Вход на сайт

МЕДИАМЕТРИКА

Облако тегов

Некоторые заметки об ипотечных кредитах в США

Аватар пользователя Mordred

Для начала некоторая порция тематической статистики: 

Количество проданных в США домов за последние 5 лет:

Source: National Association of Realtors news release dated January 22, 2016.

Уровень просрочки по ипотечным кредитам:

Source: National Delinquency Survey from the Mortgage Bankers Association. For 2015, the rates (excluding Freddie Mac) are as of September 30, 2015

Теперь обратимся к статистике Federal Home Loan Mortgage Corporation, широко известной как Freddie Mac. Почему именно эта корпорация? Да потому что это 1/6 (точнее 17% на 01.01.2016 или $1 679 млрд) всего (single family only) ипотечного портфеля США ($9 952 млрд), что обеспечивает отличную репрезентативность выборки (10,7 млн. ипотечных кредитов на 01.01.2016 как указано в их годовом отчете):

Статистика за 2015 год неполная (но насколько именно я так и не понял. Говорят, по сентябрь, но по цифрам 2015 года максимум за полгода, а то и за 1 квартал).
Источник: (требует простой регистрации для высылки пароля для доступа к разделу скачивания, сведенные данные в этом файле)

Некоторые выводы:

1. Несмотря на то, что первоначальный срок ипотечного кредита обычно 30 лет (самый распространенный, т.к. ежемесячный аннуитетный платеж по такому кредиту минимальный), 97% кредитов, выданных 15 лет назад, уже погашено, 80% кредитов, выданных 7 лет назад, уже погашено, и около половины кредитов выданных лишь 4-5 лет назад уже погашено. Как такое может быть – наверняка спросите вы. Очень просто и очевидно. Население США достаточно мобильно, и в среднем раз в пять лет меняет место работы на другой город / штат. Дом продается, ипотека закрывается, берется дом в ипотеку уже по новому месте проживания.

2. Уровень дефолта по ипотечным кредитам, выданным за последние 7 лет (со дна кризиса) близок к 0. Субпрайм уже не тот. 

3. Ставки снижаются таким образом, что при росте стоимости домов (а через них и величины ипотечного займа) ежемесячный платеж остается на одном и том же уровне или даже снижается.

Ценовой индекс на дома:

Но при этом за счет роста зарплаты и снижения процентной ставки кредиты стали доступнее:

Рост средних зарплат и снижение ежемесячного аннуитетного платежа (рассчитано функцией ПЛТ() Excel)

Источник по зарплате 

Вот такие дела. Выходит всё совсем не так [плохо], как "учит" местный главгура.

P.S. Отвергаются и игнорируются (как очевидно борцунские) любые доводы о "пузыре" на рынке недвижимости, о "кредитной кабале", включая максиму "дом_не_твой_вообще_а_банка". С картонными домами, дьявольским ссудным процентом и хрущёбо-коммунизмом так же в детский сад биореактор на переплавку.

Фонд поддержки авторов AfterShock

Комментарии

Аватар пользователя Замполит
Замполит(3 года 8 месяцев)(15:10:30 / 09-04-2016)

Дом продается, ипотека закрывается, берется дом в ипотеку уже по новому месте проживания.

т. е. ипотека закрывается продажей дома? и после многих лет выплачивания семья переезжает на новое место без денег и снова берет ипотеку?

Аватар пользователя Mordred
Mordred(1 год 9 месяцев)(15:17:12 / 09-04-2016)

Ну почему же сразу "без денег". Видишь индекс роста цен на дома? Вот и гешефт готовый. Купил задешево, взял в ипотеку еще на 30% меньше (за счет первоначального взноса), выплатил за 5 лет 10-20%, а потом продал за 150% от первоначальной цены, закрыл остатки по ипотеке и въехал в новый дом, побольше и покомфортнее. Как-то так. 

Комментарий администрации:  
*** Не может инженер, или врач, или учитель, понимать экономические процессы (с) ***
Аватар пользователя Замполит
Замполит(3 года 8 месяцев)(15:38:25 / 09-04-2016)

Купил задешево, взял в ипотеку еще на 30% меньше (за счет первоначального взноса)

1. с чего это он первоначально купил задешево?

