АО Росстрой. Решаем проблему недоступности жилья в России.
Как можно решить проблему жилья в России? Для ответа на этот вопрос обозначим для начала саму проблему общими штрихами:
- Жилье в России сильно дороже покупательской способности по стране. з/п относительно низкие – жилье относительно дорогое.
- Как следствие из п.1. это плотная многоэтажная застройка. Строятся огромные многоэтажные комплексы вплотную друг другу. Это логично – девелопер пытается по максиму выжать из кв м земли.
- Покупательская способность низкая – поэтому народ в основной приобретает жилье в ипотеку, т.к. это единственный инструмент хоть как то обзавестись собственным жильем.
- Ипотека вещь коварная. А) она надолго Б) её надо платить, и проблемы типа “меня уволили” или “я потрачу лучшие годы жизни на кабалу” банкиров не интересуют. В) дикая переплата
Понимая и видя все это мы имеем сегодня то что имеем: жилье строиться низкого жизненного качества (многоэтажки на окраинах городов), площади народ в ипотеку берет маленькие(т.к. и так очень дорого), народ живя в маленьких бетонных коробочках тускнеет, жизнь становиться рутинной (дом – машина - работа) и накапливается общее недовольство среди народа всех возрастных категорий о безысходности (а некто под этот эгрегор даже молодежь на улицы выводит ). Картина не радужная вовсе.
Критикуешь? Предлагай!
- Провести через гос думу закон о формировании АО Росстрой, контрольный пакет акций которого будет принадлежать гос-ву.
- В законе прописать след(сори, я не юрист, пишу как понимаю):
Что касается университетов:
- главам администраций(городов, областей и т.д.) выделять земли для нужд АО Рострой
- высшим государственным учебным заведениям (университетам, институтам и т.д.) организовать строительные кафедры. На базе строительной кафедры совместно и под контролем АО Росстрой организовать план-список поступающих и учащихся граждан с целью выявления потребности в жилой площади.
- заведующим стройкафедры совместно и под контролем АО Росстрой разработать бизнесплан для выявления потребности в: стройматериалах, строительной технике, прорабов-специалистов и т.д. для организации процесса строительства.
- государственным(полностью или частично) предприятиям-производителям строительных материалов совместно и под контролем АО Росстрой организовать на своих мощностях рабочий процесс для студентов. Выделять рабочие места согласно разработанному совместно плану со стройкафедрами. Строительные материалы: песок, щебень, бетон, арматура, стеновые блоки, клинкерный кирпич(для облицовки и мощения), деревяшка, утеплители, кровельные материалы, трубы, окна/двери и т.д.
- стройкафедрам совместно и под контролем АО Росстрой заложить в бизнесплан плату за амортизацию оборудования на предприятиях- поставщиках строительных материалов. Так же просчитать, сколько в % соотношении от общих возводимых площадей нужно продавать в розницу, для покрытия всех сопутствующих расходов(организацию стройплощадки, лизин за строительную технику, амортизация оборудован я предприятиям, проживание и питание студентов на стройплощадках и т.д. )
- стройкафедрам совместно и под контролем АО Росстрой разработать план-график работы студентов на предприятиях-поставщиках и на стройплощадке. (в идеале организовать так, чтобы за 2-3 года участия в стройкафедре, студент обзаводился готовым )
- стройкафедрам совместно с АО Росстрой утверждать проекты застраиваемых территорий(дома строить не более трех этажей, с применением долговечных технологий(не из галимого газобетона или каркасники), сразу с хорошим утеплением, с парковками, тротуарами, тропинками, диодным освещением, несколькими заездами от дороги, достойной площали(на 1ого человека не менее 100 кв м, если студент состоит в браке – 150 кв м) и т.д.)
Что касается самого АО Рострой:
- организовывать и контролировать работу в вузах и на предприятиях
- согласовывать бизнеспланы и разрабатывать/утверждать проекты строительства
- работа с документами (на землю, на коммуникации, на собственность жилья)
- взять на себя функцию риелтора. Каждый студент, участвую в програме сройкафедры и получаюсь жилье, не имеет права продать данное жилье в течение 5 (пяти) лет после заселения и оформления собственности. Если по прошествии пяти лет, собственник решит продать жилье(мало ли что в жизни поменяется), то продать такое жилье он имеет рпаво только через АО Рострой.
