Карен Макдоно живет в уютном домике с двумя спальнями в Куинси, штат Массачусетс. Одним весенним утром два года назад она выглянула в окно и увидела что-то необычное.
«Там было около 20 машин, и все они приехали одновременно и припарковались перед моим домом, через дорогу, дальше по улице», - сказала Макдоно.
Макдоно вышла на подъездную дорожку и подошла к группе мужчин, слоняющихся по лужайке. У одного был планшет, и он, похоже, был главным.
Я спросила: «Что происходит?» И он говорит: «Мы продаем твой дом».
Это был аукцион по выкупу ее дома.
Это казалось невозможным. Макдоно владела этим домом 17 лет. Она дипломированная медсестра, которая десятилетиями работала в престижной больнице и хорошо зарабатывает. Она вырастила в доме двоих детей и каждый месяц выплачивает ипотеку.
Но после жилищного краха 2008 года Макдоно, как и миллионы других американцев, попросила рефинансировать кредит. По ее словам, тогда ипотечная компания сказала ей, что вторая ипотека, которую она взяла на дом, будет прощена в рамках модификации. И, по ее словам, это было похоже на правду - более 10 лет она не получала никаких уведомлений.
Однако в последнее время ей стали поступать телефонные звонки с требованием денег. Она думала, что это, должно быть, какая-то афера. Но теперь эти люди на ее лужайке говорили ей: "Это лишение права выкупа. Вы потеряете этот дом", - сказал Макдоно.
Макдоно стала жертвой так называемой второй ипотеки-зомби. Домовладельцы думают, что эти кредиты давно погашены. Но потом эти кредиты возвращаются к жизни, потому что их скупают, иногда за бесценок, коллекторы. Эти компании часто начисляют гору процентов и сборов задним числом, хотя в некоторых случаях это может быть сомнительным с юридической точки зрения, а затем приступают к взысканию и обращают взыскание на дома людей.
Расследование, проведенное NPR, показало, что эта практика широко распространена.
NPR изучила данные о лишении прав собственности на недвижимость в нескольких штатах, где имеются соответствующие записи. В Нью-Йорке NPR обнаружила по меньшей мере 10 000 старых вторых ипотечных кредитов, по которым только за последние два года было начато взыскание. Эти кредиты были выданы еще во времена "пузыря" кредитования с 2004 по 2008 год.
В Мэриленде, где удалось получить более подробную информацию, NPR обнаружила не менее 500 старых вторых ипотечных кредитов, которые не выплачивались более десяти лет, но теперь компания сделала первый шаг к обращению взыскания. Другими словами, более 500 "зомби"-ипотечных кредитов в одном штате, которые теперь возвращаются к жизни, поскольку компании подают в штат форму, указывающую на их намерение обратить взыскание на имущество.
"Цифры, на мой взгляд, очень пугающие", - говорит Андреа Бопп Старк, юрист Национального центра потребительского права, которая изучает вторые ипотечные кредиты. Она видела единичные примеры. Но, как известно, отследить случаи лишения прав собственности очень сложно - они регистрируются по-разному на местном уровне в тысячах округов. "Это так трудно оценить", - сказала она.
Расследование NPR теперь проливает свет на некоторые из них. "Это действительно проблема", - говорит Старк.
Зомби- вторые кредиты могут быть опасны для домовладельцев, потому что это были настоящие ипотечные кредиты, выданные 15 или 20 лет назад, и часто на недвижимость до сих пор зарегистрированы залоговые права. Старк говорит, что это может облегчить инвесторам, которые теперь владеют кредитами, задачу по обращению взыскания.
NPR поговорил с другими домовладельцами по всему США, которые видят, как ипотечные кредиты, которые они считали ликвидированными, снова преследуют их.
"Я увидела это письмо о лишении права выкупа, запаниковала и начала плакать", - говорит София Липфорд из Александрии, штат Вирджиния. Они с мужем, Андре Липфордом, владеют своим домом уже 18 лет и вырастили в нем детей. Он - строитель, она - хирургический технолог. "Мы потеряем наш дом", - сказала София Липфорд в интервью NPR.
Шестидесятитрехлетний Фредис Эрнандес, строитель в штате Вирджиния, рассказал NPR, что одна из компаний собирается обратить на него взыскание по старой второй ипотеке. "Я называю это призраком", - сказал он. Вместе с Эрнандесом живут его сын и семья его сына - три поколения под одной крышей. "Я напуган", - сказал он.
