Сгоревший «Крокус Сити Холл» оказался в залоге у Газпромбанка

«Крокус Сити Холл», сгоревший во время теракта 22 марта, был заложен по кредиту в Газпромбанке, выяснил РБК. Эксперты описали, к каким последствиям для банка и заемщика может привести обесценение залога.

Источник: Агентство «Москва»

Концертный зал «Крокус Сити Холл», в котором 22 марта произошел теракт, находится в залоге у Газпромбанка, свидетельствует выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), которую изучил РБК.

Здание № 20 на Международной улице площадью свыше 38 тыс. квадратных метров, принадлежащее «Крокус Интернэшнл» (одна из структур Crocus Group бизнесмена Араза Агаларова), заложено по ипотечному договору от ноября 2023 года, обременение на недвижимость действует до 24 декабря 2032 года. Этот договор ранее перезаключался, в залог Газпромбанку объект попал в результате переуступки в декабре 2022 года.

В Crocus Group отказались от комментариев. Газпромбанк не ответил на запрос РБК.

Комплекс «Крокус» в Красногорске включает несколько зданий, соединенных между собой. Помимо концертного зала, открытого в 2009 году, вдоль МКАД располагаются выставочный центр «Крокус Экспо», торговый центр «Крокус Сити Молл», развлекательный центр «Крокус Сити». Они также заложены в ГПБ, следует из выписок по этим объектам.

Вечером 22 марта боевики открыли стрельбу в «Крокус Сити Холле» перед концертом группы «Пикник».

По последним данным, жертвами теракта стали 139 человек, еще более 180 получили ранения. Здание загорелось, площадь пожара оценивалась в 12,9 тыс. квадратных метров — концертный зал выгорел полностью, а крыша обрушилась. Собеседники РБК оценивали ущерб от пожара в 10−12 млрд руб.

«Крокус Сити Холл» был застрахован компанией «Ингосстрах», сумма страхования может быть существенно ниже размера ущерба, допускал источник РБК на страховом рынке.

Что это значит для Газпромбанка

В марте 2023 года стало известно, что Crocus Group Агаларова сменит основного кредитора — вместо Сбербанка им стал Газпромбанк. Источники РБК сообщали, что группа Агаларова рефинансировала кредиты примерно на 100 млрд руб.

Здание «Крокус Сити Холла» пострадало, поэтому ликвидационная стоимость залога снизилась, хотя и не равна нулю, говорит независимый аналитик Андрей Бархота: «Сейчас ее можно оценить в 20−30% от первоначальной за счет стоимости земли и уцелевших строений».

Наличие залога, его качество и возможность реализовать по рыночной цене серьезно влияет на объем резервов, которые создает банк по кредиту с таким обременением, замечает эксперт по вопросам банковской отчетности и управления банковскими рисками Сергей Неклюдов. По его словам, банки регулярно проводят оценку обесценения отдельных ссуд и кредитного портфеля в целом, если «признаки обесценения» появляются, это требует от банка досоздания резервов.

Банк может перевести ссуду в более низкую категорию качества (из II в IV) с досозданием резервов, соглашается Бархота. За девять месяцев 2023 года расходы Газпромбанка на создание резервов по возможным кредитным убыткам составили 16,9 млрд руб., следует из его отчетности по РСБУ. За третий квартал прошлого года чистая прибыль кредитной организации достигла 64,8 млрд руб., за девять месяцев — 179,4 млрд руб.

Опрошенные РБК эксперты также отмечают, что в случае обесценения залога банк может потребовать от заемщика предоставить по ссуде дополнительное обеспечение.

«Улучшение качества залога, получение дополнительного залога или замена текущего залога на новый в случае снижения его рыночной стоимости или утери объекта залога является распространенной практикой управления кредитным риском в коммерческих банках. Это позволяет банкам сохранить качество кредитного портфеля на должном уровне и избежать расходов на создание дополнительных резервов под обесценение кредитного портфеля», — объясняет Неклюдов. Он указывает, что механизм замены или увеличения рыночной стоимости залога, как правило, прописывается в кредитном договоре.

«Залог по кредиту в ряде случаев может не иметь никакого отношения к бизнесу компании-заемщика, а в других случаях может составлять имущество этой компании и участвовать в генерировании ею прибыли, необходимой для обслуживания кредита, — замечает независимый эксперт Ольга Ульянова. — Во втором случае одной только замены залога недостаточно, ведь страдает сам процесс обслуживания кредита, поскольку именно заложенное и вышедшее из строя имущество позволяло клиенту получать доход для расчетов по кредиту. Это уже гораздо более сложная ситуация, которая, скорее всего, приведет к классификации кредита в более низкую категорию качества с соответствующим начислением резервов на возможные потери по ссудам».

«Крокус Сити Холл» функционировал как арендная площадка для проведения концертов. Эксперты оценивали ее валовый годовой оборот примерно в 4 млрд руб., а валовый доход в 500 млн руб. — 1 млрд руб. Однако объект требовал от собственника существенных расходов на амортизацию, оплату персонала и коммунальные услуги, говорил глава концертного агентства TCI Эдуард Ратников.

Если заемщик не в состоянии предоставить новый залог, по общему правилу, кредитор может потребовать от него досрочного погашения кредита, говорит партнер юридической фирмы «Рустам Курмаев и партнеры» Дмитрий Клеточкин.

«Практически в 100% случаев банки требуют страховать предмет залога. Предположу, что в данном случае ситуация была именно такова. А вот предусматривает ли страховой полис покрытие реализовавшегося риска — это уже второй и самый интересный вопрос», — добавляет он.

Еще один сценарий, помимо замены залога, — реструктуризация, говорит Бархота. «Банк скорее рассмотрит альтернативные варианты реструктуризации, в том числе и тот, где будет предусмотрена реновация “Крокуса” с меньшими вливаниями со стороны бенефициара в сравнении с полной заменой залога или досрочным закрытием части кредита», — рассуждает эксперт. После теракта и пожара собственник «Крокус Сити Холла» — «Крокус Интернэшнл» — пообещал восстановить здание.

Другое обеспечение Crocus Group по кредитам от Газпромбанка.

В залоге у Газпромбанка также находятся и основные товарные знаки Crocus Group, следует из данных Роспатента. Большая часть брендов, которые использует компания Агаларова, зарегистрированы на АО «Крокус Интернэшнл». Товарный знак Crocus City Hall по договору залога исключительного права находится в залоге у Газпромбанка с марта 2023 года (дата регистрации обременения) и до декабря 2035-го. До этого название концертной площадки было в залоге у Сбербанка. Также на срок более 10 лет у Газпромбанка в залоге, например, находятся Crocus Hall, «Крокус Экспо», «Крокус Сити Молл», «Аквариум Отель», Vegas City Hall и другие.