Бетоно-метры и эскроу счета, наблюдения практикующего аудитора

Аватар пользователя Dimitrius

В данном тексте я попытаюсь описать ситуацию на текущем рынке жилой недвижимости со стороны застройщиков. Думаю, этот взгляд будет интересен тем ,кто собирается инвестировать в недвижимость и гадает «будет ли рынок расти»!?

Принципиальным изменением схемы финансирования строительства жилья стало введение посредника между застройщиком и участником долевого строительства. Застройщикам запретили брать деньги от инвесторов напрямую, теперь они могут использовать только деньги предоставляемые банками. Гражданам, желающим поучаствовать в строительстве того или иного объекта теперь, так же нужно идти в банк и класть деньги на эскроу счет застройщика. С эскроу счета деньги застройщик получит только после завершения строительства объекта и ввода его в эксплуатацию.

На бумаге схема выглядела очень красиво, решалась проблема обманутых дольщиков.

Еще при обсуждении данного закона, все понимали, что введения посредника в виде банка чревато повышением конечной цены объекта. Но эксперты уверяли, что повышение на 1-2% рынок не заметит, а вот безопасность граждан и их инвестиций вырастет.

Спустя три года у нас есть возможность посмотреть, к чему привело введение в 2019 году поправок в 214-ФЗ.

Когда в 2019 году я общался с несколькими застройщиками средней руки среди них было несколько мнений:

1) нужно объединяться/укрупняться так как на мелкие и средние проекты банки не дадут финансирование

2) нужно срочно искать кому продать компанию/бизнес

3) уходим из строительства многоквартирных домов в другие виды строительства в том числе в малоэтажное и промышленное

Спустя три года необходимо признать, выиграли те, кто ушел с рынка многоквартирного строительства и перепрофилировался на малоэтажное и промышленное строительство.

За три года значительно сократилось количество игроков на рынке, уменьшилась конкуренция. А что происходит при уменьшении конкуренции? Правильно, цена растет!

С 2020 год Росстат включает в свои свою статистику по вводу жилья и объекты индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Если не изменяет память, в 2021 году процент введенного жилья из графы ИЖС превысил 50% от общего числа квадратных метров введенных в эксплуатацию в России.

 

Одной из причин по которой наши сограждане охотно инвестировали в квартиры на этапе котлована было то, что скидки составляли до 30%. Думаю у многих есть знакомые которые считали себя удачливыми инвесторами купив квартиру на этапе строительства. В Москве и Питере это превратилось в своеобразный спорт, люди брали по нескольку квартир, у некоторых было по нескольку ипотек.

За прошедшие три года застройщики осознали, что модель со скидками на котловане абсолютно не работает когда стройку финансирует банк.

Скидки на этапе котлована были по сути премией за риск, застройщик ведь мог и не построить объект или просто сбежать с полученными деньгами. Полностью руководствуясь бизнес логикой застройщик предоставляя дисконт делился своей прибылью с инвестором.

В настоящий момент риск остаться без денег отсутствует, и как результат отсутствует плата за риск в виде скидки на этапе котлована.

При заемном финансировании значительно выгоднее продавать уже построенное и по полной цене, чем котлован со скидкой.

В результате, с рынка ушли самые дешевые и доступные квартиры, которые образовывались в результате скидок от застройщика.

А что происходит со средней ценой квадратного метра при уходе с рынка самых дешевых (скидочных) квартир? Правильно, цена растет!

 

Решая проблему обманутых дольщиков, которых по правде говоря было не очень много, государство решило усилить контроль за строительным сектором. Признавая факт, что среди застройщиков есть откровенные мошенники государство делегировало функцию контроля людям всем известным своей честность, неподкупность и принципиальностью в финансовых вопросах, а именно банкирам.

Фактически на одного из участников рынка была возложена функция регулятора, в этом базовое противоречие сложившейся ситуации.

Как вы думаете, банкиры имея рычаги давления на строительную отрасль будут использовать это влияние для улучшения общей ситуации на рынке недвижимости или для увеличения собственной прибыли?

