Ипотека в 2025 году останется недоступной большинству россиян

"В 2025 году ипотечный рынок будет искать новое равновесное положение, мы ожидаем значимого замедления кредитования и сохранения высоких ставок на рынке в течение всего следующего года, что ограничит выдачу рыночной ипотеки для большинства категорий заемщиков", - заявил первый заместитель гендиректора агентства "Эксперт РА" Александр Сараев.
Условия по рыночным программам будут оставаться недоступными для большинства россиян на протяжении всего 2025 года, однако по мере снижения ключевой ставки ситуация будет улучшаться с каждым новым этапом смягчения денежно-кредитной политики, заявил руководитель аналитического центра "Дом.РФ" Михаил Гольдберг.

"Семейная ипотека и другие госпрограммы продолжат оставаться основным драйвером спроса на ипотечном рынке, а их доля в совокупной выдаче продолжит расти", - уверен он.

"Отмена льготной ипотеки под 8% требовалась, но гораздо раньше – после того, как цены начали агрессивный рост. Все дело в ее массовом характере и недостаточном объеме предложения объектов недвижимости на рынке для удовлетворения спроса", - считает старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова.

Рынок предвидел это решение и готовился к нему. На июнь пришелся пик заявок по льготной ипотеке. Заемщики торопились "запрыгнуть в последний вагон". По данным ЦБ, в июне 2024 года выдачи ипотеки выросли на 44% относительно мая, до почти 790 миллиардов рублей.
"2024 год начался с бума, с повышенной активности населения по приобретению жилья. Активность была вызвана ожиданиями по истечению срока действия самых популярных ипотечных программ с господдержкой. В итоге люди оказались правы", - рассказала эксперт по фондовому рынку "БКС Мир инвестиций" Людмила Рокотянская.

Госпрограмма массовой льготной ипотеки под 8% была запущена в апреле 2020 года для поддержки строительной отрасли    и граждан в период пандемии коронавируса. Изначально ее действие было рассчитано до 1 ноября 2020 года. Однако впоследствии правительство четырежды продлевало программу. По данным ЦБ, за период ее действия было выдано 1,6 миллиона кредитов на 6,1 триллиона рублей – рекорд среди всех программ господдержки. Это почти четверть всех выданных жилищных кредитов в РФ.

Банк России неоднократно критиковал программу, предупреждая о рисках формирования ипотечного пузыря, так как она не столько повышает доступность жилья для граждан, сколько разогревает цены на рынке новостроек. Регулятор призывал сохранить лишь адресные ипотечные программы. Что в итоге и было сделано.
Другие льготные ипотечные программы: семейная, сельская, дальневосточная, арктическая ипотека, а также программа для IT-специалистов сохранились, хотя условия по ним были ужесточены. Жители Москвы и Московской области, а также жители Санкт-Петербурга и Ленинградской области по семейной ипотеке могут получить до 12 миллионов рублей, жители остальных регионов – до 6 миллионов рублей. Вследствие этого банки стали чаще выдавать комбинированную ипотеку – часть кредита по льготной программе, а часть суммы по ставке, которая может превышать даже рыночную стоимость ипотеки.
Ужесточились условия по обычной розничной ипотеке: первоначальный взнос теперь в большинстве банков составляет 50% от стоимости жилья, но в ряде случаев его можно снизить до 20,1% (по объектам некоторых застройщиков, оплате девелоперами комиссии). По данным ЦБ, ипотека на новостройки в России с первоначальным взносом до 20% в третьем квартале практически не выдавалась - за год доля таких кредитов упала до 2%, в то время как годом ранее их доля составляла 59%.

В свою очередь минимальные ставки по рыночной ипотеке после серии повышений Центробанком ключевой ставки начали превышать 28% годовых. Продажи жилья снизились, цены тоже пошли вниз. Хотя даже в таких условиях люди продолжают брать кредиты.

Согласно прогнозу "Дом.РФ", если ключевая ставка в 2025 году составит 20% и выше, то выдача ипотеки останется низкой – по итогам 2025 года банки предоставят 1-1,2 миллиона ипотечных кредитов на сумму около 3,5-4 триллионов рублей, что будет соответствовать уровню 2022 года.
По прогнозам "Эксперт РА", вероятный общий объем ипотечных выдач в следующем году также находится в диапазоне 3,5-4 триллионов рублей, а приблизить выдачи к верхней границе этого диапазона могут новые адресные льготные программы. С точки зрения цен в номинальном выражении - они будут оставаться на текущих уровнях (в отдельных регионах возможно умеренное снижение), но в реальном выражении с учетом инфляционной корректировки цены будут ниже, чем в этом году, отмечают эксперты.

"Рынок недвижимости в 2025 году будет зависеть в первую очередь от общих денежно-кредитных условий в стране. ЦБ заявляет, что собирается удерживать ключевую ставку на высоком уровне достаточно долго - для рынка недвижимости это негатив", - считает Рокотянская из "БКС Мир инвестиций".
По ее мнению, основную поддержку ипотечному рынку продолжит оказывать программа "Семейная ипотека", на которую сейчас приходится 85% всей выдачи ипотеки с господдержкой.

"В 2025 году максимальная ставка по рыночной ипотеке может составить 34-36%, а выдача ипотеки в 2025 году упадет до 3,3-3,6 триллиона рублей", - считает управляющий директор рейтинговой службы НРА Сергей Гришунин.