Ипотека - хорошо?

С завидной регулярностью появляются посты за то что ипотека это хорошо. То Алекс 99 саратовский оценщик пишет о сотнях осчастливленных им семей на заре ипотечного бума, то сегодня Александр 7609 пишет, что нужно чего то детям оставить. И срач в коментах - хорошо-плохо. 

Ипотека это инструмент - как молоток. Гвоздь забить - хорошо. Саморез - уже хуже. А по голове если - так вообще плохо, если Вам, а не Вы кому другому. 

Оба указанных автора допускают логическую ошибку. Они судят об ипотеке мало того, что со своей колокольни, так еще и в конкретный момент времени.

Недвижимость так или иначе присутствует в моей деятельности с второй половины 90-х. Ипотека как способ приобретения жилья получила распространение года с 2005-6го, и доля квартир приобретенных с привлечением заемных средств постоянно растет. 

Про хорошую сторону ипотеки уже высказывались. Я выскажусь, нет не про плохую сторону, про реальность.

Развитие ипотеки привело к значительному росту цены. Реальный платежеспособный спрос появился у лиц не имеющих сбережений и накоплений. Хорошо ли это? Для кого как.

Рост цены для чистых продавцов хорошо, а вот для покупателей не очень. Рост спроса для строителей хорошо, а вот уже для покупателей не очень, хорошие варианты уходят из под носа и бери чего осталось.

На заре ипотеки, которую так хвалит Алекс99, очень выиграли те кто взял по старым ценам, до роста. Те выиграли в 2-3 раза за пару лет. Их пример вдохновил остальных и они полезли брать по уже выросшим ценам в надежде что рост цены вечен, инфляция и пр. и они тоже будут в числе победителей. 

(Точно так же рады сегодня те, кто взял ипотеку 2 года назад, а цена на их квартиру сильно выросла.) 

Свою лепту внесли риэлтеры и оценщики. Человек приходил за однушкой, а ему впаривали трешку, инфляция сожрет, так чего мелочиться, дети пойдут, бери сразу. Реши свои проблемы на всю жизнь вперед. При этом реальных покупателей с чистыми доходами, которые могли себе позволить потянуть ипотеку было менее 10%. Справки о доходах у остальных были рисованые. Рисовали их те самые риэлтеры, которым была нужна сделка.

Знали ли о этом банки? Естественно знали. Но им тоже было выгодно - им давали премии за объем выдачи. Начни проверять и копаться - выдавать некому, какие премии? Свой карман ближе, а начальству нужна красивая картинка с выдачей.

В результате в ипотеку полезли люди вообще без сбережений. Первоначальный взнос в 10% рисовался за счет завышения цены на те самые 10% иногда больше. (Здесь отдельный привет Алексу 99, который в то время видимо этим и занимался, на чем так хорошо заработал, что готов кричать Ипотека - это хорошо, для него лично - да, про всех осчастливленных - не уверен). Банки "пробивали" заемщиков звоня в риэлторские конторы - работает ли у вас такой то? Да отвечали риэлторы нарисовавшие справку - работает, доходы - в справке указаны верно. В реальности у значительного количества заемщиков не было денег на оплату уже второго месяца ипотечного платежа. 

Счастливы ли были люди? Да, в момент оформления, в момент вселения в "свою" квартиру. Это естественно.

Помните начало строительного бума? Он поэтому и начался - мощный поток денег хлынул в отрасль. Строители тоже были счастливы.

Потом наступило отрезвление. Государство перестало брать плохие закладные и банкам резко поплохело.

Ипотеку перестали выдавать почти все банки. Кто продолжал резко повысили требования к заемщикам. Рынок встал колом. Риэлтеры вчера счастливые, залезшие сами в кредиты, месяцами не проводили сделок. Закрылись десятки и десятки агентств. 

Цена на недвижимость пошла вниз. У недвиги есть особенность цена вверх растет очень быстро, а вниз не так быстро. Люди не готовы купив за рупь продавать за 10 копеек. Не скоропорт, пусть стоит, сдавать можно пока. Именно поэтому мы не увидили падения цены на 70-90 %. А падение количества сделок в таком размере присутствовало. Со скидкой в 40% от цены пика квартиры стояли в рекламе месяцами.

Люди приходили в банки и просто оставляли ключи от ипотечных квартир. Банки судились и выселяли должников. А к такому развитию ни банки, ни строители, ни заемщики были вообще не готовы.

Банки не могли ставить себе на баланс эти квартиры и крутились как ужи на сковородке, придумывая схемы. И тут уже иногда сыграли свою роль рисованные справки - угроза уголовки применялась к некоторым заемщикам довольно часто.

Хуже всего пришлось как впрочем и всегда нормальным, реальным людям. Тем кто отдал реально первоначальный взнос. Им было что терять, в отличии от "нарисованных ". 

Инфляция вопреки ожиданиям не съела ипотечные платежи, доходы не возросли и тянуть ипотеку стало сложнее. Те, кто мог вытянуть однушку, не тянули навязанную трешку. 

Отдача ключей банку не вела к полному закрытию вопроса. Банк продавал квартиру по новой оценке и разницу в цене вешал долгом на заемщика.

Первоначалка - в минус, ремонт - в минус, разница в оценке - в минус. 

Реальные потери были очень и очень существенны. Счастливы ли были участники ипотечных сделок? В тот момент это был совсем не уместный вопрос.

Рынок умер года на полтора-два.  Тысячи сломаных судеб и разрушенных семей. Из-за неразумности поведения. Из-за обмана и самообмана. 

Сейчас в период нового скачка (он уже закончен) люди также лезут в ипотеку не по доходам, как и другие 15 лет назад. И так же верят в инфляцию, рост цены на квартиры, и во всё остальное чем можно себя обмануть и увериться в собственной правоте.

Всё плохое случается только с другими.

История развивается по спирали. И когда полгода - год назад я услышал, что оценку снова рисуют с завышение на первоначальный взнос, то испытал дежавю. Люди не меняются. 

Может быть вы подумали, что ипотека это плохо? 

Нет, ипотечный кредит это просто инструмент,  как молоток. 

А уж по гвоздям им бить, по шурупам или по собственной голове, это индивидуально.