: издержки вырастут, маржинальность упадет, правила игры усложняются, но существовать в них можно», – резюмирует Голубицкий. А более прозрачный рынок – это хорошо для капитализации тех компаний, которые выживут.

1,23 трлн рублей

Столько инвестировали граждане в строительство 547 жилых объектов в Москве. По итогам августа 2017 г. в столице зарегистрировано 86 000 ДДУ

То, что отрасль станет подконтрольна банкам, называют своеобразным переделом рынка. Банки будут выдавать кредиты девелоперам и ипотеку потребителям, они же будут хранить средства и тех и других. «С точки зрения зависимости от банковской системы независимых застройщиков почти не останется, и большая часть проектов будет финансироваться госбанками», – считает директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Павел Брызгалов. «Ключевое в этой функции – ответственность за реализацию жилищных проектов. Застройщик в любом случае определяет и все параметры проекта, и его участников, включая банк», – возражает Александр Казначеев, зампредседателя правления Московского кредитного банка, вошедшего в список уполномоченных вести эскроу-счета покупателей новостроек при проектном финансировании.

Есть вероятность, что в будущем основная масса жилья в стране будет строиться по типовым проектам без особых изысков, чтобы сократить время реализации, снизить затраты. Но существенного падения качества не произойдет, если строить по современным стандартам, подчеркивает Ручьев. Покупатель стал хорошо разбираться в качестве, отмечает Алтухов. Останутся девелоперы, которые в основном на собственные средства будут возводить уникальные объекты более высокого уровня, считает Ручьев. «Останутся компании-середнячки, которым просто нравится строить. Они будут выводить по 5–6 домов в год, получать от этого удовольствие, зарабатывать небольшие деньги. Это можно назвать самовыражением через девелопмент», – заключает он.

Авторство: 
Копия чужих материалов

Комментарии

Аватар пользователя Мирянин
Мирянин(3 года 4 месяца)

«Ключевое в этой функции – ответственность за реализацию жилищных проектов. Застройщик в любом случае определяет и все параметры проекта, и его участников, включая банк»

 

Вот это хорошо. Давно пора.

Аватар пользователя МГ
МГ(6 лет 5 месяцев)

да и ценник надо снизить процентов на 30. а то "черновик" обходится как готовая к проживанию "вторичка"

Аватар пользователя Old grumbler
Old grumbler(9 лет 5 месяцев)

В одном доме? Или черновой в новом с потолками 3.20, а вторичка - в пятиэтажке "50 лет без капремонта" и при высоте 2.40? Мм?

Аватар пользователя МГ
МГ(6 лет 5 месяцев)

скажем, в том же районе (в радиусе километра). новый - 2,7 потолки. вторичка - ленинградская серия (это тоже 2,7). новая "свободной планировки" примерно 36-40 квадратов, это как двушка "ленинградка" с её 44-48 кв.м. то есть, всё сопоставимо. причем, во втором случае уже и кровля поменяна, и швы, и лифты в стадии замены. а с потолками 3+ разница такая же. причем во дворах новостроек растительности нет - так, десяток кустов и саженцев. а во вторичных - деревья по 10+ метров :) а это тоже важно!

Аватар пользователя Old grumbler
Old grumbler(9 лет 5 месяцев)

Тогда надо с лупой рассматривать.

Еще нюанс - "готовое к проживанию" имеет ценность только как сьемное, при личном пользовании не помню случая, чтоб после приобретения вторички не проводился комплексный ремонт. В этом черновая подготовка сразу выигрывает - не требуется обдирать ничего, не нужна перепланировка - а это тоже немалые затраты.

Аватар пользователя DmitryO
DmitryO(5 лет 5 дней)

По прогнозам большинства опрошенных «Ведомостями» экспертов, неминуемо произойдет подорожание недвижимости – на 15–40%. «Раньше застройщик получал деньги от дольщиков бесплатно, теперь он будет оплачивать дорогостоящие кредиты, а также комиссии за банковское сопровождение сделок», – уточняет Колочинский. «Каждый расчетный счет в месяц стоит 5000 руб. Эта погрешность ляжет на стоимость метра квартиры», – сказал замглавы Минстроя РФ Никита Стасишин на всероссийском совещании «Новеллы законодательства о долевом строительстве».

