Твоя квартира – твоя ответственность

Я попросил Петра Савельева рассказать о том, как устроен быт домовладельца в Швеции. Итак, представьте, что вы скопили на квартирку в Стокгольме, Гётеборге или Мальмё. Что дальше?

Вот на что бы вы смотрели первым делом при покупке квартиры? План помещений? Технический паспорт? Выписка из ЕГРН, где будут ЛСДУЗ и ЙФЯУ9? Астрологический прогноз на следующую неделю?

А в Швеции принято первым делом смотреть на bostadsrättsföreningens årsredovisning. Что это такое, почему это важно и при чём здесь свиньи в мешках – вот об этом сегодня и поговорим.

Важное послесловие (вместо предисловия) для тех, кому лень читать большой текст: мне кажется, в России не удастся применить такую модель, слишком много отличий в реальности, данной нам в ощущениях. Да и нужно ли, неизвестно. Например, в Швеции в разы, а иногда и на порядок выше платежи буквально за всё. Сама структура платежей другая. Другая ответственность. Но детали в тексте.

А теперь погнали!

Землю – крестьянам! (Марс – марсианам)

Уж таков в Швеции обычай, что у земли есть хозяин. Невозможно купить квартиру в собственность, и не стать владельцем доли в "объединении собственников жилья", а именно так переводится слово bostadsrättsförening (BRF). Либо земля, на которой расположен многоквартирный дом, находится в собственности у компании, и тогда вы квартиру у этой компании арендуете, но не владеете ею; либо земля в собственности у BRF, и тогда вы неизбежно владеете долей в BRF. Подчеркну: речь только про многоквартирные дома, с виллами и рядными домами история местами слегка, а местами совершенно иная.

То есть купить квартиру как вещь в себе здесь нельзя, в нагрузку вы получите ответственность за свою долю в товариществе. Здесь невозможно саботировать общий ремонт, замену стояков и т.п. Участники товарищества отвечают за уборку снега, за вывоз мусора, за строительство на этом участке, за благоустройство и за парковки для автомобилей. И лично вы, если вам довелось купить квартиру. Да, я именно о вас, не отворачивайтесь. На BRF ложится вся забота о поиске подрядчиков, о получении разрешений на строительство и о финансировании всего этого. По сути, BRF – это такая единица местного самоуправления, со своей экономикой и своим уставом.

В уставе прописано, когда можно шуметь, где можно парковаться и в каком порядке проводится голосование за принятие решений. Вас могут принять в BRF, а – вот это очень любопытно – могут и не принять. То есть вам могут тупо не продать квартиру по причине того, что коллектив вашу кандидатуру не одобрил. И, более того, вас могут и исключить из BRF, принудив тем самым продать квартиру. Например, если не уживётесь с соседями. Чад и угар кутежа? Завалили квартиру мусором? Без согласования повесили спутниковую антенну на застеклённый супротив правил BRF балкон? Будьте любезны, Rinkeby вон в том направлении, вам туда. Здоровья вам, счастья, держитесь там.

Справка: Rinkeby – это такое стокгольмское "гетто", район, известный малыми доходами своих обитателей и довольно высокой по шведским меркам преступностью. Как-нибудь в ближайшее время сделаю оттуда репортаж, оно любопытно.

Заводы — рабочим!

Как у любого другого завода предприятия, у BRF есть приход и расход, есть заёмные средства, есть списание и есть риски. Возможный приход средств:

1. Ежемесячные членские взносы, жировка.
2. Сдача внаём коммерческой недвижимости на территории BRF.
3. Сдача внаём парковочных мест, а также процент от штрафов за неправильную парковку.
4. Продажа соседним BRF коммунальных услуг, например, продажа геотермального отопления или электричества от солнечных батарей.
5. Банковские займы.
6. Прибыль с ценных бумаг и прочих фондов.
7. ... (ну так, чутка)

А вот типичный расход:

1. Покупка воды, электричества, отопления, доступа к канализации.
2. Вывоз мусора.
3. Уборка территории, уборка снега, уход за газонами.
4. Техническое обслуживание зданий – экспертиза, контроль.
5. Ремонт, в том числе капитальный при необходимости. Stambyte, замена коммуникаций.
6. Списание.
7. Амортизация банковских займов.
8. Рента по займам.
9. Страховка.
10. Аренда земли, если она не в собственности.
11. Налоги! А-ха-ха-ха :))) А как вы думали! Здесь вам Швеция.
12. ... (список на двадцати листах прилагается)

Что тут необычного (для некоторых тут всё необычно, но мы так, лишь по верхам пробежимся).