 

В настоящий момент именно, в банках принимается решение о финансировании того или иного проекта. В большинстве случаев, сотрудники банка после изучения ТЭО объекта всегда выдавали рекомендации увеличить рентабельность. Способов увеличения рентабельности не так уж много:

1. уменьшение площади квартир

2. отдавать предпочтение 1-комнатным квартирам, а 3-х комнатные исключить

3. работа со стоимостью строительства путем удешевления материалов

4. увеличение цены квадратного метра

В этот момент, все те кто ругал хрущевки, за малогабаритность и плохую звукоизоляцию, должны внимательным образом посмотреть на «невидимую руку рынка» в лице банкиров, которые финансируют жилые комплексы в 25 этажей с трехкомнатными квартирами по 59 кв.м. и без парковочных мест во дворе.

Не слишком ли я сгущаю краски и возвожу напраслину на банкиров? Если жилье откровенно плохое, то его наверное просто никто не купит, рынок он ведь все правильно «порешает»!

Утверждение было бы верно, если бы у банкиров не было такого инструмента как «ипотека».

Именно на те объекты которые финансирует банк у него программа «льготной» ипотеки. В Москве около 80% объектов приобретаются с использование заемных средств. При снижении процентной ставки на 1-2% банк может обеспечить продажи на том или ином объекте по выбору.

Повторюсь, базовое противоречие сложившейся ситуации в том, что одному из участников рынка отдали функцию контроля за всем рынком. И застройщиков и покупателей банки контролируют через предоставление кредитов.

 

Теперь расскажу о еще одной важной вещи которая может сыграть злую шутку со всей отраслью.

Одной из неприятностей в будущем может быть то, что проекты которые закладывались в 2021-2022 года в своей экономической модели вынуждены учитывать динамику цен за последние несколько лет. А как мы все помним в 2020-2021 годах был просто феноменальный рост цен.

Многие проекты в своей финансовой модели заложили растущий рынок, и соответственно цены продажи.

За окном осень 2022 года, рынок недвижимости «встал», застройщики могут продать объект только со скидкой или с льготной ипотекой. Все участники всерьез обсуждают, что рынок может развернуться и цены могут пойти вниз...

А в это время, застройщики, на заемные средства строят кучу новых жилых комплексов которые будут сдаваться в 2024-2026 годах и в их прогнозах значится не падение цен, а их рост на десятки процентов.

Если рынок не вырастет на десятки процентов, то жилье сдаваемое в 2024-2026 годах может быть просто не конкурентно по цене и зависнуть на балансе банков. Когда на балансе банков образуется большое количество проблемных активов, что обычно делают банкиры?

Конечно, они продают эту проблему государству! Такое мы видели не раз и не только в США, но и у нас, когда кучу банков (2014-2015 годах) санировало государство.

 

Теперь краткое резюме по 214-ФЗ «О долевом строительстве», такое обычно не говорят со страниц СМИ, но это точка зрения со стороны работников отрасли:

Парадокс в том, что рынок долевого строительства появился в нашей стране как ответ на отсутствие проектного финансирования со стороны банков. В 90-е и начало 2000-х банки просто не решались финансировать строительство. Если говорить откровенно, то банковский сектор нашей страны просто не справился бы с это задачей, у него не было на это средств. В настоящий момент, банки просто захлебываются от денег. У банкиров стоит вопрос не в привлечении денег, а в их размещении, качественных проектов просто не хватает.

Еще одним парадоксом является то, что долевое строительство обеспечивало относительно дешевое и доступное жилье. Теперь же, новостройки, построенные по 214-ФЗ на 8-10% дороже такого же жилья на на вторичном рынке.

Таким образом, долевое строительство принципиально решало два вопроса, привлечение финансирования в стройку и доступность жилья для граждан.

В настоящий момент ни одной из исходных задач данный закон не решает. И соответственно возникает вопрос, а какие именно задачи призван решить закон в том виде в котором мы его сейчас имеем?