В Окснарде, штат Калифорния, Лиз и Пол Чавес поговорили с NPR за неделю до распродажи, назначенной компанией, пытающейся взыскать почти 250 000 долларов, считая проценты за прошлое, по давно недействительной второй ипотеке. Это было примерно на 100 000 долларов больше, чем они первоначально взяли в долг. "Это просто похоже на грабеж на большой дороге, потому что это наш капитал", - говорит Лиз Чавес.
Миллионы американцев получили вторые ипотечные кредиты во время жилищного пузыря
Макдоно помнит, как впервые подъехала к своему будущему небольшому дому в Куинси. Это был 2005 год.
"Я подумала, что это будет идеально". А цена в 365 000 долларов казалась доступной для ее дохода медсестры".
Была только одна проблема: у Макдоно была хорошая работа и скромные сбережения, но она не успела накопить большой первоначальный взнос на покупку дома.
В то время, однако, жилищный пузырь раздувался, и ипотечные компании находили всевозможные способы давать людям деньги в долг. А еще была система, позволяющая избавиться от первоначального взноса.
Вместо одной ипотеки кредиторы выдавали покупателям две ипотеки.
Первый кредит покрывал 80 % стоимости дома. Второй кредит покрывал оставшиеся 20 %. Такие кредиты называются 80/20, и вторая ипотека означала, что покупателю не нужно вносить первоначальный взнос.
"Это была самая простая процедура, на которую я когда-либо подавала заявку", - говорит Макдоно. "Я просто заполнила документы, подала их, и мне одобрили".
Ее первый кредит был на 292 000 долларов, а второй - на 73 000 долларов. Она и ее дети переехали в дом.
А потом прошло еще несколько лет, и жилищный пузырь схлопнулся, ввергнув мир в самый страшный финансовый кризис за последние поколения. Банки разорялись, люди теряли свои дома.
Основной причиной этого стало то, что условия многих ипотечных кредитов времен "жилищного пузыря" содержали в себе бомбу замедленного действия. Через два года процентные ставки по кредитам должны были взорваться и значительно вырасти.
В 2007 году первый ипотечный кредит Макдоно скорректировали, и ежемесячные платежи внезапно увеличились на 700 долларов в месяц, чего она не могла себе позволить.
Такое происходило с миллионами американцев. Это случилось со столь многими, что федеральное правительство начало общенациональную интервенцию - программу модификации кредита, чтобы спасти хотя бы некоторых людей от лишения права выкупа. В 2008 году Макдоно удалось добиться изменения первой ипотеки, чтобы снизить процентную ставку и сделать ее снова доступной.
Это и стало тем решающим моментом, который в конечном итоге привел к тому, что на лужайке перед ее домом появились люди.
Макдоно говорит, что в ипотечной компании ей сказали, чтобы она больше не беспокоилась о второй ипотеке, что она списана и прощена.
"На самом деле я была на своей кухне. Я готовила ужин, разговаривала с представителем... и он сказал мне, что мне больше никогда не придется вносить платежи по второй ипотеке", - говорит она. "И я не задавала никаких вопросов, потому что была так благодарна за то, что кредит был изменен".
Казалось, не было никаких причин сомневаться в этом". Обе ипотеки ей выдала одна и та же компания. По ее словам, через некоторое время она перестала получать выписки по второй закладной. Она думала, что она ликвидирована".
Рост цен на жилье разбудил зомби
Затем, в 2020 году, она получила по почте письмо от компании, о которой никогда не слышала, - First American National. Там говорилось, что она задолжала компании деньги.
"В нем была указана сумма, и они хотели... около 77 000 долларов", - сказала она. "Я была в недоумении".
По ее словам, она позвонила по номеру, указанному в письме, и поговорила с мужчиной, который сказал, что он юрист First American National.
"Я спрашиваю: "Зачем вы это делаете?". А он говорит: "Ну и зачем, по-вашему, я это делаю?"". По словам Макдоно, мужчина продолжал отвечать на ее вопросы другими вопросами. "Я просто сразу подумала, что это мошенничество".
Она решила не обращать на это внимания. Но вскоре игнорировать стало невозможно. Из First American National продолжали звонить и угрожать обратить взыскание на ее дом, если она не заплатит.
В конце концов Макдоно выяснила, что звонки касаются старой второй ипотеки. Она позвонила в компанию, управляющую ее первой ипотекой - кредитом, который она выплачивала почти 20 лет, с тех пор как купила дом, - и попросила совета.
