Вход на сайт

МЕДИАМЕТРИКА

Облако тегов

Вопрос китайской недвижимости

Аватар пользователя bom100

Начиная с весны 2014 года разного рода мировые аналитические компании, как одна принялись высказывать обеспокоенность падением стоимости жилья в Китае. По оценкам S&P, цены на жилье в Китае за 2014 год снизятся на 5% после скачка на 11,5% в 2013 году. При этом кары небесные, которые аналитики предсказывали и предсказывают государству за такое "непотребное" отношение к отрасли и экономике в целом, порой выливались в угрозу падения ВВП КНР аж до 40%.

В результате кое-то начал сомневаться в прогнозах специалистов, благодаря которым те же США, например, проглядели наступление недавнего кризиса. Другие наблюдатели пока еще робко, но уже стали задаваться немного позабытыми вопросами, типа: А стоит ли вообще оценивать Поднебесную по западным экономическим меркам?

Масла в огонь традиционно добавили официальные китайские СМИ. Так 20 мая "Синьхуа" опубликовала статью под заголовком: "Опасный сигнал для рынка недвижимости". Опасностью в данном случае предлагалось считать отсутствие роста цен на новостройки в 26 городах Поднебесной, что, помимо всего прочего привело к закрытию половины из 150 брокерских офисов в Пекине и окрестностях провайдера 21st Century. Хотя, с дугой стороны, закрылись и закрылись - у коммерции на этот счет должны же быть некие страховочные механизмы. В свою очередь приравнивать такое сокращение к некому глобальному индикатору состояния китайской экономики также не годится. Мало ли что в этой экономике происходит.

Самое интересное, что о страховке в предыдущие месяцы коммерсанты думали не сильно. Да и зачем было заниматься этим неблагодарным делом во время эпического роста кредитования? Они же считали, что этим государство занималось исключительно для придания уверенности людям в том, что жизненно важные пузыри никогда не лопаются. А раз так, то предполагалось - государство будет заниматься таким делом вечно. В самом деле, раз все на Западе говорят, что экономика КНР на грани срыва, значит государству попросту не открутиться от длительного пускания пыли в глаза населению. Следовательно, на такой лошади можно скакать еще долго.

Правда, иногда, все-таки, слышались предостережения о том, что активное кредитование это не навсегда. Мол, если лидеры Китая по-прежнему будут предпочитать реформам рост, подпитываемый долгами, они лишь отсрочат – и, вероятно, продлят – неминуемое его замедление. Из-за этого "китайская мечта" Си Цзиньпина может превратиться в нечто недостижимое. Правда все это как-то очень напоминало американскую ситуацию, когда постоянное увеличение государственного долга сопровождается бравурными докладами о росте экономики и снижении числа безработных. Видимо, иллюзия перманентного благополучия США, навеянная СМИ, в данном случае была перенесена на КНР, отсюда и успокоенность китайских коммерсантов-перепродавцов, а вместе с ней и потеря предпринимательского нюха.

Ну, а пока застройщики обеспечивали себе, если не маржу, то стабильные объемы сданных квадратных метров. Как пример, проводили акции по типу: "Продажа без стресса - ноль процентов первоначального взноса". Известен случай, когда в Пекине застройщик освободил клиентов от 40% первоначального взноса на новое жилье. Есть и другие способы минимизировать потери. Один из них - скрывать от государства и конкурентов (но не от клиентов) реальную площадь квартиры. Этот трюк хорошо исполнялся при наличии встроенного второго этажа, площадь которого не учитывалась при оформлении купли-продажи. Как результат, стоимость "квадрата" снижалась вдвое, что очень походит на самый обычный демпинг среди себе подобных.

Тем временем западные аналитические компании, действуя строго по своим шаблонам и правилам, продолжают нагнетать обстановку, рассказывая всем, что секторы недвижимости и строительства — одни из важнейших драйверов экономики Китая, второй по величине в мире. На эти два сектора приходится более 20% ВВП страны. А раз так, то экономике Поднебесной грозит самый настоящий обвал. Вот и рейтинговое агентство Moody's понизило прогноз по рынку недвижимости Китая до "негативного". Ну, а что делать, если резко возросшая ставка по ипотечным кредитам в КНР только и делает, что сдерживает рынок? Ясное дело, согласно западным рекомендациям надо просто жить по законам Запада. Только приемлемо ли это для КНР?

Но, как оказалось, можно не только крутить вертеть рейтингами, но и попробовать посмотреть по сторонам, чтобы увидеть разные движения в секторе недвижимости Китая. Одну из таких тенденций определила компания Bloomberg. По ее данным в некоторых городах Китая стартовали инициативы по увеличению доступности жилья с целью стимулирования местных рынков на фоне снижения девелоперами цен с марта месяца для привлечения покупателей. Центральный банк в мае призвал крупнейших в стране кредиторов ускорить процесс одобрения выдачи закладных, и побудил их отдавать приоритет для покупателей первого жилья.

