Кризис строительства и недвижимости Германии - очередной крупнейший застройщик Германии объявил о банкротстве

На прошлой неделе очередной крупный девелопер проектов в сфере недвижимости оказался неплатежеспособным

Компания Gerchgroup подала в окружной суд Дюссельдорфа заявления о банкротстве четырех головных компаний. Проектные компании, т.е. те, которые владеют строительными проектами, не затронуты банкротством, они финансово зависят от холдинговой компании. Однако им предстоит найти альтернативные варианты.
Gerch - это общенациональный девелопер, специализирующийся на строительстве офисной недвижимости и микрорайонов в крупных городах Германии. Согласно информации, размещенной на сайте компании, девять текущих проектов компании составляют "общий объем около 4 млрд. евро". Среди текущих проектов - переоборудование бывшей железнодорожной станции в Аугсбурге, жилой и общественный центр в Нюрнберге и "Лауренц Карре" - строительная площадка в центре Кельна.
Позавчера Gerch провели пресс-конференцию и объяснили причину банкротства и текущих проектов. «Пандемия короны только что завершилась благополучно, потом началась война на Украине. В результате возникли узкие места в поставках и дальнейшее увеличение затрат на строительство». Кроме того, «очень быстро возникла очень сильная инфляция». Также, существует тенденция изменения процентных ставок, при которой уровень ключевой процентной ставки представляет собой меньшую проблему, чем быстрые темпы изменения ситуации с процентными ставками. Это отразилось на инвестиционном рынке. "В начале этого года мы выставили первый счет на 130 млн евро инвестору, его не оплатили. Внезапно у нас возник дефицит финансирования, который невозможно было закрыть так быстро. Поскольку инвестор имел задолженность, но у него была запись в земельной книге, рефинансирование было невозможно: "Мы практически не могли действовать". В настоящее время компания зависит от денег финансистов, поскольку покупателей на рынке недвижимости практически нет. "В условиях обвала инвестиционного рынка было трудно просто найти другого инвестора".
В Gerch заявили, что владельцы больше не могут вкладывать деньги. «В последние месяцы и годы мы финансировали многие вещи из наших собственных средств, например, ход строительства в Лаурен-Карре.» Теперь две семьи владельцев больше не могут предоставить капитал.
Это, в свою очередь, вызвало эффект домино: Gerchgroup не получила от аудитора сертификат по балансу за 2022 год, поскольку возникла нехватка финансирования. В результате рефинансирование других проектов стало невозможным.

Сектор недвижимости и строительства в Германии борется с последствиями высоких процентных ставок, роста затрат на строительство и неопределенности в отношении будущей оценки недвижимости

В результате крупные сделки стали редкостью. Это касается и разработчиков проекта, некоторым крупным компаниям уже пришлось подать заявление о банкротстве.

В частности, такие компании, как Euroboden в Мюнхене, Project Immobilien в Нюрнберге и дюссельдорфские риэлтерские компании Centrum и Development Partner подали заявления о банкротстве. Если застройщики сталкиваются с финансовыми трудностями, то ущерб, связанный с этим, затрагивает не только инвесторов и покупателей. Нередко со своими счетами остаются и подрядные строительные компании.
Крупнейший девелопер Project Group собрал более одного миллиарда евро в виде акций от 30 000 инвесторов через многочисленные фонды. Совсем недавно выплаты инвесторам были прекращены.
Девелопер проекта Interboden из Ратингена недалеко от Дюссельдорфа также столкнулся с финансовыми трудностями. Ему предстоит провести переговоры с инвестором, возможно также вливание капитала со стороны семьи-владельца.