- регулировать распределение жилья (сколько нуждающихся, сколько построилось, сколько продалось, сколько нужно сдать в аренду для покрытия текущих расходов и т.д.)
Что мы можем получить на выходе, если такую систему организовать? 1. Студенты за время обучения в вузах сами обеспечивают себя жильем. У них снимается обуза и деприсуха в виде ипотеки на 15 лет., т.к. во время обучения в вузе они строят жилье сами и заселяются в него на правах собственника. 2. Повышение привлекательности обучения в отечественных вузах (возрастет кол-во желающих, можно отбирать более талантливых) 3. У окончивших вузы граждан появляется возможность для творчества и работы над тем, что им действительно по душе, а не низкооплачиваемая работа в офисе – лишь бы на ипотеку и еду хватало. 4. убираем из цепочки два паразитарных сектора: банкиры(ипотека) и девелоперы (построил за рубль – продал за три) 5. И т.д. и т.д. и т.д плюсов масса.
Из сложностей проекта: сопротивление со стороны чиновников, банкиров и девелоперов.
Написал статью из своих соображений, мне же интересно видение и комментарии камрадов. Если в целом будет положительное впечатление, то буду продолжать писать в этом русле.
Комментарии
Я указал. Бонус застройщику, банку в рамках разумного. Чтобы не разогревать рынок только первичка, сколько потратил, за столько и продал. В данном случае выгоду получает пенсионер, а не банк, застройщик, риэлтор. Вообще ипотека предложена как прозрачный понятный механизм. Вы пенсию в акции гугла хотели бы или квартиру? Многие и так это делают, но недвижемость нельзя кусочками продать. А ипотека даст пенсионеру гарантированный доход. То есть молодеж будет работать на пенсионеров. При капитализме это меньшее из зол.
Вы пытаетесь тут продвинуть некий "народный банк". Тема годная сама по себе, наверное, но в рамках отдбельного обсуждения. В рамках существующего это всё та же ипотека, только с другим источником. Ипотека не увеличивает доступность жилья. Просто никак и никогда. Всё это будет просто пожрано рынком безвозвратно и уйдёт в повышение цен на рынке.
Мигель, давайте все же определимся каким образом возможен разогрев рынка. Все деньги будут направляться ТОЛЬКО на первичку. При этом цены будут нормированы себестоимость+некий бонус застройщику. Это будет давить на вторичку и тем что рынок будет больше и что цены будут привязаны к чебестоимости. Не вижу как может начаться разогрев. Обычная ипотека, согласен, может сильно перегреть рынок.
"Себестоимость" как определять как будем? Когда всё делается в рамках государства - понятно. А как в случае взаимодействия государства с бизнесом - не очень. Я вот знаю, как перед государством обосновываются суммы, дающие четырехкратную ЧИСТУЮ ПРИБЫЛЬ, хотя государство уверено, что исполнитель работает под 20%. Если решим эту проблему, то Ваша схема - рабочая, безусловно.
Махинации конечно возможны, но по сравнению со спекуляциями с ценами это просто несущественно. Украсть и маляр шпаклевку может, чтож сейчас маляров не нанимать.
Вот опять по новостям сказали, что правительство обсуждало проблему ЖКХ. Сколько это будет продолжаться? Это будет вечно, пока стоят многоквартирные говнокоробки. В частном домостроении проблем ЖКХ нет, там владельцы сами все оплачивают, но при этом платят меньше, чем жители говнокоробок.
на стройке с 2003 года. По моему скромному мнению - это утопия.
я на стройке с 2015 года. и понимаю, что без структурных изменений, наши города покроются 20 ти этажными трущебами с нищим населением.
внедрять социализм в жилом вопросе - на мой взгляд, единственно правильное решение проблемы сегодня.
изменения нужны, масштабные и пр. Но строить "студентами" жилье, и коммуникации к нему - это не очень хорошая идея. Отдельные виды работ, не требующие квалификации, можно доверить, но это небольшой процент в "готовом продукте".
