Вход на сайт

МЕДИАМЕТРИКА

Облако тегов

текущая ситуация на земельном рынке МО

Аватар пользователя LandЭксперт

На земельном рынке МО идет медленное просыпание контрагентов. Возврат к прерванным сделкам. Активные сделки по аренде сельхозугодий и попытки выкупа сельхоз активов по упавшим ценам.

1. Земли промышленности - активность невысокая, логистические девелоперы весьма консервативны и при нынешней ставки по аренде складов им неинтересно начало новых строек и покупок земельных активов под новые проекты. При этом новых запросов на складские помещения никто не отменял и МО нуждается в их расширении. Нельзя забывать, что Москве недостает складских помещений для ее нормальной работы. Учитывая логистику, многие РЦ (распредцентры) торговых сетей тоже находятся в МО. В связи с падением курса доллара ставки могут вырасти со 110 долларов за кв.м. в год до 120-125. В этом случае девелоперы могут вернуться на земельный рынок за новыми приобретениями. Также как средний бизнес сможет выкупать собственные участки под свой склад-производство-офис.

2. Земли населенных пунктов - сегодня пока стоит мораторий (негласный) на изменение РВИ (вида разрешенного использования) в данной категории. Администрация Губернатора вяжет районы по принятию решения, хотя это их прерогатива. Пока дорабатывают уже измененные участки и позволили Троицку и еще паре н.п. следовать принятому ГП. Москва пока решила не вмешиваться. Территория Новой Москвы кроме названных пунктов развивается с "критическим взглядом" на принятые до того ГП. Перевод в МЖС или ЖС пока приостановлен. Вопрос оттягивается до нового образования в МО (как например слияние Подольска и Климовска + Подольский район в Подольский муниципальный округ на манер Химок).

3. Сельхозземли - самый больной вопрос. Перевод РВИ в дачку ничего не дает кроме прироста кадастровой стоимости и повышения налога. Выкупать сельхозугодия по цене выше 15 долларов за сотку не по карману агропользователям. Пока ограничиваются арендой на вегетативный период. Но присматриваются к выкупу. Культуры в МО не могут дать сверхприбылей и приходится использовать угодия для повышения кормовой базы или под сев специальных культур (не в массе). Продажа участков без подряда под строительство дач провалилось повсеместно. Уже сейчас ищутся способы изменения РВИ обратно в сельхоз или  в КФХ.

4. Земли рекреации или особо охраняемые територии - полный аллес. Никаких телодвижений. Если есть будущий оператор объекта, то можно построить гостиницу, санаторий или реабилитационный центр. На худой конец школу. Но нет спроса. Пока большинство жителей МО предпочитают Турцию).

Если что не понятно - спрашивайте.

Фонд поддержки авторов AfterShock

Комментарии

Аватар пользователя alexvlad7
alexvlad7(5 лет 2 месяца)(23:34:20 / 14-04-2015)

с лесными землями (гослесфонда или рослесхоза, кто там сейчас) ничего меняться не будет, в проектах? по переводу для ижс\турбаз. (я не в МО, а в регионе, но вряд ли принципиально)

Аватар пользователя LandЭксперт
LandЭксперт(2 года 10 месяцев)(23:40:52 / 14-04-2015)

Гослесфонд, военные лесничества и рослесхоз не изменят статус, насколько я в курсе. Там дело в категории леса. 1я категория в ведении только Правительства РФ. Турбазы и санатории принадлежат к землям ООТ (особо охраняемые территории) и данную категорию изменить в состоянии только Правительство РФ своим Постановлением. В жизни такого не бывает).

Аватар пользователя alexvlad7
alexvlad7(5 лет 2 месяца)(23:48:25 / 14-04-2015)

В жизни такого не бывает).

 да знаем, спасибо. Жаль. Карелия - леса\озера, народ несколько баз хочет построить, но к какой красоте не приедешь - земля либо лесная, либо чиновничья (через ооо-шку) за космоценник.

