Вход на сайт

МЕДИАМЕТРИКА

Облако тегов

Очередные размышления о приобретении своего жилья.

Аватар пользователя Likn

Навеяно недавно размещенным материалом.

Попытаемся рассмотреть варианты приобретения своего жилья в "динамике".

Сначала разберемся с определением ипотеки. Это такая форма залога, при котором заложенная недвижимость остается в в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества.

Теперь аренда (найм) жилья. Это предоставление арендодателем (наймодателем) другой стороне - арендатору (нанимателю) за плату определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование.

С арендой все понятно - периодично платите деньги в обмен на право жить. Достоинства:

+дешевле, чем ипотека;

+нет привязки к определенному месту;

+нет необходимости брать на себя организационные и коммунальные заботы. Под этим понимается в том числе коммунальные платежи, участие в собраниях ТСЖ и т.д.

Недостатки:

-кроме временного жилья другой отдачи от вложенных средств нет.

-ущемление прав нанимателя. Под этим понимаются трудности, которые может создать арендодатель нанимателю. Подобные вещи не всегда можно описать в договоре.

-затруднение улучшения быта и уюта жилища.


Сразу скажу, что имел опыт съема жилья, потом решился на ипотеку. Перед принятием решения произвел аналогичные расчеты. Результат прилагается ниже.Все расчеты и цифры актуальны для моего родного Тверского региона на 2013 год.

Целью ипотеки было строящееся жилье, от определенного набора застройщиков. Это условие ограничило набор банков, которые работали с застройщиками. Для накопления первоначального взноса открыли счет в Сбербанке, вклад по 6,25% с помесячной капитализацией процентов. Дело в том, что не удалось найти банки, в которых процент был бы большим и не терялся при досрочном снятии средств.

Долгое время пытались имитировать для себя ипотечные условия. Эксперимент провалился, т.к. деньги на счет вносились нерегулярно, всегда находились какие-то статьи расходов, причем расходы были далеко не из разряда "на пропой души". Общими стремлениями накопили 700 тысяч, когда подвернулось предложение однушки в строящемся доме за 2 200 000. Срок сдачи был заявлен до года. Ну что, рискнули. Пока банк соображал, осталось 2 квартиры (и это в 200-квартирном доме, ага), причем однушки. После прикидок длительности займа и размера выплаченных процентов остановились на кредите в 1600000 при сроке в 10 лет, платеже 23000, ставке 12%, аннуитентные платежи. После сдачи дома - 11%.

Вообще, формула расчета процентов и платежей довольно сложная, но заемщика прежде всего интересует размер процентной части в платеже. Чтобы его узнать, делим процентную ставку на 12 и умножаем на текущий размер основного долга. У меня это получилось 1% основного долга в месяц. То есть, изначально 16000 я отдаю банку. В никуда. Суммарная переплата изначально составляла 1 100 000 рублей.

Вернемся с съему жилья. Размер аренды аналогичной квартиры составит где-то 15000 + свет + вода, итого где-то 15600 в месяц. Также в никуда.

Это начальные условия. Теперь возвращаемся в реальную жизнь и оцениваем стоимость аренды за последние 5 лет. Для Твери аренда аналогичной квартиры в среднем выросла с 12 до 15 тысяч, то есть на 25%, итого в среднем чуть меньше 5% в год. Есть основания предполагать, что к концу этого года стоимость аренды будет 16000 + вода + свет.

Если мы собираемся копить на жилье на депозите, то в свете последних событий банк придется выбирать тщательно, т.к. сумма на счете будет явно больше 700 тысяч. Разные мелкие банки предлагают чуть ли не 12% при сроке 3 года, медленный и неповоротливый Сбер - 7,5%. Ну возьмем где-то 9% за основу расчетов.

Объявленная инфляция составила 6,5%, некоторые говорят аж о 31%. В любом случае, ставка едва ли сдержит обесценивание вклада. Упростим условия, пусть инфляция сдерживается ставкой по депозиту.