Пусть работодатель будет заинтересован в жилье. Всегда при заводах были общежития. Всегда людям предлагали жилье чтобы они работали именно там а не где-то еще. Поэтому инициатива должна исходить именно от работодателя. Если ты строишь завод или фабрику, то чтобы люди у тебя работали нужно создать инфраструктуру. Во времена СССР строили ведомственные дома, садики, больницы.
Сейчас же чтобы стимулировать продажи жилья нужно создавать рабочие места. Иначе невозможно продавать недвижимость без привязки к работе. Зачем жилье там где нет работы? В тайге кто без работы жить будет? Поэтому у нас в стране сотни деревень и малых городов исчезают ежегодно. Люди перебираются кто куда на заработки. Сейчас полно зарплат 8 тыс - 21 тыс. И что это за робота такая? Чисто на поддержание штанов. Ни о каком развитии страны речи быть не может, когда тебе по сути за баланду, предлагают рабочее место.
Правительство должно регулировать рынок труда, бороться с теневой экономикой и мигрантами. У нас сейчас в любой магазин, кафе, стройку зайди, вокруг мигранты азиаты. Такси - азиаты, дворники тоже. Они живут по 10 человек в однушке посменно, работают за гроши, но вся прибыль идет владельцам бизнеса, которые шикуют. А могли бы не шиковать, а платить достойную зарплату. Но им не выгодно платить, раз можно мигранта за копейки нанять. А если что так всегда можно выписать нового мигранта из аула. Зачем мигранту садики, дома, школы - ему нужно деньги на родину переводить. Так и работодателю не выгодно брать местных, если можно мигранта взять, который работая за копейки, обеспечит огромный доход.
Поэтому пока миграция без контроля, рынок труда дикий, то это сильно опускает цены. Если бы мигранты платили за патент 500 тыс в год, то тогда бы зарплаты были достойными. И если бы работодатель платил бы налог на каждого иностранца 1 млн. в год, то это бы сразу решило проблему низких зарплат и как следствие жилье бы стало доступным.
Просто вернуть социализм, и будут квартиры для людей.
Правильный порядок слов будет такой - социализм вернуть непросто :-) Буржуи будут как минимум возражать ..
Снова про жилье...
Нужна адекватная госполитика. Страна огромная, а за опытом чиновники в Сингапур ездят. И так сверхурбанизированная страна, так ее еще хотят уплотнить.
Децентрализация - самое адекватное. Маленькие города, много маленьких городов. С производством и местами приложения труда.
В таких городах не нужна многоэтажная застройка. Земли много. Населения в таком городе сравнительно мало.
Все победоносные возражения "про инфраструктуру и содержать дорого растянутые коммуникации" - ерунда. Сейчас индивидуальному дому нужно только электричество. Никаких централизованных сетей, типа канализации, проложенной метростроевским способом с насосными станциями и перекачкой на 70 км. Про газ забудьте, не становитесь рабами Газпрома.
Рассуждения "дорого обслуживать свое жилье" тоже ерунда. Отапливаю свой дом электричеством (Урал), канализация выгребная яма (вывозится каждый месяц) - квартплата в 2,5 раза (!!!) меньше, чем в городе (за дом плачу столько же, как знакомые за квартиру в городе почти втрое меньшей площади). Не говорю уже о том, что не плачу ни за какие "капремонты, "биллинговые услуги", ОДН и прочий рэкет.
Просто не надо строить по технологиям (и методам проектирования) середины прошлого века. А дом капитальный.
Ну и дом стоил дешевле в строительстве, чем покупка квартиры практически вдвое (такого размера бюджетных квартир, кстати, не бывает, только элитные, так что даже сравнивать некорректно). А что касается бензина и поездок на машине, подсчитал однажды, что на разницу в стоимости квадратного метра в городе и в своем доме в пересчете на площадь моего дома мы можем ездить ежедневно на двух машинах в город и обратно в течение 39 лет!!! Не говорю уже, что до центра сорок минут - расскажите это москвичам))
Так что все дело не в том, что "жилье относительно дорогое, а зп низкая". Дело в том, что многоквартирные дома строят бизнесмены, и никакого резона снижать цену для них нет (и повышать качество, кстати, тоже). И поэтому притом, что для них себестоимость возведения квадратного метра ниже, чем у человека, решившего построить свой дом, свой дом получается вдвое дешевле.