По ее словам, один из представителей компании сказал ей, что эти звонки и письма, скорее всего, являются мошенничеством.
"Я плакала по телефону, у меня был нервный срыв", - говорит Макдоно. "А они продолжали говорить, что мы вам поможем. Вы не можете потерять свой дом из-за этого". В ипотечной компании Макдоно сообщили NPR, что не нашли никаких записей об этом разговоре.
"Инвестор заслуживает того, чтобы вернуть свои деньги".
С помощью запросов на получение публичных документов NPR выяснил названия компаний, которые сделали первый шаг к обращению взыскания на, как представляется, "зомби" вторые ипотечные кредиты в Мэриленде и Массачусетсе.
Многие из них имеют загадочные названия, такие как BCMB1 Trust, FirstKey LLC и ARCPE. NPR попытался связаться со всеми из них, но многие из них являются ООО, зарегистрированными в штате Делавэр, что затрудняет выяснение их владельцев. Однако соучредитель одной из этих компаний согласился дать интервью, чтобы объяснить, почему эти старые ипотечные кредиты всплывают на поверхность именно сейчас.
"Я не собираюсь отнимать чей-то дом - хочу это прояснить", - сказал Дэвид Гордон, соучредитель компании ARC Private Equity, штаб-квартира которой находится в Майами-Бич, штат Флорида.
Гордон не владеет ипотечным кредитом Макдоно. Но он приобрел множество старых ипотечных кредитов, подобных ее, и разослал письма через фирму по сбору долгов с просьбой вернуть деньги, а иногда и с угрозой лишения права собственности.
"Инвестор заслуживает того, чтобы вернуть свои деньги", - сказал Гордон. "А на кону стоят реальные деньги".
Проблема "зомби-ипотеки" возникла в преддверии финансового кризиса 2008 года. Гордон был там и наблюдал за происходящим воочию. Он работал на Уолл-стрит в Morgan Stanley, собирая воедино закладные, которые выдавались таким домовладельцам, как Макдоно, и затем продавая их как ипотечные облигации.
После того как миллионы людей объявили дефолт по этим ипотечным кредитам, Morgan Stanley оказался на грани банкротства. По словам Гордона, он ожидал, что его уволят в любой день.
"Мы буквально играли в гольф на торговом столе в течение примерно шести недель", - говорит Гордон. "Мы все знали, что это произойдет, - вопрос был в том, когда. ... Уолл-стрит любит тебя в один день, а на следующий день ненавидит".
И на следующий день после этого нас уволили. Гордон внезапно оказался безработным. Но он кое-что заметил. Все те ипотечные кредиты, которые он помогал упаковывать в ценные бумаги и продавать для Morgan Stanley, были выставлены на продажу. Банк был тонущим кораблем, и он выбрасывал за борт пачки сомнительных закладных - ипотечных облигаций, в которых хорошие кредиты были смешаны с плохими.
"Я смотрю на торгуемые облигации, которые мы помогали создавать. И тут меня осенило, - говорит Гордон. "Есть прекрасная возможность сделать хороший бизнес".
Бизнес заключается в покупке этих пачек закладных за центы на доллар. Некоторые из них были бесполезны. Люди, взявшие эти деньги в долг, никогда их не вернут. Но другие закладные могут чего-то стоить. А для вторых закладных это было особенно актуально, если вы были готовы ждать.
Гордон и другие подобные ему инвесторы в последующие годы скупили тысячи таких кредитов.
Однако не забывайте, что Карен Макдоно и другие домовладельцы говорят, что им сказали, что больше не нужно беспокоиться об этих вторых ипотечных кредитах.
Гордон сказал, что постоянно слышит об этом. По его словам, люди могли думать, что их вторые кредиты аннулированы или прощены, возможно, иногда им даже говорили об этом их ипотечные компании.
Но во многих случаях, по его словам, "они все еще существуют".
"Не то чтобы они исчезли", - говорит Гордон. "В какой-то момент люди ждали, чтобы взыскать их".
И вот теперь на рынке недвижимости произошло нечто значительное, что заставило коллекторов отвлечься от сбора долгов: цены на жилье.
Это происходит потому, что, когда на дом с двумя ипотечными кредитами обращается взыскание, эти кредиты стоят в очереди на возврат. Если дом продается, первая закладная забирает все деньги, необходимые для погашения долга, а все, что остается, идет на вторую закладную.
