Вход на сайт

МЕДИАМЕТРИКА

Облако тегов

Перечитывая Авантюриста... Дом, который построил Банк..

Аватар пользователя Onegin

Из факта роста персонального долга отнюдь не следует ухудшение материального положения должника. Вспомним, что оборотная сторона долга - это актив: скажем, если человек взял ипотечный кредит (а это основная часть долгов) на $100.000 и купил дом за $120.000, то у него образовался долг в 100.000, но одновременно - и актив в 120.000. Ухудшилось ли его материальное положение ? Никаких оснований для этого я не вижу: он платит проценты по кредиту, но экономит на отказе от съёмного жилья + имеет нематериальную выгоду от удобства проживания в собственном доме + долгосрочно защищённый от инфляции актив в виде дома. В любом случае, субъективно эта сделка оценивается человеком как выгодная, иначе он на неё бы не пошёл , для него выгоды от сделки превышают издержки.  А значит, нарастив персональный долг, он в итоге улучшил свой уровень/образ жизни.


Вы понимаете какая штука. Вы три года назад еще даже не задумывались на эту тему, а я уже тогда знал, что Вы мне возразите, что мол херня война долги - зато активов-то, активов. И дал превентивный ответ:

1 июля 2007: http://www.avanturist.org/column/3/source/1454
Американцы покупали жилье и в 20-х, и в 50-х, и в 70-х. По логике, взятые в те времена ипотечные кредиты уже давно выплачены и большая часть всего существующего жилья должно бы находиться в полной собственности населения. Следовательно, новому поколению должно требоваться меньше ипотечных кредитов в пересчете на единицу жилья. Так? А вот и не так. Как видно из рисунка, в середине 70-х населением было реально выкуплено 2/3 принадлежащей им жилой недвижимости (зеленая зона), а чистый годовой доход (DPI - годовой доход за вычетом налогов) в 2.5+ раза превышал весь объем ипотечных обязательств (желтая зона). А в 2006 людям реально принадлежало чуть больше половины жилья, при этом чистый годовой доход населения упал ниже совокупного объема ипотечных кредитов.


С моей точки зрения, пересечение кривой доходов с кривой ипотечных кредитов само по себе должно было стать очень серьезным сигналом для всех операторов, что в самое ближайшее время начнется массовый невозврат кредитов. Что и не замедлило случиться - в первом квратале 2007 разразился кризис на рынке субстандартных (выданных ненадежным заемщикам) ипотечных кредитов, которые составляют около 25% всех закладных. Правда ФРС как всегда читает мантры, что это не угрожает ипотечному рынку в целом, но цену этим заклинаниям мы все уже знаем.

А хуже всего то, что снижение стоимости обеспечения (самой недвижимости) до 50% долговых обязательств, да еще при том, что цены на жилье явно завышены, создает очевидную угрозу, что когда на фоне обрушения рынка жилья начнется массовый невозврат кредитов, ипотечные банки начнут нести колоссальные убытки. Ведь даже отобрав миллионы домов у задолжавших заемщиков, они не смогут продать их даже со скидкой в 30%. Чтобы люди стали массово покупать дома в условиях паники, цену придется сбрасывать втрое. Поэтому сегодня банкам ничего не остается, как начать радикально ужесточать требования к новым заемщикам и начинать жестко прессовать неаккуратных плательщиков. Но такая политика сама по себе будет провоцировать снижение активности на рынке жилья - раз выдается меньше кредитов, значит покупается меньше домов, а это как раз и ведет к падению цен. Патовая ситуация. Ужесточать требования к заемщикам - рынок рухнет и похоронит значительную часть уже выданных кредитов. Не ужесточать - рынок рухнет чуть позже и похоронит еще больше денег. На самом деле банки уже пошли по первому пути - они ужесточают требования прямо сейчас, чтобы не увеличивать масштаб будущих потерь.

Таким образом ипотечные банки тоже прикладывают руку к провоцированию обвала на рынке недвижимости. Если же учесть те параметры кризиса, которые мы высчитали выше, то, с учетом потери прав на выкуп жилья миллионами людей, к концу депрессии объем ипотечных обязательств населения может дойти до 85% стоимости всего принадлежащего им жилья. Фактически, получится, что все деньги которые люди и их предки платили по закладным с конца Великой Депрессии они просто дарили банкам и теперь могут начинать платить заново.


А теперь давайте посмотрим, как исполняется мой прогноз спустя три года. Ниже приведены актуальные данные к тому же графику, который показан выше.

http://www.federalreserve.gov/releases/z1/Current/z1.pdf
Таблицы D.3, F.100 и B.100

И что мы видим? Практически то же, что у меня напрогнозированно, разве что с небольшим отставанием. Небольшое отставание, понятно, связано с более инертной динамикой кризиса, как мы уже обсудили.

Перевожу, что тут нарисовано.
1. Актив исчезает с дикой скоростью.
2. Доля долга, стоящего за этим активом, с начала кризиса подпрыгнула в 1.5 раза и идет строго к 85% от финальной стоимости актива.
3.  Отношение DPI к совокупному долгу фактически не меняется и составляет примерно 1:1.

