В ответ на заявления о том, что без ипотеки прямо беда. Например, на это. Текст не мой.
Некогда я с ужасом узнал, что советские "экономисты-рыночники" самого высокого класса совершенно не понимают, как на самом деле работает рынок. Их мозги совершенно пробиты не имеющей никаких под собой оснований ЛЖЕНАУЧНОЙ ЛИБЕРАЛЬНОЙ МИФОЛОГИЕЙ, типа "конкуренция повышает качество", "частный бизнес эффективнее государственного", и т.д... Чрезвычайно характерная история произошла с ипотекой и Отто Рудольфовичем Лацисом. Когда возник вопрос о принятии закона об ипотеке, меня этот вопрос реально заинтересовал и я быстро понял, что введение ипотеки - это колоссальное ограбление населения и лишение его всякой перспективы на будущее.
Я позвонил Лацису, в газете которого я тогда часто публиковался и изложил свои соображения. Лацис не был глупым человеком. Совсем не был. Но те аргументы, которые я ему привел, поверьте, произвели на него шоковое впечатление. А я понял, что пропагандируя ипотеку - а он был одним из активным и "долгосрочных" ее проповедников, - что ОН ДАЖЕ И НЕ ЗАДУМЫВАЛСЯ О РЫНОЧНОЙ РЕАЛЬНОСТИ. Он просто не умел считать двухходовки, а повторял ПРАВДОПОДОБНЫЕ либеральные рекламные слоганы, ничего не имеющие общего с реальность. И, поверьте, он, как мне кажется, реально хотел людям добра, а вовсе не стремился к тому, чтобы людей в очередной раз ограбили. Но рынок ему - экономисту рыночнику был абсолютно чужд, как явление, как машина..
Вот, в упрощенном виде то, что я Лацису сказал:
Представьте себе, что строится 100 домов в год, нет ипотеки и есть 1000 человек которые хотели бы купить дом, имея разные доходы от, скажем 3 рублей до 100 рублей. Кто купит эти дома и какова будет их цена? Купят те 100 человек из тысячи, которые располагают максимальными средствами. Понятно? - Пусть средний доход этих верхних 100 человек будет 90 рублей. Значит средняя цена дома будет 90 рублей.
Это очень важно понять: при разбросе доходов в условиях рынка продукт, если его меньше, чем потенциально желающих - а его всегда меньше! - достается самым богатым из желающих. Причем число счастливчиков определится предложением - то есть числом домов. Это очевидно и соответствует элементарной рыночной логике.
Посмотрим теперь, что произойдет, если есть ипотека и люди могут брать кредиты на покупку домов (хотя это универсальный механизм, относящийся не только к домам, но и любым крупным покупкам, например, машинам!).
Пусть, чтобы взять ипотеку, нужен первый взнос в 20 процентов. Давайте подумаем, какова будет в этом случае цена дома?
Предположим, что как и в первом случае, домов ровно 100, а людей как и было 1000 с разными деньгами.
Что люди не понимают, так это то, что купят дома все та же самая богатая сотня! - Они на рынке передавят всех остальных. Вот то, почему-то, очень трудное понимание: люди смотрят на цену, забывая, что цена определяется балансом платежного спроса и предложения. Но если вы это поняли, то сообразите, что самая богатая сотня потратит ровно те деньги, которые у нее на это дело есть - то есть в среднем ровно те же 90 рублей!
НО ЧТО ОНА ЗА ЭТИ 90 РУБЛЕЙ КУПИТ? - ВОТ ВОПРОС! - Дом? - Ничуть! ОНА КУПИТ ТЕПЕРЬ НЕ ДОМ, А ПЕРВЫЙ ВЗНОС ЗА ДОМ! - То есть теперь 90 рублей - это будет цена первого взноса, а это всего 20% цены дома!
Иными словами, номинальная цена дома станет теперь не 90 рублей, а 450 рублей!
Но и это еще не все. Номинальная цена - эта та цена, с которой высчитывается банковский платеж. Поскольку вы 20% этой цены выплатили (теперь эти 20% стоят, как дом без ипотеки - 90 тысяч), вы берете у банка кредит на 450-90=360 рублей и платите 15% годовых, скажем 15 лет. Это значит, что за пятнадцать лет вы выплачиваете 360 тысяч ПЛЮС проценты, которые составят 380*0.15*15=360*2.25=810 рублей. Итого вы выплачиваете: 90 рублей (первый взнос)+360 рублей (основной кредит) + 810 рублей (проценты)= 1260 рублей. Это и есть НАСТОЯЩАЯ цена вашего дома - того, за который БЕЗ ИПОТЕКИ вы бы заплатили всего 90 рублей.