Так что успевайте уехать за город. Пока не началось.
Угу, только электричество, а дороги не нужны? Это сейчас пока единицы живут за городом можно пристроится к существующей инфраструктуре, а если это будет более-менее массово, то придется дороги строить за счет загородных жильцов и за дорогу придется заплатить больше, чем за квартиру в городе, а потом еще скидываться на ремонт, когда она разобьется. Задерут налог на недвигу или введут отдельный дорожный налог и будут загородные жильцы по полляма в год выплачивать на дороги. А сабурбия проселочных дорог это фантастика.
Ну опять начинается.
В городе люди тоже скидываются на дороги?
"За городом живут единицы". Аналитика потрясающая. Значит, эти единицы - тайные олигархи, т.к. в регионах ввод индивидуального жилья от общего количества вводимых в эксплуатацию кв.м. составляет от 40 до 95%.
Вы уже все с цифрами подсчитали? ("за дорогу придется заплатить больше, чем за квартиру в городе") А, да, точно, пятьсот тысяч в год за дорогу.
Все понятно, выхода нет. Покупайте, молодые семьи, студию 18 кв.м. на 26 этаже монолитно-каркасного дома в ипотеку на 30 лет.
Да нет проблемы недоступности! Есть проблема отсутствия родственных связей, иначе пошукай среди родни - всегда помогут, если ты им помогал в трудное время - скинутся по немного - и хватит на покупку жилья! Забыли, о братстве забыли, бо кажен сам за себя токмо, дык даже волки в лесу и те стаей в тяжкое время собираются, уже-ли люди хуже?!(грустно)
А я считаю, что проблема лишь в том, что кто-то хочет поиметь сверхприбыли. И это основная проблема Россия, у одних сверхприбыли, у других низкая покупательная способность. Пока государство официально за богатеев и сверхбогатых не возьмётся, бардак, расслоение будут нарастать, и очередной русский бунт будет вновь бессмысленном но и беспощадным.
Имение сверхприбыли - это проблема всех капиталистических стран. Где то больше, где то меньше.
выход из проблемы - точечные социалистические институты.
Автор гонит какую-то маниловщину. Всем, все, и сразу. "Сто квадратов на одного человека!, я прям, настаиваю". Автор, ты попробуй обставить и содержать стометровую хату, сильно удивишься и инвестициям и костам.
Задача многопараметрическая: малоэтажное строительство=растянутые коммуникации+транспорт. Компактное проживание в мегаполисе = проблема сверхплотности населения, "шанхаизация". Точка оптимума - 3-4 этажная застройка.
Лично считаю идеальным форматом жилой среды советский академгородок: Дубна, томский и новосибирский академгородки.
Я и написал про 3-х этажки.
С коммуникациями не вижу особо проблем: современные полимерные материалы позволяют без лишних энергозатрат прокладывать и эксплуатировать(практически вечно).
опять же, современные строительные технологии позволяют строить по настоящему теплые ( экономия на отоплении), долговечные (монолит) и качественные дома.
метраж обсуждаем. Это не принципиально. Главное - это бесплатное жилье особо нуждающемуся слою населения(студентам, у которых вся жизнь и творчество впереди)
Кроме прочего ... Какую специальность получит выпускник, ну например МИРЭА по строительной кафедре ? Строитель - любитель ?
А что, экономические университеты с военными кафедрами выдавали студентам дипломы "экономист-солдат"?
Что такое ВУС слышали ? :)
Если на строительство студент будет отвлекаться в объемах занятий военной кафедры, то на выходе он будет получать не жилье, а классический "домик дедушки Тыквы". Не согласны ? :)
Я лично считаю что проблема искусственно созданная!!!
В стране с самой большой территорией и самой богатой природными ресурсами в том числе одним из самых самодостаточным строительным мерериало - древесина, нас запихивают в бетонные многоэтажные коробки!!!
Что надо сделать:
1) государство должно взятся за развитие инфраструктуры или обязать девелоперов; дороги, ВЭЛ, канализация, газ и т.д.