Поэтому, когда в 2008 году цены на жилье рухнули, вторые ипотечные кредиты показались бесполезными. Если бы владелец второго кредита обратил взыскание на имущество и продал дом, денег не хватило бы даже на покрытие первой ипотеки, так что на вторую ничего не осталось бы.
Но теперь, когда цены на жилье выросли, это уже совсем другая история. Если на дом обращают взыскание, денег хватает, чтобы погасить обе ипотеки.
Именно это и произошло с Макдоно. Дом, который она купила за 365 000 долларов в 2005 году, сейчас стоит более 600 000 долларов.
"Вы знаете, на что подписались".
Гордон рассказал NPR, что он благоразумен, соблюдает правила и готов вести переговоры с домовладельцами. Он говорит, что в некоторых случаях даже немного снизит сумму, которую, по его мнению, должны домовладельцы.
Но, по его словам, если кто-то берет деньги в долг, он должен их вернуть. Эти вторые ипотечные кредиты, выданные много лет назад, помогли людям купить дома, которые с тех пор очень сильно подорожали.
Поэтому, по его словам, если кто-то не платит или не отвечает, он обращает взыскание на дома.
"В этом мире нет ничего бесплатного, и если вы подписались на кредит, вы знаете, на что подписались", - говорит Гордон. "Это то, что есть".
Но в случае с Макдоно, по ее словам, ей сказали, что то, на что она подписалась, изменилось - вторая ипотека была прощена.
И сборщики долгов требовали не только первоначальные 73 000 долларов, которые она взяла в долг. Один из документов показывает, что они пытались взыскать более чем вдвое большую сумму - 184 000 долларов.
Гора процентов и сборов
Макдоно рассказывает, что в разгар звонков о взыскании долгов она позвонила в компанию, которой ежемесячно платит за свою первую ипотеку. Это компания по обслуживанию ипотечных кредитов под названием PHH. По ее словам, в PHH ей сказали, что все это, скорее всего, мошенничество и не стоит обращать на это внимания.
"В PHH мне сказали, чтобы я больше с ними не разговаривала - не давайте им никакой информации, бросайте трубку", - говорит Макдоно. "И тогда я перестала с ними разговаривать".
Как оказалось, это было совсем не то, что нужно. PHH сообщила NPR, что компания не смогла найти никаких записей о том, что давала Макдоноу этот совет, или даже о том, что она говорила ей много лет назад, что вторая ипотека прощена.
В 2021 году таинственная компания First American National предприняла шаги по обращению взыскания на дом Макдоно. Компания разослала ей письма и дала объявление в местной газете, и в конце концов в следующем году группа мужчин припарковала свои машины и вышла на лужайку Макдоно в тот весенний день.
Ее дом выставили на аукцион. А победителем торгов в итоге стал First American National.
Сейчас дом стоит более 600 000 долларов. First American National купила его за 178 500 долларов.
Через несколько месяцев после аукциона, рассказывает Макдоно, на ее входной двери появилось оранжевое уведомление о выселении.
"Я видела оранжевый листок. ... Там было написано, что у вас есть 72 часа, чтобы уехать". Это было в пятницу, 1 июля, перед праздничными выходными.
"Я не спала и просто начала собирать все вещи", - говорит Макдоно. "Я плакала три дня подряд. Я просто собрала вещи".
Макдоно также судорожно обзванивала адвокатов.
Большинство из них говорили ей, что уже слишком поздно. Ее дом уже был продан. Они ничего не могли сделать. Но адвокат из некоммерческой группы юридической помощи перезвонил ей и сказал, чтобы она прекратила собирать вещи. Возможно, ей не придется съезжать. Она все еще может бороться с этим.
Есть ли способ остановить зомби?
"Есть юристы и люди, готовые помочь вам, потому что это неправильно", - сказала Кристи Келли, которая владеет фирмой по защите прав потребителей в Фэрфаксе, штат Вирджиния. "Вы не должны потерять свой дом".
Келли, которая не представляет интересы Макдоно, начала заниматься юридической помощью после жилищного краха 2008 года. Как и большинство людей, она думала, что со всей этой историей с пузырями на рынке жилья покончено. Но несколько лет назад ей стали звонить люди, которые получали письма с угрозами по поводу старых вторых ипотечных кредитов.