Так вот весь избыток - 1260 - 90= 1179 рублей у вас УКРАДЕНО ИПОТЕЧНЫМ БАНКОМ!
Почему именно украдено? Да потому что строительство как стоило 80 рублей (при продаже за 90) так и стоит.
Правда в реальности ограничение иной раз другое: банк не даст вам кредита на сумму превышающую пять-шесть ваших годовых затрат вообще - то есть отберет пригодную ему сотню счастливчиков сам, минимизируя риск.
Комментарии
То есть Маркса мы не читали, но Лацису уже объяснить можем.
Фи.. какой дешевый наброс "идеалистов рыночной экономики" Ну откуда Вы взяли что цена будет 90? Цена будет 100. Ну не продадут часть домов.. но дома это же молоко.. завтра не скиснет. А при наличии потенциально 10 клиентов на каждый дом.. можно и потерпеть, когда самые "ретивые" созреют.
Ну не то, чтобы совсем не скиснет.
Придется охрану держать, чтобы его не растащили "на сувениры" и т.д.
Скажем так, пока у нас не затащили в 2011 году программу переселения из аварийки - в городе на 60 тыс.жителей (с приписанными сельскими населенными пунктами) в год вводилось 10-12 тысяч квадратов. Из них около 7 - ИЖС.
Сейчас перевалили за 20. Но аварийка закончилась. А ИЖС как было 7-10 тысяч в год - так не сильно и растет.
Проблема строителя в том, что своей оборотки как правило, не имеет в достаточном количестве. А даже если имеет - десять раз подумает - строить ли там, где со сбытом тухляк.
Впрочем, у нас это усугубляется тем, что застройщик фактически монополист, да еще и в облдуме депутаст.
А базовые застройщики везде депутаты и городских и областных дум, главы их комитетов по жилью и прочему строительству. Такова жизнь.
Как дальше отмечалось, что высокая себестоимость формируется из-за сложностью с землеотводом и проектами, так поэтому и становятся базовые застройщики руководством в этих направлениях, для создания высокого входного порога и прибережения хороших участков для себя.
сплошные передергивания цифр и понятий,
стер простыню объяснения,
отправить в корзину.
Статья упрощает модель для лучшего понимания, но суть передана верно: при искусственном росте платёжеспособного спроса и недостатке предложения, цена на товар на рынке растёт. Это глупо отрицать.
зря вы это... все равно не согласятся с очевидным, но утрированным... людям так трудно понять ,что стоимость продажи дома определяется не наценкой на себестоимость строительства, а дисконтом от верхней границы цены ,за которую можно продать продукт...
Совершенно с вами согласен. Абсолютно правильно мыслите. Даже могу добавить следующее: так как строительство с ипотекой получается более- более дорогим, все производители стройматериалов обязательно накрутят цену, и она легко растворится в общей цене. Если посчитать затраты на материалы блочного дома, получается смешная цена. А с отделкой ( хорошей ) квартиры редко продают, а это всегда только 30 % от всей стоимости. Отделка = 70 % от полной цены.
Статья рассматривает ситуацию "сферического коня в вакууме", её фундамент в корне неверный. У меня тоже возникла масса контраргументов, но что толку объяснять, если автор вообще не учитывает реальность?
Правильно! Обсирать лучше без аргументов.
Какой же бред!
Ты еще напиши про кастрюли. На них тоже кредиты выдают. И они нужны всем. А раз все могут теперь в кредит купит кастрюлю, то ее цена вырастет в 1000 раз!
а во тут ты не прав сравнивая с кастрюлей. Слишком разная цена у квартиры и кастрюли. Статья глупейшая, ибо показывает прописные истины, и тот кто берет ипотеку, конечно прекрасно понимает и представляет сколько он переплатит банку. Это естественно, что спрос не только порождает предложение, но и объективно влияет на его цену. Как раз получается финансовый пузырь, и чрезмерно завышенная цена недвижимости. Тем более что банки в ипотечном кредитовании очень хорошо защищены 1) страховкой, которую выплачивает заемщик 2) аннуитентным платежом, гони проценты вперед 3) юридическим отделом.
