Вход на сайт

МЕДИАМЕТРИКА

Облако тегов

Spydell: Строительство и ИЖК в России

Аватар пользователя blues

Один из немногих настоящих островков стабильности в России – жилищное строительство. Отрасль с самым внушительным мультипликатором. Это не только услуги строителей, но и производство цемента, бетона, кирпича, арматуры, металлоконструкций, отделочных материалов, да и машиностроение развивается. Это единственная отрасль в РФ, где удельный вес сырья, компонентов и комплектующих отечественного производства превышает 90% в строительстве фундамента и каркаса дома (без учета внутренней отделки и коммуникаций).

За последние 12 месяцев (по декабрь 2014) было введено свыше 81.5 млн квадратных метров жилья. Много ли это или мало?



Это рекорд, причем рекорд за всю историю существования России и наибольший показатель даже по меркам СССР.

В лучшие годы СССР вводили около 80 млн кв.м в год и до 343 млн за 5 лет.

Но и по мировым меркам много. В Германии вводят 20-23 млн кв.м жилых площадей в год, во Франции 32-34 млн, в Японии примерно 70-75 млн, в США 160-180 млн сейчас (в лучшие времена 2005-2006 в США вводили около 400-430 млн кв.м жилых площадей). В расчете на 1000 человек населения выходит так: Россия почти 550 кв.м (в 2013 было 496), США около 530 кв.м, Япония 560, Франция 530 кв.м, Германия примерно 290 кв.м.

В России за последние 15 лет показатель ввода жилых площадей увеличился более чем в 2.5 раза и соответствует крупнейшим странам мира.

По форме собственности. Пока данные только за 2013 год.

Гос.собственность лишь 5.2%, а частная собственность в строительстве жилых площадей свыше 88%. Из частной собственности примерно половина приходится на население (например строительство загородных домов за счет собственных и заемных средств).

Средняя фактическая стоимость строительства одного квадратного метра общей площади отдельно стоящих жилых домов без пристроек, надстроек и встроенных помещений в Москве составляет 42 тыс рублей (В России 36 тыс рублей). Это без учета коммуникаций, прилегающей инфраструктуры, стоимости земли, бюрократических процедур согласования проекта, внутренней отделки помещения, т.е только сам дом (каркас).

Только в строительстве занято свыше 5.5 млн человек (почти 8.5% от всех занятых), объем оказанных строительных услуг превышает 6 трлн рублей в год (это без учета смежных отраслей, которые обслуживают строительство). Строительство напрямую формирует до 8% всей экономики России, но с учетом мультипликатора минимум в два раза больше. Т.е. это отрасль, которая в условиях кризиса может выступать стабилизатором, т.к. доля импортных составляющих минимальна и почти все замыкается на национального производителя, что помогает развиваться другим отраслям. Строительство, в отличие от производства не требует многолетних инвест. проектов и исследовательских работ. Т.е. мы не можем за год-два начать производить наукоемкую продукцию высокого передела, но можем строить (дома, объекты инфраструктуры, дороги и т.д.)

Однако, проблема в том, что по данным РСБУ строительные компании (без консолидации собственников и учета филиалов и дочерних структур) имеют долгов перед банками почти на 1 трлн рублей.
После откровенной диверсии ЦБ РФ против интересов российской экономики, почти все российские компании будут испытывать, мягко говоря, очень серьезные проблемы. Те данные по строительству, которые приведены в статье на 1 декабря 2014 (т.е. до диверсии, обвала рубля и роста процентных ставок). Учитывая весьма высокую перекредитованность строительных девелоперов в России, то 2015 год может оказаться, как минимум, беспокойным, а как максимум фатальным для большинства структур.

Ресурсная база банков исчерпана: они не могут занимать на внешних рынках, азиатские структуры не охотно дают, а внутренние источники себя исчерпали, т.к. депозитная база по годовым темпам роста уходит уже в отрицательную зону (особенно рублевая). Кроме того, банкам нужно погашать внешние долги, у них растут просрочки по кредитам, прибыли упала в два раза в 2014 и могут быть убытки в 2015. Взять кредит у банков тяжело.

Строительные компании в России, в отличие от нефтегаза и металлургов, имеют задолженность в рублях почти на 90% (причем почти вся в виде кредитов).
ЦБ РФ ввел санкции против России и отрезал возможность компаниям занимать по приемлемым условиям. При исчерпании ресурсной базы, российские банки могут фондироваться у ЦБ под ставку в 17%, а значит выдать кредиты под 25%. Бизнес на таких условиях существовать не может. Не смотря на рекордные объемы строительства, маржинальность бизнеса, рентабельность рухнула до минимумов 2009. Растет кредиторка (неплатежи поставщиков и клиентов). Ситуация тяжелая. Пока в статистике она не отражена в силу инерции, но важно понимать, что будет.