"Как юрист по защите прав потребителей, вы видите множество мошенничеств, и я подумала, что этого не может быть", - говорит Келли. Затем она начала копаться во всем этом, и то, что она обнаружила, было пугающим, потому что это были настоящие ипотечные кредиты, выданные еще во времена жилищного пузыря. Она начала представлять интересы некоторых домовладельцев и узнавать об этом от все большего числа людей. "Потом я поняла... что это новая тенденция".
Келли и ее клиенты запросили у коллекторов документы по этим старым вторым кредитам, и, по ее словам, увиденное было отвратительным. По некоторым кредитам не было никаких документов. Никакой истории платежей. Ведение учета было ужасным.
По ее словам, она была поражена тем, как дешево можно купить и продать эти ипотечные кредиты. Эти компании звонят домовладельцам и требуют десятки тысяч долларов. Но Келли обнаружила, что иногда они покупают эти долги практически за бесценок.
"У нас есть случай, когда портфель из примерно 9 000 кредитов был продан за 6 000 долларов", - говорит она. "Каждый кредит был продан меньше чем за доллар".
Иногда компании платят за долг больше, говорит Келли, - она видела примеры, когда компания платила за вторую ипотеку 20 000 или 30 000 долларов. Но покупатель плохих долгов все равно может получить в несколько раз больше, обратив взыскание на дом.
"Они могут забрать у вас все", - говорит Келли. "Это все равно что украсть у кого-то, и это так неправильно".
Келли казалось, что это неправильно, но разве это незаконно? Она начала искать, что можно представить судье, чтобы добиться прекращения взыскания, изучая федеральные законы и законы штата, а также предыдущие судебные дела. По ее словам, существует множество прецедентов и мер защиты, касающихся первой ипотеки и обращения взыскания. Но вся эта ситуация со вторыми ипотечными кредитами, которые люди считали давно прощенными, казалась чем-то новым.
"Это было похоже на очередную панику, как будто нет никакой защиты", - говорит Келли. "Мой клиент думал, что его кредит был аннулирован или прощен, но не существует базы данных по всем аннулированным или прощенным кредитам, чтобы можно было проверить это".
Но затем Келли увидела нечто важное, что коллекторы могли упустить из виду, - правило, которое они либо пропустили, либо проигнорировали в нормативных актах. Это то, с чем она могла бы побороться".
Арбалет для борьбы с зомби
Во многих случаях коллекторы начисляли проценты и штрафы за просрочку в течение многих лет сверх той суммы, которую владелец жилья взял в долг изначально, - иногда размер долга удваивался.
Согласно федеральным правилам, компания может это делать, но при этом она должна высылать ежемесячные отчеты, подобные тем, что вы получаете по кредитным картам или студенческим долгам.
"Положение Z, которое является частью Закона о правдивом кредитовании, - говорит Келли. "Если по ипотечному кредиту начисляются проценты, необходимо отправлять ежемесячные выписки".
Во многих случаях, по ее словам, этого просто не происходило. В течение многих лет домовладельцы не получали никакой информации об этих кредитах. А коллекторы начисляют огромные суммы процентов и штрафов за просрочку задним числом.
"В некотором смысле жадность этих держателей второй ипотеки дала людям рычаг воздействия на их дела", - говорит Келли. "Потому что просто взыскать стоимость векселя недостаточно, и они хотят получить все до последнего доллара и забрать каждый цент собственного капитала".
Нарушая Положение Z, - говорит Келли, - "они открывают себя для серьезных юридических последствий и предоставляют потребителям рычаг, необходимый им для того, чтобы остаться в своих домах".
Это лишь одна из стратегий, но Келли использовала этот подход для помощи домовладельцам в десятках случаев. Она только что разрешила коллективный иск, в котором ей удалось получить имена почти 300 домовладельцев от одной компании и помочь им всем".
Тем не менее Келли чувствует себя адвокатом в спасательной шлюпке, отчаянно пытающимся вытащить на берег всех людей, которых она может спасти, но при этом понимающим, что в помощи нуждаются тысячи других людей.
"Это проблема сегодняшнего дня", - говорит Келли. "Знаете, сколько людей потеряют свой дом в этом месяце?"
"Это все еще мой дом"
Несмотря на все произошедшее, Карен Макдоно все еще живет в своем маленьком желтом доме.
Процедура выселения приостановлена, пока ее адвокаты занимаются ее делом. Теперь дом юридически принадлежит First American National. Но Макдоно по-прежнему ежемесячно выплачивает свой первый ипотечный кредит. Поэтому она живет как бы в неопределенности.