Но попробуем рассуждать логически. Если застройщик платит высокие проценты на кредиты, то какую цену ему выгодно устанавливать? Чем выше он назначит цену, тем дольше у него не купят новостройки, и тем больше он потеряет. Поэтому выиграют не те, кто повысит цену, или хотя бы оставит ее на прежнем уровне, а тот, кто цену снизит.

Повышение процентной нагрузки приведёт, как это не парадоксально, к снижению цены на недвижимость.

Аватар пользователя МГ
МГ(6 лет 5 месяцев)

коли у нас правительство ратует за доступное жильё, то вполне могло выступать гос.заказчиком, предлагая, скажем "бонус" в виде 10 т.р. за квадратный метр сверх себестоимости. разумеется, ещё и землю под строительство выделят бесплатно в аренду на 100 лет (срок службы дома) или по скромному тарифу, чтобы жильцы, оплачивая "содержание и обслуживание жилья" платили 10 р./месяц за землю.

а себестоимость строительства квадратного метра 10 т.р. (панель), 12 т.р. (монолит), 15 т.р. (кирпич). так что снизить цены - это не потерпеть убытки, а уменьшить прибыль. но, как вы заметили, срок реализации будет ниже в разы. то есть, "валом" будет хорошо получаться :) но это при социализме или гос.капитализме... при свободном рынке ни о каких благах для потребителей помышлять не стоит

Аватар пользователя ata
ata(9 лет 8 месяцев)

Как ситуация с зависшими стройками обстоит сейчас с точки зрения банка?

Банк выдаёт множество ипотечных ссуд населению. Если стройка останавливается, то банк имеет дело с несколькими сотнями разношёрстных залогов, которые просто неликвидны, и которыми практически невозможно управлять. Стрясти деньги с застройщика в таких условиях практически нереально.

В прекрасном светлом будущем именно банк будет залогодержателем. То есть, в случае разорения застройщика, банк сможет без проволочек найти нового, чтобы вернуть свои деньги, деньги вкладчиков и обеспечить людей жильём.

.Осталось решить одну небольшую проблемку - исключить аффилирование или сговор между недобросовестными банком и застройщиком.

Опыт последних лет показывает, что сделать это отнюдь непросто.

Аватар пользователя Тохx
Тохx(3 года 2 месяца)

в случае разорения застройщика, банк сможет без проволочек найти нового

А кто предыдущего разорит? Не тот же банк ли? И рынок подрядчиков не резиновый, чтобы все прям так быстро и без проблем. 

Аватар пользователя ata
ata(9 лет 8 месяцев)

А как банк может разорить подрядчика?

А вот подрядчик, забывая про стоимость денег и риски, разоряется легко и непринуждённо.

Аватар пользователя Тохx
Тохx(3 года 2 месяца)

забывая про стоимость денег и риски

Нет таких тупых подрядчиков. Может были, да вывелись.

Генподрядчик изначально на кредите банковском(может даже и в своем аффилированом банке) сидит, еще до сбора денег с населения и до нулевого цикла. Сейчас супервайзера/смотрящего с банка(если банк не свой) поставят, который будет пасти стройку и назначать своих субподрядчиков, которые при этом же банке. Цена для генподрядчика вырастет, так как конкуренции не будет, ликвидность стройки упадет. А дальше как лизнет банку, хорошо-может закончит стройку, плохо-банкротится.

Идет дело к монополии на рынке жилищного строительства или как в сотовой связи - "большой тройке", а вот к лучшему это или нет время покажет.

Аватар пользователя ata
ata(9 лет 8 месяцев)

в своем аффилированом банке

Вспоминается Мэр г.Лужки и один аффилированный с ним банчок.

Жуликов надо ликвидировать как класс.

супервайзера

Не знаю таких.

назначать своих субподрядчиков, которые при этом же банке.

Если деятельность представителя банка ухудшает деятельность зависимого от него должника, то либо этот представитель, либо сам банк - жулик.