А перспективы мрачные с таким подходом денежных властей. То, что в 2015 объем строительства будет меньше 80 млн не вызывает сомнений. Но насколько? События развиваются быстро и дальше, чем на месяц-три смотреть практически невозможно. Если начнутся банкротства девелоперов, то строительство просядет на 25-40% за год, а следом за ним обрабатывающее производство, машиностроение, которое обслуживает строительство. Пока ситуация не столь критическая, т.к. запас прочности, накопленный жирок имеется у компаний, но ресурсы на исходе.

Но есть и еще одна проблема. Помимо строителей накрывается ипотечный рынок. Сейчас расклад такой:

Это накопленные данные за первые 11 месяцев 2014 года. Например, в России выдано 878.6 тыс ипотечных кредитов на общую сумму 1.53 трлн рублей (средний кредит 1.74 млн), средний срок 180 месяцев, средняя ставка 12.3%. Сравнение с Москвой.

В удачном раскладе почти 1 млн семей ежегодно отовариваются ипотечными кредитами. Ставка поперла к 20%, рублевые цены выросли на 15-20% за год (при том, что номинальные доходы почти не изменились). Если последние 4 года ипотечное кредитование было, как основной драйвер роста ввода жилищного строительства, то теперь и это завалится.

Сейчас все ипотечные кредиты 3.43 трлн руб (инвалютных 132.7 млрд руб или 3.9%). После обвала рубля инвалютных задолженность выросла почти в два раза, достигая уровней, при которых долг выше фактической стоимости жилья. Сейчас инвалютных кредитов за год выдается примерно 0.25% от совокупного количества. В макромасштабе проблема не столь значительная, но в России свыше 20 тыс заемщиков имеют валютные долги и тут встает остросоциальная проблема, т.к. платежеспособность данной категории заемщиков близка у нулю, т.е. банкротство более половины практически гарантировано.

С точки зрения рыночных отношений это проблема заемщиков, т.к. большинство взяли валютные долги (пытаясь как бы сэкономить на процентных ставках), не имея инвалютных источников доходов и не имея хэджа позиций, т.е. сами виноваты.

Но с другой стороны и вина власти. Во-первых, допускали долгое время насыщение ИЖК инвалютными кредитами (сейчас правда в меньшей степени). Во-вторых, денежно-кредитный идиотизм и некомпетентность ЦБ РФ привели к тому, что формирование курса рубля и процентных ставок произошли вне макроэкономического обоснования, поставив людей, банки и компании в условия, при которых адаптироваться под новые реалии рынка стало невозможно. Это собственно третья проблема.

Первая проблема: огромные долги строительных компаний и невозможность их рефинансирования на приемлемых условиях.
Вторая проблема: коллапс рублевого ипотечного рынка кредитования со всеми вытекающими последствиями.
Третья проблема: неминуемое банкротство инвалютных ипотечных заемщиков и социальные последствия.

Если со ставками все понятно (ЦБ угробил экономику и за это ответит), то что делать с инвалютными заемщиками?
под помощью понимается конвертация инвалютных долгов в рублевые по льготному курсу.


http://spydell.livejournal.com/569977.html?view=32398969#t32398969

Фонд поддержки авторов AfterShock

Комментарии

Аватар пользователя blues
blues(3 года 11 месяцев)(09:51:41 / 28-01-2015)

Мой комментарий в блоге Павла переношу сюда для затравки -

"В принципе, валютных кредитов на ипотеку набрано не так уж много - меньше 1% от всего ипотечного портфеля в стране. Так что не думаю, что надо как-то особо спасать сих товарищей, ведь по сути, когда они брали валютный кредит, то они тем самым высказывали свою хитрожопость или же у них зарплаты привязаны к доллару или евре.


Что касаемо спада ввода жилья, то я большого спада в этом году не жду. Всё-таки строительство - это как минимум годичный цикл (кирпичные дома по СНИП строят 2 года), так что спад скорее всего будет ощущаться в 16 году, а в этом скорее всего может упасть строительство частных домов, хотя могут и уже ведущиеся стройки заморозить, но для этого нужна ситуация совсем уж 98 года.

Да и у тебя на графике видно, что падение в кризис 2008-2010 было не таким уж значительным - больше похоже не на кризис и спад, а на коррекцию.".

Аватар пользователя кислая
кислая(3 года 6 месяцев)(10:37:10 / 28-01-2015)

 Вы меня опередили, пока я готовила дополнения к тексту Павла :)

 Про ипотеку в долларах:


 Про ЦБ:

Банк России опубликовал письмо с рекомендациями для банков по реструктуризации валютной ипотеки. Регулятор предложил конвертировать долларовые кредиты в рублевые по курсу на 1 октября, то есть по 39,4 руб. за доллар. Однако эта схема, которая облегчает жизнь заемщиков только при очень низких для нынешнего рынка ставках по кредитам, не устроила ни их самих, ни банкиров.