Аватар пользователя LandЭксперт
LandЭксперт(2 года 10 месяцев)(23:54:06 / 14-04-2015)

Построить никто не запрещает. Пятно застройки не может превышать 10% от площади участка (на капитальные сооружения). Если у вас есть правоустанавливающие документы на участок. Договор аренды к примеру.

Аватар пользователя alexvlad7
alexvlad7(5 лет 2 месяца)(00:07:34 / 15-04-2015)

  инвесторы опасаются дальнейших игр со ставками и пр."повышающими коээфициентами" - в одном неплохом месте (сосн.лес 1кат.\озеро, 1км до норм.дороги и э\э) в свое время рисовали аренду 80т.р.\га\год сразу, сейчас уже говорят "мало - будем считать".. отец ех-таксатор и лесоинженер с 1975, за голову хватается, что в отрасли и кто командует (от связистов до таксистов).

= все хотят землю в соб-ть под застрой... не то сразу "серебряная", после постройки станет "платиновой".

 

Аватар пользователя LandЭксперт
LandЭксперт(2 года 10 месяцев)(00:13:33 / 15-04-2015)

не думаю, что это такая проблема. закон на вашей стороне. играть ценами кадастра местные не смогут - есть общие установки. Сменить РВИ на более удобное - прерогатива местной власти. открывайте ППТ и вперед. Правда без общественных слушаний не обойдетесь. Но таков закон.

Аватар пользователя alexvlad7
alexvlad7(5 лет 2 месяца)(00:23:20 / 15-04-2015)

спасибо.

  я предложу, конечно, кое-что поменялось в республике за последнее время - пусть думают, пока время есть и первая начинает строиться.

 а то и летом караул что творилось - городки палаток\прицепов по берегам озер, а сейчас и осенью-зимой было туристов, при нехватке баз\съемных домов.

Аватар пользователя LandЭксперт
LandЭксперт(2 года 10 месяцев)(00:21:49 / 15-04-2015)

Удачи!

Аватар пользователя njoy
njoy(3 года 2 месяца)(00:14:34 / 15-04-2015)

2 гектара под Рощино интересуют? =)

к лету еще должен выйти генплан, в который этот участок войдет...

Аватар пользователя LandЭксперт
LandЭксперт(2 года 10 месяцев)(00:07:26 / 15-04-2015)

насколько я понимаю тут не место для рекламы. есть много других возможностей)

Аватар пользователя njoy
njoy(3 года 2 месяца)(00:09:29 / 15-04-2015)

надеюсь мне разок в порядке исключения можно =)

Аватар пользователя LandЭксперт
LandЭксперт(2 года 10 месяцев)(00:10:10 / 15-04-2015)

нет.

Аватар пользователя njoy
njoy(3 года 2 месяца)(00:15:26 / 15-04-2015)

какие мы категоричные. нюню.

Аватар пользователя LandЭксперт
LandЭксперт(2 года 10 месяцев)(00:17:07 / 15-04-2015)

это не мои желания, а требование владельца сайта - так что все вопросы наверх

Аватар пользователя njoy
njoy(3 года 2 месяца)(00:41:49 / 15-04-2015)

данный случай слегка отличается от стандартного рекламного спама, так что думаю, что с Алексом я этот вопрос как нибудь бы утряс))) В любом случае, ссылку я убрал чтобы никто не нервничал, ок? Кстати, я так понимаю, вы риэлтер? Если у вас есть потенциальные клиенты по данному вопросу, то можно было бы и пообщаться. Если заинтересует, стукнитесь в личку.

Аватар пользователя LandЭксперт
LandЭксперт(2 года 10 месяцев)(01:02:14 / 15-04-2015)

вы ошиблись адресом. если вы утрясли этот вопрос, то мне достаточно подтверждения Алекса. Если его нет, то это ваши выдумки. И вы еще неправильно понимаете суть мой профессии. Я не риэлтер). Я эксперт по земельным отношениям. Поэтому в личку я стучаться не буду). Но если вы постучитесь - отвечу.

Аватар пользователя njoy
njoy(3 года 2 месяца)(01:01:06 / 15-04-2015)

ну простите, не хотел обидеть.