Жуликов надо ликвидировать как класс.

А дальше как лизнет банку,

За всех банкиров не скажу, но из тех, с кем имел дела, лучшие - прожжённые циники. Им пофигу, кто как лижет в переносном смысле. А в прямом для этого есть профессионалы, до которых застройщику далеко-далеко.

В остальном - жуликов надо ликвидировать как класс.

Аватар пользователя Тохx
Тохx(3 года 2 месяца)

Не знаю таких.

Сейчас заказчик, в данном случае банк, в моем случае был госзаказчик, ставит таких "супервайзеров" для контроля как проводятся работы, причем сам этот представитель обычно сынок, который нихрена не понимает в том что происходит, в лучшем случае собирает бумажки, которые ему приносит подрядчик.

Аватар пользователя Тохx
Тохx(3 года 2 месяца)

Если деятельность представителя банка ухудшает деятельность зависимого от него должника

Генподрядчик -должник, в данном случае, заключает договора с субподрядчикаии, сам лопатой не машет. Потому если банк ему порекомендует своих субподрядчиков, но чуть дороже, которые у него тоже в должниках, то он ничем не ухудшает свои результаты деятельности, а даже наоборот, консолидирует участников.  Только цена объекта будет выше, а ликвидность ниже.

Если генподрядчик будет возражать против работы с рекомендованными субподрядчиками с ним могут разорвать сотрудничество и никакого жульничестча.

Аватар пользователя gridd
gridd(5 лет 3 месяца)

Бизнес опять ноет.  Злые люди бедной киске не дают украсть сосиски. А раньше как было хорошо: взял живые деньги у живых людей, купил на них собственный остров, яхту, на остатки - кокса, повара и камбоджийских шлюх, а в камеру показываешь средний палец. Хороший пример ответственного застройщика.

Аватар пользователя МГ
МГ(6 лет 5 месяцев)

yes

Аватар пользователя Тохx
Тохx(3 года 2 месяца)

Чтобы так весело получилось, в этом должны участвовать те же банки, которым сейчас флаг в руки дают. Теперь банк будет кидать подрядчика, подрядчик дольщиков/инвесторов, потом новый подрядчик и такой же круг до бесконечности.

Либо придется  искать подрядчика у которого есть средства построить дом на свои средства, только много ли таких?

Аватар пользователя Ахметов
Ахметов(3 года 1 месяц)

А еще появится какая-нибудь "Сбербанк-Капстрой" - замечательный "надёжный" застройщик

Аватар пользователя Тохx
Тохx(3 года 2 месяца)

Туда же и ВТБ-констрактинг

Аватар пользователя gridd
gridd(5 лет 3 месяца)

Банки прочно пасёт ЦБ. Шаг вправо, шаг влево - останешься без лицензии. Зато банки в рамках закона о Банках и банковской деятельности имеют право проверять хозяйствующие субъекты, имеющие открытые у них счета, в части соответствия финансовых операций характеру хоз.деятельности.Бывшие строители будут работать в банках и будут иметь бывших коллег во все отверстия. Приостановление движения по счёту при подозрительных операциях или выведении денег в помойки или за границу (на камбоджийских шлюх и кокс) станут реальностью. А также извещение налоговой о факте подозрительных операций. Банки давно уже работают по факту как прокси налоговой, ещё законодательно это закрепить осталось. :)

Добросовестным застройщикам бояться нечего - как они работали, так и будут работать, только гораздо чаще будут общаться с банком особенно на первых порах введения этого закона. Да, не всё будет гладко; да, какие-то вещи потребуется уточнять и детализировать; да,первое время все будут вопить о засилии бюрократии.

Но ситуаций, когда застройщик взял деньги и слился в сиреневый туман станет меньше. А также когда застройщик, не имеющий должного опыта, построил дом из говна и палок и искренне надеялся, что дом уж как-нибудь удастся сдать Стройнадзору, а не прокатило и люди живут в многоэтажке без отопления, воды и канализации (а дом с неустранёнными нарушениями нельзя подключать к коммуникациям) - это тоже обязано уйти в прошлое.