2. как можно писать что еще на 30% меньше, когда это условие ипотечного кредита и является обязательным? где он взял эти 30%?

3. по вашим графикам - рост стоимости домов несоизмеримо выше заработка - где тот лох что купит дом за 150%  от первоначальной цены?

Аватар пользователя SkySheep80
SkySheep80(3 года 5 месяцев)(15:32:52 / 09-04-2016)

Вот например, у меня ипотека $320,000. Дом продается за $750,000.  Выплачивается ипотека $320,000. Выплачивается комиссия агенту по недвижимости - $45,000. Оставшиеся $365,000 идут мне в карман, или идут на покупку нового жилья.

 

Комментарий администрации:  
*** Начальник Генштаба либерального диванного похода против Трампа и Путина ***
Аватар пользователя SM-brain
SM-brain(1 год 10 месяцев)(15:49:14 / 09-04-2016)

Ну это банальная перезакладка в случае ухудшения жилищных условий. Врать не буду....в США не жил, но опыт с ипотекой на Кипре (к примеру) был и не единожды. Такая же хрень. Взял не по чину? Продал (до кризиса дело было) закрыл кредит, а еще осталось... взял поменьше.

Аватар пользователя SkySheep80
SkySheep80(3 года 5 месяцев)(20:51:44 / 09-04-2016)

Ну это уж как хочешь. Можно брать побольше, можно поменьше.

 

Комментарий администрации:  
*** Начальник Генштаба либерального диванного похода против Трампа и Путина ***
Аватар пользователя SkySheep80
SkySheep80(3 года 5 месяцев)(15:29:00 / 09-04-2016)

Я согласен со смыслом сообщения. Но хочу заметить, что те ипотеки которые входят в портфель Freddie Mac после 2009 года, не включают в себя subprime.  

По поводу роста среднего размера кредита, раньше Freddie Mac ограничивал максимальный кредит суммой в $417,000.  A теперь они подняли это ограничение для некоторых районов страны, соответственно средний размер кредита у Freddie Mac растет не только за счет дорожания недвижимости.

 

Комментарий администрации:  
*** Начальник Генштаба либерального диванного похода против Трампа и Путина ***
Аватар пользователя Mordred
Mordred(1 год 9 месяцев)(15:50:46 / 09-04-2016)

Тем не менее они выделяют из core single-family book (какой бы смысле ни вкладывался в это понятие) некоторые ссуды (а именно legacy single-family book (16% портфеля) и HARP and other relief refinance book (18% портфеля) - опять же, без понятие что это значит), утверждая, что эти ссуды более рискованные чем остальные (legacy single-family book - 89% всех кредитных потерь и HARP and other relief refinance book - 8% всех кредитных потерь). Т.е. в любом случае некоторое деление портфеля на хороший ( качественный) и прочий имеется.

P.S. Не велите казнить, босс, за плохое изучение благословенной госдеповской методички! Она на американском языке, который я еще плохо знаю, но я обязательно исправлюсь. Да здравствует святой Обама, ведущий к процветанию и светлому будущему могучую американскую нацию!

Комментарий администрации:  
*** Не может инженер, или врач, или учитель, понимать экономические процессы (с) ***
Аватар пользователя SkySheep80
SkySheep80(3 года 5 месяцев)(20:56:15 / 09-04-2016)

Раньше они брали себе все подряд, и прайм и сабпрайм. Потом, во время кризиса, было несколько програм помощи населению, и одна из них называлась HARP.  Старые ссуды, и ссуды по этим программам помощи более рискованные. После кризиса, у них поменяли правила, и теперь Freddie Mac и Fannie Mae не могут участвовать в Subprime кредитовании.

Удачи в изучении американского языка. Он очень полезный. Обаму любить не обязательно.

 

 

Комментарий администрации:  
*** Начальник Генштаба либерального диванного похода против Трампа и Путина ***
Аватар пользователя alexsword
alexsword(6 лет 1 месяц)(15:42:25 / 09-04-2016)

Не упомянуто, что печатный станок завысил доступность кредитов (в том числе ипотечных) и занизил стоимость ставки.