Аватар пользователя BuHHu
BuHHu(5 лет 1 месяц)(02:24:57 / 15-04-2015)

а какие нормативные документы земельные отношения регулируют? что почитать по этой теме что хорошенько заботать вопрос?

Комментарий администрации:  
*** Уличен в пропаганде криптомусора ***
Аватар пользователя LandЭксперт
LandЭксперт(2 года 10 месяцев)(22:09:55 / 15-04-2015)

Начните с ЗК РФ.

Аватар пользователя alexvlad7
alexvlad7(5 лет 2 месяца)(00:12:36 / 15-04-2015)

нет, спасибо - люди хотят именно Карелию, юг есть, теперь пару-тройку в центре и на север. большинство желаемых мест и так определено...

Аватар пользователя njoy
njoy(3 года 2 месяца)(00:14:07 / 15-04-2015)

понятно ;)  пойду уберу ссылку. а то тут такие категоричные товарищи что аж жуть берет)))

Аватар пользователя элемент
элемент(4 года 2 месяца)(06:26:23 / 15-04-2015)

Продажа участков без подряда под строительство дач провалилось повсеместно. Уже сейчас ищутся способы изменения РВИ обратно в сельхоз или  в КФХ.

что то я не видел менее 1000 баксов за сотку причем в самой заднице. Если в приличном месте, то 5-10 тыс вечнозеленых и не ниже.

Аватар пользователя LandЭксперт
LandЭксперт(2 года 10 месяцев)(22:10:59 / 15-04-2015)

Продавать и продать - разные вещи. Может им деньги нужны очень).

Аватар пользователя ВВС
ВВС(2 года 10 месяцев)(06:26:45 / 15-04-2015)

Выкупать сельхозугодия по цене выше 15 долларов за сотку не по карману агропользователям.


я вот вокруг одного обводненного карьера ПГС лет пять хожу. земля бывшая совхозная, сельхозназначения, 14 Га, из них 9 Га воды + еще 2 Га гослесфондовских в т.ч. 1 Га воды (когда разрабатывали, случайно залезли на чужую территорию, но тогда все было советское, засыпать обратно не стали). 


Люди, приватизировавшие карьер, в аренду с выкупом отдавать не хотят, рассматривают только продажу, ездят мне по ушам (типа изменить назначение очень легко), называют неподъемную цену 400 резанных за сотку. Может под дачное строительство это и номальная цена, но для рыбоводства - неподъемная. При этом насколько я понимаю, сейчас изменить назначение земли - это пригласить в гости СК и нажить себе кучу проблем.


При этом они ничего слышать не хотят, что вода - это не с/х земля. про существенное обременение участка (у части водоема есть второй собственник), 


Есть какие нибудь официальные методики оценки обводненных участков? 

Аватар пользователя LandЭксперт
LandЭксперт(2 года 10 месяцев)(22:14:04 / 15-04-2015)

Это очень сложный вопрос. Раньше, как правило пытались обойти закон о недрах и рыли песок до 5 м в глубину. Получение лицензии на недра были под большим вопросом. Сегодня власть поняла, что это и рабочие места и налоги. Стало полегче. Но ставок на обводненные карьеры нет. Надо смотреть документы.

Аватар пользователя Twin
Twin(5 лет 10 месяцев)(06:32:33 / 15-04-2015)

А почем сейчас соточка земли в МО по типам использования если не секрет?

Аватар пользователя LandЭксперт
LandЭксперт(2 года 10 месяцев)(22:15:30 / 15-04-2015)

Средняя температура по больнице не секрет). Вся суть в деталях. Где, в каком состоянии и так далее.

Аватар пользователя hvv
hvv(5 лет 9 месяцев)(10:34:10 / 15-04-2015)

> Выкупать сельхозугодия по цене выше 15 долларов за сотку не по карману агропользователям. Пока ограничиваются арендой на вегетативный период.

а за сколько примерно арендуют 1 сотку сельхозугодий сейчас?

А про ситуацию под спб случаем ничего не знаете?