А теперь поясняю, что все это значит.

В 1960 люди полностью владели 69% своей недвижимости, а банкам "принадлежало" только 31%. При этом располагаемый годовой доход в 2.5 раза превышал совокупный ипотечный долг. Т.е. долг, с учетом процентных выплат, было вполне реально выплатить за 8-10 лет, если поднапрячься.

В 1989 люди полностью владели 65% своей недвижимости, а банкам "принадлежало" только 35%. При этом располагаемый годовой доход почти в 2 раза превышал совокупный ипотечный долг. Т.е. долг еще можно было реально выплатить лет за 15-20 лет. Если поменьше есть.

В начале 2010 люди полностью владели только 38% своей недвижимости, а банкам "принадлежало" уже 62%. При этом совокупный ипотечный долг сравнялся с совокупным доходом домохозяйств. Т.е. этот долг практически нереально выплатить даже за 50 лет.

В 2015/16, согласно моему прогнозу, который, как видно, не сильно отклоняется, люди будут владеть всего лишь 15% своей недвижимости, а остальные 85% будут принадлежать банкам. При этом совокупный ипотечный долг будет превышать совокупный доход домохозяйств на 20-25%. Т.е. этот долг будет абсолютно нереально выплатить ни при каких условиях.

Для совсем трудных: В начале игры граждане США реально владели большей частью своей недвижимости и были должны банкам относительно немного. За отчетный период они подарили банкам практически всю свою недвижимость, причем не только ту, что у них была вначале, но и ту, что была построена за все последующие годы, не считая примерно 5-6 годовых доходов, выплаченных ими в виде процентов по ипотеке.

Вывод. В большой экономической игре никакого "оборотная сторона долга - это актив" не существует. В такой игре, какая строилась все последние 40 лет, оборотная сторона долга для рядового гражданина - это потеря всего, что было нажито им самим и его предками, и мертвая долговая удавка на шею.

У меня друзья купили в Штатах дом в 2005 за $350+, несмотря на мои предостережения. Буквально месяц назад жалились: Первоначальный взнос и комиссия агентству - $60+ тыс. Больше $100 тыс. уже выплатили банку, но ипотека дело хитрое, так что банку они все еще должны под $300 тыс. Мужика сократили, четвертый месяц мыкается, ищет работу - на абы какую идти не хочет, т.к. потом подняться будет нереально. Деньги на выплаты по закладной заканчиваются. Они попробовали прицениться к продаже - больше $250 тыс. никто не дает. Зато от банка поступило предложение - дом передаете банку, кредит закрываем, и дальше живите в доме как арендаторы. По сути, это самое выгодное предложение, какое им поступало. По-моему круто. Выплатить $160 тыс. за дом, чтобы жить в нем арендатором.

Авантюрист. Диалоги. 2010

Фонд поддержки авторов AfterShock

Комментарии

Аватар пользователя CCAPMX
CCAPMX(5 лет 10 месяцев)(15:41:02 / 02-02-2012)

Там еще в дискуссии было полезное продолжение, я его себе как-то сохранил в каком-то урезанном формате, на память.

Вот так примерно:

Вопрос-возражение: 

"Грубо говоря, в долях гражданам стало принадлежать не две трети площади, а одна треть, но ведь и сама площадь выросла вчетверо, т.о. в пересчете на квадратные метры получаем прикидочное удвоение принадлежащей площади. Распределена она, конечно, неравномерно,но в среднем по больнице физический актив граждан, получается, подрос?" 

Ответ: 

Вы просто мыслите это как сфероконя в вакууме. Вы оглянитесь вокруг. Насколько реально на нашем российском падающем рынке недвижимости продать более или менее крупные объемы жилья по тем ценам, которые определены как "текущие рыночные"? И на сколько десятков процентов дополнительно рухнет цена жилья, если сегодня на продажу выставить хотя бы 10% жилого фонда? Т.е. сама по себе постановка вопроса не имеет смысла. Некуда американцам деваться с подводной лодки. Два, три или пять миллионов семей, конечно, могут выпрыгнуть по Вашей схеме. Но это окончательно втопчет в асфальт цену на жилье и только еще глубже утопит остальные 100 млн. домохозяйств. Так что американцам остается только сидеть и радоваться - "Я свое жилье подарил банку, зато оно вчетверо больше, чем то, которое лично мне принадлежало 20 лет назад." 

Вопрос-возражение: 

"Когда-то жили амеры тесненько, в дешёвеньких конурках, но зато в своих. 

«Шлехт унд кляйнер, абер майнер». Ну, а с течением времени стали 

местами переезжать в чего посимпатичней и подороже, но отчасти 

на заёмные денежки. Лучше стали жить? Несомненно." 

Ответ: 

Не удивительно, что у «невежды» Дохуторова картина получается соответсвующей. 

Вот, человек только что привел статистику по площади односемейных домов. Источник не очень, но можно залезь на первоисточник NPR, чтобы уж с гарантией: 

Average Square Feet of US New Single Family Home 

2007 = 2,521 

2000 = 2,266 

1990 = 2,080 

[http://inexpensivehomebuilding.blogspot.com/2009/05/house-square-feet-pe...|http://inexpensivehomebuilding.blogspot.com/2009/05/house-square-feet-pe...] 