Аватар пользователя Mordred
Mordred(1 год 9 месяцев)(15:55:15 / 09-04-2016)

Это современная цивилизация, а кредит его важнейшее достояние, которое должно быть доступно всегда и по возможности всем. И печатный станок лишь снизил стоимость ставки, но не доступность кредитов как таковую. При росте ставки будет скорее возврат к домам меньшего размера, нежели снижение спроса на ипотечные кредиты.

Комментарий администрации:  
*** Не может инженер, или врач, или учитель, понимать экономические процессы (с) ***
Аватар пользователя tokomak
tokomak(5 лет 11 месяцев)(16:01:12 / 09-04-2016)

А в ценовом индексе на дома, инфляцию уже учли, или нет?

Аватар пользователя VasyaSidorov
VasyaSidorov(2 года 7 месяцев)(16:08:06 / 09-04-2016)

Рост долгов математически конечен. Рано или поздно долги превысят предел, который миожно обслуживать. Дальше об этом можно просто флудить, фундаментальную составляющую явления этот флуд не изменит.

Это первое. И второе.

Сколько не кредитуйся, остается объективная реальность - Америка потребляет кратно больше, чем производит. Это возможно исключительно в условиях отсутствия силовой и военной конкуренции. Четверть века так и было. Теперь закончилось. Это тоже фундаментальное обстоятельство, которое не изменить никакими западными демократическими ценностями.

Аватар пользователя Vladyan
Vladyan(2 года 6 месяцев)(16:43:16 / 09-04-2016)

Правильнее было бы сказать - не закончилось, а заканчивается. Причем наверняка что-то серьезное могут попытаться предпринять чтобы оттянуть этот конец на подольше

Аватар пользователя Mordred
Mordred(1 год 9 месяцев)(00:02:53 / 10-04-2016)

Поскольку ваши слова не подтверждены никакими доказательствами, то я это и расцениваю как флуд. Для меня очевидна причина такого поведения - доказательств то не существует. Бесконечно флудящие и бредящие на АШ - вот объективная реальность.

Комментарий администрации:  
*** Не может инженер, или врач, или учитель, понимать экономические процессы (с) ***
Аватар пользователя VasyaSidorov
VasyaSidorov(2 года 7 месяцев)(00:35:01 / 10-04-2016)

Ну почему же никакими? События в Крыму и в Сирии предельно наглядно показали, что Россия в случае нужды сделает все, что сочтет нужным, а Америка будет только повизгивать. По крайне простой причине - у Америки больше нет реального ресурса на серьезное противостояние.

Собственно теперь Америка возвращается к своему изначальному состоянию довольно пока еще богатого острова где-то на отшибе цивилизации. К 20-му году этот статус будет закреплен окончательно. Ну а вы пока можете быть довольны разнообразным дерьмом из официальных американских источников. Это конечно гораздо более показательные факты, чем реалии военного и ресурсного противостояния.

Аватар пользователя Mordred
Mordred(1 год 9 месяцев)(01:26:46 / 10-04-2016)

А теперь выключай дурку и демагогию. 

Где доказательства того что:

1. "рост долгов математически конечен"

2. "Америка потребляет кратно больше, чем производит"

Комментарий администрации:  
*** Не может инженер, или врач, или учитель, понимать экономические процессы (с) ***
Аватар пользователя VasyaSidorov
VasyaSidorov(2 года 7 месяцев)(02:14:27 / 10-04-2016)

1. Рано или поздно стоимость обслуживание долга превысит возможность его обслуживать. Как у государства, так и у граждан. Первое крайне плохо отразится на бюджете, второе на покупательной способности, соответственно, га экономике в целом.

2. Я не любитель копаться в инете в поисках правды. Слышал неоднократно от различных людей, мнению которых я в той или иной степени доверяю. Да и цифры эти достаточно известны, о том, что США потребляют 40% мировых ресурсов. И что совокупный долг США растет на несколько триллионов в год.

И потом, ты то ничего не доказываешь, зачем требуешь от меня. Тут не склонны обсуждать тонкости американской ипотеки. Тут как раз обсуждают рост долговой пирамиды Америки на фоне слабеющей возможности физически контролировать мировые ресурсы.

