В начале октября глава Сбербанка Герман Греф пообещал президенту Владимиру Путину понизить ипотечную ставку. Новость широко анонсировали, показали по всем федеральным каналам. Но на деле Сбербанк буквально на прошлой неделе поднял ставки по ипотеке. Цены на рынке жилья падают, застройщики с трудом распродают квадратные метры. А людям всё сложнее рассчитываться по ипотечным кредитам. Похоже, что ипотечный кризис грозит России в 2019 году.
Рынок ипотечного кредитования бьёт все рекорды. По оценкам аналитиков, у крупных банков рост в этом сегменте доходит до 70% и более. Но стоит ли радоваться надуванию ипотечного пузыря, который однажды может лопнуть? Масштабный ипотечный кризис в России может стать причиной не только серьёзных экономических потрясений, но и оставить бездомными миллионы людей.
На сегодня около 30% всего жилья в стране приобретается с помощью ипотеки. Более того, в последнее время банки стали максимально лояльно относиться к финансовой состоятельности заёмщиков. Чего только стоит тот факт, что нынче взять ипотечный кредит можно, имея на руках даже менее 20% от стоимости квартиры.
По данным ЦБ, в конце 2016 года доля ипотечных кредитов с низким первоначальным взносом (менее 20%) составляла всего 6,8%. Летом 2017-го она уже вплотную приблизилась к 29%. Сейчас наверняка цифра ещё больше.
Всё это очень напоминает ситуацию, сложившуюся в США в начале 2000-х годов. Тогда американские банки вовсе снизили первоначальный взнос до нуля, начав раздавать ипотечные кредиты чуть ли не всем желающим. Американцы шутили: пошёл за хлебом, а вернулся домовладельцем. Тем более от желающих взять кредит не было отбоя – цены на недвижимость росли такими темпами, что вкладываться в жильё решили все, у кого завалялась лишняя тысяча долларов. Крах наступил в 2006 году. Цены на недвижимость внезапно обрушились. Тут и выяснилось, что многие незадачливые инвесторы не могут обслуживать свои займы. Банки остались без денег. Последствия того кризиса мировая финансовая система расхлёбывает до сих пор.
Впрочем, всё это может показаться лёгкой разминкой по сравнению с тем, что будет, если надувающийся ипотечный пузырь лопнет в России.
Нечем платить
«Количество заёмщиков, имеющих ипотечные кредиты, достаточно большое, если не сказать огромное. И с каждым годом также увеличивается количество граждан-банкротов. На конец мая 2018 года ими оказались 65,9 тыс. человек – в 2 раза больше, чем годом раньше. И это не связано ни с каким кризисом», – рассуждает замгенерального директора агентства недвижимости «ВАМКНАМ» Елена Набокова.
То есть денег у людей становится заметно меньше, что бы там ни говорили в правительстве о «беспрецедентном» росте доходов. По факту уже сейчас среднестатистический российский ипотечник – это человек, балансирующий на черте бедности. По данным «Дом.рф», средний совокупный доход семьи ипотечника составляет нынче 80,5 тыс. рублей. Однако эксперты напоминают, что в данном случае статистика сильно улучшается за счёт богатых регионов типа Москвы и Санкт-Петербурга. «Если посмотреть статистику по Центральному федеральному округу (без Москвы и Московской области), куда входят регионы с разным уровнем развития, то средний доход семьи заёмщиков составит 57 тыс. рублей, то есть по 28,5 тыс. рублей в месяц на человека», – констатирует управляющий партнёр компании «Метриум» (участник партнёрской сети CBRE) Мария Литинецкая. При этом, по данным того же «Дом.рф», средний ежемесячный платёж по ипотеке в ЦФО составляет 15,6 тыс. рублей, то есть порядка 27% от всего дохода семьи. Это много. Проще говоря, если колбаса в магазине подорожает ещё немного, подавляющему большинству заёмщиков ипотеку оплачивать будет просто не из чего.