Как видим, "тесненькие дешевенькие конурки" образца 1990г. имели среднюю площадь 224 м2. А "хоромы" образца 2007 - 271 м2, т.е. аж на 21% больше. Жуть, какой прирост простора. А еще в 1990 ни в одном доме США, видимо, не было ни электричества, ни газа, ни тепла, ни канализации. Я думаю, Вы, Дохтуров, именно это нам и хотите сообщить. А вот доля принадлежащих самому домохозяйству метров уменьшилась за тот же период с 65%, т.е. 146 м2, до 38%, т.е. до 103 м2. Проипали американцы свои метры, а? Ах, да, я забыл - это ж метры с наноканализацией, не хухры мухры.

Аватар пользователя Кирпич
Кирпич(5 лет 10 месяцев)(18:56:59 / 02-02-2012)

круто, есть о чём подумать...

Аватар пользователя rakafon
rakafon(5 лет 9 месяцев)(06:17:12 / 04-02-2012)

А чёт тут думать? Съ*******ся надо!

Аватар пользователя Фарцовщик
Фарцовщик(5 лет 9 месяцев)(19:00:48 / 02-02-2012)

Я либерастов этим тычу.

Дескать, почему у граждан США такое дикое соотношение долг/физ.имущество.

Комментарий администрации:  
*** Это не ник - это состояние души ***
Аватар пользователя Restek
Restek(5 лет 11 месяцев)(20:20:27 / 02-02-2012)

чем больше проходит времени, тем больше сомнений, что дилетант так глубоко может проанализировать ситуацию на стол длинную перспективу. сдается мне не так прост автор Глобальной Авантюры, легенда про простого рекламщика малоправдоподобна.

Аватар пользователя Onegin
Onegin(5 лет 11 месяцев)(21:31:21 / 02-02-2012)

Ну, почему дилетант. Математики, у них особый склад ума. Вот наш Алекс так же математик.

Они видят очень широко и глубоко, и дружат с математической логикой.

Аватар пользователя Restek
Restek(5 лет 11 месяцев)(11:10:42 / 03-02-2012)

Быть математиком недостаточно. Знаю я много математиков. У всех работа, дом, забота. Этим исследованиям надо годы посвятить. И быть не только математиком, но и экономику знать, историю, в геополитике разбираться, в механизмах и инструментах банковской системы, фондовых рынков, торговые операции, военные потенциалы, геополитические стратегии, промышленные показатели, знать какие индексы значимы и где их можно найти и т.д. и т.п. Но и этого мало! Нужно суметь это все свести воедино, увидеть всю картину в совокупности, всю систему и проанализировать столь детально и на такой горизонт планирования, что просто диву даешся. Да, и литераторным талантом его Бог не обидел. Стилистика написания что называется для широкого круга читателей. Выгодно отличается от трудов большинства экономистов и математиков. Не катит Ваше объяснение.

Аватар пользователя bez imeni
bez imeni(5 лет 10 месяцев)(22:28:20 / 02-02-2012)

вероятно работа спецслужб. без шуток. 

Аватар пользователя dAlexis
dAlexis(5 лет 10 месяцев)(10:10:52 / 03-02-2012)

:) не надо везде видеть спецслужбы. Хитрая поговорка "если Вы не параноик, то это еще не означает того, что за вами не следят" - она, конечно, правильная, НО! Разработки спецслужб начали бы появляться СЕЙЧАС, а не годы назад, когда кризисом на вид еще и не пахло. Не исключено, что и спалил Авантюрист чего-то, высунувшись раньше времени... Хотя просчитано "кем надо" это было, скорее всего, еще в 80-е, судя по последним словам Путина. 

Аватар пользователя Restek
Restek(5 лет 11 месяцев)(11:14:40 / 03-02-2012)

Возможно. Не похоже на спецслужбы. Хотя те кто это делал доступ к их аналитическим отделам скорее всего имел.

Аватар пользователя rakafon
rakafon(5 лет 9 месяцев)(06:20:20 / 04-02-2012)

Так вот почему Авантюриста не видать!

Аватар пользователя Sergius
Sergius(6 лет 2 часа)(20:33:21 / 02-02-2012)

+1

Аватар пользователя Леший
Леший(5 лет 9 месяцев)(21:57:00 / 02-02-2012)

Для полной картины в примере не хватает одного - а с чем выплаты по ипотеке сравниваются-то?

То есть тут нет суммы, которую выплатили бы эти же люди, живя в этом доме арендаторами. Ну, и могли ли они вообще жить арендаторами в этой местности.

То есть сравнивать можно арендную плату за 5 лет и те 160 тысяч, что они выплатили по ипотеке.

Ведь именно эта разница и есть итог сорвавшейся ипотечной сделки.

Несмотря на то, что верю - итог действительно не в пользу ипотеки, без таких данных пример теряет ценность.

Лидеры обсуждений

за 4 часаза суткиза неделю

Лидеры просмотров

за неделюза месяцза год

СМИ

Загрузка...