Жильё подорожало- вернутся ли в России доходные дома?

Несмотря на фантастическую стоимость квартир в Москве и не только,народ всё равно старается приобретать жильё в собственность..Во многом это благодаря оставшемуся со времён СССР и, глубоко укоренившимся в сознании граждан убеждение ,что квартира должна быть в собственности.

Верно это или нет-предмет для отдельного обсуждения,но сейчас это мнение поддерживается государством  и банками благодаря ипотеке и кредитам,которые безусловно выгодны заимодавцам,IMHO

Поскольку попытки внедрения апарт-отелей пока что особым успехом не увенчались-во всяком случае я вижу,что в Питере большинство апарт отелей заселено от силы на 10%. давайте рассмотрим статью о возможности возрождения доходных домов в России-плюсы и минусы..

"Самая дорогая недвижимость в нашей стране по понятным причинам находится в Москве, Санкт-

Петербурге и в Ленинградской области. За минувший 2025 год средняя стоимость квартиры в новостройке выросла на 5,2%, а готовое жилье во вторичном фонде – на 7,6%. При этом разница по цене квадратного метра между первичкой и вторичкой может достигать 40%!

Подобная аномалия была обусловлена сочетанием нескольких факторов. С одной стороны, в ковидный 2020 год государство начало программу поддержки льготной ипотеки, сделав ее доступной широким слоям населения. С другой стороны, резкое увеличение спроса побудило застройщиков начать увеличивать стоимость квадратных метров в новостройках.

Поскольку на вторичном рынке ипотека оставалась «рыночной», образовался такой колоссальный разрыв. Для понимания, усредненную квартиру площадью в 49 метров стоимостью около 10 миллионов рублей еще можно взять под 6% в семейную ипотеку, оплачивая ежемесячно без малого 50 тысяч рублей. Если же ее брать на вторичном рынке под ставку в 25%, то платить придется более 144 тысяч в месяц.

Понятно, что позволить себе подобную покупку могут не только лишь все. Из-за упавшего спроса на новостройки у застройщиков, особенно региональных, наметились серьезные проблемы с продажами. Самое простое и логичное решение – снизить цену квадратного метра хотя бы до сопоставимого со вторичкой, почему-то не пользуется у них популярностью.

Какие же возможны решения для стимулирования продаж без снижения стоимости квартир?

Вариант первый предполагает снижение площади квартир в новостройках. Раз потребитель не может позволить себе купить условные 49 квадратных метров, то ему предложат кое-что поменьше, причем ощутимо меньше.

Еще лет 5-6 назад в Москве и Санкт-Петербурге, где традиционно самая дорогая недвижимость, начали появляться предложения в многоквартирных домах квартир-микростудий площадью в 11-12, а то и 8-9 квадратных метров. Они представляли собой крохотное помещение со спальным местом и санузлом.

Понятно, что никакими советскими санитарными нормами тут и не пахнет, зато подобное предложение очень заинтересовало гостей столичных регионов, приезжающих на заработки. Атмосфера в многоквартирных домах с квартирами-микростудиями была соответствующей, поэтому власти Москвы, Санкт-Петербурга и Екатеринбурга в 2024 году ввели запрет на строительство квартир площадью менее 28 метров.

Однако из этого правила установлены некоторые исключения. Плюс к этому необходимо учитывать, что прямого запрета на строительство маленьких квартир в других российских регионах пока что нет. Не стоит удивляться, если подобные «человейники» начнут активную экспансию по всей стране.

Второй вариант, как застройщики пытаются стимулировать продажи без снижения стоимости квадратного метра, называется арендой с правом последующего выкупа. В данном случае потенциальный покупатель может вселиться в квартиру и начать ею пользоваться, даже не имея всего первоначального взноса, без которого он не смог бы взять ипотеку.

Он платит ежемесячно аренду, а также «выкупные» платежи по тем условиям, которые были установлены договором. Отличие от ипотеки в том, что, если покупатель найдет для себя варианты получше, он может съехать, и продавец обязан будет ему вернуть уже частично уплаченную сумму «выкупных». С банком, понятно, такой номер не пройдет.

Третий вариант стимулирования продаж квартир в проблемных новостройках может заключаться в привлечении государства или муниципалитетов для выкупа их за счет бюджета. Они могут быть использованы, например, в качестве «маневренного» фонда, а также как популярные во всем мире доходные дома.

Такие доходные дома были широко распространены в XIX веке в Российской империи, которую мы потеряли, и жили в них люди различного уровня достатка, которые не могли позволить себе приобретение собственного жилья. Доходные дома, предоставлявшие услуги краткосрочной аренды, назывались ночлежками.