«Средний российский заёмщик живёт бедно. Это значит, что при росте цен на товары и услуги, при повышении фискальной нагрузки и других сборов положение граждан может существенно ухудшиться, – рассуждает Мария Литинецкая. – Выплаты ипотечного кредита могут прекратиться, если доход перестанет обеспечивать потребности в еде и одежде, и, надо признать, до этого уровня осталось недалеко». Когда грянет кризис, цены на недвижимость значительно упадут. Банки будут распродавать недвижимость должников. Продажи у застройщиков встанут окончательно. Так что в итоге банки вывалят на рынок не только квартиры должников-ипотечников, но и миллионы квадратных метров обанкротившихся девелоперов.
Вон из квартир!
Конечно, 100 или 500 обанкротившихся заёмщиков не сделают погоды на рынке, но количество однажды может перейти в качество. При среднем размере кредита в 1,7 млн рублей общее количество ипотечников в России оценивается примерно в 3,5 млн человек. Что произойдёт, если даже десятая часть из них не сможет обслуживать свой долг?
Катастрофа. Причём не только экономическая, но и социальная. Во-первых, банки начнут массово отбирать квартиры. «С выселением людей проблем нет. Правило, по которому нельзя выселять из единственной квартиры, на ипотечную недвижимость не распространяется. Если квартира находится в залоге у банка, выселять могут по закону, даже несмотря на наличие малолетних детей. Иначе бы ипотека смысла не имела», – констатирует директор по сопровождению бизнеса «Century 21 Россия» Юрий Шаранов. Так что рассчитывать на суд бесполезно.
Однако вряд ли многие согласятся добровольно стать бомжами. Тут, кстати, сыграет роль психология граждан – многие всё ещё не понимают, что купленная в ипотеку квартира до погашения кредита принадлежит банку. Вспомнить хотя бы валютных ипотечников, отказывавшихся выселяться из «своего» жилья. Однако тех было не много, а если угроза идти ночевать под мостом замаячит перед сотнями тысяч россиян? Как они поведут себя и что будут делать власти?
«Скорее всего власти начнут принимать меры, – рассуждает Мария Литинецкая. – В любом случае рассчитывать на поддержку государства не стоит, потому что оно не заинтересовано в тратах на социальную помощь. Даже если будет продекларирована готовность помогать заёмщикам, попавшим в сложную ситуацию, это не значит, что на практике ипотечник сможет легко воспользоваться предоставленными гарантиями».
Ситуация осложняется ещё и тем, что в этом случае средства придётся брать из бюджета, в котором денег на это может просто не оказаться. «Будет ли государство помогать в такой ситуации – этого сказать никто не может. Скорее всего нет, – считает Юрий Шаранов. – Ведь для этого государству придётся взять деньги из бюджета и отдать их тому, у кого занимали банки. А денег у государства столько просто нет».
Греф что-то подозревает
Усугубится проблема тем, что, даже отдав квартиру банку, заёмщик может остаться должен. Это в США кредитор может сообщить банку, оставить ключи от дома в почтовом ящике и спокойно уехать на все четыре стороны. Так во время ипотечного кризиса поступили тысячи американцев. Залог возвращён банку – значит они ничего не должны. Иное дело у нас.
Дело в том, что у нас заёмщик берёт в долг не саму квартиру, а определённую сумму на её покупку, которую он обязан вернуть. После выселения должника банк выставляет квартиру на аукцион, вот только продаётся такое жильё по цене сильно ниже рыночной. «Банк продаёт с торгов квартиру – погашает обязательства должника. В случае если вырученных денежных средств от продажи квартиры недостаточно для погашения долга заёмщика, банк вправе подать иск для взыскания с должника оставшейся суммы долга», – напоминает руководитель группы ипотечного кредитования ГК «Гранель» Юлия Судакова.
Кстати, следует учесть ещё одно обстоятельство – а что если цены на недвижимость начнут падать? А это вполне возможно. Эксперты не раз говорили, что квартирный рынок перегрет и фантастическая стоимость квадратного метра объясняется исключительно искусственными мерами. В особенности это касается крупных городов, где многие ипотечники приобретали жильё именно с инвестиционной целью. Что будет, если купленная в ипотеку с целью заработка квартира подешевеет на треть? Наверняка многие задумаются, стоит ли платить за неё дальше. А у кого-то, как уже говорилось, просто может не оказаться на это денег.