Так вот. Я накопил 720 тысяч, надо еще полтора миллиона. Пои платежи будут состоять из арендной платы и пополнения депозита. Прямо по аналогии с ипотечными платежами.

Предположим, я смогу выделять по 25 тысяч, тогда 25000-15600=9400. 1 500 000/9400 = 170 месяцев. Это 14 лет. Переплата за аренду составит 170 * 15000 = 2 550 000.

Для "платежа" в 35 тысяч схема тудет такой: 35000-15600=19400 1 500 000/19400 = 77. Это 6,4 лет. Переплата за аренду составит 1 155 000. Это я не брал в расчет повышение арендной платы.

А теперь вернемся к предложенной банком схеме: 10 лет, переплата 1 100 000. Причем это расчет на худший случай, когда дом сдают через 3 года. После сдачи процент уменьшается и составляет 11%.

А теперь ход конем. Побегав, можно вернуть 13% стоимости квартиры через налоговый вычет. Еще побегав, можно попытаться поучавствовать в федеральных программах субсидирования. Я выбил себе 150 тысяч на этой программе. Стольник ушел на погашение основного долга. После всех стараний размер платежа составил 21700 (с переходом на 21100 после сдачи), срок 7 лет 11 месяцев. Суммарная переплата - 850 000.

Давайте прикинем в обратную сторону для депозитной схемы: 850 000 / 15000 = ~57 месяцев. 1 500 000/57=~26300. 26300+15000=41300.

Это нереальные цифры для моего уровня доходов и семьи с одним ребенком.

Фонд поддержки авторов AfterShock

Комментарии

Аватар пользователя Егерь
Егерь(5 лет 2 месяца)(14:16:34 / 20-01-2014)

7,5% в сбере на депозит ни разу не получилось. Всегда получается в районе 5,5%

Аватар пользователя nehnah
nehnah(5 лет 2 месяца)(14:19:22 / 20-01-2014)

Топайте в алемар, если есть в регионе, - 7,8%, который год уже там капусту держу...

Аватар пользователя dormendo
dormendo(5 лет 4 месяца)(14:28:16 / 20-01-2014)

Все эти расчёты прекрасны, пока есть существенный первоначальный взнос. Недоступный подавляющему большинству. Если довести логику до предела, можно сказать и так:

Самое лучшее - это взять кредит на трёшку в Москве. Цена - 20 миллионов, 19 есть, берём кредит на миллион на 10 лет под 10%. Платёж - 10 тысяч. Подумать только, сколько пришлось бы переплатить при аренде такой квартиры!

А речь изначально шла о молодом специалисте без денег, связей и богатых предков, которому нужно где-то жить.

Аватар пользователя Likn
Likn(4 года 5 месяцев)(14:37:41 / 20-01-2014)

Ну я не предлагаю бросаться в крайности. Первоначальный взнос можно как раз копить, снимая жилье. И не надо сразу замахиваться на большие площади. Тогда шансы есть.

Аватар пользователя dormendo
dormendo(5 лет 4 месяца)(14:50:34 / 20-01-2014)

Тогда вопрос, есть ли смысл вообще брать кредит на что-то меньше однушки? Я уже не говорю о том, что однушка даже для семьи с одним ребёнком является конурой.

Аватар пользователя arma
arma(5 лет 10 месяцев)(14:56:08 / 20-01-2014)

Не покупайте ничего, живите, где раньше жили. Был же у вас диванчик в родительском доме... рядом можно детскую кроватку поставить, а Вашей маме придётся смириться с присутствием на кухне Вашей супруги.

Поймите, сразу с этого диванчика перепрыгнуть во дворец мало кому удаётся. По сравнению с диванчиком любая квартира-студия будет раем - отдельным, хоть и махоньким. 

 

Аватар пользователя arma
arma(5 лет 10 месяцев)(14:44:01 / 20-01-2014)

С дуба упали - всех молодых специалистов хотите в Москву загнать.

Или за МКАДом жизни нет?