В некоторых случаях сборщики долгов имеют законное право взыскать задолженность и обратить взыскание на дом, чтобы получить его. В других случаях они не соблюдают правила. Чем закончится дело Макдоно, еще предстоит выяснить.
Макдоно подала иск, в котором в общих чертах изложила свою историю: ей якобы сказали, что ее вторая ипотека прощена, что она не получала выписок и что взыскание долга, вероятно, было мошенничеством.
Ее адвокаты утверждают, что вопрос со старой второй ипотекой был решен или должен был быть решен много лет назад, когда ей изменили условия кредитования по первой ипотеке.
Но вместо этого выяснилось, что долг передавался от компании к компании. В итоге в 2020 году она была продана в большой партии из примерно 600 других ипотечных кредитов компании LLC, очевидно связанной с First American National, которая, как утверждается в иске, использовала нечестные и обманные методы для обращения взыскания на ее дом.
First American National - это не банк. Это небольшая фирма, которой управляет человек по имени Айра Бейли из Нью-Джерси. Бейли не согласился на интервью с NPR, но сказал, что занимается скупкой вторых закладных уже около 20 лет.
Адвокаты Макдоно утверждают, что First American National играла с правилами, пытаясь взыскать долг по второй ипотеке.
"Мы считаем, что они систематически и преднамеренно нарушали закон", - говорит Тодд Каплан, адвокат некоммерческой организации Greater Boston Legal Services.
Помимо прочего, в 2022 году First American National и несколько других ООО, управляемых Бейли, были оштрафованы штатом Массачусетс за деятельность в качестве нелицензированных сборщиков долгов. First American National не признала свою вину, но ей было приказано прекратить деятельность. Адвокаты Макдоно утверждают, что в нарушение этого соглашения компания все равно обратила взыскание на ее дом.
В судебном документе компания оспорила описание Макдоно их взаимодействия и опровергла обвинения, содержащиеся в ее иске.
Комментарии
А почему банк не поставил людей в известность, что старый кредит не погашен? Разве так можно? Мошенничество какое-то. Как это так жить и иметь долг и не знать о нём? Что за дичь.
... И как люди могли поверить "на слово", не получив какой-то документ о погашении второго кредита?
Процедура рефинансирования предполагает подписание вороха бумаг, суть которых средний ипотечный должник понимает со слов впаривающего клерка. А тому выгодно говорить про рай земной, а готовить бумаги с большим количеством мелкого шрифта, куда впихивается что угодно.
Недавно с удивлением узнал, что объём законопроекта или закона, который необходимо изучить сенатору или конгрессмену перед его подписанием и принятием - составляет несколько тысяч страниц. Вот, собственно и всё...
нормально. всё для людей
вот тут то AI и LLM-подобные можели придутся очень к месту, для систематического и граммотного анализа н предмет всяких таких "временных закладок".. главное чтобы при рассмотрении полагались не исключительно на него, а еще и глазами просматривали
А люди в свою очередь думали - ой как хорошо, что банк про меня забыл, значит мои долги прощены, можно больше не платить...
Тут всё странно. И что банк не поставил в известность, и что люди так себя повели.
Зачем банку ставить в известность человека, что кредит не погашен, если статус задолженности не поменялся? Банк максимум должен был бы уведомить о погашении задолженности, но её и не произошло.
А люди просто поверили наслово
Тут как раз все понятно.
Из-за кризиса на рынке ипотеки сильно упала стоимость недвиги. Наступили массовые случаи для "marginal calls".
Но так как у заемщиков не было для этого денег, банки просто предложили им взять вторую ипотеку, и расплатиться ею за "марджинал колл". Люди воспринимали это действие только как реструктуризацию их ипотечного кредита сами банком, и что они его оплачивают своей ипотекой.
А банки напрямую ввели своих заемщиков в заблуждение, что ничего дополнительно не надо платить, и никакой "второй ипотеки" у них нет. Причем, сделали это звонками по телефону, то есть юридически не значимыми сотрясениями воздуха.
А клиенты банков им поверили. Так как не допускали мысли о том, что банки могут быть мошенниками.
margin calls?
Да, вы правы!
У нас была ночь, не то внимание.
А разве это повод для уголовного дела о мошенничестве? Обман же налицо.
А в чём обман? Чтобы доказать обман нужно как-то обосновать,что банк сказал (а документов про это явно нет), что первый кредит оплачивать не надо.
