Доступность жилья в России упала до минимума

Почему доступность жилья в 2024 году упала до минимальных значений? Какую роль здесь сыграла льготная ипотека? Как можно повысить доступность жилья? В этих и других вопросах разбирались вместе с экспертами

Доступность жилья в России в этом году упала до минимальных значений. В ЦБ отмечают, что за последний год индекс доступности жилья снизился и для тех, кто покупает первичную недвижимость с использованием льготных программ, и для тех, кто берет рыночную ипотеку. В последнем случае регулятор зафиксировал снижение до исторического минимума.

Как снизилась доступность жилья

Так, по данным ЦБ:

• по льготной ипотеке снижение индекса доступности первичного жилья за год составило 2 кв. м (или 4,7%). Показатель снизился с 43 кв. м в третьем квартале 2023 года до 41 кв. м в третьем квартале 2024 года;
• по ипотеке на рыночных условиях снижение составило 9 кв. м (или 37,5%) — с 24 кв. м до 15 кв. м;
• снижаться продолжил и индекс доступности покупки в ипотеку жилья на вторичном рынке. В третьем квартале нынешнего года показатель составил 23 кв. м. Для сравнения, в третьем квартале 2023 года он был примерно на уровне 33 кв. м.

Индекс доступности жилья для покупки в ипотеку

Индекс доступности жилья — это число квадратных метров, которые россиянин со средней зарплатой может позволить себе купить в ипотеку при условии, что на обслуживание кредита будет тратить половину своих ежемесячных доходов. Для ипотеки на рыночных условиях, а также льготной ипотеки индекс доступности жилья ЦБ вычисляет отдельно. Отдельно считаются индексы для новостроек и вторичного жилья. Для вычисления индексов регулятор использует данные Росстата, «Дом.РФ» и финансовую отчетность банков о кредитах, выданных физическим лицам.

Почти самый высокий уровень недоступности жилья

При этом существуют и другие методики оценки доступности жилья. Например, аналитики фонда «Институт экономики города» используют коэффициент доступности жилья (КДЖ), который отражает соотношение рыночной стоимости жилья и доходов населения. Он показывает, сколько лет нужно семье копить на квартиру площадью 54 кв. м при условии сбережения всех своих доходов. КДЖ показывает фундаментальную доступность жилья, то есть соотношение цен и доходов, и не учитывает текущие условия ипотечного кредитования. Но исходя и из этих расчетов эксперты отмечают снижение доступности жилья в России — рост доходов за последние четыре года не поспевал за ростом цен на жилье.

«Данных за второе полугодие 2024 пока нет, но все понятно и по первому. По нашим предварительным оценкам, в 12 из 17 крупнейших агломераций с населением более 1 млн человек коэффициент доступности жилья на первичном рынке превысил значение 4, что означает почти самый высокий уровень недоступности жилья. Такого действительно не было за последние десять лет», — рассказала вице-президент Фонда «Институт экономики города» Татьяна Полиди.

По данным «Института экономики города», самое недоступное жилье — в Московской, Казанской, Санкт-Петербургской, Красноярской и Владивостокской агломерациях. Это связано с тем, что обычно более высокий уровень благосостояния, более активный рынок труда стимулируют спрос на жилье, стоимость которого обычно растет быстрее доходов, пояснила Татьяна Полиди.

Несмотря на отсутствие единой формулы определения доступности жилья, дисбаланс спроса и предложения на рынке жилья стал настолько очевидным, что отрицать его наличие бессмысленно, добавила замдиректора Института налогового менеджмента и экономики недвижимости НИУ ВШЭ Татьяна Школьная. «Улучшать жилищные условия стало намного сложнее», — отметила она.

О сокращении доступности жилья до десятилетнего минимума в этом году уже говорили аналитики из Сбербанка. По их данным, в этом году число квадратных метров, которые в России может приобрести с использованием ипотеки получатель медианной зарплаты, с 2020 года сократилось на первичном рынке на 6 кв. м, а на вторичном — на 9 кв. м, составив 25,8 кв. м.

«С точки зрения того, что у нас сейчас строится, мы находимся на абсолютном дне. Так плохо не было никогда с точки зрения того, что нормальный человек может позволить себе приобрести с учетом ипотеки и всех субсидий», — отмечал главный аналитик Сбербанка, руководитель Центра финансовой аналитики банка Михаил Матовников. То есть доступность жилья оказалась на более низком уровне, чем она была до запуска льготных программ, отмечал он.

Почему снизилась доступность жилья

Одной из главных причин снижения доступности жилья стала массовая льготная ипотека, выгоду от который съел рост цен, отмечал ЦБ. По оценкам регулятора, за четыре года массовой льготной ипотеки средние цены на новостройки выросли в два раза, а зарплаты и доходы в среднем в полтора раза. То есть рост цен на новостройки опережает доходы населения, и это снижает доступность жилья, указывала глава ЦБ Эльвира Набиуллина. «Ситуация на рынке ипотеки должна приводить к улучшению доступности жилья, а не ценовым пузырям. Выгоды от низких ставок не должны съедаться ростом цен, как это происходит», — отмечала она.