Идёт прореживание рынка строительства от мелких,  самых высокорискованных игроков. Дома еще лет 10 назад строили все кто не лень. У людей аптечный бизнес, смотришь - "Авиценнастрой". Человек всю жизнь занимался охранным бизнесом - раз-два и он девелопер! Ну какие строительные компетенции у аптекарей и ЧОП? Можно нанять команду на стройку, но если ты в этом ничего не понимаешь - тебя разведут как ребёнка за конфетку! Всё будет долго, дорого и госприемка через жопу. Случаи сноса несогласованных многоэтажек уже были. А ведь это чьи-то кровные деньги, которые потом надо высуживать в судах, а застройщик объявляет компанию банкротом. Потом выясняется, что у банкрота из имущества - арендный офис, три стола и три стула. А деньги куда-то делись. 

С другой стороны у меня были знакомые ребята - всю жизнь занимаются пром.строительством - цеха, административные здания, дороги, подъездные пути: "Пойти в жилищное строительство? Да нахер надо! Коррупция и согласования сжирают всю прибыль так, что хорошо построить уже просто не получается. С промстроем есть свои сложности, но нет такого бардака как в жилищном"

 

Аватар пользователя Satprem
Satprem(7 лет 3 месяца)

Демография и провал молодого экономически активного населения, не позволит увеличивать объемы застройки, не будет спроса. В провинции он уже падает. Если конечно не китайским вариантом с российскими особенностями, стройка ради стройки но в условиях падения численности населения (реновация в Мск в общем с этой целью но там есть спрос) если прибавить другие регионы, то строить в долг (просто для того что бы строить, и не упала ВВП и пром производство) а долги от нереализованных объектов (на баланс ЦБ например будет выкупать) этакая зомби модель, даже еще намного хуже КНР, там просто численность населения растут, а тут на фоне численности такое... не знаю, не думаю, но это не исключено , пожалуй если накопят при 100 долларах годик другой еще резервы - она вполне возможна....(но мало вероятно что распространится за приделы миллионников) 

В целом корень демография и еще , сейчас ипотеку берут те в среднем кому 35 лет то есть те кто родились в СССР еще до Горбачева (многочисленное поколение 80-ых) через 5-7 лет пойдет обвал и вообще ... капец. А пока при прочих равных, (если не будет кризиса и цена на нефть не упадет и пика не будет еще 5-7 лет) стягивать остатки платежеспособного спроса , скорее всего будут в крупные города, продолжая путь на урбанизацию, где с провинции будут выжиматься последние "демографические и интеллектуальные соки" в виде потенциального молодого ипотечника, по более высокой цене реализованных ему квадратометров - (Мск, Питера, Екб) нежели провинции, откуда он родом. Стягивание в мегаполисы. Стройка важный элемент ВВП , если она уйдет вниз - ВВП также потянет в кризис или рецессию всю экономику. и ....стабильность...

Аватар пользователя iStalker
iStalker(9 лет 7 месяцев)

Спрос есть на более качественное и большее по площади жилье. И он огромный. Просто это неплатежеспособный спрос :)

Старые хрущебы, УПшки и то что сейчас стоят как жилье "эконом"-класса - это такой мусор, в котором люди живут только потому что нет выбора. И эти квартиры уже недешевые.

А следующая категория, "комфорт"-класс, стоит уже в 2.5 - 3 раза дороже. Хотя этот "комфорт"-класс должен быть минимумом для людей.