Письмо "О реструктуризации ипотечных жилищных ссуд в иностранной валюте" за подписью главы ЦБ Эльвиры Набиуллиной размещено на официальном сайте регулятора. В нем регулятор отмечает, что "в связи с повышением уровня кредитных и валютных рисков на финансовом рынке" он рекомендует банкам рассмотреть вопрос о реструктуризации выданных до 1 января 2015 года валютных ипотечных ссуд (с учетом пени и штрафов), "включая конвертацию валюты ссуды в российские рубли". Переводить кредит в рубли регулятор рекомендует по официальному курсу ЦБ на 1 октября 2014 года (39,38 руб./$1 и 49,98 руб./.1), применяя при этом ставки, соизмеримые со ставками по выдаваемой банками рублевой ипотеке. Кроме того, регулятор напомнил банкам, что у них есть возможность воспользоваться введенным в декабре послаблением по начислению резервов и не ухудшать оценку качества обслуживания долга по ссудам, реструктурированным с 1 декабря 2014 года.

По данным ЦБ, на 1 ноября 2014 года в общем объеме выданной ипотеки (3,4 трлн руб.) на валютные кредиты приходится всего 117 млрд руб. (3,5%). Просрочка по валютной ипотеке на начало ноября составляла 17 млрд руб., ее доля выросла с начала года с 12,7% до 14,2%.

По данным АИЖК, просрочили платежи по кредитам на срок от 90 дней около 4,6 тыс. человек из 25 тыс. валютных ипотечных заемщиков.

Основная часть валютной ипотеки сосредоточена в Москве и Петербурге, средний размер кредита составляет 10,9 млн руб. (в Москве -- 19 млн руб.), что в 6,4 раза выше, чем в рублях.

Банкиры предложениям регулятора не обрадовались.

"Реструктурировать валютные кредиты по рекомендованному курсу банки просто не смогут, так как убытки не удастся компенсировать ни за счет поблажек по резервам, ни за счет процентных ставок,-- считает собеседник "Ъ" из банка топ-10 по объему выдаваемой ипотеки.-- Если банки попытаются компенсировать курсовую разницу за счет повышенной ставки, на такие условия не согласятся заемщики".

По подсчетам директора департамента розничных сегментов и маркетинга Юникредит-банка Светланы Пирожковой, заемщик, взявший кредит $100 тыс. на 15 лет под ставку 8% годовых, выплачивает ежемесячно порядка $950, что по текущему курсу составит около 60,5 тыс. руб. При рефинансировании этого же заемщика на тот же срок по курсу 39,4 руб./$ и по минимальной ставке 18% годовых (ниже -- экономически нецелесообразно) выплаты составят 63,5 тыс. руб., то есть долговая нагрузка вырастет. "Незначительное снижение ежемесячного платежа наступает, только если у банка есть возможность предложить клиенту ставку 15% годовых и ниже, но банки не могут привлекать длинные средства дешевле уровня ключевой ставки в 17% годовых",-- отмечает госпожа Пирожкова, добавляя, что ставки по ипотеке сейчас на рынке составляют в среднем 18-22% годовых.

Впрочем, у некоторых игроков минимальные ставки на программы рефинансирования ипотеки пока еще на относительно приемлемом уровне. У Сбербанка и "Дельтакредита" они составляют от 15,25% годовых, у Банка Москвы -- от 12,95% годовых. Готовы ли эти банки выполнить рекомендации ЦБ, предложив клиентам еще и льготный курс, они не комментируют.

Между тем клиенты банков ратуют за более кардинальные меры. "Заемщики намерены добиваться конвертации валюты по курсу на дату заключения договора и рассчитывать кредит по ставке в 12,2% годовых (средневзвешенное значение ставки по ипотечному кредиту в 2012-2014 годах)",-- заявил "Ъ" координатор инициативной группы Всероссийского движения валютных заемщиков Роман Сергеев. Впрочем, комитет Госдумы по финансовому рынку на днях уже отклонил соответствующий законопроект, поскольку подобная помощь заемщикам требует расходов из федерального бюджета.

Валерия Францева, Елена Ковалева

http://sia.ru/?section=484&action=show_news&id=295345

И еще мнения:

Судя по всему, не так много банков готовы прислушаться к этим рекомендациям. По словам финансового омбудсмена Павла Медведева, кредитным организациям подход ЦБ невыгоден. "Банки должны обслуживать валютные депозиты по нынешнему курсу, ведь именно из них банки черпают ресурсы для кредитования", - заявил он "РГ".

С ним не соглашается президент Ассоциации российских банков Гарегин Тосунян. Он считает, что на реструктуризацию валютной ипотеки по параметрам, предложенным Центробанком, пойдет "достаточное, немалое количество банков". Но что ими может двигать? По мнению банкира, кредиторы могут на это пойти, исходя из мотивации сохранить уже имеющегося клиента. Случаи, когда банки будут идти навстречу заемщикам, будут точечными, потому что это будет создавать нехорошие прецеденты для рынка, для банков, для оценки будущего риска по заемщикам, заочно спорит с Гарегином Тосуняном старший научный сотрудник РАНХиГС при президенте РФ Михаил Хромов.