Причину сокращения доступности жилья в России эксперты, опрошенные «РБК-Недвижимостью», тоже видят в массовой льготной ипотеке и ее длительном действии. «Льготные программы распространялись на всех желающих, что привело к резкому росту цен и, как следствие, к снижению ценовой доступности жилья, поясняет старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова. «Стремление застройщиков продать объекты, а банков — поддержать и увеличить выдачи способствовало еще более активному спросу населения. Цены активно росли в течение 4,5 года, но эффективных мер против этого не было», — отметила Ирина Носова. По ее словам, при внедрении льготных ипотечных программ требовался такой объем строительства жилья, который мог бы удовлетворить спрос. «В таком случае прибыль застройщиков формировалась бы не за счет завышения цен (в том числе путем формирования ажиотажного спроса на фоне дефицита жилья), а за счет эффекта масштаба», — пояснила Ирина Носова.

Татьяна Школьная основной причиной дисбаланса также называет масштабную поддержку спроса за счет массовой ипотеки. «После ее запуска темпы роста спроса на жилье стали существенно опережать объем ввода. А темпы роста цен существенно опережают инфляцию и рост реальных доходов населения», — пояснила она. Похожую точку зрения озвучила Татьяна Полиди. По ее словам, массовая льготная ипотека подстегнула спрос на новое жилье, но так как сложно быстро построить дополнительное жилье, подорожало то жилье, которое уже было в продаже. «Одновременно росли и затраты на стройку — дефицит рабочих рук привел к росту зарплат, подорожали стройматериалы», — указала она.

При этом проблема не в льготной ипотеке как в самом инструменте, а в том, как он применялся и на протяжении какого времени, отметила представитель НИУ ВШЭ. «Масштабные инструменты поддержки спроса можно использовать кратковременно и соразмерно объемам строительства. Объемы строительства физически невозможно нарастить так же быстро, как предоставить льготный кредит», — объяснила эксперт.

В этом году ситуацию с доступностью жилья усугубил рост ставок по рыночной ипотеке на фоне повышения ключевой. По последним данным «Дом.РФ», средние ставки по ипотеке достигают 28%. Например, для оплаты ипотеки за однушку с первым взносом 30% и даже при ставке 25% в Москве нужно зарабатывать свыше 364 тыс. руб. «На первичке всю выгоду от низких ставок и повышения зарплат съел рост цен, на вторичном рынке влияние оказал уровень ставок», — пояснял главный аналитик Сбербанка.

Кредиты на 30 лет и выше

Снижение доступности жилья привело к тому, что люди стали брать кредиты на больший срок. По данным ЦБ, если весной 2020 года средний срок ипотечного кредита составлял 17,9 года, то к октябрю 2024-го вырос почти до 25 лет. Почти четверть ипотеки сейчас выдается сроком на 30 лет. «Есть предложения на 35 лет. Скоро мы дойдем до того, что не только квартиры будем завещать, но и ипотечные долги», — отмечал директор департамента банковского регулирования и аналитики Центробанка Александр Данилов.

Кроме того, россияне стали покупать квартиры меньшей площади. «Есть фигура речи: куплю квартиру, чтобы было куда бросить шляпу. Но скоро это надо будет воспринимать буквально, потому что кроме шляпы туда ничего не поместится, это вот эти все наши студии», — пояснял Александр Данилов.

Как повысить доступность жилья

Повышение доступности жилья зависит от комплекса показателей. Во-первых, от увеличения объемов и стоимости строительных площадок, оснащенных необходимой инженерной и социальной инфраструктурой, говорит Татьяна Школьная. Во-вторых, от развития и надлежащего регулирования здоровой конкуренции среди застройщиков. «И, разумеется, грамотное применение ипотечных продуктов тоже будет играть важную роль в доступности жилья», — добавляет эксперт.

По мнению Ирины Носовой из АКРА, повысить доступность жилья могло бы увеличение реальных доходов населения и снижение ипотечных ставок. В то же время доступность покупки жилья уже вряд ли вернется к уровню десятилетней давности, отмечает вице-президент Фонда «Институт экономики города». «Это не связано с ипотекой, я говорю о фундаментальной доступности жилья (отношение цен на жилье и доходов граждан). Ипотека же обязательно станет доступной, ставки снизятся через год-два точно», — пояснила эксперт. «Главное заключается в том, что на уровне государственной жилищной политики нам будет нужно решать задачу создания доступного жилья в форме наемного жилья. Низкие ставки по ипотеке задачу обеспечения всех граждан доступным жильем не решают ни в одной стране, даже где эти ставки 3%», — добавила она.

В Госдуме в качестве мер повышения доступности жилья называли ссудосберегательные кассы, помогающие накопить на первый взнос, а также лизинг жилья — наем квартиры с возможностью последующего выкупа. Об этом говорил председатель комитета Госдумы по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Сергей Пахомов. Среди механизмов повышения доступности жилья он указывал снижение ипотечного платежа, который возможен за счет снижения как ставок по ипотеке, так и цен.

По мнению Эльвиры Набиуллиной, выход рынка жилья из состояния перегрева, когда спрос рос высокими темпами, — это первый шаг к тому, чтобы доступность жилья вновь стала расти. Еще одним шагом для повышения доступности жилья глава ЦБ назвала возвращение доступной рыночной ипотеки. В то же время важна не только доступность ипотечного кредита, но и доступность самого жилья для людей. «Если у нас рост спроса выливается в рост цен, а у нас рост цен на жилье был больше роста доходов населения, то это не о росте доступности жилья. А нам надо думать именно о росте доступности жилья», — заключила она.