Вход на сайт

МЕДИАМЕТРИКА

Облако тегов

Про рынок недвижимости в США

Аватар пользователя plaksivaya_tryapka

spydell.livejournal.com

Эти фальсификаторы реальности рисуют искаженную картину действительности, поэтому простым людям, не погруженным в адовый котел, сложно понять, что происходит на самом деле. По счастливой случайности census разбанили ночью доступ к их сайту, правда потом снова забанили, но за тот короткий промежуток времени удалось несколько прояснить картину [видимо, бан имеется ввиду ограничение для Российских и мб других ip - прим. p_t].

Сейчас в США немногим более 30% от всего жилого фонда сдается в аренду. Это ниже уровня, который наблюдался в период с 1965 по 1995 года (32.2%), но заметно выше того, что было до ипотечного кризиса. Тенденция резко изменилась с середины 2007 года, когда было зафиксировано рекордно низкое соотношение – около 27%. До этого в течение 12 лет (с 1995 по 2007) количество арендных домов снижалась.

Все это происходило на фоне резко роста доли домов в собственности для проживания – результат бурного развития ипотечного кредитования и доступности жилья (90-2006 года), в том числе за счет сабпрайм ипотеки. Теперь упали до исторических минимумов - часть домов выставлена на аренду, а часть в подвешенном состоянии.

Но в начале 21 века начала зарождаться национальная идея ипотечного спекулирования. Покупка дома для перепродажи. Недвижимость стала инвестиционным продуктом, как для собственников через продажу по более высоким ценам, так и для кредиторов с целью дальнейшей секьюритизации кредитов и распределения рисков по системе.

Ипотечными трастами, инвестфондами и более мелкими спекулянтами скупались целые города для перепродажи. Дальнейшая история этого креатива известна. Но на графике это отображается, как снижение количества вакантного жилья в период с 2007 по 2013 года.

Почему снижение не столь существенное?Это из-за большого количества недвижимости, которая была выставлена банками на реализацию у обанкротившихся заемщиков.

Жилой фонд оценивается в 132 тыс домов. В этом плане интересно проследить за динамикой населения и роста жилого фонда. Берется все население США.


В целом высокая корреляция.

Теперь количество жителей на один дом.

Удивительно то, что количество жителей на один дом не меняется 25 лет.

Но зато не удивительно, а вполне логично, что именно с 90-х годов началось развитие MBS продуктов, сабпрайм кредитов и прочей самодеятельности, что позволяло выдавать кредиты нищим латиносам, только что приехавшим из Мексики, безработным черным, да и просто гопникам, имеющих в залоге банку пива и чупа чупс. Все для воплощения американской мечты! ) Хотя большая часть латиносов и черных обычно живут в многосемейных домах.

Собственно, в условиях насыщения рынка и высокой обеспеченности жильем, именно либерализация ипотечного кредитования с мягкими стандартами выдачи кредита позволяли недвижимости продолжать расширяться еще почти 15 лет с 90-х по 2006 года. Когда коренное население, средний класс более ли менее обосновались, то чтобы поддержать спрос на новое жилье необходимо было дать возможность покупать дома для бедных – так и возник сабпрайм.

На том графике ясно, почему сабпрайм возник именно с 90-х – для поддержания роста строительного рынка и ипотечного кредитования в период насыщения. Так же из представленной информации становится понятно, что в реальных условиях предел обеспеченности жильем для экономики формируется при 2.33 жителя на один дом.

А из этого основной вывод. В текущих условиях рост кредитования и строительства может быть только при росте населения. Ок, растет ли строительство новых домов (данные по август 2013)?


Не особо, прямо скажу. Отскок дохлой кошки, даже не серьезно.

Текущие завершенное строительство новых домов – это во многом замещение выбывающего жилья, т.е. либо ветхого - старого, либо то, что идет под снос по разным причинам. Для дальнейшего расширения рынка просто нет необходимости.