 

 

Аватар пользователя dormendo
dormendo(5 лет 4 месяца)(14:48:55 / 20-01-2014)

Господи, ну откуда вы такие берётесь.

Аватар пользователя Руслан

Больная тема? Сколько постов уже... (не конкретно автору, а вообще)

Аватар пользователя alex_midway
alex_midway(5 лет 9 месяцев)(14:45:54 / 20-01-2014)

Квартирный вопрос самый вопрос из вопросов. У вас что не так было? Или сразу с квартирой родились?

Аватар пользователя alexsword
alexsword(6 лет 1 месяц)(14:49:36 / 20-01-2014)

Да, непонятно почему как отдельная заметка, а не коммент к предыдущей.

Сместил в личный блог автора. 

Аватар пользователя Likn
Likn(4 года 5 месяцев)(15:34:32 / 20-01-2014)

Потому что кратко ответить не получается, а большой жирный комент не есть хорошо.

Аватар пользователя alexsword
alexsword(6 лет 1 месяц)(15:36:41 / 20-01-2014)

С другой стороны, происходит размытие одного и того же вопроса на кучу отдельных материалов, что тоже не есть хорошо.

Аватар пользователя SergeyVBNM
SergeyVBNM(5 лет 6 месяцев)(15:38:04 / 20-01-2014)

обсуждать статью с 150+ комментов очень трудно, рушится структура комментов и не видно новых комментов, ну ты это знаешь, поэтому и постят отдельными статьями.

Комментарий администрации:  
*** В бюджете нет денег, приватизация даст немного денег за хорошие активы ***
Аватар пользователя Likn
Likn(4 года 5 месяцев)(15:42:55 / 20-01-2014)

Это не размытие, а другая, аргументированная точка зрения.

Аватар пользователя alexsword
alexsword(6 лет 1 месяц)(15:46:14 / 20-01-2014)

И в чем же она "другая"?

Ключевое предположение модели вот тут:

> Для Твери аренда аналогичной квартиры в среднем выросла с 12 до 15 тысяч,

То есть идет расчет на рост пузыря, несообразный росту реальной экономики и инфляции.   Это уже обсуждалось вчера вот тут:

  http://aftershock.news/?q=comment/726226#comment-726226

почему бы не рассмотреть другой сценарий - коллапс пузыря на недвиге с кратным падением цен?

Аватар пользователя Likn
Likn(4 года 5 месяцев)(15:57:44 / 20-01-2014)

У нас в Твери инфляция, по крайней мере на еду, гораздо выше 5%. То есть, стоимость аренды растет умененно.

Во время кризиса 2008-2009 цены упали на 30%. Но за 5 лет нифига ничего не упало, все равно взрывообразный рост в начале 2008 был горазо выше.

То есть, был один кризис, как опыт, и он показал, что жилье особо не падает. За 5 лет после кризиса эти 30% практически восстановились.

Так что для формирования "грустной" модели тупо не хватает данных, нет опыта. Наоборот, жилье в рублях только растет все 20 лет существования РФ. А если случится коллапс, то кроме хаты я банку ничего не должен.

Аватар пользователя alexsword
alexsword(6 лет 1 месяц)(16:02:37 / 20-01-2014)

> То есть, был один кризис, как опыт, и он показал, что жилье особо не падает.

Я бы не рекомендовал кому-либо принимать решения, исходя из подобных предпосылок.   Исходя из такой предпосылки, можно много чего сочинить, только ее выполнение, ничем кроме Вашей веры, не подкреплено.

Мировой бы опыт изучили, скажем недвига в Калифорнии в 2008:

 

Аватар пользователя Likn
Likn(4 года 5 месяцев)(16:11:53 / 20-01-2014)

Ну и что теперь, не пытаться ничего изменить? А если гиперок к нам придет, то все накопления кончатся сразу. А так хоть что-то останется.

Копить макулатуру мне видится еще большим бредом.

Аватар пользователя alexsword
alexsword(6 лет 1 месяц)(17:00:57 / 20-01-2014)

Тем не менее, вчера все эти риски обсудили, и данная запись ничего нового не несет. 