После 1917 года большевики упразднили доходные дома, раздав квартиры в них советским гражданам. Однако в последние годы идея вернуться к подобному бизнесу пользуется всё большей популярностью. Не исключено, что в обозримом будущем россияне, не имеющие возможность взять собственную квартиру в ипотеку, будут брать ее в долгосрочную аренду у государства или муниципалитета.

В дореволюционной России 94 процента жилого фонда Санкт-Петербурга приходилось на доходные дома

Первые доходные дома появились в Москве в период с 1785 по 1790 годы, а бум строительства в городе пришелся на 1911-1915 годы. В  дореволюционной Москве на доходные дома приходилось 40 процентов жилого фонда. Что касается столичного Петербурга, на конец XIX века на арендованное жилье там приходилось 94 процента жилого фонда, пишет историк Екатерина Юхнева в книге «Петербургские доходные дома. Очерки из истории быта».

Почтовая открытка с видом на доходный дом М. Н. Чижиковой на Садовой-Кудринской улице в Москве. 1904 год

Строительству доходных домов способствовал прирост городского населения — рабочих, инженеров и преподавателей. Большинство домовладельцев  составляла прослойка населения, которая разбогатела и имела потребность вложить свой капитал — в основном купцы, предприниматели.  В основном рынок доходного жилья формировался в Санкт-Петербурге и Москве, в меньшем количестве такое жилье появлялось в местах, где проводились крупные ярмарки и где людям не нужно было постоянное жилье. Например, в Новосибирске, который был перевалочным пунктом для переселенцев из европейской части России на Восток.

Доходные дома приносили экономическую пользу городу,но после революции они были национализированы и превратились в коммунальные квартиры и начали выглядеть вот так-это фото 2000 годов

Власти до революции поощряли строительство доходных домов: прокладывали к ним водопровод и канализацию, приводили улицы в порядок. За счет налогов с хозяев такой недвижимости значительно пополнялась городская казна. Например, в 1913 году доход Москвы составил 47 миллионов рублей, семь миллионов из которых было получено с владельцев доходных домов.

В 1913 году 15 % прибыли Москве принесла аренда жилья в доходных домах

В Петербурге домовладельцы платили налог, в разное время составлявший от 1,5 до 8 процентов от стоимости имущества или дохода с него. Сбор с недвижимости принес городу в 1848 году 40 процентов городского дохода, в 1873 году — 32 процента, а в 1893 году — 24 процента. При этом домовладелец, имевший квартиру в собственном доме, обязан был платить и квартирный налог как жилец. Этот налог для самых дорогих квартир составлял 10 процентов стоимости аренды.

Доходные дома окупались за несколько лет. Например, среднегодовая доходность такого дома в Санкт-Петербурге в XIX веке варьировалась в диапазоне от 8,5 до 15 процентов.

Облик центра Петербурга сформирован доходными домами, а знаменитые дворы-колодцы появились в эпоху расцвета строительства этого формата жилья — так его владельцы экономили дорогую землю в центре города.

Появились доходные дома в эпоху классицизма — внешне они не отличаются от особняков, казарм или официальных зданий того исторического периода. В  1830-е годы владельцы домов начали экономить на отделке и перестали декорировать фасады. Современникам это не нравилось. Например, недоволен новой застройкой был писатель Николай Гоголь, снимавший жилье в доходном доме: в статье «Об архитектуре нынешнего времени» он сетовал на то, что эпоха выдающихся архитекторов осталась в прошлом.

Мне всегда становится грустно, когда я гляжу на новые здания, беспрерывно строящиеся, на которые брошены миллионы

Николай Гоголь«Об архитектуре нынешнего времени»

Стили построек сменяли друг друга, на смену классицизму пришел историзм, когда домам добавляли элементы готики, ренессанса, барокко и других, доходные дома строили в стиле эклектики, неоренессанса и неопетровском стиле — похожими на здания при Петре I. Некоторые дома и сегодня удивляют вычурным декором — например, на улице Захарьевской стоит здание с египетским декором, с огромными статуями египетских богов на парадных лестницах. Отдельно отмечаются необычные и изящные дома в стиле северного модерна, который захватил город в конце XIX века. Среди них — дома знаменитых архитекторов Федора Лидваля (дом по адресу Малая Конюшенная, 3) при шведской церкви Святой Екатерины, Василия Шауба (ансамбль зданий на Петроградской стороне, Каменноостровский проезд, 13, 16, 20). Многие доходные дома стали памятниками архитектуры.