 

Аватар пользователя Satprem
Satprem(7 лет 3 месяца)

Неплатежеспособный спрос = отсутствие спроса, или не так ? )

Ну в Мск понятно снесли хущебу 5 этажей построили 20 этажей дали 4 этажа жильцам снесенной хрущебы + затраты на строку - раздали кредиты продали остатки 16 этажей и все в + -се а как быть с провинцией там такой номер и такая маржа (прибыль) как в Мск за бетонометр не пройдет и никто не даст. Строить сносить старое давать новое просто бесплатно так выходит ? )

Да и + в провинции нет в общем недостака в жилье (оно старое) но есть недостаток спроса его нет 

Аватар пользователя ДоброКот
ДоброКот(7 лет 4 месяца)

вы про какую провинцию сейчас говрите? я чтото не пойму.  Новосибирск - вполне себе провинция, хотя и полтора миллиона жителей. примерно треть из них живет в частном секторе, в халупах сделанных 50 лет назад из г-на и палок. стоимость хрущевок потому и запредельная что очень много народу хотят перехать хотябы в хрущевку. и вы говорите про то что спроса нет? если бы спроса не было то и цены обвалились бы вниз, разве нет? рыночек порешал бы, вот это вот все. а сейчас хрущевка в Нске стоит дороже дома в болгарии недалеко от моря.

Аватар пользователя speed13
speed13(6 лет 10 месяцев)

все верно кроме одного. яма начнется через 7-9 лет. передел пирога под это и заточен. а проблема обманутых дольщиков решается между важным делом, в целом они никому не интересны.

Аватар пользователя Satprem
Satprem(7 лет 3 месяца)

Ну ок 7 - 9 мб я примерно на глаз прикинул по моим прикидкам первые звоночки начнутся через 5 , остро встанет вопрос через 7 а 9 ну если вот по этому графику смотреть то через 5 все же , там очень круто падаем через 5-7 ,боюсь до 9 то есть средний возраст (даже с учетом падения дальше  среднего возраста заемщика ниже 35 лет) не дотянем до 9 лет)) Там не средний возраст а год рождения усредненного Ипотечного заемщика и Роженицы. По роженицам там и отложенный спрос мат капитал поглотил (у тех кто младше 29 лет) и кто старше хотел уже родил + рост среднего возраста неуклонный тоже стягивает .. так что (если нефть по 80-100 ну 70-100 все годы и без кризиса и конечно БЕЗ подъема ставки ЦБ выше 10% лет 5 мб и есть дальше пойдет швах полнейший по всем фронтам, таким комом что мама не горюй

Так что с учетом всего что в графике написано 9 лет точно нет ) вот источник про женщин 68 стр 

а вот источник на основание которого сделал вывод про 35 лет возраст среднестатистического ипотечного заемщика

Аватар пользователя speed13
speed13(6 лет 10 месяцев)

график потолочный. из графика следует что 6 лет. ну по сути это ничего не меняет. я с вами согласен коллега, +- 2 года погоды не решит никому. эта демографическая яма будет ОООчень серьезным фактором определяющим всю экономику России на ближайшие 10-15 лет. и тот факт что подготовка началась уже сейчас говорит о том что у сидящих в кремле есть мозги и они видят чуть дальше своего носа.

Аватар пользователя Satprem
Satprem(7 лет 3 месяца)

Конечно видят и понимают они все. Уже режим падения численности населения - приводит к тому что сокращается спрос на всё от А до Я. Реальный обвал по моим подсчетам пойдет в 2 половина 19 г (скорее всего синхронно с падением добычи нефти)... 

Конечно в Кремле не идиоты сидят, они виядт и понимают, но так много факторов на которые они не могут никак повлиять (это например увеличить в 2 раза бизнес цикл что уже самый длинный в истории) предотвратить риски для мир экономики а значит и цен на нефть (Брекси Италия или Бог знает что) Но в целом конечно они будут пытатся делать все именно поэтому и у Кудрина намечен Рост ФНБ как некой кубышки и резервов в прок пока цена на нефть норм и Ещё им не выгоден сильный рубль ...Реальность такова что профицит сегодня формируется по большей части их того что стоимость бочки в рублях 5600 р а не 3600 р (60 нефть - 60 руб бюкс  - Вовины ) 

 Посмотрим , время покажет 

Аватар пользователя Kvazar_Old
Kvazar_Old(7 лет 5 месяцев)

Спрос падает из-за падения реальных доходов и кредитования, которое позволяет стырить спрос из будущего, а потом его еще и понизить за счет необходимости выплаты процентов.

Аватар пользователя Satprem
Satprem(7 лет 3 месяца)

И это конечно будет играть, ну ухудшение ситуации, и откладывание ситуации, максимум на потом ...