2) более активно выделять земельные участки под ИЖС, не только на Дальнем Востоке
3) упростить законодательство по ИЖС
4) активная пиар компания на строительство домов из дерева, каркасной панельных т.е. домов при массовом производстве которых себестоимость упадёт в разы
4) активная помощь государства компаниям занимающимся проектированием и производством домов описанных в п. 4
Проблема высосана из пальца. При нынешней рождаемости не нужно никакой ипотеки - достаточно дождаться смерти бабушек-дедушек и вселиться в освободившееся жилье. А до этого можно и в съемном жилье несколько лет пожить, ничего страшного.
Стоимость индивидуального дома без участка - 20 000 руб/м2 с закрытием контура и предчистовой. Те цены, которые предлагают многоэтажки, просто дикие! Реальная стоимость квадрата в них 5-10 тыр. Что бы сделать дешевле, нужно, что бы прилетели инопланетяне, запустили вирус, при котором каждый, кто попытался бы украсть или убить сразу оглушался бы на 8 часов, а повторно каралось бы через тумбаюмба.
Считаю, что истинно социальное государство просто обязано предоставлять любому своему официально работающему гражданину квартиру в ипотечный кредит или в лизинг (на выбор). И не важно - какая у него зарплата. Хоть минимальная. Пускай хоть всю жизнь выплачивает. А если не успеет, то пусть остаток выплачивают наследники. Такая система будет стимулировать граждан к работе. А если предусмотреть варианты перекредитования под покупку большей квартиры при рождении ребенка, то это будет стимулировать граждан к рождению детей.
Былинный срач! Распечатки обсуждения разосланы по Госдепу США и внимательно изучаются. Сим повелеваю - внести запись в реестр самых обсуждаемых за неделю.
Нет в России проблемы с жильем. Проблема надуманная, есть проблема с завышенными ожиданиями. Жилья, кто не знал в России строится больше чем в СССР!!! в лучшие годы. Жилья полно доступного, начиная от проектов жилья для сельских специалистов и силовиков (а это десятки тысяч квартир ежегодно бесплатно), заканчивая социальным или жильем в рассрочку на крупных фирмах (тот же сухой). НУ уж взять ипотеку в 1 млн, и выплачивать по 8тысяч способна сейчас почти любая молодая семья. Да, это 30 квадратов и на окраине, но взять ты их можешь уже в 20 лет, погасить в 25, продать, добаввить и купить нормальную квартиру и это с нуля. Вы меня извините, но я являясь обычным инженером уже вторую квартиру покупаю, правда мне уже и 35)))) а начинал с 12 кв.м.)))ТАк что если не ныть, то к 30 годам почти любой может поиметь жилье по доходам. Проблема в том, что общаясь с молодежью я понимаю, что они хотят в центре, трешку, в новом доме и жалуются, что им не хватает.
.
В так называемых развитых странах (например ФРГ) около 60% населения живут в съемном жилье и даже не мечтают о собственном.
Забыли добавить что они БЕСПЛАТНО живут, оплачивая лишь комунальные услуги, а за само жилье государство покрывает "социальной" выплатой арендодателю. Шоб я так жил
Но это же кошмар. В нормальных странах( типа РФ), которые долгие годы противостояли англо-саксо-еврейскому капиталу, так быть не должно.
Справедливости ради, сопротивлялись мы лишь когда назывались СССР и были в этом вопросе в гораздо выгодном отношении, а после распада мы не сопротивлялись, пока они дерибанили нас.
1. ввести декретное отпуска для мужиков для строительства дома. На тех же условиях как дают беременным бабам.
2. отменить частную собственность на землю и субаренду.
Государство тут ни xера не сделает.
Открыть зеленый свет строительному (и сопутствующим) бизнесу.
Уменьшить налоги. Ослабить волчьи законы.
Усугубить законы по качеству.
И пойдет телега, как по маслу!
Наxера не пойму велосипед изобретать?
Хорошая оговорка телега по-маслу это отличная картина.
Но именно так оно и пойдет. если сделать то, про что вы говорите.
Часто люди думают, что строит дом прораб и каменщик.
На самом деле их вклад в строительство составляет менее пяти процентов.
Для того, что бы построить дешевый и качественный дом нужно начинать с проекта.
С проекта и промышленности строительных материалов.