«Египетский» доходный дом Л. И. Нежинской, 1913 год, Санкт-Петербург, ул. Захарьевская, 23

Фото: Александр Алексеев / Фотобанк Лори

В Москве одним из самых известных арендных зданий считался первый небоскреб — «тучерез», как его тогда назвали. Дом архитектора Эрнста Нирнзее, построенное в 1923 году в Большом Гнездниковском переулке, имело десять этажей и производило сильное впечатление на современников. Этот дом был экспериментальным: на его плоской крыше установили детские качели и высаживали растения, а также выбивали ковры. Крышу здания можно увидеть в фильме «Служебный роман».

Доходные дома могли строить не только богачи

В среднем каждый домовладелец имел по два дома. Подавляющее большинство (87 процентов) были коренными петербуржцами, остальные — приезжие, из них треть — иностранцы. В основном это были солидные люди: средний возраст петербургских домовладельцев — 51 год. Недвижимость часто регистрировалась на жену владельца, что объяснялось старинной русской традицией экономической безопасности.

Многие владельцы жилья были состоятельными, но встречались и исключения — например, преподаватель древних языков в гимназии Лаврентий Энгельбрехт построил на Новокузнецкой улице в Москве доходный дом в эклектичном стиле.

Образ арендодателя, «пьющего кровь» жильцов, оставил след в литературе. «С каждым годом, а где можно, то и чаще, домовладелец Илья Ильич Ерогин все надбавлял и надбавлял на квартиры, так что они приносили теперь уже вдвое против первоначальной цены», — говорилось в сборнике «Петербургские очерки» Василия Авсеенко, выпущенном в 1900 году.

Доходный дом страхового общества «Россия» в Москве, Сретенский бульвар, 6/1

В доходных домах располагалось жилье от роскошного до самого дешевого

Существовали доходные дома для всех слоев общества, при этом в самом дешевом жилье для рабочего класса люди порой жили в нечеловеческих условиях. Так, в Петербурге квартиры могли быть заселены максимально плотно: в однокомнатных квартирах с одним окном могли проживать от 11 до 50 человек. По данным медицинской полиции, опубликованным в 1897 году, во многих квартирах оказалось по четверти кубической сажени (2,4 кубометра) на человека.

Кстати, самое дешевое жилье находилось в подвале и на мансарде — тогда в зданиях не было лифтов. На верхнем этаже снимал комнату Родион Раскольников, герой романа Федора Достоевского «Преступление и наказание»: «Каморка его приходилась под самою кровлей высокого пятиэтажного дома и походила более на шкаф, чем на квартиру. Крошечная клетушка, шагов в шесть длиной, имевшая самый жалкий вид с своими желтенькими, пыльными и всюду отставшими от стены обоями, и до того низкая, что чуть-чуть высокому человеку становилось в ней жутко, и все казалось, что вот-вот стукнешься головой о потолок. Мебель соответствовала помещению».

«Барские» квартиры представляли кардинально иную картину. Это было жилье на шесть и более комнат для привилегированных слоев общества — аристократического и крупного чиновного дворянства, промышленников и банкиров, а также небольшой прослойки творческой интеллигенции. Плата за аренду «барской» квартиры составляла от 2 до 5 тысяч рублей в год (примерно 20 процентов жалованья чиновников, получавших 10-30 тысяч рублей в год). «Барские» квартиры располагались в бельэтаже или во втором этаже. Вход всегда был с улицы по парадной лестнице, украшенной цветами, с коврами на широких ступенях. Все парадные помещения располагались анфиладой вдоль уличного фасада, внутренние комнаты выходили окнами во двор.

Разночинцы, чиновники, инженеры частных заводов, служащие частных банков, преподаватели частных гимназий, врачи частных клиник и творческая интеллигенция снимали трех-пятикомнатные квартиры. Интересно, что часто жилье менялось ежегодно, поскольку на лето арендаторы съезжали на дачу (также арендованную) и не могли себе позволить платить за городское жилье, в котором не живут.

Половину всего жилого фонда Петербурга в 1890 году составляли маленькие одно-двухкомнатные квартиры для одиноких представителей среднего класса (тех, кому небольшой доход не позволял обзавестись семьей) или семей петербургских бедняков. В одиночестве жили не всегда холостяки — множество жителей города находились в отрыве от семьи, оставшейся в деревне.

Небольшие квартиры были скудно обустроены, во многих не было прихожей — входили с черной лестницы через кухню. 53 процента однокомнатных квартир не имели кухни. Некоторые жильцы готовили на плите в комнате или пользовались общей кухней на этаже. Во многих маленьких квартирках отсутствовали печи.