 

Напоследок, что бы вы не думали, что я целиком на стороне застройщиков и против банкиров расскажу вам любопытный фокус который используют застройщики. В связи с тем, что банки полностью контролируют финансирование проекта, а так же размер прибыли и время ее получение застройщиками, последним это категорически не нравится. Как с этим можно бороться? Застройщик просто приходит к своим поставщикам металла, бетона и других материалов и говорит следующее: «А давай ты мне поднимешь цену на 10-15%, а потом мы через тебя и пару контор выведем эти деньги мне на карман?» Если поставщик не соглашается, то находится более сговорчивый готовый предоставить нужные услуги. Таким образом, застройщики все равно получают свою прибыль в том объеме в котором они привыкли. Побочным следствием сложившейся ситуации становится рост цен на стройматериалы. Даже любопытно будет посчитать, какой процент роста цен на металл был вызван схемами описанными выше.

 

В свете вышесказанного, думаю очевидно, что рассматривать рынок недвижимости как объект для инвестиций в настоящий момент достаточно рискованно.

 

Авторство: 
Авторская работа / переводика

Комментарии

Аватар пользователя Dreaming
Dreaming(7 лет 8 месяцев)

Чет заказуха какая-то. Что не предложение, то сова на глобусе.

Аватар пользователя Dimitrius
Dimitrius(6 лет 3 месяца)

простите, а где вы видели предложения?

Аватар пользователя Андрей Назаренко

А что есть инвестирование? Попытка в многомиллионной очереди за прибылью занять место ближе к окошку кассы. И из этого состоит жизнь очень многих. 

Аватар пользователя Sashawww
Sashawww(9 лет 5 месяцев)

Хватит тиражировать миф о скидке 30% на этапе котлована. В те времена и ставка была под 15%. Два года строят. Тупо риск остаться с недостроем за бесплатно. 

В 14 году покупал квартиру за 2 недели до сдачи ровно за цену как люди 2 года ждали. Не покупали толком, цену не поднимали. Ставка в середине года была 13-13-13 акция. Под конец года 15%, потом вообще на полгода перестали давать кредиты.

В 16 году покупал у мужика однушку, он ждал 2 года сдачи, продал мне на 10% дешевле, чем купил. Никто не покупал даже по котлованной цене.

Разные были времена, но деньга раньше стоили очень заметный процент, чтобы это считать прибылью.

Аватар пользователя хренвамсредькой

два года строят? лохи что ли? 9-12 месяцев от первого колышка до сдачи

Комментарий администрации:  
*** отключен (невменяемое общение, маты) ***
Аватар пользователя AnGeL_Knight
AnGeL_Knight(8 лет 5 месяцев)

Скидки на этапе котлована были по сути премией за риск

Скидки том числе и бесплатный кредит застройщику от покупателя.

По премии за риск - не получившие квартиры "обманутые дольщики" шли за помощью к государству, значительной частью получая компенсацию от него прямо или косвенно. Это вообще-то прямо назвать риском странно.

Аватар пользователя AnGeL_Knight
AnGeL_Knight(8 лет 5 месяцев)

В целях обхода 214-ФЗ застройщики предлагают следующую схему:

1) квартиру покупает ИП.

2) гражданин покупает квартиру по переуступке у ИП со скидной в 3-5тысяч рублей с кв.м.

Аватар пользователя mmxx
mmxx(7 лет 1 месяц)

Ипотека со льготой на новостройку лесом не летит?

Аватар пользователя AnGeL_Knight
AnGeL_Knight(8 лет 5 месяцев)

Хз, подробностей не узнавал.

Интернет уверяет, что фокус с ИП не пройдет, а вот вариант через ООО может сработать. Но тут от меня никаких гарантий, выяснять нужно.

Аватар пользователя Василий Кроликов

4) Запиливаем свой банк с блэкджеком.

Аватар пользователя Vladyan
Vladyan(8 лет 11 месяцев)

И секретаршами! smile146.gif

Аватар пользователя хренвамсредькой

просто застройщиков заставили уйти в бартер-поставка материалов и услуг в обмен на квартиры...