Кто же эти заемщики? Во-первых, в нашей стране валютных заемщиков ипотеки примерно 2 - 3 процента от всей совокупности ипотечников. Во-вторых, по словам Медведева, это очень разные люди. Ему известны случаи, когда кто-то на валютную ипотеку купил пять квартир, а кто-то воспользовался таким же кредитным продуктом, являясь матерью-одиночкой с пятью детьми. "Первый случай - это предпринимательский риск, а второй - отсутствие финансовой грамотности, чтобы понимать, что кредит надо брать в валюте дохода", - рассказывает омбудсмен.

Медведев убежден, чтобы эти люди не остались на улице, государство должно помочь им, воспользовавшись схемой 2009 года. Тогда некоторые заемщики получили возможность уменьшить месячные платежи, но растянуть выплату на более длинный срок. Это на некоторое время разгружало семьи заемщиков от платежей. "Поэтому и сейчас нужно решить арифметическую задачу: есть такие, которым надо помогать, а есть те, которым помогать категорически не надо", - говорит финансовый омбудсмен.

С таким подходом согласен и Гарегин Тосунян. Он говорит, что государство должно всех ипотечников разбить на категории. Это не только защитило бы население социально, но и стало бы драйвером роста для отечественной строительной отрасли. "Сейчас, к сожалению, у нас нет акцента на помощь малоимущим заемщикам", - сетует банкир. Но при возможной реструктуризации, продлении выплат и моратория на обслуживание долгов заемщики валютной ипотеки должны иметь меньше оснований для такой льготной реструктуризации, как пересчет по курсу на 40 процентов ниже рыночного, добавляет Михаил Хромов.

http://www.rg.ru/2015/01/28/ipoteka.html

Аватар пользователя emelya28russia
emelya28russia(2 года 11 месяцев)(18:08:39 / 28-01-2015)
Вопрос; "Как поступила Маргорет Тетчер с угольными шахтами в Scotland? " Второй вопрос: "Как нужно поступить с валютной ипотекой в Russia?"
Аватар пользователя vasilyry
vasilyry(5 лет 1 месяц)(14:23:47 / 28-01-2015)

вы странный человек.

Причем тут ВВОД жилья к остановке строительства.

Поймите ОСНОВНЫЕ кап затраты и завязка на смежников идет на 2 этапе строительства, т.е. возведение собственно здания.

В 2015г будут достраиваться, т.е. вводиться в строй уже начатые стройки, НО это всего лишь дооборудоваине построенных коробок инженерией.

Могу сказать по своему опыту (работаю а РБ в проектной организации 90% проектов - жилье и административкные здания Москвы и области)  В декабре 2014 из 25 заключенных контрактов ВСЕ 25 приостановили выплаты и заморозились.

До сегодня разморожен ТОЛЬКО 1 контракт.

Можете оценить долгосрочные последствия такой остановки. Если ПРЯМО сейчас все исправиться, то последствия по смежникам(поставщики бетона, кирпичей, инженерной начинки и пр.) будут ощущаться еще в течении 2-3 лет.

Аватар пользователя Баска
Баска(5 лет 2 месяца)(09:56:22 / 28-01-2015)

давно пишу - дайте уже людям вздохнуть свободно.

что мешает ЦБ перечислить необходимые средства АИЖК и обязать их выдавать ипотеку под 7% годовых?

чем это грозит экономике РФ? инфляцией? да не смешите мои тапочки. 

я это рассматриваю как банальный саботаж или даже целенаправленное гнобление русских как нации

Аватар пользователя Нуегона

Мешает ставка рефинансирования 8,25%.

"Военная ипотека" сейчас - 10,75%.

Так что свободнодышащим людям или не жалеть накопленные рубли, или сидеть на попе ровно, в ожидании доллара "по 40", бгг.

Аватар пользователя SergeyVBNM
SergeyVBNM(5 лет 6 месяцев)(10:39:06 / 28-01-2015)

>что мешает ЦБ перечислить необходимые средства АИЖК и обязать их выдавать ипотеку под 7% годовых?

Мешает логика. Если ставки снизить, то увеличится круг потенциальных и реальных заёмщиков, способных осуществлять выплаты по сниженной ставке, это вызовет рост спроса на недвигу, рост спроса вызовет рост цены, в итоге, принципиально ничего не изменится))))

Комментарий администрации:  
*** В бюджете нет денег, приватизация даст немного денег за хорошие активы ***
Аватар пользователя Баска
Баска(5 лет 2 месяца)(10:47:31 / 28-01-2015)

нет.

жилье растет в цене, когда на рынке возникает его хронический дефицит.

а при больших объемах строительства появляется конкуренция и, соответственно, цена на недвигу падает.