В этой связи весьма недвусмысленно выглядит объявленное Сбербанком на прошлой неделе повышение ставок по ипотеке. Официально никто из банкиров сегодня не признаёт даже косвенные признаки наличия на рынке ипотечного пузыря. Однако реальные дела говорят сами за себя. Так, с 22 октября ставки по ипотечным кредитам в Сбере выросли на 0,4 п.п. практически по всем продуктам банка. Снизился и единый дисконт для зарплатных клиентов – раньше он составлял 0,3–0,5 п.п., теперь же зафиксирован на уровне 0,3 п.п. На этом фоне весьма примечательно выглядит то, что ещё в начале октября на встрече с президентом Владимиром Путиным глава Сбербанка Герман Греф заявлял прямо противоположное, обещая до конца года, как уже сказано выше, снизить ставки по ипотеке. Что ж, одно дело обещания на публику, а другое – реальная жизнь.
СПРАВКА
По данным Объединённого кредитного бюро (ОКБ), в 2018 году было выдано 586,40 тыс. ипотечных кредитов на сумму более 1,16 трлн рублей. В прошлом году банки выдали 378,32 тыс. кредитов на сумму 698,09 млрд рублей. Ипотечный портфель российских банков составляет 5,95 трлн рублей, количество заёмщиков оценивается в 3,5 млн человек.
https://versia.ru/v-sluchae-ipotechnogo-krizisa-3-500-000-rossiyan-mogut-okazatsya-na-ulice
Комментарии
>Усугубится проблема тем, что, даже отдав квартиру банку, заёмщик может остаться должен. Это в США кредитор может сообщить банку, оставить ключи от дома в почтовом ящике и спокойно уехать на все четыре стороны
В случае если вырученных денежных средств от продажи квартиры недостаточно для погашения долга заёмщика, банк вправе подать иск для взыскания с должника оставшейся суммы долга»,
Может хватит уже фигню постить??? В РФ уже 4 года также, как и в США. Если вырученных средств недостаточно, то их просто будет не достаточно. Никто никому должен не будет.
А это точно? Я читал, что есть соответствующее решение Верховного Суда, что долг по квартире должен быть равен стоимости квартиры. Но как его понимать. х.з., толи это рекомендация, толи правило.
Точно. С 2014 года так. Причем распространяется и на все сделки, заключённые ранее.
ФЗ 169 от 23.06.14
Убытки залогодержателя, связанные с недостаточностью денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, либо с недостаточной стоимостью оставленного за собой заложенного имущества для удовлетворения обеспеченных ипотекой требований в полном объеме, уменьшаются на сумму страховой выплаты, причитающейся залогодержателю как выгодоприобретателю по договору страхования ответственности заемщика, при наличии заключенного договора страхования ответственности заемщика.
5 статья.
http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_164506/3d0cac60971a511280...
То есть вы как бу не вполне правы, ну или сошлитесь на другую норму .
этот фз регулирует порядок страхования рисков утраты заложенного имущества и финансовой ответственности заемщика( причем добровольной).если ответственность не застрахована, либо случай не страховой, то продажа с торгов. единственное исключение,если залогодержатель согласен оставить у себя предмет залога.
А вы попробуйте взять ипотеку с низким первоначальным взносом без комплексного страхования. Результатом поделитесь
Вот только без дешевых понтов ладно? Вы сослались на статью, я вам привел выдержку из этой статьи , похоже вы или закон не читали, тогда нафига вы ссылаетесь.
Тами есть норма и на суммы страховки не более чем половина от.
Тем паче вам подсказать что будет если страховая , внезапно раззориться?
Вы ошибаетесь, недвижимость служит лишь обеспечением обязательств ( залог) по договору займа ( кредитному договору). если залог при продаже через торги продан дешевле суммы долга, заемщик остается должен недостающую сумму. но на практике это редко встречается, опасности лежат в другой плоскости( тикающие проценты и возможная пеня). а пока до торгов досудишься.))) но специалисты могут помочь)))
В упомянутом выше ФЗ недостающую сумму должен покрыть страховщик кредита, если берущий кредит застраховал свое возможное банкротство (как я понял, это не есть страхование титула). Если такой страховки нет, то да, доплачивать будет взявший кредит.
Кто-нибудь может подсказать тарифы на такую страховку?