Комментарий администрации:  
*** отключен (невменяемое общение, маты) ***
Аватар пользователя Transplantant
Transplantant(2 года 2 месяца)

Выгодополучателями новой схемы являются не только банки и застройщики. Вы так пишете, как будто кроме них в государстве никого нет, а олигархия и политические элиты представлены только застройщиками и банкирами, что, очевидно, не так.
На мой взгляд, причина текущей схемы куда прозрачнее, а именно - новое крепостное право. Причем, если в 19-ом веке крепостное право было принудительными, то сейчас оно добровольное. Первая часть закрепощения случилась во время дармовой приватизации жилья. После развала СССР государство фактически подарило квартиры гражданам. Граждане такой подарок бросились принимать наперегонки, взамен получили "приземление" по месту жительства и полный коллапс проблемы капитального ремонта МКД. Теперь пошла вторая фаза закрепощения: государство предлагает "почти дармовой" кредит под льготный процент на огромный срок, опять же "приземляя" человека по месту покупки квартиры на максимально длительный срок. На это накручивается постоянный рост цены на недвижимость, когда на покупку каждого следующего квадратного метра требуется от 10 до 200% больше денег, чем на покупку предыдущего, что делает невозможной схему "по-быстрому продал тут и купил там". В выигрыше оказались только востребованные регионы: Москва, Питер, некоторые ресурсные области нашей страны, газовые и нефтяные моногорода - в этих местах цена на недвижимость всегда растет опережающими темпами и жители именно этих городов могут реализовать "мобильность" переселения. Причем, выгода эта односторонняя, например, москвич свободен выбирать любое место для последующей жизни, а вот выбирать свободно Москву в качестве жизни невозможно, так как повышение цены на недвижимость играет на руку москвичу, но не жителю Кургана или Рязани.
И вот тут мы подходим к главному смыслу - зачем в России новое крепостное право? Имхо, ответ на поверхности - это наличие городов, которые стабильно попадают в ТОП-10 по размеру средних зарплат. Проще говоря, в этих городах "есть чем заняться". Да, Дальний Восток к этим областям не относится. Но и "богатые города" - тоже не резиновые. Они хотят всосать только лучших, а не всех подряд, причем, не всех из лучших, так как сами уже трещат по швам. Но процесс внутренней миграции в благоприятные районы России в последнее время стал уже непредсказуемым и плохо управляемым для государства, а Москва и крупные ресурсные города и так уже стали перегреваться. Долгосрочная ипотека, в случае правильного применения, снизит градус миграции.
1) Впариваем населению идею о развитии и об успехе страны, о светлом будущем, убеждая в идее "где родился - там и пригодился". Важно даже не убедить, а постараться, чтобы населенец не сосредотачивался над сложной мыслью "а что делать дальше в этом Зажопинске" и просто шел в банк, где...
2) ...продаем "молодой семье" льготную ипотеку на 10-15 лет.
3) При этом создаем объективные трудности с продажей объектов, находящихся в ипотеке
4) Все отдаем в руки банкам, что приводит к увеличению цен
В итоге населенцы никуда не едут, потому что по уши в ипотеке, сдать квартиру в зажопинске надолго они не могут, потому что нет клиентов, переехать тоже не могут, оборотных денег нет. Продажа квартиры в Зажопинске невозможна, потому что высокая цена рисуется там банком только для населенца. "Мобильным" гражданам, которые могли бы перекупить такое жилье, оно не нужно, их больше интересует Питер и Москва, а все остальные населенцы сидят в точно таких же ипотеках.
В итоге государство в выигрыше (миграция снижена, люди приземлены, + пиар: квадриллионы квадратных метров жилья для молодых семей), банки и застройщики в выигрыше. В проигрыше только человек. Например, многие регионы дают субсидию на приобретение недвиги, но субсидия эта только местная. Т.е. я могу получить ее только для покупки и так не нужной мне двушки в Зажопинске. А в Москве я воспользоваться субсидией не могу, так как я не москвич. Как всегда, все россияне равны, но некоторые равнее других. Интересно было бы посмотреть, какой выбор сделали бы россияне, если бы на покупку квартиры в ЛЮБОМ регионе давали бы ФЕДЕРАЛЬНУЮ субсидию, поглядел бы я на то, как россияне ногами проголосовали бы за благополучные районы нашей необъятной страны =) это самый большой кошмар для нынешней АП. А потом еще и рыночек подуападет и хаты, купленные крепостниками за миллиарды, станут стоить миллионы. Вот тогда "приземление" завершится целиком и полностью.