Если платёжеспособный спрос на кастрюли искусственно поднять за счёт кредита и создать их дефицит, то цена на них несомненно вырастит. Вы не согласны?
а как насчет ситуации, когда дефицита кастрюль как таковых нет, но есть дефицит платежеспособного спроса на них и путем искусственного поднятия этого спроса, кто-то получает возможность сделать и продать больше кастрюль, а не просто заламывать цену на уже имеющиеся?
Ситуации, когда нет дефицита жилья, а наоборот наблюдается его избыток, никогда не было и не будет. Застройщики всегда будут держать рынок в таком состоянии, чтобы иметь не 20-30% прибыли к себестоимости строительства, а 200-300 и более. Зачем строить 10 домов по 1 млн. за квартиру, если можно построить 1 дом по 10 млн., и эти квартиры раскупят, как горячие пирожки? Прибыль та же самая, а мороки меньше.
Давайте рассмотрим крайний случай: себестоимость 1 млн., а спрос есть только на 900 тысяч. Никто и ничего не будет строить. Но если спрос, как вы это называете, "искусственно повысить", то это может запустить процесс строительства.
Процесс строительства запустится с одновременным ростом цен. И цены будут расти до тех пор, пока платёжеспособный спрос будет выше предложения, т.е. пока будут давать ипотеку. Это очень хорошо видно на примере нашей страны, где рост цен на жильё остановился только с началом кризиса, когда люди перестали массово брать ипотечные кредиты и платёжеспособный спрос упал.
Вы в своих рассуждениях не учитываете вторую сторону вопроса. Допустим с ипотекой цены разогнались в разы больше себестоимости и платежеспособный спрос по таким ценам снова закончился, но при этом остался какой-то спрос по ценам ниже текущих "рыночных", но выше себестоимости. И до тех пор пока такой спрос остается кому-то будет выгодно построить и продать. Ответ на вопрос "зачем строить десять домов, когда можно построить один и продать в десять раз дороже" заключается в том, что есть ненулевая вероятность, что кто-то может построить остальные девять домов вместо вас.
да уж... но камент...
После введения ипотеки отмена крепостного права потеряла смысл.
Фридрих Энгельс:
Едва была установлена собственность на землю, как была уже изобретена и ипотека (см. Афины). Как по пятам моногамии следуют гетеризм и проституция, так по пятам земельной собственности отныне неотступно следует ипотека. Вы желали полной, свободной, отчуждаемой земельной собственности, — так получайте же её, вот она: tu l'as voulu, George Dandin! *
Так вместе с расширением торговли, вместе с деньгами и ростовщичеством, земельной собственностью и ипотекой быстро происходила концентрация и централизация богатств в руках немногочисленного класса, а наряду с этим росло обнищание масс и возрастала масса бедняков. Новая аристократия богатства окончательно оттесняла на задний план старую родовую знать (в Афинах, в Риме, у германцев), если только она с самого начала не совпадала с ней. И наряду с этим разделением свободных на классы в соответствии с имущественным положением происходило, особенно в Греции, громадное увеличение числа рабов **, принудительный труд которых служил основанием, на котором возвышалась надстройка всего общества.
Вообще-то в РИ крепостное право было отменено по схеме "принудительная ипотека". Платежи отменили досрочно после революции 1905г, к тому моменту крестьяне уже переплатили за землю в пять раз.
Хотя по сравнению с огораживанием, может и не такой жестокий вариант...
странный расчёт. стоимость жилья есть 80 от 1260? 6% так не бывает)) даже если стоимость квартиры 10М и при взносе 2М и ипотеке на 15 лет под 15% стоимость жилья будет 22М. 6% от 22М = 1,3М. Вопрос: может ли такое жильё реально стоить 1,3М?
себестоимость вполне может
Расскажите это апологетам подхода "А вот в России ипотека 12-15%, а на светлом Западе всего 2-3%", ага: не поймут-с
На самом деле, конкуренция приводит к выпуску продукции с МИНИМАЛЬНЫМ качеством, которое позволит продукт продать. Чем менее требовательны потребители - тем хуже будет качество.
Весь этот экономикс, это такой лютый бред - если научным методом проанализировать.
Как будто конкуренция идет только за удешевление продукции.
Что то я на дороге все меньше вижу дешевых Лада-Калин, и все больше дорогих иномарок.
Конкуренция идёт за потребителя, который, если не в состоянии отличить качественный товар от менее качественного, выберет более дешёвый. Соответственно, производители конкурируют именно ценой в ущерб качеству. Естественно, в разных ценовых сегментах своя конкуренция.