Расширение может происходить по многим причинам
1. Снижение затоваренности рынка (снижение предложения), которое выражается в падении количества вакантных домов при росте населения. Единственный реалистичный триггер, но который имеет существенную инерцию и реализуется с большими лагами через много лет.
2. Рост инвестиционного спроса. Покупка недвижимости, как инвестиционного актива. Актуально только в момент роста цен при психологии «устойчивого восходящего тренда», т.е. когда инвесторы уверены в том, что рост цен долгосрочен, стабилен и постоянен.
3. Дома для нищих. Возврат к практике сабпрайм кредитования. Что пока лимитируется банками, учитывая печальный опыт прошлых лет.
4. Рост обеспеченности жильем в расчет на одного человека
Второй и третий фактор работали в период с середины 90-х по 2006 года. 4 фактор работал в период с 40-х годов по 1985. А что остается сейчас? Только первый фактор.

Еще раз к вопросу обеспеченности.

Сейчас средний проданный дом имеет площадь на 45% большую, чем 40-50 лет назад.
Добавить к этому факту, что количество жителей на один дом сократилось почти на 30%, то из этого следует, что среднестатистическая семья в расчет на одного человека имеет площади до 90% больше, чем 40-50 лет назад и дальнейшие расширение теряет смысл. Под 100 метров на человека это много или мало? )) В таблице, чтобы перевести в кв.м, то раздели на 10.7

Вообще по норме около 6-8% жилья покупается за кэш в США, причем речь идет о дорогостоящем жилье, в том числе премиум класса, на которое приходится до 80% всех покупок за кэш. В итоге основная масса – среднестатистический дом покупает либо за заемные деньги, либо по всяким гос.программам, либо переселение и прочее.

Сейчас доля покупок за кэш повысилась в процентном отношении с 6-8% до 11-12%, но абсолютные покупки сократились почти в 2 раза с 116 тыс домов до 53.

Если эти деятели в США не совсем дураки, то должны прекрасно понимать, что ожидания возвращения рынка недвижимости США на траекторию бурного расширения весьма нереалистичны по причине высокой обеспеченности жильем. И этот фактор начал действовать не в 2006, а в начале 80-х. Просто был устранен раздуванием ипотечного пузяря и эскалацией спекулятивного безумия + слишком мягкие стандарты выдачи всем, кому попало – за что и поплатились.

Нет и не будет возврата на темпы в 1600-2000 тыс домов в год, что бы они там не говорили и какие бы QE не запускали. Сейчас речь идет о коэффициенте замещения, проще говоря поддержке существующей инфраструктуры (строят столько, сколько сносят) при незначительном росте жилого фонда за счет прироста населения.

http://spydell.livejournal.com/508689.html

Фонд поддержки авторов AfterShock

Комментарии

Аватар пользователя Dr. I. R. Tant
Dr. I. R. Tant(4 года 4 месяца)(00:28:10 / 06-09-2013)

"...началось развитие MBS продуктов, сабпрайм кредитов и прочей самодеятельности, что позволяло выдавать кредиты нищим латиносам, только что приехавшим из Мексики, безработным черным, да и просто гопникам... Когда коренное население, средний класс более ли менее обосновались, то чтобы поддержать спрос на новое жилье необходимо было дать возможность покупать дома для бедных – так и возник сабпрайм" - это весьма невежественное заявление, сильно смахивающее на то,что говорят на Fox News.

Subprime существовал задолго до описываемых событий, ровно как и secutarization. Subprime и Alt-A loans были ориентированы на специальные группы, например на владельцев мелких бизнесов с колебающимсся доходом и т.п. Эти loans получили распространение в связи с ослаблением ряда регуляций в кредитовании и регулировании secondary market (вторичного рынка). Никакой связи с выдачей loans бедным это не имело. Fox News распространил "утку" о финанцировани minorities (меньшинств) которая была опровергнута весьма давно (количество таких loans не превысил 1.5%).

Я не знаю откуда взята оригинальная стаья, но это не более чем очередная версия Республиканской пропоганды. 

Аватар пользователя plaksivaya_tryapka

Subprime существовал задолго до описываемых событий

конечно существовал. но основное развитие получил именно тогда.

Аватар пользователя shed
shed(5 лет 1 месяц)(00:54:10 / 06-09-2013)

> количество таких loans не превысил 1.5%

ссылку можно, пожалуйста ?

> Subprime существовал задолго до описываемых событий, ровно как и secutarization

subprime и securitization, существовашие "задолго до описываемых событий" , отличались чем-то от тех, что имели место непосредственно перед кризисом ?