Аватар пользователя rusheff
rusheff(5 лет 4 месяца)

Как на статью ложится небывалый рост уже в 2022 году сдачи жилья (+33% по итогам 7-8 месяцев)? Как на неё ложится минимальный исторически процент просрочки по ипотеке?

Нет ли здесь алармизма?

Аватар пользователя Vladyan
Vladyan(8 лет 11 месяцев)

Есть версия, что сейчас сдается как раз то, что было запроектировано/запущено в стройку/продажи в период до введения обязательных эскроу-счетов, а вот как раз дальше будет интереснее.

Аватар пользователя rusheff
rusheff(5 лет 4 месяца)

Смишно. Эти версии я слышу каждый год, причём задолго до появления эскроу. А строительство растёт каждый год.

Одна из причин (основная) - обрезание всех возможных способов сохранения денег: биржа, валюта, заграница, бизнесы с небольшим порогом входа (туризм, рестики (немищлен) и прочая чешуя). По факту остался один из самых надёжных инструментов - недвижимость. И мы ещё увидим восстановление малых городов с их купеческими домиками и церквушками, с их заводиками и фабриками. Были бы деньги - купил бы промзону 19 века за бесценок. Помяните моё слово, через год можно удвоиться-учетвериться, причём в любой валюте и  в золоте.

Газпром тоже неплохо купить, но там сложностей больше и способов влияния меньше.

Аватар пользователя Vladyan
Vladyan(8 лет 11 месяцев)

Что у людей с чемоданами денег пообрезали возможности для их вывода за бугор и вложений биржу/биткоины и еще подобное - согласен. Однако строят много всякого многоэтажного человейникового ужаса однако, вместо чего симпотного.

Аватар пользователя rusheff
rusheff(5 лет 4 месяца)

Причём тут люди с чемоданами? Даже если у тебя есть 2М рублей (цена вполне бюджетного кроссовера до всех событий), сейчас ты не можешь купить этот кроссовер, т.к. он стоит 3,5М. И акции на бирже ты не купишь, т.к. ХЗ когда они вообще начнут расти. И доллары не купишь, т.к. ХЗ пригодятся ли они через год и сколько они будут стоить. Единственное реальное решение - купить квартиру в ипотеку (первоначальный взнос), начать строить дом, купить участок и т.п. Ковидобесие дало многим толчок раньше, но не все поняли этот толчок - приходится пинать повторно. 

Время инвестировать. Инвестировать в свою страну. В недвижимость в своей стране. В инфраструктуру в своей стране

Это то, о чём так долго все говорили. Но теперь не все будут рады представившимся возможностям инвестирования в России. ))) Многие тараканы побежали из страны, надеясь пересидеть в Грузии, Казахстане, Армении и т.п. Они - тупые и недальновидные. Именно сейчас в России открывается не просто окно возможностей, а просто гаражные ворота этих возможностей. Причём умные инвестируют не в Москву, где и так всё переинвестировано, а в регионы, в историю, в сельхозку, в прромку.

А человеёники - для идиотов. Пусть гордятся квартирой в Москве. Не все же идиоты собираются кучками в Грузии и Армении, их и в Москве достаточно. ))))

Аватар пользователя Vladyan
Vladyan(8 лет 11 месяцев)

Хороший коммент

Аватар пользователя Pioneer_A
Pioneer_A(1 год 6 месяцев)

По факту порушил новый закон следующее:

1. Кооперативы не платили налоги вообще!!! (у меня шок был, когда я узнал что все эти богатые уважаемые "застройщики" по закону не платят налоги). Они не без смеха уведомляли Налоговую об открытии счета, гоняли через него какие-то деньги для закупки каких-то материалов/найма техники и ничего не отчисляли. Ведь если условный Петя и условный Вася решили построить дом на 2-х со своих накоплений - с чего бы им еще налоги платить? А по факту застройщик и его зиц-председатель имели 30-50% чистой прибыли без какого либо налогообложения!