Вы правы, но поскольку упомянутый закон закрепляет добровольность этого вида страхования( а оно весьма дорого и дадут далеко не всем),это все же частный случай. а ставки в начале августа в Альфа страховании были от 6,5, но моему клиенту отказали(Новосибирск)
6,5% от суммы кредита (а то вдруг суммы выплат) ? Это на весь срок или каждый год столько надо платить?
Но даже при разовом платеже при ипотеке на 6 лет это поднимает цену кредита грубо на 1% годовых. А скорее на 1,5 т.к. премия по страховек это минус сумма из первоначального взноса, т.е. на эти 6,5% дальше процент бы не начислялся.
не 6,5%, а от 6,5%))) могут и восемь зарядить))) это годовая ставка.процент исчисляется от страховой суммы( не от суммы кредита). к сожалению, мы до получения договора на руки не дошли , всех условий не видел. на сайте страхнадзора по этому виду утвержденной формы то же не нашел
люди с добрыми глазами...
Вам не одобрят кредит без комплексной страховки в случае низкого первоначального взноса (как правило до 50 процентов), либо, в договоре будет повышенная процентная ставка +2-3 процента. А с учётом того, что страхование квартиры от рисков повреждения/утраты обязательно, дополнительное страхования риска не оплаты кредитов добавляет +10-20 тр в год.
не готов к дискуссии по поводу "не одобрят без комплексной страховки", в этом году только одну сделку сопровождал по ипотеке. В альфа банке страхования финансового риска не требовали ( клиент сам хотел, но альфа страхование отказало), закон также определяет этот вид как добровольный. по ставкам ниже написал, не так уж и дешево
А что за такой случай ипотечный кризис ?гепотетический ?
Ну это если гипотетически доходы населения упадут либо цены на продукты первой необходимости вырастут настолько, что нечем станет платить за ипотеку.
Это опять гепотетически ? Хотя да греф обещал понизить .повысил в краткий срок ,видать что то переменилось .
Сколько раз уже такое было... и не гипотетически. И смысл господдержки ипотеки я вижу совсем не только в помощи населению с улучшением жилищных условий. Живем же мы все где-то, население страны не растет, т.е. без крыши над головой остатся сложно. Главный смысл в том, что ипотечники (не считая больных на голову) залог стабильности. Им потрясения не нужны.
Лично я не думаю, что вот прям в следующем году грядет массовое банкротство, но в статье есть интересные подробности. Куда ж сейчас без громкого заголовка)).
Греф придет к ВВП и сообщит волшебные цифры: у меня "совокупная ставка" с учетом реальной инфляции - снизилась... и ВВП конечно согласится
О, наконец увидел это. Семьей, с точки зрения банкров, считается 2 человека, дети не учитываются при расчетах дохода семьи на человека.
Инвестиция в кредит. Очуметь.
--------------------------
" Цены на рынке жилья падают, застройщики с трудом распродают квадратные метры. А людям всё сложнее рассчитываться по ипотечным кредитам "
....... нужно срочно подымать цены на квадраты - дабы миновать этот кризис.
Почему ж очюметь ?так было до недавнего времени ,и выгодно ,!час вспомнишь .многие вздрогнут ,ан нет ,,предупреждали !
Вы не поверите, многие так делают. Покупают квартиру в ипотеку, сдают ее, чтоб самим не платить, а потом продают. Чистый навар. Теоретически.
Получится в стране появится 3,5 млн дешманский квартир.
Банкам же невыгодно их будет содержать на своём балансе.
-------------------
до 300 тыс бы подешевели . Можно было тогда купить.
Впарят еще кому-нибудь. 20% ниже средней по рынку цены, и их с руками оторвут.
За 10% тоже оторвут.
Необязательно для продажи. Вырастет ребёнок, а ему уже и квартира приготовлена
Поверю .сам видил у этих людей позднее зажигание !утрутся !
По бельгии ввели первый взнос порядка 30% ,платёж не белее 20-25%
(Не уточнял,здаётся,что в этом диапазоне)
Вы не правы. В Бельгии допускается 33 процента, возможно и более при определенных условиях.Первоначальный взнос в 30 процентов это тоже выдумки, все персонально, в зависимости от вашей финансовой ситуации
https://www.midfinance.be/simulations/calcul-taux-endettement-353.html
Возможно,но как правило почти все банки узаконили 30%
Это возможно потому, что у вас с их точки зрения недостаточный доход. Можно получить и без всякого первоначального взноса, как в Бельгии, так и во Франции
Доход на сумму кредита влияет (взнос -другая песня)
Друг 2.200 на руки ,дают 160.000 типа
НО мы говорят тебе сначала на взнос оформим (как найдешь жильё)
Типа потребительский,ты его внесёшь (30% от цены),а остаток будет ипотека.