Ну это формализм, мы же о духе, а не о букве, можно же обязать объяснять людям доходчиво ситуацию. А то там умолчали, тут не сказали, тут надо бегать за ними, ещё и справки и выписки требовать. Это всё в интересах банка, а не в интересах граждан.
А так-то вообще государство же о гражданах заботиться. Ну должно теоретически.
У закона духа нет. Только буква, да и то кривая. Куда вывезет.
У студентов-юристов, всякая там, вера в справедливость, навеки пропадает так, примерно, к середине первого курса...
Даже "дух" у законов в США не про граждан, а про деньги. А суды вообще на дух не смотрят, только буква
Судьи везде такие. Ну если им только не дали команду сверху. Тогда и мелкое хулиганство может стать разбоем, и наоборот.
Любопытное у них кривосудие.
В одних случаях достаточно слов негрогорничной, что ее домогались 20 лет назад. И человека осуждают на те же 20 лет. О которой никто даже не помнит, что она вообще работала,
А с банками свидетельств (многочисленных) обманутых клиентов, оказывается недостаточно.
"Это нога - у кого надо, нога!" (с)
По словам клиента ей позвонили из компании, где она брала обе ипотеки, и ей сообщили о прекращении при рефинансировании второй ипотеки (на первоначальный взнос). Более того, ей и перестали приходить уведомления о платеже. Сопоставив логически два факта, клиент пришла к выводу о правдивости сообщения. Однако, это свидетельствует и о мошенничестве со стороны предоставившего ипотеку. То есть уведомления не приходят (а обязаны), а потом долг продают и начисляют уже другие хитрованы долг задним числом в двойном размере. Именно это и нашла адвокат.
Джентельменам верят на слово?
Там сейчас юристы будут бабосы рубить на таких вот делах
Легко. В т.ч. в РФ. Например вы взяли ипотеку. Потом Ваш долг уступили в ООО. Вы платите в ООО. А потом в рамках процедуры банкротства банка все сделки банка и в т.ч. эта признаются недействительным, а бывшее руководство банка жуликами которые уехали далеко. В итоге Вы заплатили всю ипотеку в ООО, а потом банк возвращает Вашу недвижимость себе. Вам предлагается вернуть деньги с ООО или подать в суд на старый менеджмент.
Звучит как мошенничество, ноль заботы о гражданах.
Братюнь, это не мы хвастаем демократией и инклюзивностью, град на холме себя всем ставит в пример (хоть его и не спрашивали). Так что им больше нашего надо заботиться о своих гражданах. Раз уж они такие примерные для всех.
Если брать их примеры, то волосы дыбом встают. Никогда, я повторю, никогда они не заботились о своих гражданах. Так было, так есть и так будет. Всё, что про них говорили в передаче "Международная панорама" было чистой правдой. Тут ведь даже привирать не надо, эта страна - чистый незамутненный пример служителей Мамоне.
Если-б же мы Международную панораму слушали
. Это конечно наш грех, что тут скажешь. Пропаганда из "града на холме" оказалась более настырной и таки победила в умах русских. Вспомните 90-е и нулевые.
В итоге вашего повествования будет судебное решение в котором будет фигурировать факт мошенничества. Уступить ваш долг без вашего ведома и без подписания нового договора с вами это как вы себе представляете? На основании какого договора вы будете платить ООО если договор займа заключен с банком?
Не судите по тому, как это организовано в России.
В России, по 230 ФЗ, кредитор обязан поставить в 30-ти дневный срок должника в известность, по почте с уведомлением, или через курьера под подпись, о привлечении третьего лица к праву истребования задолженности по кредиту. И никак иначе.
В штатах такая обязанность у кредитора отсутствует.
Новый кредитор информирует должника письмом, что он теперь новый кредитор. Должник имеет право потребовать письменного предоставления копии всех документов на право владения долгом, и права его истребования.
В том то и дело что с ведома. Банк и ООО сообщили ипотечнику что ООО новый владелец, условия не меняются, платить по новым реквизитам. Вот ипотечник и платил. Все выплатил, думал что вопрос закрыт. А потом оказалось, что он не заплатил за ипотеку и есть судебное решение об отмене всех сделок жуликов из руководителей банка.
Юридически все не так просто. И платежи будут признаны законными.
Вы эту херню у кого-то высосали?