в РФ в этом смысле уникальная ситуация - огромные территории и при этом в расчете на душу населения - жалкие квадратные метры жилья.

у нас огромный потенциал, у нас еще строить и строить, это вам не америка с ее затоваренностью

Аватар пользователя SergeyVBNM
SergeyVBNM(5 лет 6 месяцев)(10:57:12 / 28-01-2015)

>жилье растет в цене, когда на рынке возникает его хронический дефицит.

Жильё растёт в цене когда есть рост/ожидание роста спроса, дефицит тут ни при чём, щас всем есть где жить, дефицита нет, но есть спрос на индивидуальное жильё, комфортное жильё, загородное жильё и т.д.

>а при больших объемах строительства появляется конкуренция и, соответственно, цена на недвигу падает.

Увы, нет. 1 - строители не могут мгновенно покрывать рост спроса ростом предложения, 2 - недвига это уникальный товар и конкуренция тут относительная, одно дело строить около центра и другое - в дальнем районе

>в РФ в этом смысле уникальная ситуация - огромные территории и при этом в расчете на душу населения - жалкие квадратные метры жилья.

Это ниочём, для жилья нужна инфраструктура, 15 кВт, газ и дорога, хороших мест для строительства мало, значит при повышении спроса повысятся цены на землю как минимум.

>у нас огромный потенциал, у нас еще строить и строить, это вам не америка с ее затоваренностью

Для масштабного загородного строительства недостаточно инфраструктуры и законов, строят отсебятину. а должны быть проектные посёлки со всей инфраструктурой, школой, больницей и т.д., а это очень дорого.

Комментарий администрации:  
*** В бюджете нет денег, приватизация даст немного денег за хорошие активы ***
Аватар пользователя Баска
Баска(5 лет 2 месяца)(11:25:01 / 28-01-2015)

повысятся цены на землю как минимум

это твои теоретические выкладки, никак не связанные с реальной жизнью.

как только людям дали больше свободы, как только в Подмосковье началось масштабное строительство, как только разрешили переводить земли сельхозназначения под поселения, цена на землю и на недвигу пошла вниз.

и если раньше пределом мечтаний была "дачка под Чеховом", то сейчас там строиться никому не интересно, соответственно земля в цене там резко упала.

я знаю многих, которые пролетели с землей и недвигой, купив ее ее по одной цене, при том, что сейчас цены значительно просели.

моя знакомая купила участок под Ступино за 400 тыр, сейчас он стоит 300 тыр.

дешевой земли сейчас завались.

и если бы все руководствовались твоими принципами - "не пущать", "не давать", "ничего не делать", чтобы не дай бох, чего не вышло, все бы так и сидели в своих дорогущих хрущебочках, как ты.

меньше надо трындеть в интернетах, а заниматься делом - работать, строить, красить скамейки 

Аватар пользователя SergeyVBNM
SergeyVBNM(5 лет 6 месяцев)(11:27:11 / 28-01-2015)

>меньше надо трындеть в интернетах, а заниматься делом - работать, строить, красить скамейки

Вот и не трынди, а работай на благо РА и РФ, построй наконец-то 100500 АЭС для обеспечения нового энергоуклада;)

Комментарий администрации:  
*** В бюджете нет денег, приватизация даст немного денег за хорошие активы ***
Аватар пользователя Баска
Баска(5 лет 2 месяца)(11:29:11 / 28-01-2015)

ЦЫЦ

как-нибудь без тебя разберемся ))

Аватар пользователя кислая
кислая(3 года 6 месяцев)(11:03:15 / 28-01-2015)

Дефицит - это когда деньги есть, а купить нечего, а когда денег нет, то и дефицита нет...

 Рынок недвижимости ( а с ним и строительство) рос на пошедших туда деньгах (инвесторы, частники, дольщики ит.д.), но приувеличении построенных кв. метрах стоимость этих самых метров и разу не упала... 

 Сейчас начнется обратная ситуация :нет денег - нет роста.

Аватар пользователя Баска
Баска(5 лет 2 месяца)(11:45:39 / 28-01-2015)

 Сейчас начнется обратная ситуация :нет денег - нет роста.


вот и я о том.

те, кто зажимает деньги на развитие - враги

Аватар пользователя кислая
кислая(3 года 6 месяцев)(13:19:50 / 28-01-2015)

Нет, Вы про дифицит и стоимость.  Не факт, что  при обратном движении (нет денег - нет роста) стоимость жилья(кв. метра) уменьшится, как раз таки все может быть наоборот - ценовое проседание на некоторое время возможно, но в устойчивую тенденцию это не перейдет. Опыт из собственной практики.

 В 2007 мой дом ( под снос) хотели купить за 2,8 млн. руб, в 2008 продала за 3,5 млн. руб -  в начале лета, осенью 2008 купила другой (под ремонт) за 2,5 млн. В 2009 дома в моем районе были уже около 4 млн. руб. 