Ключевая фраза тут "первое жилье". То есть, налицо стремление государства хоть немного ослабить хватку спекулянтов от девелопмента. Тем более, что в ближайшие годы в КНР продолжится прирост городского населения за счет сельского. По сообщению все того же агентства Bloomberg китайские власти запретили банкам выдавать кредиты на покупку домов тем лицам, которые уже владеют двумя и более жилыми объектами, чтобы сдержать рост цен на рынке недвижимости.

"Главной текущей проблемой индустрии жилищного строительства в Китае является то, что запасы нераспроданного жилья слишком большие", — заявил Лью Ли-Ганг, главный экономист компании GreaterChina. И тут же добавил: "Снижать цены для распродажи запасов? Это что-то новенькое и при продолжении падения стоимости жилья может привести к тому, последствия для китайских полугосударственных структур, являющихся держателями плохих долгов, будут ужасными". Для полугосударственных компаний в самом деле все так и может произойти, но государство при этом может заблокировать все утечки ликвидности в различные офшоры, а это разгон инфляции, при которой цена золота вырастет до рекордных величин. Не напоминает ли все это обоснование для снижения курса юаня? А почему нет? Вот и в 2008 году государство могло ликвидировать тот пузырь на рынке жилья, но не стало. Правительство приняло решение о его раздувании с помощью инвестиций. Почему так?

Причин для таких решений много, в том числе резервирование строительных мощностей для новых горожан, контролируемая инфляция, ну и, конечно, попытка возврата Китая к золотому юаню, пусть и в перспективе. В свете нынешних событий с взаиморасчетами между странами в национальных валютах, минуя доллар, это вполне может считаться обоснованным явлением, пусть и отдающим конспирологией. А почему бы нет?

http://www.chinapro.ru/rubrics/2/11370/

Фонд поддержки авторов AfterShock

Комментарии

Аватар пользователя woddy
woddy(4 года 10 месяцев)(17:47:09 / 06-09-2014)

фоточки с мест. (фотал из окна автомобиля, потому замылено)

типичная окраина города

http://www.adslclub.ru/upload/img/2014-09/06-17455638152.jpg

http://www.adslclub.ru/upload/img/2014-09/06-17450984079.jpg

я тоже недоумевал, кто всё это купит.

Аватар пользователя Sphinx99
Sphinx99(4 года 1 месяц)(18:40:49 / 06-09-2014)

сам за рулём?

Аватар пользователя woddy
woddy(4 года 10 месяцев)(18:42:32 / 06-09-2014)

неа, туристом на недельку летал. в газели местной нас везли на экскурсию

Аватар пользователя Николай Болховитин

Приватизация жилья в Китае началась во вполне исторический период. В 1995 году программа приватизации уже действовала, но реально частного жилья было еще немного.   В то время я жил в Китае и интересовался этим вопросам. Так вот среди моих знакомых (в крупном городе) приватизированной была квартира только у одной моей знакомой. Она работала начальником отдела пластиковых карт регионального отделения крупного китайского банка.  Остальные жили в ведомственном жилье.  На бытовом уровне это было совершенно все равно, никакой разницы.
Так как китайцы редко тогда меняли место работы, то большинство жило себе в ведомственном жилье, даже не интересуясь в чем собственно отличие.
Дело все не в форме того как распределяется жилье в Китае а в содержании государственной программы, обеспечивающей жильем трудоспособное население.  Распределение жилья, независимо от формы, рыночное ли оно и ли нормативно распределительное, всегда являлось исключительной сферой управления государства.
Так что не волнуйтесь, даже если эти дома никто не купить, их все равно заселят тем или иным способом. Дадут ли невозвратные кредиты, или дотации, или просто попросят быть лояльными государству.  Причина заключается в том, что китайскую экономику нельзя рассматривать с либерально западнической позиции. Для многих может быть странным,  что государственные  ведомства Китая не стремиться получать прибыль во что бы это ни стало. Более того, многие государственные хозяйствующие  объекты  остаются планово-убыточными.  Например, в том же 1995 году электроэнергия в Китае продавалась почти на 10% ниже себестоимости.  По сути это было скрытой дотацией на развитие промышленности целых регионов.  Например, я разговаривал тогда с предпринимателями, которые на территории своего завода закрыли маленькую угольную электростанцию, потому что у государства покупать электроэнергию было выгоднее. Так что образование цены стратегической продукции Китая очень тонкий вопрос, который не прогнозируется с точки зрения свободного рынка.
Есть еще один тонкий момент, который не всегда понимается на Западе. Жилье в Китае не «совсем продается». Дело в том, что ежели вы купили жилье то по типовому Европейскому гражданскому законодательству, вы можете его:  Продать, подарить, обменять оставить по наследству.  В Китае это все вроде бы тоже так, но не так. Дело в том, что все это вы можете сделать  только в период 49-и лет с момента строительства дома. То есть через 49 лет вы, или ваши наследники,  теряют эту собственность в любом случае. Предполагается, что такой дом сносится и на его месте строят новый более современный.
Так что это не совсем собственность, скорее  долгосрочная аренда.
Словом ипотечного кризиса там не будет.

Лидеры обсуждений

за 4 часаза суткиза неделю

Лидеры просмотров

за неделюза месяцза год

СМИ

Загрузка...