2. Эту прибыль имел застройщик налом! Черным, грязным, абсолютно неподотчетным налом дольщиков. Причем кроме прибыли налом, застройщик мог еще заниматься обналом, а именно закупать стройматериалы для той же муниципальной стройки по безналу с НДС, а по факту из этих материалов строить дома дольщикам. Знавал конторы, которые до последнего имели кроме государственных строек пару тройку девятиэтажек, что б выводить в кэш сверхприбыли, откаты и прочую грязь.

3. На мой взгляд именно этот нал и убивал отрасль так, как сахар убивает живой организм за 30 лет безграничного потребления. А именно, все рабочие получают нал в конвертах (знавал каменщиков профессионалов, которые формально ни дня не работали из 20 лет своего стажа имея от 80 до 100 тр нала на руки. Десятилетиями!). А значит они не защищены ТК РФ. Они слажены в бригады, пока есть работа. Дом сдан - они как свободные каменщики слоняются по ИЖС пока не призовут на новую стройку. Этим людям 45-50+ и ни пенсий, ни перспектив, ни активов, только вредная привычка жить на 100 тр в нале. Уход от налогов по всей цепочки субчиков и говорить не буду, там схем вагон и маленькая тележка. Вот банально к прорабской раз в месяц приезжал авто с мужчинами в костюмах с чемоданом налички! И по отчетам субчиков пачками раздавал кэш. Как правильно говорят: стройка - хребет промышленности страны.

Вот грубыми мазками 3 пункта, которые были, и которых теперь нет, при работе через банки. Ведь если рубль попал на счет в банке - это уже не наличка. И вот представьте себе оборот этой чернухи, который вдруг теперь нужно прогнать через банки. Везешь бетон/кирпич - получи со счета оплату, никаких скидок за нал (поставщикам тоже нужно конверты наполнять своим рабочим). Выполнил работу бригадой, получи оплату со счета. Нет счета? Ну там оформи ИП или  ООО на УСН, например. Еще первые пару лет дикие бригады как-то снимали с этих счетов привычную наличку с потерей в 10-12%, а с 01.01.2022 за повальный съем блокируют счета. Будь добр, плати ЗП, а значит что б выдать те же 100 тр каменщику, оплати еще налогов социальных 40тр грубо. Вот представьте, в стройке пусть 70% материалы и 30% работы/услуги. С 30% вала раньше не платили ничего, а теперь нужно 40% отдать! Это я еще про НДС не говорю, там вообще жесть началась лет 5 назад.

Честно сказать, я видел перспективы такого обеления в России, еще когда Мишустин перед каким-то новым годом рассказывал о системе сквозного учета НДС, но не верил, что смогут протащить такое! Представляете масштаб кормушки на всех уровнях! С одной стройки столько налогов выбелилось, что можно было вообще все потоки подрывать еще в Январе 22. )

И когда кто-то рассказывает, что вот мол, рынку строительство жилья поплохело. Нет! Ему не поплохело, он сдох давно. Сейчас у нас идут мучительные роды нового рынка строительства, потому всех корежит и колбасит!

Аватар пользователя izib
izib(9 лет 8 месяцев)

Есть застройщики, которые при продаже требуют не всю сумму перечислять на ЭСКРОУ, а только часть. А остальную - на сечет, указанный застройщиком. Страховки полной получается нет. Но иначе продавать не согласны.

Аватар пользователя Pioneer_A
Pioneer_A(1 год 6 месяцев)

Есть застройщики, которые всю сумму принимают на "счет, указанный застройщиком" или в "кассу". А затем стройку ведут типа "на свои". Но это уже область УК РФ, наверное. Остаточное явление в рамках погрешности.

Страницы