Аватар пользователя vasilev
vasilev(5 лет 10 месяцев)(16:51:10 / 09-04-2016)

Удивительно ,,но нечто подобное я читал в 2007 году ,,потом это же появилось  в России когда рекламировали ипотеку ,, Действительно было по  началу выгодно ,, берешь тыщю , продаешь   выросшее в цене ,,отдаешь 500 ,,но не долго праздник длился ,,с начало у пиндосов ,,,потом и у нас

Аватар пользователя vasilev
vasilev(5 лет 10 месяцев)(16:56:41 / 09-04-2016)

Еще бы посмотреть количество  собственного жилья начиная с 1970 года

 где то было здесь

Аватар пользователя vasilev
vasilev(5 лет 10 месяцев)(17:15:07 / 09-04-2016)

Доля собственников жилья достигла ,,,,,,,1993 ГОДА

 ЭТО САМЫЙ НИЗКИЙ УРОВЕНЬ ,,,,,,,,это ваши эксперты -Овца, ау, это 2015 год

Аватар пользователя Mordred
Mordred(1 год 9 месяцев)(00:05:14 / 10-04-2016)

И как смысл вкладывается в этот пассаж? При повышении качества жизни и жилья избавляются от низкокачественного жилья (и дешевого, до $100 тыс., которое приобретают в ипотеку) в собственности против качественного в ипотеку. А ваши бредни про низкие уровни от низкого уровня образования и полного отсутствия логического мышления.

Комментарий администрации:  
*** Не может инженер, или врач, или учитель, понимать экономические процессы (с) ***
Аватар пользователя vasilev
vasilev(5 лет 10 месяцев)(01:17:50 / 10-04-2016)

ЕЩЕ один умник рассказать про тараканьи бега ,,И ЛОГИКУ

А пассаж этот производное КУ -КУ ,И самое главное ,,пузырь сейчас не на недвиге ,а на сланцах ,который дал возможность этой недвиге глотнуть чють воздуха ,,Сокращения  рабочих мест идет в энергетической промышленности ,сервисных компаниях ,,,и далее по порядку -ладком ,,так что рано выводы делать

Сегодня не 2008 год  и все гораздо глубже ,,,

 хе ,хе ,избавляются от низкокачественного путем избавления собственности

Еще раз ,,в 2015 году  по наличию собственности достигли 1993,      64 проц

это называется улучшили ,,,,

посмотрим что будит когда сланец взлетит ,,или вы верите что не взлетит ?

 на рессурсе отчетность  опубликовали за квартал по корпаративным прибылям ,ну а если за год взглянуть ,,рецессия это 

 

 

 

 

Аватар пользователя Mordred
Mordred(1 год 9 месяцев)(01:38:23 / 10-04-2016)

Понимаю, когда родной язык хохлядский, трудно понимать русский. 

Еще раз, для обделённых природой. У десяти негритят было в собственности десять коммуналок с удобствами "во дворе", а по соседству обитались бомжи в количестве десять штук. Владельцы десяти коммуналок решили, что пора улучшить жилищные условия и продали свои чудо-хоромы, которые в свою очередь приобрели в ипотеку десять бомжей. Вырученных средств, разумеется, не хватило на качественное жилье, но вполне хватило на существенный первоначальный взнос на покупку этого жилья по ипотеке. Количество владельцев, полностью избавленных от ипотеки, уменьшилось на 10, новых ипотечных кредитов стало на 20 больше и столько же человек улучшили свои жилищные условия. Даже учащийся в школе для умственно отсталых понял бы эту очевидную математику. 

И к чему тогда вообще приплести эти цифры о "наличии собственности"? К последнему аргументу слившегося клоуна?

Комментарий администрации:  
*** Не может инженер, или врач, или учитель, понимать экономические процессы (с) ***
Аватар пользователя vasilev
vasilev(5 лет 10 месяцев)(09:31:11 / 10-04-2016)

Ладно просто успокойтесь и несколько вопросов

1, вы дали данные за пять лет ,как программа КУ КУ совпАдвет с ростом фондового рынка ? И ЭТИМИ ДАННЫМИ

2,Как ваши данные совпадают бумом  сланцевой революцией ?\ ПЛАТИТЬ НУЖНО РАБОТЫ НЕТ \

3,как этот график совпадает с ростом  фондового рынка ?\ПУЗЫРЬ \

https://aftershock.news/?q=node/386533 СМОТРЕТЬ НУЖНО НЕ КВАРТАЛ А ГОД КВАРТАЛ ЭТО ФИНИШ 

4, какова причина успеха судя по вашим данным , \ ВЫВОД ,,\

ну и последний самый важный вопрос ,,ЧТО ДАЛЬШЕ ?