А это не задача частных фирм, и вот почему:
на комбинате ЖБИ созданного по современным технологиям один рабочий вырабатывает в месяц до миллиона рублей выручки. (это реальные примеры)
зарплата рабочего это 5% от выручки предприятия, с учетом того, что миллион выручки в месяц на одного работающего это предельная сумма.
с зарплатой административного аппарата 8% это максимум.
Монтажник получает еще меньше от объема работ.
А вот зарплаты строителя, который выполняет инженерные и отделочные работы, это минимум 40%
То есть все хотят быть "строителями" и никто не хочет идти на комбинат и производить дешевый строительный материал.
Иначе говоря, все хотят работать с конечным плательщиком за услуги.
Вот прямо сейчас передо мной лежит смета на строительство коттеджа из сборного железобетона 120 квм. без подвала+гараж.
берем производственно монтажную часть, то есть детали дома и их монтаж в конструкцию.
Конструкция это фундамент, несущая конструкция, перекрытия, стены наружные, кровля, стены внутренних перегородок, лестничные марши, вентблоки. (без окон без дверей полна ж....)
Получается, что такую "недоделку" можно продавать за 813 тыс.р. с монтажом на участке. Причем монтаж составляет 22% от цены для покупателя.
А вот доделывать этот дом комбинату не выгодно, ему проще продать его "на корню" в недостроенном виде.
все из за того, что промышленные технологии в строительстве стоят раза в три дешевле чем ручные.
поэтому для нормального функционирования комбинату нужны не высоки цены, а большие объемы заказов. а строителям наоборот.
Им выгодно строить мало и дорого, наворачивая дополнительную прибыль на дефиците жилья.
то что я написал, работает естественно только в малых городах, в мегаполисах вся система работает совсем по другому.
Судя по количеству коментов, тема более чем актуальная. Меня всегда удивляло расчет "средней" зарплаты в городе. Например Москва, я живу тут 13 лет, все эти годы я снимаю квартиру, сейчас снимаю однушку за 27+комуналка 3.5. Тут говорят что средняя зарплата в москве - 72 тыс. За все эти годы я работал в разных конторах и везде начальник получал прибыль около ляма а работники получали 25-35тыс и их 95% а топ менеджмент -5% это вот так вычисляются средние зарплаты в 72 тыс? Точно также и в регионах. И не надо тут некоторым понтоваться, дескать я "простой" инжинер и имею в 30 лет леХко 2 квартиры а вы просто лохи, Мы и наши власти с самизнаетекем совершенно забыли о развитии страны, нас втащили в деРЬмократию и капитализм коротый является по сути ТУПИКОМ и дикой НЕсправедливостью, когда мошенники и коррупционеры оказались в авангарде власти, сочиняют нам законы и им глубоко плевать на нас (речь не только о России) а честные, трудолюбивые и СКРОМНЫЕ люди -плетутся в конце этого обезумевшего балагана. Отсюда и "белоленточники" и другие, которые готовы поверить всем кому угодно, лишь бы избавиться от сегодняшних бюрократов
присоединяюсь к вам, вымирающий вы вид) бывает так в природе что сопутствующие паразиты, упираясь в биологический барьер (тупик), сжирают вопреки здравому смыслу приспособления и распространения тело носителя, так и у нас в социалистической стране завелся однажды червь зависти и самодовольства
отношу это не к аллегориям а к вполне измеримым явлениям в социальной и энергетической шкале, и это существо - просто соответствующий мем)
Проблема решается просто -- нужно ликвидировать рынок недвижимости. Любой недвижимости и полностью. Между производителем и конечным пользователем не должно быть никого, кто за посредничество, в каком бы виде оно не выражалось, мог бы поиметь гешефт. Это исключит владение жильем с целью навариться при его продаже. Недвижимость должна перестать быть товаром. Дом строится и прямо в бухгалтерии строителя превращается в предмет потребления, минуя товарную фазу и не участвуя в товарно-денежных отношениях.
слишком в лоб и спешно, это как при клептомании ампутировать пальцы рук, но при этом вставить протезы, воровать может и перестанет пальцами, но мозгами он ворюга, и воровать продолжит если и не ногами, то головой
менять надо голову (я про идеологию)
Страницы