Аватар пользователя alex_midway
alex_midway(5 лет 9 месяцев)(14:44:51 / 20-01-2014)

Все же "+свет+вода" следует исключить. Т.к. это платежи при любом раскладе, как при ипотеке, так и при аренде.

Аватар пользователя Likn
Likn(4 года 5 месяцев)(15:48:08 / 20-01-2014)

Картина меняется не более, чем на 5%. Кроме того, можно заявить, что свет+вода+остальная коммуналка компенсируется вычетом. Для аренды с этим облом.

Аватар пользователя vadim144
vadim144(5 лет 11 месяцев)(14:45:47 / 20-01-2014)

Вопрос, а вы уверенны в стабильности на 7-10 лет. Что Вы точно будете получать не меньше чем сейчас.

Я так для себя решил, что я лучше за 3-5 лет на своем участке построю каменный одноэтажный дом, из монолитного лент.фундамента и стен из газосиликатных блоков,общей используемой площадью в 120 кв.м из 4-х комнат, большой кухни, больших сан.узлов и котельной под лестницей. И стоить этот дом будет 2-2,5 млн.руб., а до этого поживу в съемной квартире.

За сим с уважением.

Аватар пользователя alex_midway
alex_midway(5 лет 9 месяцев)(14:46:45 / 20-01-2014)

если есть сразу свой участок у удобном месте то отчего же не построить...

Аватар пользователя dormendo
dormendo(5 лет 4 месяца)(14:52:18 / 20-01-2014)

Вот только земля стоит ещё порядка 100 тысяч за сотку. А чаще 130. Минимум нужно 5 соток, чтобы не выходить сразу на улицу.

Аватар пользователя Art78
Art78(5 лет 9 месяцев)(15:09:09 / 20-01-2014)

Это где такие цены? У нас в Перми такие цены на землю в самом городе, ну или в пригороде, но с коммуникациями и это земля для ИЖС. Но также есть уйма вариантов взять за 10-15 тыр/сот, к примеру, не в нас. пункте, а рядом, и без коммуникаций, и земля для ЛПХ, что я и сделал. До центра 15 мин., на автобусе 20-25.

Аватар пользователя Partisan
Partisan(5 лет 7 месяцев)(14:57:12 / 20-01-2014)

Только перекрытия сделайте бетонные. Будет желание (типа трое детей и т.п.) - можно будет надстроиться не надрываясь.

Аватар пользователя Likn
Likn(4 года 5 месяцев)(15:40:25 / 20-01-2014)

Дом это хорошо, я прикидывал стоимость дома перед "влезанием" в ипотеку. У нас земля дорогая. На территории города стоимость сотки чудовищна, сразу за городом - около 100 за сотку для газифицированных участков. Минимально комфортная территория - 6 соток, это 600 тыщ, но таких участков почти нет, я ж не один такой умный. + Постройка дома + коммуникации + документация + это будет сельская прописка. + надо где-то жить уже сейчас. + обслуживание дома по-любому дороже.

Домом я займусь. Лет через 10. А щас в городе нужен свой "якорь".

Аватар пользователя Руслан

Обслуживание дома всяко дешевле коммунальных за квартиру.

Аватар пользователя ata
ata(5 лет 10 месяцев)(14:51:32 / 20-01-2014)

Да, разные программы субсидирования ипотеки (налоговый вычет. "материнский капитал" и т.п.) - это серьезное преимущество перед арендой. Но оно же и ведет к росту цен на недвигу.

Аватар пользователя cethtot
cethtot(4 года 1 неделя)(14:57:05 / 20-01-2014)

Основной капитал-знакомые рассказывали,по весне засылали письмо с копиями трудовой,дипломов в артель Витим,Бодайбо,Иркутская.При одобрение выезжали на сезон,в среднем 50 тыров в месяц,по окончанию лимон с хвостиком.За Витим отвечаю,за другие надо проверять на форумах,есть хищники и они известны,кидалы.