Как-то так.
P.s. говорят можешь походить поискать,если найдешь банк без первого взноса ,то молодец.
в дойчляндии до половины дохода можно брать ипотеку.
Это перебор (скандинавы вроде хотелки урезают в этом плане)
Ибо пузыри.
согласен. цены на жилье караул. особенно, когда пару лет назад отменили первый платеж. сейчас реально взять до 500к без взноса под 1,7%.
При какой зарплате?
от 6к. брутто. это средняя по рынку для квалифицированных сотрудников.
Во Франции ежмесячный платеж до 33 процентов. Вполне себе укладывается Россия в мировые практики
Спешу Вас успокоить:" Самые высокие средние платежи по ипотеке зафиксированы в Москве (38,3 тыс. руб.) и Подмосковье (29,1 тыс. руб.). Далее по этому показателю следуют Санкт-Петербург, Магаданская область и Якутия. Там средний размер платежа составляет около 26 тыс. руб. Меньше всего платят жители Алтайского края, Удмуртии, а также Курганской, Курской и Костромской областей. За жилищные кредиты они ежемесячно отдают по 11–12 тыс. руб." такой ежемеячный платеж жители России в массе своей осилят,да и банки совсем не заинтересованы в массовом разрыве договоров в случае кратковременных неплатежей.
Подробнее на РБК:
https://realty.rbc.ru/news/5b923d529a794735093241d0
Перспективный чат детектед! Сим повелеваю - внести запись в реестр самых обсуждаемых за последние 4 часа.
Ипотека - это только частный случай.
Свыше 1 млн россиян стали невыездными в связи с задолженностью перед банками. Об этом ТАСС рассказали 28 октября в Федеральной службе судебных приставов (ФССП) России.
Согласно ее сведениям, по состоянию на 1 сентября количество просроченных долгов российских граждан перед кредитными организациями составляло 4,5 млн общей стоимостью 1,7 трлн рублей. В число невыездных вошло порядка 1,3 млн должников.
https://iz.ru/805659/2018-10-28/svyshe-1-mln-rossiian-stali-nevyezdnymi-iz-za-dolgov
И количество должников будет только нарастать.
ну и нефиг по заграницам бабки тратить.
И почти все из них беглые алиментщики.
Далеко не всегда они могут быть бедными, просто принципиально не хотят платить.
Какое-то нагнетание идет.
К слову цены на жилье уже 4 года на одном уровне( во всяком случае в Самаре), примерно 60 тыс. за кв.м.
При стабильном количестве жителей, строится очень много жилья( примерно 0,5-0.8 кв.м на человека), при этом не элитного, а для бедных и среднего класса.
Купить квартиру за миллион вполне реально, тем более ипотечные ставки на максимально низком уровне.
Знаю даже людей, которые брали ипотеку на 10 лет, а гасили за 5 лет, с помощью родственников и иных накоплений.
Да будут те, которые не справятся с ипотекой, но должен банку в этом случае не будешь.
Единственно в каком случае нынешние ипотечники будут в проигрыше, это в случае дефляции. Вот тогда реально им станет очень сложно обслуживать свои кредиты.
Это четыре строчки из первого абзаца плюс первая строчка из второго.
Ну вот как может в одной голове умещаться вот это: цены падают, все плохо продается, а Сбер поднял ставки, поэтому ипотечникам все сложнее рассчитываться со Сбером, но при этом рынок ипотеки бьёт все рекорды? Ну как?!! Заглянул в первоисточник, в авторах некая Кира Ремнева. Спасибо, отлегло, стало ясно, как это укладывается :)) Ну, и сам "источник сигнала" соответствующий.
Юрген, с такими перепостами ваша карма превратится в карму Киры Ремневой :))
Правильно пишут, нельзя гражданам помогать, можно только банкам и пострадавшим от санкций.