В 2012 году Сергей и Юлия Щербаковы вместе с сестрой Сергея Ириной взяли 1,4 миллиона в «Банке проектного финансирования» на покупку дома и земли. Платили своевременно, без задержек. Спустя год банк продал их закладные и заемщиков перевели в «Банк Воронеж». Но в 2018 году прежнее руководство банка за дня до отзыва лицензии продало закладные заемщиков новой фирме, а те перепродали опять. В итоге, через много ступеней, долг перешел к организации «Зона света». Сергей, Юлия и Ирина продолжали платить им.
В 2019 году уже «Зона света» прислала заемщикам письмо, что так как прошлый владелец закладных («Банк Воронеж») находится в процедуре банкротства, то они не готовы принимать платежи по данному кредиту.
Спустя 6 лет, семья вдруг узнала, что на них подали в суд. Новое руководство «Банка Воронеж» решило оспорить сделки по продаже закладных и теперь они должны 13 миллионов. В иске банк также просит взыскать купленный семьей дом и земельный участок. У банка «Воронеж» уже есть возбужденное дело по факту мошенничества. По версии следствия топ-менеджерами банка было похищено не менее 4 млрд рублей.
Полнейший бред написан.
США по сути своей "государство" мошенников в котором удачное мошенничество это бизнес, а неудачное "рука рынка".
Банк вам ничего не должен! Даже у нас идёшь ножками в банк и получаешь справку о погашении кредита или ипотеки!
У нас хотя бы можно получить выписку из ЕГРН на Госуслугах, где будет отражено наличие обременений, а у них, я так понимаю, и этого нет.
В некоторых странах давно поняли проблем с недвижимость можно огрести кучу и придумали такую штуку как титул Торренса, там реестр (в котором в том числе и обременения) - обязательная часть (и подход что если у кого то документы которые показывают что в реестре - ошибка - прав реестр и выясняем кто мошенник или платим тупо компенсацию а потом с виновных в ошибке регрессом), в России оно хоть частично но реализовано. В США - ну так адвокатам же хочется кушать тоже.
Все, без исключения, банкиры (и операционистки тоже) будут гореть в Аду.
В Америке все хорошо ©
В отличие от России, в штатах разным коллекторским шарашкам разрешено накручивать долги путем процентов, штрафов и прочего.
А в России для этого требуется банковская лицензия, которой у всякой коллекторской гопоты нет, и быть не может.
Поэтому ситуация для жителя штатов серьезная.
Другое дело, что старые долги, включая ипотечные, как правило, очень плохо оформлены, и не содержат конкретной необходимой для обоснования законности долга документации. На чем можно играть. Но у большинства американцев не хватает элементарной квалификации, чтобы самостоятельно защитить себя. И денег, чтобы нанять адвоката.
Остается только, что по три дня плакать, и собирать вещи.
Единственное отличие их от каганата украина в том что там суды пока работают в отличие от нашего каганата. Здесь даже адвокат не факт что поможет.
С другой стороны, надо быть очень розовым эльфом, чтобы по факту взять в долг 77 000 юсд, десять лет не платить по нему ни копейки и свято верить в то, что этот долг прощен.
Особенно умиляют выражения "владелец", "хозяин" применительно к ипотечному жилью.
Заморозку платежей по долгу лет на пять можно обернуть в слова, которые простой в доску Джо воспримет как погашение долга.
Как я понял, речь идёт именно о владельцах, которые думали, что старый ипотечный долг им простили или он испарился и взяли новый, не удосуживаясь снять обременение по старому долгу.
Если всё так, то они лохи вдвойне и это в стране юристов
Да конечно, у знакомой продавали долг 11 контор по цепочке, включая кипрский оффшор. В оконцовке пришло к какому то ИП, который потребовал 6 млн вместо 500 тысяч, которые должна клиентка. Только отсосал и получил 20 тысяч, хотя и их можно было оспорить, документы были только предоставленные сканы и похоже даже подложные.
Если это происходило в штатах, то элементарно вывести все 11 конторок на чистую воду, и послать туда, где снегири ватники носят. И вычистить добела кредитную историю. На все про все - полгода. От силы - месяцев восемь. Это если самому.
А если нанять адвоката, то сильно короче. Но и сильно дорого.
Не надо плакать! Надо переезжать в Калифорнию и захватывать отличный особняк , становясь скваттером! И тогда полиция будет самоотверженно защищать твои права -и будешь жить-поживать, плюя в потолок и не платя за жилье ни цента!!!
P.S. Ссылка на авторские права данного плана - обязательна (C) Я
Страницы