Рынок жилья в Москве был устроен аналогичным образом. Примером дома «барского» типа служит доходный дом на 20 квартир на Большой Ордынке, построенный купцом 1-й гильдии Булычевым. Для высокооплачиваемых служащих банков, страховых компаний, акционерных обществ и частных предпринимателей был построен дом на 35 квартир в Большом Успенском переулке. Для чиновников и учителей со средними доходами — домовладение братьев Орловых с небольшими квартирами на Большой Садовой, 25.

Фото: Алексей Никольский / РИА Новости

Жильцы могли снять в доходном доме даже половину кровати

Рынок жилья был устроен так, что жильцы могли пользоваться многоступенчатой субарендой. Единицей аренды могла выступать не только квартира или комната, но и каморка, угол, полкойки и даже треть койки. Обычно домовладелец сдавал в аренду квартиру целиком, а арендатор мог сдавать отдельные углы в субаренду. Угловые жильцы, в свою очередь, могли поместить в угол еще одну кровать и сдавать ее холостому рабочему. И даже он мог поочередно делиться кроватью с одним или даже двумя товарищами, с которыми работал в разные смены. Такая сложная субаренда дозволялась по существовавшим правилам и называлась «нанимать от жильцов».

В Петербурге было 12 тысяч квартир для «угловых» жильцов, что составляло 9,2 процента всех квартир. Угол выделялся ситцевыми занавесками. В  комнате жили обыкновенно четыре семьи. Передние углы у окон стоили пять рублей, задние углы у печки — три рубля.

Фото: Максим Блинов / РИА Новости

Отмечается, что благоустроенные «барские» квартиры приносили почти в два раза меньший доход, чем перенаселенные квартиры для угловых жильцов.

Эксперты прокомментировали идею возродить доходные дома в современной России

«Идея возродить доходные дома интересная, однако рынок пока, возможно, к этому не готов», — рассказал «Ленте.ру» Василий Тимофеев, генеральный директор петербургской строительной компании Сity Solutions. Он считает, что для инвесторов, в особенности для банков, инвестиции в доходные дома могут быть довольно привлекательными, однако минусов здесь пока больше, чем преимуществ. Основная проблема заключается в крайне низкой маржинальности, считает эксперт. Кроме того, согласно законодательству человека нельзя выселить из единственного жилья, даже если он не оплачивает аренду. При этом россияне привыкли к собственности и воспринимают аренду как что-то временное и ненадежное.

Чтобы доходные дома стали реальной альтернативой, необходимо сначала устранить преимущества нелегальных рантье и создать честную конкуренцию на рынке аренды

Эксперт инвестиционной компании «Флип» Евгений Шавнев считает, что в России в настоящее время концепцию доходных домов частично воплотили апарт-отели, однако они рассчитаны на краткосрочную аренду. 

Шавнев отметил, что доходные дома, которые могли бы появиться сегодня, вряд ли будут аналогом роскошных зданий, в которых проживали аристократы в XIX веке. По его словам, формат жилья, скорее всего, будет ориентирован на сегмент эконом- или комфорт-класса.

Ведущий аналитик Freedom Finance Global Наталья Мильчакова, напротив, хотела бы увидеть среди будущих доходных домов достойных наследников зданий, которые раньше строились по индивидуальным проектам с привлечением выдающихся архитекторов. Мильчакова уверена, что рынок доходных домов в России может стать очень хорошей альтернативой коммерческой ипотеке после отмены льготных ипотечных программ, если у жильцов будет возможность снимать жилье с правом его дальнейшего выкупа. Для работы программы необходимо устранить юридические препятствия. Например, решить, признавать ли такие дома коммерческой или жилой недвижимостью.

«Если, например, их признают жилой недвижимостью, то арендаторы квартир в таких домах смогут там прописаться, а если коммерческой — то не смогут, да и для собственника коммунальные платежи будут очень высокими, из-за чего придется устанавливать высокую арендную плату. При устранении всех ограничений у россиян будет возможность получить квартиру в доходном доме в долгосрочную аренду и в дальнейшем, при желании, ее выкупить», — уверена эксперт.

Основатель Kronung Group Филипп Шраге считает, что в сегодняшних условиях доходное жилье представлено форматами апарт-отелей, коливингом и жильем с посуточной арендой. Эти объекты строятся под аренду, но юридически оформляются как нежилые помещения, что чревато определенными налоговыми и правовыми рисками."