 ЧТО БУДИТ ЕСЛИ НАБИУЛИНА СНИЗИТ СТАВКУ ИПОТЕКИ ДО 3 ПРОЦ

 КАКОВЫ ПОСЛЕДСТВИЯ ДЛЯ ЭКОНОМИКИ ?

 НУ И ПОСЛЕДНЕЕ НЕ ГРУБИ ПОХОЖЕ ВЕЖЛИВОСТЬ ЗА СЛАБОСТЬ ПРИНЯЛ

Аватар пользователя vasilev
vasilev(5 лет 10 месяцев)(09:37:37 / 10-04-2016)

Не знаю как ваш вывод ,,мой тараканьи бега на короткие дистанции ,если денег не вольют плохо будит ,,а если ставки повысят еще хуже

Аватар пользователя Mordred
Mordred(1 год 9 месяцев)(10:11:14 / 10-04-2016)

1. Программа QE завершена в середине позапрошлого (!!!!) года. Вы этого не знали? И какое отношение она имеет к ипотеке Фредди Мак остается только гадать.

2. Непосредственно в нефтегазовой отрасли США занято всего-лишь около 180 тыс. человек. Динамика за 5 лет с 2011 по 2015 - рост занятых со 163 тыс. (январь 2011) до 183 тыс. (декабрь 2015) с пиком в в 201 тыс. (ноябрь-декабрь 2014). Рост, Карл, на 20 тыс. за период, вот он ваш "сланцевый бум" за последние 5 лет. Точно также наблюдается рост и в сервисных компаниях (для всего сектора добычи, а не только нефтегазия) со среднегодовых 349 тыс. в 2011 году до 378 тыс. в 2015. Цифры как роста так и падения от пиков низкие, т.е. эта сотня тысяч на фоне десятков миллионов это даже ниже статистической погрешности.

3. Без понятия о каком графике речь и причем тут фондовый пузырь. Я привел график роста цен на дома. Он отражает средний рост на дом приблизительно на 4,5% в год за последние 5 лет (или 3,3% за последние 17 лет). Рост стоимости домов приводит к увеличению первоначальной суммы ипотечного кредита, но т.к. процентная ставка снижалась до уровня 3,8% с максимума в 8,1%, то в итоге снижение процентных платежей перекрыло стоимость выплат по ипотеку, а с учетом роста доходов населения на четверть за последние 17 лет ипотечные кредиты стали еще более доступными.

4. Вот это всё в совокупности и есть причина успеха. А также радикальное улучшение ситуации на рынке труда.

Набиуллина не снизит ставку по ипотеку, т.к. ипотеку выдают коммерческие банки, а не Набиуллина. У банков нет источников фондирования с такой низкой ставкой. Если Набиуллина снизит учетную ставку до 3%, то банки на это отреагируют снижением депозитных ставок, а население выносом денег из банков, т.к. 3% это ни о чем. 

Комментарий администрации:  
*** Не может инженер, или врач, или учитель, понимать экономические процессы (с) ***
Аватар пользователя vasilev
vasilev(5 лет 10 месяцев)(10:31:24 / 10-04-2016)

Программа КУ КУ ЗАВЕРШЕНА  полтора года назад , экономика штука  инерционная

по этому и процессы идут через некоторое время ,вам ли не знать ?

к фреди это не имеет ни какого отношения ,,а вот к выдаче ипотеки с строительству домов за 5 лет -прямое

 ладно ,,про логику ,, ваше право смотреть на происходящее как смотрите ,,ваше ликование и мнение воспринимаю с сарказмом ,хотя причина   успехов она лежит на поверхности ,а про рынок труда это к Роджерам и иным местным экономистам ,,,,

 а график там простой ,

на этом все

 

Лидеры обсуждений

за 4 часаза суткиза неделю

Лидеры просмотров

за неделюза месяцза год

СМИ

Загрузка...