Аватар пользователя LandЭксперт
LandЭксперт(2 года 10 месяцев)(22:18:37 / 15-04-2015)

про Питер не скажу. Просто не знаю. Сейчас в ходу 2 типа договоров аренды. За деньги - это примерно 300-2500 рублей за гектар в месяц в зависимости от региона и культур. Или за долю урожая - примерно 10% от вала в деньгах при продаже или натуральным способом на хранилища арендодателя.

Аватар пользователя YuliaVK
YuliaVK(3 года 1 месяц)(12:45:04 / 15-04-2015)

Несколько вопросов. Может быть, вы найдете возможность что-либо пояснить:

1. Имеет ли место запрет губернатора Московской области на включение сельхозугодий в границы населенных пунктов?

2. Как достоверно выявить обременения земельного участка? Я так понимаю, выписка из ЕГРП дает ответ о наличии/отсутствии ареста, залога, сервитута, аренды (долгосрочной), а такие вещи, как санитарно-защитные зоны ЛЭП, газопроводов, кладбищ, водоохранные зоны проверяются по ситуационному плану? Достаточно ли его или 100% картину даст топография, геоподоснова, еще что-нибудь? А если документов нет?

3. Вопрос получения ТУ на электричество и газ нормируется тарифами местных органов власти? Как правильно сформулировать вопрос, чтобы запрашиваемое на получение ТУ финансирование было подтверждено тем-то и тем-то? Конкретно речь идет о Красногорском районе МО.

4. Какова методология расчета ставки аренды участка? Однозначна ли привязка к кадастровой стоимости или есть варианты?

5. Каковы на текущий момент приоритеты властей МО по развитию земель области? Какие программы заявлены и в чем может заключаться поддержка со стороны администрации для землевладельцев, решивших участвовать в той или иной программе?

Буду Вам очень признательна, если найдете возможность ответить.

Для себя пока поняла, что изучение рынка земли (вернее, попытка) сродни детективному расследованию. Этим и подкупает.

Аватар пользователя LandЭксперт
LandЭксперт(2 года 10 месяцев)(22:29:25 / 15-04-2015)

Отвечаю:

1. Да имеет.

2. Надо заказывать геоподоснову у лицензиатов. Так как часть обременений просто не внесены в кадастровую выписку. Стоит это примерно 13-18 тыс. руб. за га. Можно найти и дешевле, если объем большой. Еще стоит провести уточнение кадастровых границ. Тоже стоит денег, но можно прирезать земли из-за разницы в допусках.

3. Вопрос не понятен. ТУ выдает сетевая компания, а не район. Если вы говорите о газе, то просто найдите подрядчика Красногорскмежрайгаза и спросите как подключиться.

4. Как правило ставка аренды коррелирует с кадастровой стоимостью участка. Так чтобы платить налог на собственность или ставку аренды - не было разницы.

5. Поддержки не будет. Пока все земельные вопросы уплыли в ставку Воробьева. Но они все не переварят. Как долго это будет продолжаться никто не знает. Даже они сами. Тем более все проходит на фоне укрупнения районов МО и создания муниципальных округов.

З.Ы. Земельному законодательству чуть более 10 лет. Так что страна только учится.

Аватар пользователя Twin
Twin(5 лет 10 месяцев)(15:05:40 / 17-04-2015)

"Средняя температура по больнице не секрет). Вся суть в деталях. Где, в каком состоянии и так далее." - А где можно посмотреть информацию? Хочу понять стоит ли ввязываться в покупку или нет.

Аватар пользователя LandЭксперт
LandЭксперт(2 года 10 месяцев)(00:16:31 / 18-04-2015)

Во что? Непонятен запрос. Вы что собираетесь покупать?

Аватар пользователя Twin
Twin(5 лет 10 месяцев)(07:53:23 / 18-04-2015)

Хочу понять сколько стоит Земля в МО.

Соток 20-30.

Аватар пользователя LandЭксперт
LandЭксперт(2 года 10 месяцев)(20:24:17 / 18-04-2015)

набираете в поиске купить участок без подряда в МО...

Лидеры обсуждений

за 4 часаза суткиза неделю

Лидеры просмотров

за неделюза месяцза год

СМИ

Загрузка...