Аватар пользователя Баска
Баска(5 лет 2 месяца)(13:37:29 / 28-01-2015)

Ваш пример не показателен, так как не понятна ситуация с жильем в регионе.

Согласитесь, есть две принципиально разные ситуации - когда одно и то же жилье продается-перепродается и переходит из рук в руки за неимением альтернативы.

Или другая ситуация, когда вокруг идет масштабная стройка и вокруг вашего дома появляется куча конкурентов, с гораздо более выгодными и привлекательными предложениями.

в первом случае цена на дом зависит от экономической ситуации в стране: кризис - цена падает, восстановление - цена растет.

во втором случае начинают работать другие факторы, выше я привела соответствующие примеры.

Аватар пользователя кислая
кислая(3 года 6 месяцев)(15:38:16 / 28-01-2015)

Мой пример не то что показателен - красноречив:

1. Это было во время кризиса 2008-2009

2. Я живу в Ростове-на-Дону и с темпами строительства у нас все хорошо. Но, как  и везде во время кризиса 2008-2009 темпы строительства упали, но цены нет.

 Да и частные дома никогда не были дешевыми.

 К тому же в это же время (2009-2010) мы продали еще квартиру в новостройке и купили стройвариант, а так же мама продала квартиру в старом доме и купила частный дом - короче, рынок я отслеживала 3 года подряд. Был небольшой момент опускания цены, но не долгий, к 2010 цены выросли больше чем до кризиса 2008.

Аватар пользователя speed13
speed13(3 года 1 месяц)(11:57:45 / 28-01-2015)

с логикой как раз наоборот дела обстоят, беря ипотеку под 14 %: в конечном итоге квартира обходится заемщику в 2.5 раза дороже, чем без привлечения средств банка;ипотека под 7%: в конечном итоге повысит стоимость в 1.5 раза, а застройщик в 2 раза цену не поднимет, круговорот денег в государстве, бамнкам денег меньше пойдет и реальному сектору больше, я думаю большинство только за.

Аватар пользователя SergeyVBNM
SergeyVBNM(5 лет 6 месяцев)(12:03:40 / 28-01-2015)

>а застройщик в 2 раза цену не поднимет

При снижении ставки заёмщик сможет взять бОльший кредит с такими же выплатами как до снижения, соотв. повысится спрос, мгновенно его удовлетворить будет невозможно, след. цены на недвигу вырастут.

>бамнкам денег меньше пойдет и реальному сектору больше, я думаю большинство только за.

Реальному сектору нужен спрос, кредиты вторичны.

Комментарий администрации:  
*** В бюджете нет денег, приватизация даст немного денег за хорошие активы ***
Аватар пользователя speed13
speed13(3 года 1 месяц)(12:11:25 / 28-01-2015)

у вас есть сомнения по поводу спроса на жилую недвигу в РФ?

Аватар пользователя SergeyVBNM
SergeyVBNM(5 лет 6 месяцев)(12:51:37 / 28-01-2015)

Хотеть иметь и иметь возможность иметь это разное. Хотят все, имеют возможность не только лишь все.

Комментарий администрации:  
*** В бюджете нет денег, приватизация даст немного денег за хорошие активы ***
Аватар пользователя speed13
speed13(3 года 1 месяц)(13:02:42 / 28-01-2015)

ипотека , "не слышал не?"

сами себе противоречите.

Аватар пользователя SergeyVBNM
SergeyVBNM(5 лет 6 месяцев)(13:11:08 / 28-01-2015)

противоречий нет. Ипотека это инструмент увеличения спроса. Помнишь как росли цены на недвигу в 2000-х? Тогда ипотека набирала обороты и цены росли бешенно.

Комментарий администрации:  
*** В бюджете нет денег, приватизация даст немного денег за хорошие активы ***
Аватар пользователя speed13
speed13(3 года 1 месяц)(13:25:47 / 28-01-2015)

и?

как не старнно экономика заработала в 2000-х, в том числе благодаря строительству.

вопрос к стоимости ипотеке, мы равняем себя по странам получающим колониальный налог, это не совсем правильно. в данном случае все достаточно просто регулируется, повышая или понижая ставку ипотеки государственные банки могут регулировать спрос/предолжение. по всей видимости в правительстве решили, что "сразу всем хорошо " будет не правильно, и регулируют рынок таким образом, чтобы положительный эффект продлился как можно дольше. польностью согласен что по госпрограмме реально выдавать ипотеку под 7% , это уже было раньше, 888программа была от сбрера, если все действительно начнут чахнуть я думаю поддержат строителей какой нибудь программой,

вопрос по стоимости м2, тоже самое колониальный налог, мы ,может, уже и не платим, но и не получаем его, поэтому соотношения 1мес. ЗП = 1м2 у нас не выдержано, но в целом цена доступная на жилье, это подтвержденно объемом стпоительства.

все будет хорошо.

