США: Домовладельцы задерживают выплаты по ипотеке

Согласно новому отчёту, количество просроченных платежей по ипотеке на поздних сроках — то есть платежей, просроченных как минимум на 90 дней, — в декабре выросло на 18,6% по сравнению с предыдущим годом.

Согласно новому исследованию компании VantageScore, занимающейся кредитным скорингом, доля ипотечных кредитов, находящихся на этой стадии неплатежей, выросла до 0,2 % по сравнению с чуть менее чем 0,17 % в декабре 2024 года.

«Этот рост происходит быстрее, чем рост просрочек по другим видам потребительского кредитования, включая автокредиты, кредитные карты и потребительские кредиты», — Атиф Мирза, старший вице-президент и руководитель отдела кредитного анализа в VantageScore, рассказал Realtor.com®.

По данным Федерального резервного банка Сент-Луиса, по состоянию на третий квартал 2025 года общая сумма просроченных платежей по ипотечным кредитам составляла 1,78 % от общей суммы непогашенных жилищных кредитов.

По данным LendingTree, по состоянию на третий квартал 2025 года задолженность американцев по 86,67 млн ипотечных кредитов составляла 13,07 трлн долларов.

Исходя из этих цифр и данных Федерального резервного банка Сент-Луиса о просроченных платежах, количество просроченных ипотечных кредитов может составлять около 1,5 миллиона, сообщает CNBC.

«Несколько человек обратились ко мне, потому что у них возникли проблемы с выплатой ипотеки, — рассказывает Realtor.com агент по недвижимости и инвестор Рон Майерс из Ron Buys Florida Homes. — Некоторые продавцы просто хотят избавиться от недвижимости, пока ситуация не ухудшилась, и тогда они обращаются ко мне, чтобы я помог им быстро продать дом за наличные».

Почему растёт число просрочек по платежам

Просрочки по ипотечным платежам «свидетельствуют о проблемах с доступностью», по словам Мирзы, который считает, что повышение процентных ставок и цен на жильё являются двумя основными факторами, влияющими на доступность.

«На ежемесячные платежи повлиял рост налогов на недвижимость, стоимости страхования домовладельцев и взносов в ТСЖ. Многим людям, чьи доходы не выросли, может быть сложно справляться с финансовыми обязательствами», — говорит Кара Амир, агент по недвижимости из Coldwell Banker, имеющая лицензию в Флориде и Калифорнии, в интервью Realtor.com.

Согласно отчёту LendingTree за 2025 год, средний налог на недвижимость в США вырос в среднем на 10,4 % с 2021 по 2023 год. Это означало, что средний домовладелец платил около 2969 долларов в год в виде налога на недвижимость, что составляло примерно 247 долларов в месяц.

По данным Cotality, к 2027 году страхование домовладельцев может подорожать на 16 %

Чад Д. Каммингс из Cummings & Cummings Law во Флориде и Техасе рассказал Realtor.com, что эскроу-счета ложатся тяжёлым бременем на бюджет.

«Владельцы жилья рассчитывают на фиксированную ипотеку, но рост налогов на недвижимость и страховых взносов не ограничен, — говорит Каммингс. — Мы регулярно наблюдаем, как стоимость страховки за одну ночь вырастает на тысячи долларов. Это может привести к просрочке платежей, даже если заёмщик никогда раньше не пропускал платежи».

Согласно отчёту Cotality за 2025 год, в штатах, где наблюдался значительный рост числа просрочек по ипотечным кредитам, произошли серьёзные стихийные бедствия, что привело к ещё большему росту расходов на страхование.

«Дело не в том, что [владельцы] взяли рискованные кредиты или купили дома, которые были им не по карману. Дело в том, что расходы, которые возникают после покупки, — налоги, страховка — растут быстрее, чем многие люди успевают за ними», — говорится в отчёте Cotality. «И ежемесячные платежи, которые раньше были предсказуемыми, теперь таковыми не являются».