Продажа коммунальных услуг соседним BRF. Да, некоторые товарищества устанавливают у себя геотермальное отопление, ветряки, солнечные панели и т.п. Геотермальное отопление, например, стоит очень дорого, на его установку нужны огромные деньги, и такое могут себе позволить только очень крупные товарищества. В среднесрочной перспективе такое отопление стоит ничуть не дешевле, чем покупка парового отопления у ближайшей котельной. Однако шведы весьма трепетно относятся к hållbar utveckling – это шведская калька с английского sustainable development. А излишки полученного тепла просто грех не продать соседям, не так ли? То же самое с электричеством.

Парковка. О! Как много в этом слове! В мелких товариществах на дюжину-другую квартир парковка может быть бесплатной, когда за каждой квартирой зарезервировано собственное место. Однако такой коммунизм встречается не всегда. В крупных BRF очень часто парковка сдаётся жильцам в аренду, и цена сильно отличается в разных товариществах. Парковка очень даже запросто может оказаться в районе дополнительных 200-300 крон за место в месяц к вашей жировке, это около 1500-2000 руб. Также на территории иногда устраивают платные гостевые парковки с почасовой оплатой. Плату за гостевые парковки, равно как и штрафы, собирает специальный подрядчик – он имеет на то право, дарованное коммуной. Процент с этих сборов также идёт в качестве прибыли в кассу товарищества. За час гостевой парковки с вас могут собрать в районе 10 крон, 70 руб. А вот штраф уже запросто обойдётся в 400 крон – это уже под три тысячи рублей. Если видите, что какой-то мудак запарковался на газоне – смело звоните в парковочную службу. Процент со штрафа пойдёт в кассу товарищества, послужив благому делу. Ну и что, что всего двадцать копеек? Пять бабок – рубль.

Налоги. Любая прибыль BRF, не связанная с недвижимостью и её арендой, облагается налогом в 22%. Если товарищество владеет каким-либо фондом под управлением банка, оно будет платить с него налог. С продажи услуг – налог. Почистили снег соседнему товариществу, взяв за это копеечку? Налог! Устроили на территории фестиваль чирлидеров с продажей горячих сосисок и билетов? Налог. И скажите спасибо, что ещё легко отделались.

Stambyte. От этого слова холодеет в груди и слабеют колени. Оно означает замену коммуникаций – труб водоснабжения, канализации, электрических проводов. Стоит это всё даже для небольшого BRF как внешний долг Либерии, распугивая потенциальных покупателей не хуже сердитого скунса на обеденном столе. Ведь высокая стоимость работ означает или новый заём в банке, или рост месячных взносов, или – скорее всего – и то, и другое. Но на этом проблемы не заканчиваются. Работы эти длятся довольно долго, а во время процесса пользоваться жилищем довольно затруднительно во всех смыслах. Ну и, как вишенка на торте, скажите "прости-прощай" ухоженным газончикам. Всё будет размешано в говнище экскаваторами и кирзачами рабочих. Такие традиции.

Аренда земли. Очень важный и стрёмный пункт, который надо знать наверняка. Некоторые BRF существуют не на своей земле, а на земле, принадлежащей городу. В таком случае они эту землю арендуют. И всё бы ничего, если бы город иногда не поднимал стоимость аренды. Раза этак в два. А то и в три. Засыпаешь, довольный низкой жировкой – просыпаешься с самой высокой жировкой за квадратный метр в Швеции. Очень даже запросто.

Иные же риски заключаются в возможном банкротстве поставщиков услуг. Это если товарищество оплатило ремонт фасадов на несколько миллионов, а подрядчик погрузил миллионы в чемодан и улетел в Доминикану, решив заняться чем-нибудь менее обременительным, нежели ремонт домов в Швеции. Например, работорговлей. Несколько миллионов в минус, а вам расплачиваться по кредиту. Да-да, в том числе лично вам. Нет, администрация коммуны не поможет – а с какой стати? Вот им ещё проблем не хватает.

Свинья в мешке

Köp inte grisen i säcken, läs årsredovisningen först. Не покупайте свинью в мешке, читайте сперва годовой отчёт! Такими словами напутствуют в Швеции будущих покупателей квартир. И то правда.

Раз в год BRF публикует полный отчёт о финансовом состоянии, о проделанной за год работе, о планах на следующие годы и т.д. Этот отчёт называется årsredovisning, и именно его следует смотреть в первую очередь. Покупая квартиру, а по сути долю в BRF, вы покупаете не только права на процент от земельного участка и жилой площади. Вы также берёте на себя долю финансовых обязательств. Если у BRF есть долги, они станут и вашими долгами. Если у BRF есть проблемы, они станут и вашими проблемами. Щедро оплаченными из вашего же кармана.