Аватар пользователя nehnah
nehnah(5 лет 2 месяца)(15:04:32 / 20-01-2014)

Товарищи, стройте дома! Дешевле будет. ;-)

Реальный пример, на пару с соседом купили участки (165 тр-земля+150 тр-сети) я не стал делать всё по быстрому (в этом году залил фундамент и протащил эл.времянку), он наоборот, поэтому рассмотрим его случай.

В Новосиб приехали из другого города, в первый день вырыли яму под горшок, купили контейнер (36 тр с носа), приволокли на участок, бросили на межу.

Второй день - заказали монтаж винтовых свай (89 тр) и оплатили его, заказали и доставили материалы для оборудования контейнера (12 тр с носа).

Третий-седьмой день занимались оборудованием контейнера под жильё и склад, сделали туалет, а также наблюдением за работой монтажников свай (я за земляными работами на своём участке).

Восьмой день заказали и доставили лес - 37 тр, 9...12 дни он бездельничал, я растаскивал песок в "корыте" под фундамент - с лесом работать электроинструментом опасно.

13-28 дни он не особо торопясь занимался обвязкой фундамента и монтажом плиты каркаса пола 1-го этажа, я готовил основание под плиту и вязал арматуру. На 29 день напару залили мою плиту, на тридцатый день укрыли плиту, законсервировали стройку, свалили домой - мой отпуск закончился, а ему домой захотелось отдохнуть.

Чуть позже он вернулся и застрял на стройке на тройку месяцев, однако за это время успел поднять коробку (два этажа ~160м2) и частично её закрыть, мы потом в октябре (сентябрь он дома отдыхал) ещё с одним челом приехали, помогли закрыть крышу под зиму.

Итог моей работы: фундамент + электрика, затраты на питание, проезд - 315+176=491.

Итог его работы: неотделанная и не утеплённая коробка - 315+380=695 тр.

Примерно столько-же ему прилетит на утепление и отделку...

Может и сумбурно описание вышло, однако свой дом построить вполне реально за пару-тройку сезонов, причём жить в своём доме далеко не одно и то-же, что в квартире.

Аватар пользователя Руслан

Я тоже апологет своего дома. Вот только участок, где мне хотелось бы построиться стоит 10`000`000 руб. за примерно 5 соток. + проект + само строительство. Блин, мне не поднять.

Аватар пользователя nehnah
nehnah(5 лет 2 месяца)(20:55:27 / 20-01-2014)

Участок где мы строимся уже вырос за полтора года в цене почти в два раза, когда будет развёрнута вся инфраструктура цена там будет аккурат в указанном вами диапазоне, ищите перспективные старты. В старом посёлке по соседству участок без коммуникаций стоит ~800 тр, плюс довольно мрачное соседство и изношенные сети...

Аватар пользователя Руслан

Один дом то у меня уже есть. За городом. А жена не хочет на постоянку за город. Мозгом я ее понимаю. Садик, школа, медицина в шаговой доступности, работа на общ. транспорте и т.д.   И жить хотим именно там, где сейчас живем. Рядом частная застройка есть, но там городские бонзы. Цены я озвучил. А в другом месте и жена откажется и я не захочу.

Аватар пользователя nehnah
nehnah(5 лет 2 месяца)(08:40:42 / 21-01-2014)

Ну что сказать? Печалька. А мне наоборот город опротивел...

Аватар пользователя hvv
hvv(5 лет 9 месяцев)(15:45:30 / 20-01-2014)

> Для накопления первоначального взноса открыли счет в Сбербанке, вклад по 6,25% с помесячной капитализацией процентов. Дело в том, что не удалось найти банки, в которых процент был бы большим и не терялся при досрочном снятии средств.

используйте сайты banki.ru  и sravni.ru для поиска банка с лучшими условиями по вкладам с заданными параметрами

Лидеры обсуждений

за 4 часаза суткиза неделю

Лидеры просмотров

за неделюза месяцза год

СМИ

Загрузка...