Аватар пользователя Dr. I. R. Tant
Dr. I. R. Tant(4 года 4 месяца)(17:27:38 / 06-09-2013)

> количество таких loans не превысил 1.5%

ссылку можно, пожалуйста ?

Извиняюсь, 5% - одна из популярных статей на тему: http://newamericamedia.org/2011/02/loans-to-minorities-did-not-cause-housing-crisis-study-finds.php

Из неё:

"In his new study on racial-ethnic lending patterns, Jourdain-Earl finds that Federal Reserve data show that 84 percent of mortgages purchased by Fannie Mae and Freddie Mac between 2004 and 2009 had been made to whites, with 8 percent going to Hispanics and 5 percent to African-Americans..." (в его исследовании рассово-этнических шаблонов, Еарл нашел что данные представленные Federal Reserve показывают что mortgages купленные Fannie Mae and Freddie Mac между 2004 и 2009 были выданы на 84% белым, 8% говорящим по испански и 5% черным).

далее, тамже:

"For loans to comply with CRA, 68 percent went to whites, 15 percent to Hispanics and 12 percent to African-Americans—hardly enough volume from minorities to cause the housing crisis." (для loans соответствбующих стандартам CRA 68% были выданы белым, 15% говорящим по испански и 12% черным - абсолютно недостаточный обьем для minorities чтобы вызвать кризиз".

А это только loans прошедшие через Fannie Mae and Freddie Maс (так называемые agency loans), если добавит; no-agency то pct будет ещё меньше.

----------------------------------

subprime и securitization, существовашие "задолго до описываемых событий" , отличались чем-то от тех, что имели место непосредственно перед кризисом ?

Нет, реально нет. Обьем резко увеличился в 2002-2007, структура deals стала боле комплексной, появились новые продукты типа syntetic CDOs, но идея осталась той-же. Я не знаю как это перевести - creating structured financial products that pools together cash flow-generating assets and repackages this asset pool into discrete tranches that can be sold to investors.

Аватар пользователя plaksivaya_tryapka

абсолютно недостаточный обьем для minorities чтобы вызвать кризиз

в статье не написано, что это вызвало кризис. в статье написано, что там жопа. во-вторых, вы не учитываете всяких положительно обратных связей и цепных реакций. В стандартной экономике при стандартном инфо-фоне и т.п. может и не достаточно. А в современности всё что угодно возможно в финансовой сфере.

68% были выданы белым, 15% говорящим по испански и 12% черным

3. я что-то не понял. тот факт, что что-то там нельзя вызвать выводится исключительно из расового состава? а их доходы и т.п. - это как?

4. не думаю, что распределение по времени в выдаче ипотеки намприер черной расе равномерное. ну это так, к слову.

Аватар пользователя shed
shed(5 лет 1 месяц)(00:09:46 / 07-09-2013)

> Нет, реально нет. Обьем резко увеличился в 2002-2007, структура deals стала более комплексной, появились новые продукты типа syntetic CDOs, но идея осталась той-же

Если бы все осталось по-прежнему, то кризиса не было бы.

В предверии кризиса произошли просто тектонические сдвиги в сфере регулирования рынка дерьма ценных бумаг, способствовашие резкому повышению ядовитости этой субстанции.

А высокорискованные ипотечные бумаги послужили просто закваской для дерьма по настоящему ядовитого - CDS и IRS.

От которого всего миру так поплохело, что конца болезни не видно.

Аватар пользователя Dr. I. R. Tant
Dr. I. R. Tant(4 года 4 месяца)(01:01:27 / 07-09-2013)

credit default swaps (CDS) сам по себе ничего плохого не несет. Под IRS Я полагаю Вы подразумевате interest rate swaps. Эти derivatives существовали всегда причиной кризиса никак не могли являться. Кризис начался когда цены на real estate перестали идти вверх и масса loans стали попадать в deliquency state. В результате expected cash flows (ожидаемые платежные потоки) перестали удовлетворять требуемые уровни, держатели derivative instruments стали поличать margin calls которые было нечем платить. Первыми навернулись два фонда Carlyle Group в Лондоне, затем Bear Stearn in NY и т.п. Все пошло как снежный ком и он привел к кризису liquidity (свободных заемов? - не уверен как перевести).