"Штаты– подверженные стихийным бедствиям, находятся в эпицентре. Проблемы Калифорнии со страхованием в связи с лесными пожарами не были решены и только усугубились после пожара в Пасифик Палисейдс. Во Флориде страховые рынки находятся в напряжении, несмотря на усилия [губернатора. Рона] ДеСантиса и команды обуздать тенденцию ", - говорит Каммингс. 

По словам Каммингса, ТСЖ также становятся скрытой точкой давления.

«Ассоциации вводят специальные сборы для покрытия расходов на техническое обслуживание и судебные издержки, — говорит он. — Они подлежат оплате в кратчайшие сроки и могут превышать сумму ежемесячного платежа по ипотеке. Несколько кондоминиумов во Флориде ввели сборы в шестизначном размере для покрытия дефицита резервов, а банковское финансирование для постепенной оплаты не гарантировано».

Кроме того, индекс потребительских цен показывает, что с января 2020 года расходы на повседневные покупки выросли более чем на 25 % по всей стране.

«Общая стоимость жизни и инфляция, безусловно, являются факторами, из-за которых люди отстают от жизни», — добавляет Амир.

«Ситуация будет только ухудшаться из-за инфляции, вызванной тарифами, и сокращения дешёвой рабочей силы из-за депортаций и иммиграционной политики, — говорит брокер по недвижимости в Палм-Бич Джефф Лихтенштейн, генеральный директор Echo Fine Properties. — Это сказывается на образе жизни людей и их кошельках».

Рост цен на коммунальные услуги, здравоохранение и услуги по уходу за детьми также оказывает влияние.

«Наши счета за коммунальные услуги в Северной Каролине стремительно растут, и конца этому не видно. Наш законодательный орган принял закон об энергетике, который позволяет компании Duke Energy повышать счета без особого контроля и подотчётности», — рассказал Realtor.com сенатор от Северной Каролины Вудсон Брэдли, который работает агентом по недвижимости с 1998 года. «Цены на рынке для тех, кто пользуется Законом о доступном медицинском обслуживании, взлетели до небес, и людям приходится принимать непростые решения. Кроме того, за последний год в Северной Каролине значительно выросли расходы на уход за детьми, а для работающих родителей не хватает мест в детских садах.

Безработица — ещё один фактор, способствующий росту преступности.

«Безусловно, были сокращения рабочих мест — как в результате сокращения штата в DOGE, так и в результате увольнений в частном секторе у крупных работодателей, — которые повлияли на способность людей выплачивать ипотеку», — говорит Амир.

Каммингс говорит, что по мере того, как всё больше людей будут заменяться искусственным интеллектом, который, как он отмечает, «уже не гипотетический, а реальный», количество правонарушений резко возрастёт в 2026 и 2027 годах.

«Из-за того, что работодатели реже индексируют зарплаты в соответствии с ростом стоимости жизни, это приводит к значительному снижению покупательной способности с трудом заработанных денег, которые семьям становится всё труднее откладывать», — добавляет Брэдли.

Что нужно сделать, чтобы восстановить доступность жилья

В недавнем анализе, проведенном командой экономических исследований Realtor.com рассматривается, что нужно сделать, чтобы восстановить доступность жилья до уровня 2019 года, когда типичный ипотечный платеж составлял около 21 % от среднего дохода домохозяйства, по сравнению с более чем 30 % сегодня.

Анализ показывает, что для этого всего лишь потребуется:

• до 2,65% снижение ипотечных ставок, с 6,15% в настоящее время, или

• рост доходов на 56% до среднего уровня в 132 171 доллар США по сравнению с 84 763 долларами США в настоящее время, или

• снижение цен на жильё на 35% до среднего уровня в 273 000 долларов США по сравнению с 418 000 долларов США в прошлом году.

Цифры ясно показывают, насколько сложно будет вернуть доступность жилья на уровень 2019 года, что, вероятно, привело бы к сокращению просрочек по ипотечным кредитам.