А я все больше вижу иномарок, похожих друг на друга, как близнецы. Отличается только шильдик на капоте. А внутри повсеместно используется голимый дешевейший пластик.
++++
никогда не мог понять этой "глубокомысленной сентенции" о росте качества продукции через наличие конкуренции. Это просто противоречит формальной логике и не подтверждается жизнью.
Это возможно только на базаре, где подошёл к прилавку, попробовал сметану или куснул солёный огурец, и у кого вкуснее, там и купил.
На базаре ты, камрад, подойдешь к 10 одинаковым прилавкам.
Поговоришь с 10 разными продавцами об одном и том же товаре.
Купишь один из 10 одинаковых помидоров.
т.к все продавцы в сговоре и покупают свои товары на ОДНОЙ овощебазе.
Тебя еще и обвесят.
Да, сейчас уже и базар не тот. До чего страну довели!
Опять Лопатников передергивает, чтобы страшилка пострашнее получилась. Вроде бы профессор, а почему-то забыл упомянуть, что все его рассуждения справедливы только для случая, когда на рынке недвиги всё предложение будет ипотечным. Это ипотека разогнала цены на недвигу в начале нулевых? Угу-угу.
Цену на недвигу в начале нулевых разогнал рост платёжеспособного спроса при недостатке предложения, в том числе и за счёт ипотеки.
Вклад ипотеки в рост цен был мизерным, поэтому, не споря, что это грабеж, я против того, чтобы выставлять ее причиной роста цен, как это сделал Сергей Леонидович.
Откуда у вас уверенность, что вклад ипотеки в рост цен был мизерным? Пузырь, конечно, надули также всевозможные инвесторы в недвижимость, но многие из них инвестировали тоже кредитные деньги.
До 2004-ого года взять ипотеку было нереально. Давали только под официальную зарплату (везде была серая), и при наличии поручителей (кто согласиться выплачивать банку, если заемщик не справится). Анриал.
В 2004-ом году появился Дельта-Кредит, который давал под "справку о доходах по форме банка". В 2005-ом рынок рванул вверх.
Как и любой кредит, ипотека разрушает экономику, что мы сейчас и наблюдаем. Почему ??? ---- Когда человек берёт ипотеку, он на много лет исключается из покупателей любой более-менее недешёвой продукции ( товара ), т.е. выбывает из числа развивающих своими покупками какого-то производителя, просто потому, что у него тупо нет свободных денег.
ипотека была основным источником роста цен, клоун.
Дядя Петя, ты - дурак. Изучи объемы ипотечных кредитов по годам и процент квартир по ипотеке от общего числа проданных, а потом уже рот раскрывай.
Может приведёшь сначала свои "исследования"? Хамло.
Еще один нарисовался. Клон что ли? Если ты не заметил, то начал не я. Это раз. И два: данные открыты, я их знаю. Если тебе лень поискать или руки кривые, то это твоя проблема - за ленивое хамло я работу делать не намерен.
Так и я знаю эти данные ;)
Они явно свидетельствуют о том что существующий объём продаж по ипотеке достаточен для взвинчивания цен.
Ипотека конечно подогревает рынок, но не так адски, как описано. При перегреве рынка появляются больше застройщиков, подтягивается в строительстве частное малоэтажное строительство, как результат выиграют все. Но не при ипотеке под 12% и выше - то еще ростовщичество.
Конкретный пример. Двухкомнатная квартира в моём доме в конце 90-х, когда ещё не было ипотеки, стоила 7000 долларов. Сейчас она же стоит 120 тыс. долларов. Инфляция доллара за эти годы не превысила 50%. Вопрос: из-за чего квартира подорожала в 17 раз?
Не наблюдаю такого. Взять например http://realtitul.ru/company/analytics_january_2015 - здесь есть разбор цен (в рублях правда). С учетом инфляции, цена конечно поднялась с 0-х годов, но примерно в 2 раза, но никак не 17.
А з.п. с конца 90-х как подросла?
Может вся фишка в том, что в конце 90-х эта квартира была недооценена? Ну построили её какие то коммунисты, за рубли, а теперь глядите - ДОЛЛАРЫ, да целых СЕМЬ ТЫЩЬ.
А потом эти же квартиры тупо переоценили (типа сравнялись с пузырными ценами на светлом Западе).
Страницы