Derivatives были есть и будут. Они используются как insurance (страховка) и в hedging strategies. Они стали - как Вы выражаетесь "ядовитыми" не по тому что они плохие, а потому что underlying assets понесли убытки...

(приношу извинения за незнание большого количества финансовых терминов в Русском Языке)

Аватар пользователя constant
constant(4 года 8 месяцев)(00:38:46 / 06-09-2013)

 "Под 100 метров на человека это много или мало?" - по личному опыту скажу 40-50 кв. метров - это оптимально.

Аватар пользователя aleks72
aleks72(4 года 10 месяцев)(01:07:09 / 06-09-2013)

Любые усредненные экономические показатели (при многовариативности параметров исследуемого обьекта) показывают среднею температуру по больнице.

Аватар пользователя plaksivaya_tryapka

давайте без художественных аллегорий, побольше рациональной конкретики. что и где тут, по-вашему, необъективно и неинформативно из-за "средней температуры", поясните.

Аватар пользователя aleks72
aleks72(4 года 10 месяцев)(01:33:07 / 06-09-2013)

На рынке недвижимости одно из важнейших условий место расположения дома.

Пример банальнейший: дом в Детройте в предместье и дом в предместье Вашингтона. одинаковые, одной стоимости застройки этак в году 80, по учету числятся оба. Однако одному цена доллар, другой стоит хренову кучу денег.

Аватар пользователя plaksivaya_tryapka

1. наводите мышку на сообщение и появляется кнопка "ответить".

2. вы мой вопрос читали? напоминаю:

что и где тут, по-вашему, необъективно и неинформативно из-за "средней температуры", поясните.

вы ответили: Однако одному цена доллар, другой стоит хренову кучу денег

мой ответный вопрос: какое отношение имеет стоимость домов к материалу, изложенному выше? ничего про цены в посте нет. а даже если бы и было, то неприменимость средней температуры надо было бы доказать, но это уже другой разговор. постарайтесь в следующий раз комментировать пост, а не свои собственные домыслы.

Аватар пользователя aleks72
aleks72(4 года 10 месяцев)(02:08:34 / 06-09-2013)

Статья про рынок недвижимости не учитывает многих факторов, падение цен, отказ от ненужных обьектов недвижимости,уменьшение численности семей, целевого использования и т.д. Когда показывают показатели по недвижимости без их градации это средняя температура по больнице. 

Теперь к примеру: Дом в Детройте стоиь пустой без окон без дверей, жильцов нет, но в реестре он числится. Дом в Вашингтоне жилой, в нем живет семья с одним ребенком и стоит он хренову кучу денег. В статистике это будет выглядеть как два дома на трех человек стоимостью полхрена и пятьдесят центов. Показатель не очем не говорящий и не показывающий реалный доход и уровень жизни этих трех человек

Аватар пользователя plaksivaya_tryapka

Статья про рынок недвижимости не учитывает многих факторов

статья сама не может что-то учитывать или не учитывать. данная статья - набор фактов, данных и выводов. какой именно вывод неверен или причинно-следственная связь некорректна в статье из-за средней температуры, как вы выражаетесь? В принятии какого именно вывода неверно сыграла роль средняя температура? давай-те конкретно.

Показатель не очем не говорящий и не показывающий реалный доход и уровень жизни этих трех человек

ну допустим, что это так, хотя я не собираюсь размышлять о ваших примерах.. и? какое это имеет отношение к этому посту? вот вы употребили конкретное понятие "реальный доход" и говорите, что реальный доход то-то и то-то. я не понимаю, причем тут реальный доход? в посте про реальный доход - ничего. вы что-то выдумываете, пишите, но непонятно к чему всё это.

поясню: постоянно кто-то прибегает и что-то вопит про среднюю температуру. как только я пытаюсь узнать, что же конкретно не устраивает, так сразу начинаются вымышленные примеры (о которых в статье ни слова) или неконкретные абстракции типа: средняя температура это плохо и статья ниачём.

пока я слышу только общие слова "средняя температура, блеать!!!" и вымышленные примеры, рациональная дискуссия невозможна(

Лидеры обсуждений

за 4 часаза суткиза неделю

Лидеры просмотров

за неделюза месяцза год

СМИ

Загрузка...