По типу 7 бед -1 ответ (но попутно копят резервы и пока профицит в теории если понесется он для этого и предназначен) но насколько его хватит другой вопрос , зависеть будет от глубины падения и конечно же длительности (это я про мир . экономику и нефть) а по недвиге согласен .и спросу , по замечанию

Аватар пользователя Artem_01
Artem_01(9 лет 6 месяцев)

А китайский вариант стройка ради стройки - это вы что имеете в виду?

Аватар пользователя speed13
speed13(6 лет 10 месяцев)

щас нам товарищи разъяснят что пустые города в Китае это государственный стратегический резервlaugh

Аватар пользователя Artem_01
Artem_01(9 лет 6 месяцев)

А вы уверены, что они пустые?:)

Аватар пользователя Satprem
Satprem(7 лет 3 месяца)

Может в некотором смысле у них и имеет место такой процесс , но для их экономики пока что это выход , и еще у них есть рост численности населения пока что сохраняется . (кмк) делать тоже самое на падение численности - ну я не припомню примеров... что бы гос-во брало на свой баланс через ЦБ (вернее ЦБ скупал долги застройщиков) помогая сохранять рост ВВП и экономику  в целом) Я просто вариант о нем подумал огласил , не думаю что реновация если и будет выйдет за приделы миллионников.

Аватар пользователя Тохx
Тохx(3 года 2 месяца)

Согласен, только еще пойдет на рынок жилье, полученное по наследству от поколения 40-50х годов, что на ценах скажется не лучшим образом.

Аватар пользователя 666
666(7 лет 7 месяцев)

Вы не учитываете еще один важный аспект развития строительства - тарифы на центральное отопление. Тарифы очень высоки и имеют тенденцию к неуклонному повышению. Это ограничивает развитие по пути увеличения количества квадратных метров на человека.

Аватар пользователя Satprem
Satprem(7 лет 3 месяца)

Да тарифы растут и будут расти, и все больше на них, будет уходить в среднем дохода, от года в год, на оплату комуналки.

Аватар пользователя Bruno
Bruno(6 лет 1 месяц)

Строй­ка важный эле­мент ВВП , если она уйдет вниз - ВВП также по­тя­нет в кризис или ре­цес­сию всю эко­но­ми­ку.

Эцелоп недавно приводил данные, которые почему-то нарушают этот, казалось бы справедливый, тезис.

Впрочем, это не единственное нарушение такого рода - последнее время высшее чиновничество и придворные аналитики рапортуют о рекордных темпах роста средней заработной платы, которые почему-то не бьются с наблюдениями многих комментаторов от слова "совсем".

Аватар пользователя Кракодил
Кракодил(5 лет 2 месяца)

Ну, что от всего и всегда выигрывают банкиры - это аксиома. А жильцы - тут хз.

Аватар пользователя Kvazar_Old
Kvazar_Old(7 лет 5 месяцев)

Как только бизнес, построенный на кидалове, начали выводить на чистую воду - начались крики эффективных собственников: как дальше жидь?

Однако, как отмечает Ручьев, российский вариант будет иметь несколько значительных отличий. В Европе кредиты строительным компаниям выдают по ставке 1,5–2%, у нас – под 10–11%. Даже если ставка будет в среднем на уровне 5–6%, как прогнозируют власти, разница все равно ощутима.

А что мешает дом строить не 3 года, а 6 месяцев? Платежи по процентам (если простые) падают в скромные 6 раз.

«Раньше застройщик получал деньги от дольщиков бесплатно, теперь он будет оплачивать дорогостоящие кредиты, а также комиссии за банковское сопровождение сделок», – уточняет Колочинский.

О чем и речь: взял бабло у дольщиков и годами его крутишь, а стройка стоит. Сказка, а не жизнь.

. «Банки не возьмут на себя девелоперские риски – они все возьмут с девелоперов», – говорил Вениамин Голубицкий, президент ГК «Кортрос», на пресс-бранче «Коммерсанта» 24 августа.