Аватар пользователя невежда
невежда(5 лет 6 месяцев)(12:31:52 / 28-01-2015)

Вобще стройка отличается. В той же москве, в обычные специальности люди толпами работу ищут, а на стройке наоборот люди нужны постоянно, как в другой мир.

Комментарий администрации:  
*** Почти любой вопрос могу свести к антисобянинской политоте ***
Аватар пользователя SergeyVBNM
SergeyVBNM(5 лет 6 месяцев)(12:53:26 / 28-01-2015)

В Перми со строек уже потихонечку увольняют.

Комментарий администрации:  
*** В бюджете нет денег, приватизация даст немного денег за хорошие активы ***
Аватар пользователя невежда
невежда(5 лет 6 месяцев)(12:57:57 / 28-01-2015)

В москве в частном секторе клиент давиться за каждые 1000 рублей. Причем особенность московского контингента, платить не хотят, но все должно быть по высшему классу и выглядеть на милион, тем более это все так просто. Замашки обедневших, вчера у них были деньги и они любили командовать, сегодня они просто пытаются командовать.

Комментарий администрации:  
*** Почти любой вопрос могу свести к антисобянинской политоте ***
Аватар пользователя Kvazar_Old
Kvazar_Old(3 года 8 месяцев)(13:07:36 / 28-01-2015)

Дешевая ипотека и есть спрос. Нормальный бизнес на увеличение спроса реагирует повышение предложения, а не повышением цен.

Аватар пользователя SergeyVBNM
SergeyVBNM(5 лет 6 месяцев)(13:14:32 / 28-01-2015)

>Дешевая ипотека и есть спрос. Нормальный бизнес на увеличение спроса реагирует повышение предложения, а не повышением цен.

Ага, так же как при импортозамещении. Производитель не может мгновенно увеличить предложение, если даже рынок конкурентный, поэтому производитель максимизирует прибыль увеличивая цену до равновесной, со временем производитель наращивает производство и конкурирует с другими снижая цену или не снижая, если конкуренция по цене неэффективна.

Комментарий администрации:  
*** В бюджете нет денег, приватизация даст немного денег за хорошие активы ***
Аватар пользователя Снег башка попаду

Ну так значит надо снижать постепенно-можно даже планово снижать. Вернуть на прежний уровень и понемногу снижать каждый год. Тогда застройщик будет знать, что в будущем спрос расширится и строить больше. отложенный спрос также врядли возможен- ждать несколько лет, чтоб взять ипотеку на 2-3% меньше врядли кто-то будет. А так согласен, что если сейчас сделать 5% тупо подорожает все минимум в 1,5 раза.

Можно еще по-другому хитро сделать - обещать и документы подписать, что через 3 года ставка станет например вдвое ниже. Тогда мгновенный дополнительный спрос удовлетворять не нужно будет- это фактически уже плановая экономика - будет известен примерный дополнительный размер будущего спрос через 3-5 лет и под него уже можно строить заводы по производству материалов, планировать и начинать строительство. А сейчас ориентруются по текущему моменту фактически:покупают-строим, спрос упал- не строим, потом спрос восстанавливается, а строители не успевают начать строить - взлетают цены. 

Аватар пользователя lindorenan2
lindorenan2(5 лет 11 месяцев)(12:32:26 / 28-01-2015)

разумный вопрос

Аватар пользователя Gwaihir
Gwaihir(5 лет 10 месяцев)(12:33:32 / 28-01-2015)

Гнобление и есть. Нет ножек - нет варенья. 

Аватар пользователя Нуегона
Нуегона(5 лет 1 месяц)(10:08:24 / 28-01-2015)

"Обанкротившийся девелопер" - не означает, что вся строительная техника, особенно взятая в аренду, и материалы в одночасье испарились, вместе с бригадами, лицензиями, проектами и отведённой землёй.

Аватар пользователя Строитель
Строитель(3 года 1 неделя)(10:11:46 / 28-01-2015)

Почему появились огромные долги строительных компаний? Может потому что все заработанные деньги рассовываются по карманам и не вкладываются в дело. Компании не представляют ведение бизнеса без кредитов (кормежки банков)? 

Строители кормят банки, ипотечники кормят банки, производственники кормят банки, ритейлеры кормят банки. Не пора ли послать на ТБМ банки и себестоимость строительства (и не только) реально снизится?

ЗЫ: Пока в строительстве только у проектировщиков хватает ума не лезть к добрым банкам за кредитом. Тьфу, тьфу... не сглазить.

Аватар пользователя rst0
rst0(5 лет 11 месяцев)(19:09:33 / 28-01-2015)

точнее и не скажешь

Аватар пользователя kokunov
kokunov(5 лет 9 месяцев)(11:53:22 / 29-01-2015)

И то, потому что бедным проектировщикам нечего закладывать в этот банк :)

Аватар пользователя Строитель
Строитель(3 года 1 неделя)(12:24:14 / 29-01-2015)

Мозги не купишь даже за льготный кредит с залогом, а на компьютеры и аренду пока денег хватает. 