Отраслевой кризис с последствиями

Кризис отражается и на жилищном строительстве. За январь-июнь было выдано 111 500 разрешений на строительство нового жилья, что на 30,8%, или на 49 600, меньше, чем год назад. Количество разрешений на строительство одноквартирных домов сократилось на треть и составило 27 000. По двухквартирным домам количество разрешений сократилось более чем наполовину (-53,4%) до 7 700, а по многоквартирным - более чем на четверть (-27%) до 72 400.
"Как бы ни были плохи цифры, они все же не отражают всей правды, с которой мы сталкиваемся", - предупреждает Андреас Маттнер, президент лоббистской ассоциации Zentraler Immobilienausschuss (ZIA). Разработчики проектов часто завершают свою предварительную работу получением разрешения на строительство. Но они строят только в том случае, если не терпят убытков. К сожалению, совокупность всех факторов, и особенно взрывной рост стоимости заемных средств, приводит к тому, что эти проекты заходят в тупик.
В Минстрое уже признают, что правительство далеко от заявленной цели - 400 тыс. дополнительного жилья в год. В 2022 году будет построено всего 295 300 квартир. Без надежного инвестиционного импульса предприятиям жилищного строительства рано или поздно придется сокращать рабочие места, предупреждает эксперт ZDB Паклеппа. "Что это будет означать для рынка жилья и многих других мегастроительных задач будущего, никто не хочет представлять".
Кредитная страховая компания Atradius предупредила, что в этом году количество банкротств в строительной отрасли может вырасти на 15-20 процентов.

Однако кризис затронул не только девелоперов

После резкого повышения процентных ставок крупные, котирующиеся на бирже арендодатели, такие как Vonovia или LEG, были вынуждены снизить стоимость своих домов.  Не за горами дальнейшие списания. Отдельные компании уже испытывают трудности с получением свежих денег. 

Соответственно, инвесторы ведут себя осторожно. Так, например, в этом году в новые фонды недвижимости было вложено в два раза меньше средств, чем за аналогичный период прошлого года. "В настоящее время, по крайней мере, наблюдается явное замедление притока средств", - заявил недавно Питер Барков, основатель и глава консалтинговой компании Barkow Consulting. "В первом полугодии они сократились на 60% по сравнению с предыдущим годом. По его словам, это самый низкий приток средств за первое полугодие с 2011 года. 

В годы минимальных процентных ставок фонды недвижимости пользовались популярностью. Поскольку цены на недвижимость росли, фонды приносили заметную прибыль. Специальные фонды недвижимости для институциональных инвесторов с 2012 года по конец июня текущего года увеличили чистую стоимость вложенных активов на 371% до 176 млрд. евро, сказал Барков, ссылаясь на исходные данные Бундесбанка.

Паевые фонды, в которых может участвовать каждый инвестор, за эти одиннадцать с половиной лет выросли на 58% до 132 млрд. евро.
По данным отраслевой ассоциации BVI, открытые фонды недвижимости вкладывают большую часть средств своих инвесторов в здания коммерческого назначения: 55% - в офисы и практику, 22% - в розничную торговлю и гастрономию, остальное - в гостиницы, склады и т.д. На долю жилых зданий, по данным BVI, приходится всего четыре процента.

Финансисты недвижимости борются с дефолтами по кредитам

Немецкий Pfandbriefbank предполагает, что кризис на рынках недвижимости продлится дальше. Невыплаты по кредитам оказывают давление на банки, занимающиеся недвижимостью. Управляющий директор Ассоциации немецких банков Pfandbrief (vdp) заявил, что цены на коммерческую недвижимость, в частности, будут продолжать падать до середины следующего года. За год они упали более чем на десять процентов, а по жилой недвижимости – на добрые пять процентов. В конце концов, есть признаки стабилизации ставок по кредитам, отмечают в ассоциации. «В любом случае, чрезвычайно динамичный рост процентных ставок, похоже, закончился».