Как же так? Раньше все риски ложились на дольщиков, а теперь на нас? Вопрошает поциэнт.

По прогнозам большинства опрошенных «Ведомостями» экспертов, неминуемо произойдет подорожание недвижимости – на 15–40%

Уже сейчас продажи стоят, а если еще накрутить - совсем пусто будет. Клоуны бы лучше подсчитали упущенную выгоду от того, что хаты у них годами продаются.

Но тут возникает вопрос: а почему это все не ввели лет 20 назад?

 

Аватар пользователя Райвен
Райвен(9 лет 8 месяцев)

Уже сейчас продажи стоят, а если еще накрутить - совсем пусто будет. Клоуны бы лучше подсчитали упущенную выгоду от того, что хаты у них годами продаются.

Поддержу. Квартиры продаются годами, а реальная цена идет с дисконтом 20-30% от заявленной. Если еще поднимут цены, денег у покупателей не прибавится. И так спрос никакущий. Сейчас на фоне повышения НДС с 19 года некоторые начинают цены поднимать на недвижку, типа всё же подорожает! И откуда появятся лишние деньги, интересно? Если даже по текущим ценам не берут.

Аватар пользователя антрацит
антрацит(7 лет 1 месяц)

В Питере как горячие пирожки хватают квартиры нижнего сегмента цен. У нас у метро тут несколько домов построили, так на уровне первого этажа все раскупили в мгновенье ока (может спекулянты, правда), остались только супердорогие, большие квартиры. Хотя кроме метро там никаких достоинства у района нет, рядом промзона и крайне оживленнная трасса, соответственно жуткая экология.

Аватар пользователя Рашидыч
Рашидыч(6 лет 6 месяцев)

Есть технологический процесс постройки многоквартирного дома. Сроки сокращать можно не до бесконечности. Вы же не хотите жить в доме, построенном абы как, потому что застройщику дорого платить проценты по кредиту.

Аватар пользователя антрацит
антрацит(7 лет 1 месяц)

Где стоят, а где не стоят, мы тут помогали родственнику квартиру купить недавно, так аж драка шла за студии, дважды наш вариант уводил у нас из под носа более богатый покупатель. Те варианты, что были весной к концу лета исчезли все как один. Стало быть люди продали за несколько месяцев квартиры. Ну а однушки по 5 млн и более дорогое жилье, да, стоят по-моему, мало у кого есть возможность столько и ипотеку взять.

Аватар пользователя AlterDraconis
AlterDraconis(9 лет 8 месяцев)

Оборзели эти застройщики. Сраный трёхэтажный дом строят с 2015 года. Опять "письмо счастья" прислали, "не позднее 30 марта 2019 года" дом сдадут. Паразиты.

Задолбало это пошел к адвокату. Оформили им претензию, завтра пойду снова, посмотрим, что ответят. И ответят ли.

Аватар пользователя Kvazar_Old
Kvazar_Old(7 лет 5 месяцев)

Если по тому самому ФЗ, то сразу в суд. Вам там начислят пени за каждый день просрочки. Но вот дальше интересней - эти деньги можно ждать годами и не дождаться.

Аватар пользователя AlterDraconis
AlterDraconis(9 лет 8 месяцев)

Да, есть такая проблема. Посмотрим, может адвокат что-нибудь намутит.

Аватар пользователя Рашидыч
Рашидыч(6 лет 6 месяцев)

Можно срубить проценты по двойной учётной ставке. 

Но, как справедливо заметил товарищ выше, реально их получить - отдельная история.

Аватар пользователя lalals
lalals(9 лет 1 месяц)

у нас тут недавно похожий случай был. человек купил квартиру, достаточно дорогую, в строящемся доме. девелопер нанял чукчей на строительство и затянул стройку больше чем на полгода. человек через суд отсудил себе небольшую однушку в том же доме, за задержку и упущенную прибыль.

Аватар пользователя Бур Наш
Бур Наш(6 лет 8 месяцев)

Масштабные проекты в новых законодательных условиях становятся невыгодными, говорят строители

То есть сверхприбыльно уже не навариться, печалькО.

Страницы