Аватар пользователя tokomak
tokomak(6 лет 6 дней)(10:19:28 / 28-01-2015)

Что б сровняться с лучшими временами по строительству жилья со всем СССР, строившим около 80 в год, мы нынче должны строить не 80, а где-то 100 в год...

Ведь покупается ячейка, т.е. квартира целиком, а квартиры сейчас стали планировать более комфортными (ну, в основном) и с большей площадью, чем при советах. Соответственно что б превзойти дедов и отцов в вопросе строительства жилья, не по квадратам, а по ячейкам - нужно по тем самым квадратам строить больше их, ну, вот где-то около 100 в год и нужно...

Аватар пользователя кислая
кислая(3 года 6 месяцев)(10:38:04 / 28-01-2015)

 подняла.

Аватар пользователя Фома
Фома(3 года 1 неделя)(12:24:44 / 28-01-2015)

Средняя фактическая стоимость строительства одного квадратного метра общей площади отдельно стоящих жилых домов без пристроек, надстроек и встроенных помещений в Москве составляет 42 тыс рублей

А расчетов там нигде нет? (Я хоть завтра по 28 готов, если что).

Основной драйвер роста инфляции в стране - ЖАДНОСТЬ!

Каждый, кто сделал ремонт в квартире, или сколотил сортир на даче - уже профессиАнальный строитель. Чуть стырил денег - пошел в дивилоперы (простихоспидя). НИ В ОДНОЙ строительной конторе в стране, не считают важнейший показатель, на основании которого можно рассуждать о применении той, или иной технологии, и принимать управленческие решения - стоимость часа строительства. Навыки планирования в стройке начал возраждать МОСТОТРЕСТ. Чуть ли не единственная контора в стране, сдающая объекты в срок (и по просьбам сами-знаете-кого раньше). Самый-самый выгодный буизнес в мире (реальный, когда можно пошшупать и внукам похвалиться) подряды на строительство.  Уберите  прокладки-промокашки, отдавайте подряды и выдавайте ГПЗУ фирмам имеющим собственный штат сотрудников и у вас за пять лет решаться проблемы с жильём. В Китае стоят пустые города. У нас все началось с того, что на халявные нефтяные деньги жилые квадраты скупали ДОМАМИ. Все кто у себя дома заработал (или, в осносном, скурвил,  если дела делаешь, лишнюю копейку вкладываешь в дело) денежку, вместо того, чтобы быть первым парне на деревне щемился в Москву, разгонять стоимость квадрата, а под Москву и регионы подтянулись. Откуда разница в стоимости квадрата между Москвой и регионами? В регионах другой песок, щебень, цемент, дерево, соляра, кВт, железо? Стоимость денег?Нет! Только зарплата, стоимость аренды офиса, и аппетиты местных.

Аватар пользователя BapBap
BapBap(3 года 4 месяца)(12:27:51 / 28-01-2015)

 не раскрыта возможность девелоперов брать деньги не в банке в виде кредитов, а у населения за еще не построенные квартиры ( в большей пропорции, чем ранее).

Аватар пользователя rst0
rst0(5 лет 11 месяцев)(19:12:37 / 28-01-2015)

а так же возможность урезать аппетиты, а то 100% прибыли слишком мало

Аватар пользователя SergePerm
SergePerm(5 лет 2 месяца)(12:38:52 / 28-01-2015)

Ещё немаловажный момент, который почему-то все упускают из виду.

Жилищное строительство превратилось в инвестиционный инструмент: рядовой гражданин, не обременённый знанием экономики и управленческими талантами, но имевший "лишние" деньги нёс их не в банк - он нёс их застройщику в расчёте на то, что не только сохранит деньги, но и приумножит. Ну, в крайнем случае, сохранит.

Масштаб этого категорически недооценивается.Все стесняются об этом говорить, что ли?

Что происходит при массовой попытке вывести активы с такого спекулятивного рынка, - очевидно. Да достаточно даже прекращения притока денег на него - а это уже неизбежность в нынешней ситуации.

Аватар пользователя Maximus
Maximus(5 лет 1 месяц)(12:58:06 / 28-01-2015)

Что такое ИЖК?

Аватар пользователя Turbo
Turbo(5 лет 2 месяца)(13:01:33 / 28-01-2015)

Пока ставка будет высокой - никакого развития производства не будет, в т.ч. строительного. Это понимают всё, там тоже не дураки. Варианта три:

1. это, действительно, подрывная деятельность

2. это временно, чтоб сбить спекулей с игры в валюту (правда рубль всё равно падает)

3. это временнно, чтоб заставить бизнес вывезти бабло из оффшоров, и по выгодному курсу вложить в Россию

Лидеры обсуждений

за 4 часаза суткиза неделю

Лидеры просмотров

за неделюза месяцза год

СМИ

Загрузка...