В PBB пояснили: «Зримое восстановление ожидается только тогда, когда стоимость финансирования стабилизируется в долгосрочной перспективе, инфляция продолжит падать, последствия работы на дому будут предсказуемы, а напряжение между онлайн-торговлей и розничной торговлей утихнет».
Растущие резервы по безнадежным кредитам оказывают давление на прибыли двух гигантов отрасли. В первом полугодии Aareal Bank зафиксировал провизии в размере 160 (107) миллионов евро, из которых 35 миллионов евро были связаны с выводом средств из России. Кроме того, не удалось получить кредиты на офисную недвижимость в США. Годовой бюджет на принудительное сокращение шатких кредитов был израсходован уже во втором квартале. В PBB 31 кредит объемом 1,1 млрд евро сейчас считается шатким (необслуживаемым).

После изменения тенденции на рынке группы недвижимости захотели сократить свой долг за счет продажи квартир. Цифры TAG Immobilien показывают, насколько это сложно.

Крупный арендодатель TAG Immobilien в последнюю минуту отменил уже нотариально заверенную продажу около 1350 квартир и связанную с ней покупку около 650 квартир. Как компания объявила, когда были опубликованы данные за полугодие, она воспользовалась своим правом на отказ, поскольку другая договаривающаяся сторона не смогла предоставить финансирование своевременно.
В качестве компенсации TAG получит предусмотренный контрактом штраф. Часть этих квартир еще предстоит продать, а покупка около 650 квартир больше не планируется. Важная часть стратегии группы по сокращению долга на данный момент провалилась.
Два более крупных конкурента также пытались продать часть своих портфелей с конца прошлого года, когда изменение процентных ставок оказало полное влияние на рынок недвижимости. Но они тоже добиваются медленного прогресса.

После двух крупных сделок в первом квартале Vonovia не смогла сообщить о каких-либо значительных продажах с апреля по июнь. LEG также заявила, когда представила свои полугодовые показатели, что на рынке транзакций было очень мало движений.
Жилищные группы в настоящее время находятся под давлением с нескольких сторон. С одной стороны, резкий рост процентных ставок увеличивает затраты на финансирование, с другой стороны, корпорации вынуждены обесценивать свои активы в сфере недвижимости из-за падения цен на недвижимость. Это ставит компании под давление, поскольку они сообщают о соотношении своей задолженности по отношению к стоимости недвижимости. Условия финансирования зависят от этого показателя.

Обладающая долгами Adler Group выходит из жилого альянса Берлина

Группа Адлер выходит из добровольного союза с землей Берлин , которая должна ограничить повышение арендной платы одиннадцатью процентами каждые три года. Риэлторская группа, имеющая долги, пытается продать квартиры и удовлетворить своих кредиторов.
Адлер увеличит арендную плату в существующих контрактах, чтобы согласовать интересы всех участников, включая арендаторов, акционеров и кредиторов, сообщила компания в электронном письме. О масштабах повышения арендной платы ничего не говорилось.

Адлер владеет и управляет около 26 100 сдаваемыми в аренду квартирами, около двух третей из которых находятся в Берлине. Компания была одним из нескольких крупных арендодателей, присоединившихся к Пакту о новом и доступном жилье, который вступил в силу в прошлом году, и обязались не повышать арендную плату более чем на 11 процентов в течение трех лет, в то время как установленный законом предел составляет 15 процентов.

Сенатор по строительству Кристиан Геблер выразил сожаление по поводу того, что Adler Group, как крупная жилищная компания, не выполнила взятые на себя альянсом обязательства.

Адлер, когда-то один из крупнейших арендодателей Германии, имел портфель из почти 70 000 квартир, финансируемых за счет долга на сумму более 8 миллиардов евро, а рыночная капитализация на пике составляла 3,4 миллиарда евро. После серии скандалов стоимость компании теперь составляет всего 85 миллионов евро. Группа снова завершила прошлый год с убытком в миллиарды долларов.

Рынки сделок в настоящее время «высохли», пояснил генеральный директор Тьерри Бодемулен. Вот почему Адлер концентрируется на управлении ликвидностью. В центре внимания группы по-прежнему остается сокращение доли заемных средств за счет продажи активов и портфеля.