Давайте проведу вам коротенькую экскурсию по годовому отчёту товарищества, в котором я сейчас снимаю квартиру. В нашем BRF чуть больше 260 квартир, 160 открытых парковочных мест, 27 гаражей, пара дюжин нежилых помещений под сдачу.

Основные финансовые показатели BRF за последние четыре года

Nettoomsättning – это приход средств со всех возможных источников (после вычета налогов) в тысячах крон. Вторая строчка – результат после подведения итогов, после всех платежей по займам и т.п.

Soliditet – довольно важный показатель предприятия, который означает, насколько активы могут финансироваться собственным капиталом. Kassalikviditet, "ликвидность кассы", – показатель краткосрочной платёжеспособности предприятия.

Saldo yttre reparationsfond – фонд для текущего ремонта и содержания зданий, в тысячах крон. Показатель в пять миллионов и выше очень даже неплохой для такого товарищества.

Årsavgifter – это "годовые взносы". Так уж вышло, что со стороны BRF они видны как годовые и измеряются в кронах на квадратный метр, а со стороны жильцов они видны как месячные платежи, månadsavgifter. Например, на квартиру в 75м² месячный платёж составит около 4000 крон в месяц, около 28 тысяч рублей. Туда входит вывоз мусора, вода, канализация, интернет и т.п. Туда не входит электричество и страховка. Месячный взнос в 4000 крон для трёшки считается меньше среднего, чаще можно ожидать в районе 4500. В небольших товариществах оно может быть и 5000 и больше на трёшку (от 35 тысяч рублей), а в рядных домах (radhus, rivitalo) месячный взнос за квартиру – уже около 7000 крон, 50 тысяч рублей. Возвращаясь к пенсионерам: видно, что даже максимальная добавка к пенсии на коммуналку (5090 крон, это не считая самой пенсии) не покроет платежи в рядных домах, потому с минимальной пенсией придётся что-то делать. Скорее всего, рядный дом или виллу придётся продать и переехать в квартирный дом. С другой стороны, человек, заработавший на виллу, вряд ли будет жить на минимальную пенсию.

Fastighetslån – это долговые обязательства BRF перед банками, в пересчёте на квадратный метр жилой площади. 1809 крон на квадратный метр означает долг в 135675 крон на трёшку в 75 метров, или почти миллион рублей. То есть вы купили, скажем, квартиру – а получили в нагрузку долю в долговых обязательствах. Впрочем, почти 140 тысяч крон долга на трёшке – это ни о чём, копейки. Это товарищество старое, дома 1959 года, потому большинство долгов уже выплачено или подходит к концу. Потому долговая нагрузка небольшая. В молодых товариществах, которые строились недавно, долги куда выше – там уже не две, а 10-11 тысяч крон долга на метр. Долги погашаются в том числе и из месячных платежей.

Вот, кстати, общее состояние долгов BRF:

Долги нашего BRF

В отчёте также несколько страниц финансовых показателей с предельной детализацией, но их сюда вставлять лень, да и незачем. Особо хотелось бы обратить внимание на ещё два пункта:

"Для недвижимости предусмотрен двадцатилетний план обслуживания, оный же регулярно обновляется правлением..."

Горизонт планирования ремонта и бюджета в местных товариществах – 20-25 лет. Это к вопросу о стабильности. Понятное дело, что общая экономическая ситуация вносит коррективы. Но в известных пределах.

Шведская хрущёвка 1959 года постройки выглядит приблизительно так

Ну и ожидаемый срок службы строений (byggnader). Построенных в 1959 году. Далее по плану потребуется капитальный ремонт. То есть по российским меркам это хрущёвки. Но вообще, надо их видеть, чтоб сравнивать с хрущёвками. Попробую сделать видео про то, как они изнутри устроены – они дадут фору многим питерским новостройкам.

Банкротство BRF

Самое позитивное приберёг на конец :)))

Товарищество, которое не может расплатиться по своим долгам, объявляет о банкротстве. Если проблему нельзя решить увеличением месячных взносов, то земля и недвижимость выкупается какой-нибудь компанией, и жильцы оказываются с голой жопой на морозе: будучи членами товарищества, они отвечают за его долги собственным кошельком. Что дальше делать? А это ваши проблемы. Раньше надо было думать. Была возможность голосовать на собраниях товарищества? Была. Воспользовались ею с пользой? Не похоже. Добро пожаловать в бомжи!

Ну это крайний случай, конечно, хотя и технически возможный. И на улице вам замёрзнуть не дадут. Швеция – социальное государство. Но у вас может появиться шанс оценить разницу между жильём социальным и собственным.